【正文】 表3 2011年上半年全市平面媒體投放排行榜 數(shù)據(jù)來源：CRIC　　從表3中可以看到，清華大溪地和清華憶江南兩個(gè)滎陽項(xiàng)目占據(jù)榜首位置，這兩個(gè)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是不在限購區(qū)，并且價(jià)格較市區(qū)偏低，在上半年的投放過程中，這兩個(gè)項(xiàng)目異?；钴S，主要訴求均主打環(huán)境牌，以獨(dú)特的環(huán)境資源吸引客戶?！　√貏e值得關(guān)注的是其他區(qū)域的媒體投放數(shù)量，2011年上半年共計(jì)投放374份，包括滎陽、上街、新鄭等鄭州周邊地市和信陽、海南等外地項(xiàng)目。政策上的限購使得部分買家轉(zhuǎn)而投向非限購?fù)顿Y領(lǐng)域，限購區(qū)以外的項(xiàng)目也摩拳擦掌，逐步進(jìn)入大眾視野，在圖62中，6月份的媒體投放在數(shù)量、版面、金額都不占優(yōu)勢的前提下，憑借樓盤數(shù)量(達(dá)到94家)取勝，說明更多的邊緣項(xiàng)目正在加入房地產(chǎn)市場的競爭大軍當(dāng)中。2月開始，即為中國農(nóng)歷新年假期，相對其他月份少了近10天的媒體宣傳時(shí)間，因此全月媒體投放總量下降明顯，不僅如此，2月份單日媒體量也有明顯下降，日均媒體投放數(shù)量僅為3份?！　∫弧⑧嵵菔衅矫婷襟w市場營銷總體分析　　鄭州市2011年平面媒體市場目前來看已基本呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢，年初各個(gè)項(xiàng)目受到傳統(tǒng)新年影響，投放力度不大，尤其是二月份的新年長假，更是讓平面媒體出現(xiàn)了很長一段時(shí)間的“空窗期”?！　〉變r(jià)成交為主 地塊價(jià)值決定開發(fā)商拿地態(tài)度及溢價(jià)率　　從土地成交溢價(jià)率來看，上半年以底價(jià)成交的地塊占據(jù)絕對主力地位，對于地塊價(jià)值預(yù)期不高的地塊，開發(fā)商在拿地時(shí)非常謹(jǐn)慎，但對于地塊價(jià)值預(yù)期較高，且開發(fā)商有一定把握能夠成功開發(fā)的，依然會不惜高溢價(jià)果斷拿下。與成交面積段對應(yīng)，2060萬元總價(jià)段項(xiàng)目集中在小戶型商辦公寓項(xiàng)目上，如紅星螞蟻SOHO和中原萬達(dá)廣場；150萬元總價(jià)段項(xiàng)目集中在鳳凰城、綠地之窗、永和國際廣場等大型寫字樓項(xiàng)目。受到土地儲備量的限制，下半年辦公物業(yè)供應(yīng)量不會有大幅增加，同時(shí)受住宅市場調(diào)控地進(jìn)一步深入，辦公物業(yè)價(jià)格還可能進(jìn)一步上揚(yáng)。金水區(qū)升龍鳳凰城辦公均價(jià)為10295元/㎡、藍(lán)堡灣二期銷售均價(jià)為10759元/㎡。預(yù)計(jì)2011年下半年辦公物業(yè)成交量會穩(wěn)步上漲，但是漲幅有限，這主要與供應(yīng)量短期內(nèi)不會有大幅增加有直接關(guān)系。與2010年同期相比，%；受典型項(xiàng)目影響，管城區(qū)和中原區(qū)漲幅明顯；金水區(qū)有小幅上漲。2001年2011年上半年辦公物業(yè)量價(jià)走勢圖（數(shù)據(jù)來源：CRIC） （數(shù)據(jù)來源：CRIC） 　四、成交量分析　　㎡，%?！　?011年上半年新增供應(yīng)集中在鄭東新區(qū)和中原區(qū)，其次為管城區(qū)和金水區(qū)，二七區(qū)和惠濟(jì)區(qū)無辦公物業(yè)新增供應(yīng)。　　l 大中型企業(yè)對辦公環(huán)境升級需要，辦公物業(yè)需求會進(jìn)一步加大；同時(shí)受住宅市場的政策限購，辦公物業(yè)受到投資型客戶追捧。　　