【正文】 本人非常榮幸接受某愚人島實(shí)業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報(bào)告，但由于時(shí)間倉促，項(xiàng)目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報(bào)告難免有未盡之處。通過綜合分析，可以看出：一方面，本項(xiàng)目具有較高的財(cái)務(wù)效益和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場風(fēng)險(xiǎn)較低，另一方面，本項(xiàng)目充分考慮生態(tài)環(huán)境保護(hù)，人類與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與生態(tài)效益實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一，具有極高的投資價(jià)值。因此，公司股東采取開發(fā)與保護(hù)并進(jìn)的方針，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用，首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，進(jìn)行愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠(yuǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。（四）生態(tài)保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)對策針對愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)過程有可能帶來某流域生態(tài)破壞風(fēng)險(xiǎn)，某愚人島實(shí)業(yè)有限公司堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針。二、風(fēng)險(xiǎn)對策針對愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，某愚人島實(shí)業(yè)有限公司攜手當(dāng)?shù)卣?、社?huì)各界精英、公司管理層，積極采取對策，最大限度地確保將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度，真正實(shí)現(xiàn)人與自然、社會(huì)與環(huán)境、眼前利益與長遠(yuǎn)利益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。（三）管理風(fēng)險(xiǎn)公司管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是項(xiàng)目開發(fā)過程中，建設(shè)單位和施工單位沒有正確領(lǐng)會(huì)《愚人島項(xiàng)目總規(guī)》和《控規(guī)》內(nèi)容，從而對生態(tài)環(huán)境造成破壞帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是公司組織架構(gòu)不完善、管理制度不規(guī)范帶來的政出多門，管理混亂，資源浪費(fèi)；三是項(xiàng)目開發(fā)過程中管理人才、技術(shù)人才匱乏，造成工程進(jìn)度遲緩、工程質(zhì)量低劣。綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性。從行業(yè)特征來看，項(xiàng)目的定位、質(zhì)量的保證、成本的控制、有效的營銷策略等都是促進(jìn)本項(xiàng)目運(yùn)營的關(guān)鍵因素。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤率為零，投資剛能保本。 稅后投資利潤率：152%總體而言，本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。3．盈利能力分析項(xiàng)目總投資為：45811萬元，銷售收入為：150372萬元，稅后利潤總額：69619萬元，稅前利潤總額92825萬元。 交易管理費(fèi)：812萬元216。 營業(yè)稅：7519萬元；216。二、投資收益估算本項(xiàng)目銷售收入為150372萬元，其中一期工程銷售收入為59700萬元，二期工程銷售收入為90672萬元。詳見附表二：愚人島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表。本項(xiàng)目資金來源主要為自有資金、銀行貸款和住房預(yù)售收入，具體資金籌措計(jì)劃如下：（1）自有資金：公司股東入股資金3000萬元。二、投資估算 經(jīng)過投資估算，愚人島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。（5）物價(jià)因素：以每年遞增10%，只考慮固定資產(chǎn)。（3）開辦費(fèi)開辦費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，用于項(xiàng)目組織管理設(shè)計(jì)等各項(xiàng)費(fèi)用，包括以下各項(xiàng)費(fèi)用：①項(xiàng)目管理費(fèi)：以建安成本的3%計(jì)算。表4 別墅群項(xiàng)目第一期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容10年1月 1 日—12月31日11年1月1日—12月31日1234567891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項(xiàng)目籌資和前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項(xiàng)目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5 別墅群項(xiàng)目第二期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容11年7月 1 日—12月31日12年1月1日—12月31日7891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項(xiàng)目前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項(xiàng)目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章 投資估算與資金籌措 一、投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、銷售成本、建設(shè)利息和流動(dòng)資金三部分組成。