【正文】 必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。相應(yīng)的利潤(rùn)率為銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值成本法的基本公式：積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格－折舊計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本③開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。⑹開發(fā)利潤(rùn)。①銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)）、③其他銷售稅費(fèi)（應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等）。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)。⑵開發(fā)成本。②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）和土地使用權(quán)出讓金等。價(jià)格構(gòu)成：⑴土地取得費(fèi)。②要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。運(yùn)用成本法時(shí)注意：①要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。*現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。即買方愿意支付的最高價(jià)格。成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來(lái)看，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。三、P1920221225例******1方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來(lái)的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；⑵運(yùn)營(yíng)成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算問題；⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t1收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。應(yīng)以客觀收益為估價(jià)的依據(jù)。但如果無(wú)形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。①有形收益和無(wú)形收益。B將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；③對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。收益年限的確定：①對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)。用收益法評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的加總。RB，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否過大或過小很有用處。②建筑物剩余技術(shù)。RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。①土地剩余技術(shù)。RL—土地資本化率資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率。RB—建筑物資本化率RL+（1－L）RBR0=Lamp。RE—自有資本要求的正常收益率8226。將抵押貸款與自有資金的組合是將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠。⑵安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或中國(guó)人民銀行公布的一年期存款年利率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情況下，通過試錯(cuò)法或內(nèi)插法求取。⑴市場(chǎng)提取法：是通過搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計(jì)算，然后綜合。③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計(jì)算，或直接比較得出。Ｂ、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。A、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。②直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。應(yīng)該注意租約約定稅費(fèi)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項(xiàng)目。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入凈收益的求取：①出租型房地產(chǎn)。估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化。但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低取決于：①可獲得收益的大?。虎诳色@得凈收益期限的長(zhǎng)短；③獲得該凈收益的可靠性。投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來(lái)可以獲得的一系列資金?；舅悸罚河捎诜康禺a(chǎn)壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)繼續(xù)獲得收益。 二、各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。求取比準(zhǔn)價(jià)格。可用百分率法、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正?？煞譃闄?quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。在無(wú)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：①一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；②建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；③建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率；⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際支付的價(jià)格。正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來(lái)繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來(lái)繳納；g交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易；e急于出售或急于購(gòu)買的交易；c（a交易情況修正。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合：（案例在3個(gè)以上10個(gè)以下）①可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；⑥交易情況。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購(gòu)物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；③成交日期；④成交價(jià)格。要說(shuō)明交易雙方是否在公開的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。搜集交易實(shí)例。適用對(duì)象和條件：適用對(duì)象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。市場(chǎng)比較法：難點(diǎn)是交易修正。通過確定聯(lián)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)分配比例確定聯(lián)營(yíng)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價(jià)值。直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)；然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)；最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。三、假設(shè)開發(fā)法。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。其價(jià)格形成過程是：房地產(chǎn)的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)值累加而成。成本法。所以采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格。市場(chǎng)比較法。二、損害賠償估價(jià)。②用成本法估價(jià)。技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵形成過程以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定：即確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。第三部分歸資料包括：①委托估價(jià)合同；②向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）；③實(shí)地查勘記錄；④估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況；⑤估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；⑥估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存和其他估價(jià)資料。報(bào)告的有效期和責(zé)任期十一、交付估價(jià)報(bào)告。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、居民預(yù)購(gòu)商品住宅的抵押估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價(jià)報(bào)告格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。八、⑴計(jì)算過程是否有誤；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；⑶參數(shù)選取是否合理；⑷公式選用是否恰當(dāng)；⑸所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；⑹是否符合估價(jià)原則。確定估價(jià)結(jié)果。選定估價(jià)方法計(jì)算。形成“實(shí)地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。五、如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等；如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擬開發(fā)費(fèi)用等。搜集估價(jià)所需資料。主要包括以下內(nèi)容：⑴擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；⑵擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；⑶預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；⑷擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。估價(jià)對(duì)象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。明確估價(jià)對(duì)象。估價(jià)目的應(yīng)由委托人提出。二、估價(jià)程序一、買者不枉花一分錢，賣者不少得一分錢)第二部分公平原則：要求估價(jià)人員必須有良好的職業(yè)道德。假設(shè)開發(fā)法中常用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。估價(jià)時(shí)點(diǎn)在過去的情形。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。上述情形的某種組合。重新利用前提。轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已作了某種使用，則估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：最高最佳使用原理要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。③適合原理。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理。①收益遞增遞減原理。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)上可行性。經(jīng)濟(jì)上可行。技術(shù)上可能。法律上許可。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。 二、其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。處分方式包括買賣、租賃、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來(lái)看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來(lái)估價(jià)；除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)估價(jià)原則：一、第一部分地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所使用的折現(xiàn)率是單個(gè)投資者所要求的最低收益率。從全社會(huì)角度來(lái)看，土地的自然供給是完全無(wú)彈性的；但對(duì)于某種特定用途的土地來(lái)說(shuō)，土地供給是有彈性的。對(duì)于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看其價(jià)格是趨于下降的。一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來(lái)說(shuō)，是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物不同，其價(jià)值可能有很大的不同。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大的不同。地役權(quán)的存在會(huì)降低土地的價(jià)值。②①）九、幾個(gè)概念兩種方法的資金核算點(diǎn)不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。⑩若