隨著鄭州城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)力企業(yè)及新銳的中小企業(yè)發(fā)展壯大后，都開始注重選擇能夠展現(xiàn)企業(yè)形象的辦公場所，逐漸遷離原有住宅區(qū)、沿街商住樓等區(qū)域，進(jìn)入正規(guī)專業(yè)的辦公場所辦公?！　?001年以來，辦公物業(yè)供應(yīng)和銷量總體保持平衡，2007年以來供應(yīng)和成交雙雙放量，價(jià)格也開始有向上突破的動力。　　供應(yīng)量：　　l ㎡，%。除此之外，克而瑞數(shù)據(jù)信息中心發(fā)布鄭州市2011年上半年房地產(chǎn)市場研究報(bào)告，其中包括關(guān)于鄭州房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、成交價(jià)格等相關(guān)數(shù)據(jù)分析。從上半年商業(yè)物業(yè)的成交結(jié)構(gòu)上來看，位置相對比較成熟、品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目以及鄭東新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目日漸增多，商業(yè)形態(tài)亦由單一的住宅底商向大型的商業(yè)街區(qū)和集中型商業(yè)過渡，例如鄭州二七萬達(dá)廣場成交均價(jià)22255元/㎡，升龍國際中心成交均價(jià)23387元/㎡，金水區(qū)的藍(lán)堡灣成交均價(jià)15955元/㎡，東區(qū)的綠地原盛國際成交均價(jià)20687元/㎡，東方鼎盛時(shí)代三期成交均價(jià)17509元/㎡，行署國際廣場項(xiàng)目成交均價(jià)28778元/㎡，中原區(qū)的鄭州中原萬達(dá)廣場成交均價(jià)20491元/㎡，這些項(xiàng)目的大量成交在很大程度上拉升了鄭州市商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)。五、成交價(jià)格分析　　2011年16月，鄭州市商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)為13976元/㎡，與2010年同期相比，%。 鄭東新區(qū)貢獻(xiàn)較大的項(xiàng)目有東方鼎盛時(shí)代三期和行署國際廣場，㎡㎡?；轁?jì)區(qū)的商業(yè)占比一貫最低，該區(qū)域是鄭州北部主要的住宅發(fā)展區(qū)域，因此商業(yè)配套僅限于住宅小區(qū)單一的滿足業(yè)主日常所需的社區(qū)底商配套，%。整體上11年上半年成交狀況一般，主要是由于商業(yè)物業(yè)09年以來過熱的成交態(tài)勢導(dǎo)致存量下降較多，而11年上半年供應(yīng)的集中放量體現(xiàn)在46月份，因此上半年的成交當(dāng)中沒有及時(shí)的消化新增供應(yīng)導(dǎo)致成交狀況一般。地中海廣場、格林從11年上半年的商業(yè)市場供應(yīng)形態(tài)情況來看，商業(yè)形態(tài)仍以住宅辦公配套商業(yè)為主，商業(yè)類型則多為底商形式，而商業(yè)的用途及規(guī)模則逐漸由之前單一的僅僅滿足小區(qū)業(yè)主生活需求的小規(guī)模的底商，慢慢向商業(yè)街區(qū)、大型的集中型商業(yè)過渡，比如中原區(qū)的鄭州中原萬達(dá)廣場、二七區(qū)的升龍國際中心，金水區(qū)的普羅旺世地中海廣場等等，都是商業(yè)街區(qū)及大型集中型商業(yè)的典范，而像二七區(qū)火車站附近的萬博商城的純大型商業(yè)樓的形態(tài)在新增商業(yè)供應(yīng)中并不多見。3月份供應(yīng)量較大的項(xiàng)目有金水區(qū)的升龍鳳凰城，管城區(qū)的興達(dá)國貿(mào)大廈。　　