【正文】 (二)、建議項(xiàng)目建設(shè)單位要抓緊時(shí)機(jī)，做好項(xiàng)目建議書的上報(bào)審批和自有資金的籌措工作，爭(zhēng)取早日開工實(shí)施。有關(guān)招標(biāo)范圍和情況見下表161。本工程勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑安裝等工程均宜采用公開招標(biāo)方式，可以根據(jù)不同路段、不同工程類別，分成多個(gè)標(biāo)段，分別招標(biāo)。邀請(qǐng)投標(biāo)對(duì)象是項(xiàng)目法人對(duì)其資質(zhì)信譽(yù)、技術(shù)水平、過去承擔(dān)過類似工程的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、管理能力等方面比較了解，信任他有能力完成所委托任務(wù)的單位。是指招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請(qǐng)投標(biāo)。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。（一）發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍是指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。1）金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。十五、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。表141 敏感性分析表 項(xiàng) 目基本方案投資變化銷售收入變化+5％5％+5％5％內(nèi)部收益率（％） 根據(jù)敏感性分析表，項(xiàng)目對(duì)建設(shè)投資、銷售收入的變化都比較敏感，尤其是建設(shè)投資的變化影響更大，但均遠(yuǎn)高于13％的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（六）不確定分析盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且房產(chǎn)售價(jià)按基準(zhǔn)方案所設(shè)，則當(dāng)利潤(rùn)為零也即銷售收入等于總成本時(shí)，則項(xiàng)目剛能保本，根據(jù)用實(shí)際銷售量表示計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)得出，％。稅費(fèi)率表(％)稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)率稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見費(fèi)經(jīng)估算項(xiàng)目稅收及附加4500萬元。 開發(fā)成本； 期間費(fèi)用（含資本化利息）。則項(xiàng)目銷售收入﹦7000元/平方米86000平方米 ﹦60200萬元。基準(zhǔn)收益率：ic=13%。（3）教育附加按營(yíng)業(yè)稅的4%?；绢A(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息，在項(xiàng)目論證階段為簡(jiǎn)化計(jì)算方法，一并計(jì)入固定資產(chǎn)。估算原則：⑴建筑材料的選擇應(yīng)通過對(duì)XX及周邊市場(chǎng)的調(diào)查，以質(zhì)量好，價(jià)格低，運(yùn)距短，符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求的原則進(jìn)行，力求降低工程的直接費(fèi)用；⑵建設(shè)單位管理費(fèi)考慮項(xiàng)目單位投資較大，工程復(fù)雜程度較低的特定情況，按直接工程費(fèi)用的1%估算；⑶%估算；⑷工程監(jiān)理費(fèi)用結(jié)合有關(guān)部門工程實(shí)例,按直接工程費(fèi)的1%估算。十三、投資估算與資金籌措（一）投資估算投資估算依據(jù)：（1）安徽省建設(shè)廳頒布的有關(guān)工程造價(jià)定額（2001年）；（2）外購材料、設(shè)備市場(chǎng)詢價(jià)（含運(yùn)費(fèi)）；（3）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。根據(jù)項(xiàng)目所在地的自然條件和社會(huì)環(huán)境，結(jié)合本工程實(shí)際，對(duì)工程進(jìn)度做如下安排；（1）利用1個(gè)月時(shí)間完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并報(bào)批立項(xiàng)。 十二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（一）建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)期擬按36個(gè)月安排。（5）照明與噪音控制應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強(qiáng)夜間中心區(qū)照明，重點(diǎn)突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)作無害化處理。運(yùn)營(yíng)期（1）廢水治理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間主要是一些生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成影響，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的處理，達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。（1）工程護(hù)坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應(yīng)購買商品土石料，嚴(yán)禁就近開挖取土采石。水土流失防護(hù)措施擬建項(xiàng)目水土流失防治責(zé)任范圍為建設(shè)項(xiàng)目全部范圍。在排施工時(shí)注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動(dòng)，盡量避開夜間施工（3）施工期間在修建必不可少的建筑物時(shí)，要精心選點(diǎn)，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進(jìn)行排水、電力、通信管線施工時(shí)，采用埋地敷設(shè)（埋深≥0。固體廢物（1）建設(shè)施工期間按照施工計(jì)劃進(jìn)行。