【正文】 房屋所有人（被拆遷人）；②補償方式。征地補償估價。法律依據(jù)。征地和房屋拆遷補償估價（法規(guī)第三章）契約價格，即成交價格、市場價格和交換價格。契稅?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t。營業(yè)額。房地產(chǎn)課稅估價（法規(guī)第十章）營業(yè)稅。①保險價值是指保險標的訂立保險合同時估定的實際價值或在發(fā)生保險事故時所具有的價值。②間接損失是指由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。常采用成本法、市場比較法。房地產(chǎn)保險可分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。房地產(chǎn)保險估價⑤在建工程已完工部分抵押評估時，應充分考慮后續(xù)工程的成本、費用。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評估時，應注意其占地面積的土地征用批準權限和政府規(guī)劃管理部門對該宗用地的規(guī)劃限制條件。也可采用B先假設估價對象為具有完全產(chǎn)權的商品房，用成本法和市場比較法或收益法進行估價，最后扣除土地出讓金的方法。④一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會有一年以上，應說明在估價報告有效期內(nèi)如果市場變化不大價值不變，或市場變化較大時（超過某一變化率），其價值需要重新評估的事項。②分析市場變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)抵押評估的特點。設定抵押的限定條件。下列房地產(chǎn)不得設定抵押。法律依據(jù)。房地產(chǎn)抵押價值評估（法規(guī)P145156）注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內(nèi)，在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。市場比較法、收益法、成本法。③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。②租約對租金估價有一定的影響。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。），同時在報告中予以說明。宜采用的評估方法。①從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。轉(zhuǎn)讓方式。《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務費及管理費、政策規(guī)定的其他有關稅費）；②土地使用權出讓金或者地價款；③有關土地取得的手續(xù)費和稅金。拍賣方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場比較法、假設開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權時，宜重點選取成本法、基準地價系數(shù)修正法。②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。土地使用權出讓價格評估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)?；鶞实貎r的價格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？第五部分P239249計算******方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結(jié)合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據(jù)，是否重復計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應。是采用現(xiàn)金流量法時確定的一個參數(shù)。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。銷售費用一般不計息。⑷投資利息。⑵開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。假設開發(fā)法各項費用的求取：⑴開發(fā)經(jīng)營期。B適用于將生地建成房屋的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費①要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應計劃。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價的假設和限制條件，并在報告中作特別說明，說明它對估價結(jié)果的影響或估價結(jié)果對其的依賴性。 四、******1方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴土地取得成本包括購地款和有關稅費；⑵土地開發(fā)成本的計算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實際成本的區(qū)別。1現(xiàn)行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標準：①折舊制度：4類7等：各種結(jié)構房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結(jié)構0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡易結(jié)構0。不計入商品住宅價格的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施費。④建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物耐用年限計算折舊。常以年限法為基礎計算折舊，然后根據(jù)實地觀察法進行修正。其折舊額為其修復費用；對于不可修復部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。⑵實際觀察法。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)；后者是指建筑物從建成之日起預期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。即精神磨損、無形損耗。①物質(zhì)折舊。通常重置價格低于重建價格。①重置價格：采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。②重新購建價格是客觀的。①適用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤③適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊必要時，還應扣除由于舊建筑的存在而導致的土地價值減損。相應的利潤率為成本利潤率成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）Ⅳ相應的利潤率為投資利潤率投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）Ⅲ相應的利潤率為直接成本利潤率直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）Ⅱ具體有以下幾種：Ⅰ通常是按售價的一定比例計算。⑷投資利息。分為土地開發(fā)成本和建造成本。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費[土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費（由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費，其收取標準根據(jù)征地包干方式的不同，%~3%）、政府規(guī)定的其他有關稅費]和土地使用權出讓金等。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費，在估價中應采用客觀成本。一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或可以假設重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法：難點是折舊的求取。i=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預計有較大變化的情況下（注意每種公式的假設條件和適用范圍）。tV=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t（預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式）②實際收益和客觀收益。1凈收益求取時有關參數(shù)的取舍。應分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；②對于土地與建筑物合成體的估價對象。此外，它還可以用來估計建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建筑物價值。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用比較法求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術便可以求得。剩余技術。L—抵押貸款額度（比例）②土地與建筑物的組合。RM+（1－M）RE⑷投資組合技術：①抵押貸款與自有資金的組合。風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。④混合型。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業(yè)利潤。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產(chǎn)的貢獻。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產(chǎn)改建擴建費。搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。最終比準價格是否進行了綜合和說明。******方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權利性質(zhì)類型，估價目的是否吻合，結(jié)構是否一致，面積是否相當?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎），是否剔除了交易稅費的非正常負擔。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。房地產(chǎn)狀況修正。價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格②采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1177。可通過價格指數(shù)或價格變動率進行調(diào)整。②相鄰房地產(chǎn)合并交易；h交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。⑧可比實例的成交價格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。（鋼結(jié)構、鋼砼結(jié)構、磚混結(jié)構、磚木結(jié)構、簡易結(jié)構）④可比實例規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當（面積不能相差太大）。（見下面5）選取可比實例。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權益、區(qū)位、實物三方面）。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。估價方法：（《估價理論與方法》）一、企業(yè)聯(lián)營技術路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價值。估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設的“集資房”。技術路線：未完成的房地產(chǎn)的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利稅。收益法?！弊骷夹g路線。估價技術路線與估價方法價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。①估價資料歸檔。九、撰寫估價報告。檢查估價結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查。六、搜集資料的途徑有：⑴委托人提供；⑵實地查勘；⑶到政府有關部門查閱；⑷詢問有關當事人、咨詢公司等。四、簽訂書面委托合同。估價對象應包括明確估價對象的實體狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。明確估價目的。獲取估價業(yè)務：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。(換位思考。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。最常見、最大量的，包括在建工程估價。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核估價。四、三、其條件是：預計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。裝修改造前提。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應以商業(yè)用途為前提；反之，應以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價值?？梢詭椭覀兇_定最佳集約度和最佳規(guī)模。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進行比較。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。最高最佳使用原則：指法律上許可，技術上可能，經(jīng)濟上可行，價值最大化。③財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。合法交易或合法處分。在無法確認估價對象產(chǎn)權的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權的情況下才是有效的用途合法。合法原則：必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。從較長時期來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。⑤③實物可分為有形的實體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個方面。開發(fā)經(jīng)營期要結(jié)合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建造期）①最