未來隨著商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的持續(xù)放量，特別是城市綜合體項(xiàng)目的增加，大型集中型商業(yè)的將會大量入市，未來商業(yè)供應(yīng)有進(jìn)一步放大趨勢，但由此帶來的過剩問題值得注意?！　?011年上半年的成交均價(jià)上漲比較明顯，一方面源于商業(yè)物業(yè)的成交態(tài)勢一直比較火熱，加上住宅的限購，導(dǎo)致商業(yè)投資的更加趨熱化，催使商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)一路攀升，另一方面位置較好或是品牌開發(fā)商開發(fā)的大型集中型商業(yè)物業(yè)的面世，亦拉升了商業(yè)物業(yè)的價(jià)格?！　∩虡I(yè)物業(yè)09年以來供應(yīng)逐年攀升，特別是2011年以來對住宅市場的限購政策導(dǎo)致投資商業(yè)物業(yè)的熱潮，未來供需形勢也會有樂觀表現(xiàn)。不難發(fā)現(xiàn)自鄭州房地產(chǎn)市場實(shí)行限購政策以來，鄭州市商業(yè)辦公類新房成交價(jià)持續(xù)走高。第三章鄭州市區(qū)2011年上半年房地產(chǎn)市場研究報(bào)告之商業(yè)篇08年上半年—11年上半年鄭州市商業(yè)供求關(guān)系對比圖（數(shù)據(jù)來源：CRIC） 與之相應(yīng)的從成交戶型看，%，%，和前兩年基本持平，三、四、五房成交占比呈增長趨勢。由于受限購令的持續(xù)影響，我市住宅銷量持續(xù)下滑，而供應(yīng)量不斷有所放量，因此存量會有一個(gè)不斷攀升的過程，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間存銷比會達(dá)到1012。領(lǐng)秀空間，性價(jià)比較高項(xiàng)目鄭州中原萬達(dá)廣場、德潤黃金海岸等的放量備案，再次從整體上拉低了價(jià)格，6月天擎花園再次放量成交占據(jù)全市榜首，一定程度上再度影響到全市住宅價(jià)格水平。另外從近期的政策動向看，部分二三線城市也將被列入限購對象，限購有可能成為常態(tài)化，未來一段時(shí)間解凍或政策松動的可能性不大，鄭州市年度銷量下滑基本已成定局?！　〕山涣俊　纳习肽晟唐纷≌某山蛔邉菘?，較之去年的上半年及下半年都出現(xiàn)明顯的下降，㎡，%，㎡的供應(yīng)量相比，表現(xiàn)出供大于求的狀況。第二章鄭州市區(qū)2011年上半年房地產(chǎn)市場研究報(bào)告之住宅篇2011年上半年鄭州市商品住宅供過于求鄭州市商品住宅自09年開始連續(xù)兩年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的特點(diǎn)，但進(jìn)入11年受限貸、限購和加息多重調(diào)控政策的疊加影響，市場翻盤表現(xiàn)為供過于求?！　τ陂_發(fā)商而言，會適時(shí)放緩?fù)瓢腹?jié)奏，但潛在供應(yīng)仍保持高位，同時(shí)受調(diào)控政策抑制作用，購房者觀望和需求量下滑在所難免，預(yù)計(jì)未來供不應(yīng)求的局面會有所緩解，房價(jià)也會因此進(jìn)入緩沖通道。因提供虛假材料的要承擔(dān)一切法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任?！　?月10日，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局，發(fā)出關(guān)于開展房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)檢查的通知，對房地產(chǎn)中介市場進(jìn)行重點(diǎn)檢查，其中包括限購政策的執(zhí)行情況：未將商品住房限購政策在經(jīng)營場所公示并告知購房人的；為對購房人及家庭成員的購房資格核驗(yàn)的；誘導(dǎo)或暗示當(dāng)事人提供虛假居住證明、公證書、社保