④對(duì)所有污水、垃圾、應(yīng)進(jìn)行集中定期進(jìn)行處理，污水應(yīng)經(jīng)過處理符合排放標(biāo)準(zhǔn)后才能排放，垃圾、污水的處理標(biāo)準(zhǔn)必須符合環(huán)境保護(hù)的要求，就其處理方式和地點(diǎn)，應(yīng)接受當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門的指導(dǎo)。（五）環(huán)保措施的評(píng)述及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證施工期環(huán)境質(zhì)量保護(hù)措施（1）大氣環(huán)境①在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運(yùn)輸易飛散物料時(shí)，要采取防風(fēng)遮擋措施，必要時(shí)加蓋蓬布。（二）環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國國務(wù)院令253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)、國家計(jì)劃委員會(huì)、國家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)（87）國環(huán)字第002號(hào)文件《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－1996）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—96）（三）項(xiàng)目主要污染源和污染物分析主要污染源本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源為建設(shè)過程的建筑垃圾和項(xiàng)目完成后的少量生活廢水。（2）《民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）節(jié)水措施（1）給水系統(tǒng)使用優(yōu)質(zhì)管材、管件、閥門等，防止跑冒滴漏；產(chǎn)品符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）合理設(shè)計(jì)供水壓力，避免系統(tǒng)壓力過高或壓力驟變；（3）選擇高靈敏度水表及節(jié)水型衛(wèi)生器具；（4）適當(dāng)考慮雨水、再生水的使用，景觀用水不采用自來水；（5）綠化用水采用灌噴、滴灌等節(jié)水灌溉方式。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設(shè)。消防控制室設(shè)于一層。采用自帶蓄電池的應(yīng)急燈具，應(yīng)急90分鐘。3）消防配電線路采用NHYJV1KV型耐火電纜防火橋架內(nèi)敷設(shè)，或穿鋼管敷設(shè)。.其它滅火設(shè)備依《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，在各場(chǎng)所消火栓箱下配置磷酸銨鹽干粉滅火器。即在室外設(shè)500Ｔ消防水池。消防水池室外設(shè)一座地下消防專用水池。消火栓箱內(nèi)DN65消火栓，箱內(nèi)配Ф19水槍DN6525尼龍襯膠水帶和啟動(dòng)消防泵按鈕。消防滅火系統(tǒng)有：室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，超細(xì)干粉自動(dòng)滅火系統(tǒng)及建筑滅火器。九、消防專篇（一）建筑消防設(shè)計(jì)總平面消防：主樓設(shè)1818m的消防登高操作場(chǎng)地；裙房四周道路可兼作消防車道，建筑與周邊其他建筑的距離均大于13米，滿足防火間距要求。DN＞70時(shí)。（二）設(shè)計(jì)內(nèi)容：商業(yè)設(shè)分體空調(diào)；（三）設(shè)計(jì)參數(shù)：室外設(shè)計(jì)參數(shù)：（XX市）夏季：℃， ℃。節(jié)能方法：生活給水選用變頻供水設(shè)備。消防管采用消防給水涂塑鋼管卡箍連接。（五）建筑給水排水設(shè)計(jì)消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：本工程為二類多層民用建筑。（四）室外排水設(shè)計(jì)本工程采用雨、污分流制系統(tǒng)，本基地雨、污水分別排至路邊。（三）室外給水設(shè)計(jì)水源：分別從市政給水管引入兩根DN150供水管，在家居廣場(chǎng)四周形成環(huán)狀。電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)僅預(yù)留管線，具體由當(dāng)?shù)仉娦挪块T設(shè)計(jì)。室內(nèi)設(shè)置電視終端；商鋪每戶設(shè)一個(gè)電視終端；商場(chǎng)每層設(shè)置分配器箱，電視終端由二次裝修根據(jù)用戶需要設(shè)置。建筑內(nèi)配線采用三相五線制，接地線一律專放。負(fù)荷估算：商業(yè)用電負(fù)荷每平方米按100w估算，項(xiàng)目商業(yè)建筑面積為86000平方米，用電負(fù)荷估算為8600 KW。 倍。（四）結(jié)構(gòu)計(jì)算在本工程的初步設(shè)計(jì)階段，我們進(jìn)行了試計(jì)算。外墻及分戶墻厚度200mm?；狙海篠1=㎡地震作用：本地區(qū)地震基本烈度為七度，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。樓梯欄桿與扶手：（1）交通筒內(nèi)疏散樓梯：不銹鋼欄桿與扶手；（2）營(yíng)業(yè)廳樓梯： 不銹鋼欄桿與扶手；落水管：鍍鋅焊接鋼管。樓、地面：（1）庫房、辦公、公共走道：600600高級(jí)防滑地磚貼面；（2）樓梯間：高級(jí)防滑地磚貼面，踏步加銅質(zhì)防滑條；（3）各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房：20厚水泥砂漿；各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房：20厚水泥砂漿；（4）消防控制室、弱電間：優(yōu)質(zhì)防靜電架空地板，h＝150；（5）衛(wèi)生間：防水砂漿粘貼優(yōu)質(zhì)防滑地磚，下設(shè)2厚851防水涂膜防水層，并沿墻上翻300。1）銀灰色漆保護(hù)層2）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層。人防建筑面積約為70 m2。主體建筑以豎向線條為主，形體簡(jiǎn)約完整，力求在建筑形體上創(chuàng)造挺拔的建筑效果。 五、建筑方案（一）建筑特征 抗震設(shè)防烈度7度。（2）家居廣場(chǎng)消費(fèi)者在地域上主要以XX縣居民為主，占70%；縣外占30%。異業(yè)互補(bǔ)：就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)消費(fèi)變化，提高其消費(fèi)興趣。通過統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理與所有合作商戶建立并保持一種既對(duì)立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，這種關(guān)系是家居廣場(chǎng)這種大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功的保證。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品與功能定位項(xiàng)目總體規(guī)劃該項(xiàng)目占地面積約66580平方米()，其中兩條華東電網(wǎng)22WKV高壓輸電線路安全間距及道路紅線的退讓共占用土地約23670平方米()、土地實(shí)際使用面積約42900平方米(，準(zhǔn)確面積最終以土地部門測(cè)繪后提供的宗地平面圖為準(zhǔn))。其它建筑材料在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上容易購得。；。2010年末，%，%，%。市人民醫(yī)院病房大樓投入使用，市圖書館建成，XX火車站改擴(kuò)建工程開工建設(shè)。四是特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。%。%，%,。（2）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)長(zhǎng)期以來，XX市在堅(jiān)持做大做強(qiáng)煤炭主業(yè)的同時(shí)，不斷加強(qiáng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成了以煤電為主，紡織、釀酒、建材、電子、化工等共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。二是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加快由管理型政府向服務(wù)型、效率型政府的轉(zhuǎn)變。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。塌陷湖泊水質(zhì)好、浮游生物多、污染少，適合魚類生長(zhǎng)。封閉型湖洼地主要分布在四鋪、南坪、鐵佛等地區(qū)，全系耕地。其主要類型是：山丘、平原、湖洼地、河流。XX市水資源總量包括地表水和地下水兩部分， 104立方米/年， 104立方米/年，地表水和地下水資源的枯豐基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。176。全市轄三區(qū)一縣和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積2741平方公里，（），至2009年末。（二）建設(shè)條件自然條件項(xiàng)目區(qū)位于安徽省東北部XX市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，XX市既有工業(yè)城市的整潔開闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)單位”、“國家園林城市”等稱號(hào)。商業(yè)和商鋪的增長(zhǎng)有力地拉動(dòng)了住家家具和辦公家具的需求，帶動(dòng)了家具市場(chǎng)的發(fā)展。這個(gè)群體約為7億人以下，從市場(chǎng)角度看，對(duì)于家具市場(chǎng)而言是潛在的消費(fèi)群體，數(shù)量龐大。幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險(xiǎn)仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對(duì)中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會(huì)把金融資產(chǎn)適時(shí)地、有選擇地投資到風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、升值潛力大的商業(yè)和鋪面上去。從九個(gè)方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。目前我國出口國家增加到100多個(gè)，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會(huì)增長(zhǎng)很快。 家具流通向?qū)I(yè)化、梯度化的趨勢(shì)發(fā)展。美國、 日本、韓國亦是如此。家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時(shí)尚化趨勢(shì)發(fā)展。這個(gè)時(shí)期主要不是在量的擴(kuò)張，而是質(zhì)的提高。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。規(guī)模越來越大，水平越來越高。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)：一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。（二）全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)，2010年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場(chǎng)，取得了優(yōu)異的成績(jī)，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。它們構(gòu)成全國商品流通網(wǎng)絡(luò)的結(jié)點(diǎn)，縱橫交錯(cuò)、內(nèi)外銜接、上下溝通，是中國商業(yè)的基穿工業(yè)品從這里中轉(zhuǎn)或直接流向廣大農(nóng)村，擴(kuò)散到全國，農(nóng)產(chǎn)品在這里集聚，保持大城市、工業(yè)原料的需要，它是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的中心，直接關(guān)系到80％左右城市人口的生活質(zhì)量和生活方式；作為商品流通的中間環(huán)節(jié)和樞紐，又成為國家調(diào)節(jié)和監(jiān)控市場(chǎng)的中心。（7）綠化率：35%。（4）總建筑面積10000平方米。（7）項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，年經(jīng)營(yíng)銷售可達(dá)50000萬元人民幣，創(chuàng)稅收3000萬元人民幣，增加勞動(dòng)就業(yè)崗位超過1000個(gè)。其中：利潤(rùn)：7500萬元、稅金：4500萬元?？尚行匝芯繄?bào)告研究范圍根據(jù)瑤海家居廣場(chǎng)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是商業(yè)市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，商業(yè)及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，