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點(diǎn)、休憩點(diǎn)及主要路段每隔400m左右設(shè)一個(gè)垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點(diǎn)，將旅游、生活垃圾收集并運(yùn)裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。根據(jù)本項(xiàng)目負(fù)荷估算情況，擬在度假別墅區(qū)和湖濱服務(wù)區(qū)和養(yǎng)生度假區(qū)各設(shè)一處變配電房，分別配置容量為1000kVA變壓器各2臺(tái)。④排水工程：旅游區(qū)排水主要為生活污水，為保護(hù)風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染，嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。人5000500（m3/d）5不可預(yù)計(jì)用水量按總用水量15%計(jì)　308（m3/d）6估算日最高用水量　2358（m3/d）②消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。表3 愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d在北部孫家灣、南岸坪，西部陳家沱、石柱觀，東北部樟木咀、柳津?yàn)胁肯悴轂砈PA美容會(huì)館、半島度假公寓、國際游艇俱樂部，南部水上運(yùn)動(dòng)論壇、江灣主題度假酒店等處共設(shè)立14座公共旅游碼頭，用生態(tài)型游覽船只形成水上連接，并作為湖面景觀。4座廣場總面積40000㎡。——次干道：根據(jù)度假區(qū)項(xiàng)目布局的需要，各個(gè)分區(qū)內(nèi)部開辟次干道路，與車行主干道、碼頭形成連接，形成一個(gè)完整的枝狀路網(wǎng)構(gòu)架。⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。第六章 項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施計(jì)劃一、工程建設(shè)內(nèi)容（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）綠地面積 93270㎡（5）綠地率 35％（6）建筑密度 20％（7）容積率 表2 愚人島別墅群項(xiàng)目主要指標(biāo)項(xiàng)目名稱別墅類型套數(shù)單套面積用地面積（㎡）建筑面積（㎡）皮家包單體別墅307961530823880樟樹垴單體別墅507962551339800尹家山單體別墅707963571855720花橋群島單體別墅1007965102679600聯(lián)排別墅1205964584671520合計(jì)370173410270520（二）工程建設(shè)內(nèi)容 （1）土建包括園林、綠化、公共部分裝修等。 樟樹垴:總面積450畝，規(guī)劃單體別墅50棟，建筑面積39800m2；178。06′，北緯30176。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后，與雨水一起作為中水利用或排放。島內(nèi)，愚人島僅靠磨南公路和村道土路連接，內(nèi)部交通路網(wǎng)還未形成，區(qū)域的可進(jìn)入性明顯不足。年平均氣溫16℃，年平均日照時(shí)數(shù)為1571小時(shí)，無霜期185～194天，年降雨量1355～1488mm，穩(wěn)定通過10℃以上的間隔天數(shù)132～247天，活動(dòng)積溫2210～5270℃，由于境內(nèi)地形復(fù)雜，海拔高差懸殊，從而導(dǎo)致水熱資源的重新分配，具有多種小氣候特點(diǎn)，隨海拔升高而變化，氣候呈立體結(jié)構(gòu)，兼有中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶及中溫帶多種氣候類型。愚人島三面環(huán)水，庫汊密布、半島群落、山水參半，是某下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。（二）區(qū)域自然條件優(yōu)越某流域處于我國第二級階梯向第三級階梯過渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢自西向東傾斜，山勢逐步降低?！赌呈∧秤奕藣u生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）已于2006年12月16日通過由某省發(fā)改委、某省旅游局、宜昌市人民政府組織的評審會(huì)。二、銷售周期預(yù)計(jì)本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，累計(jì)3年完成。（四）創(chuàng)新經(jīng)營，導(dǎo)入“別墅休閑度假”聯(lián)動(dòng)銷售模式對于度假型的第二居所，可以采用別墅休閑度假”聯(lián)動(dòng)，以分時(shí)度假方式進(jìn)行經(jīng)營。活動(dòng)的創(chuàng)新，不僅提高了愚人島的知名度，提升了品牌效應(yīng)，也促進(jìn)了度假區(qū)旅游的紅火，為愚人島度假區(qū)的市場開發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。將中央綠地、宅間綠地、宅園綠地和屋頂綠化、某碧波有機(jī)結(jié)合，使別墅處處是綠色，步步有景觀，構(gòu)建多層次的綠化景觀系統(tǒng)。l A型單體別墅，如恒溫游泳池、桑拿房、麻將房、每房間配備獨(dú)立衛(wèi)生間等等，都是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶，挑高客廳()，共有8個(gè)臥室，并且每房配有衛(wèi)生間；l B型聯(lián)排也是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶；各戶型均在8房以上，面積分別如下：單體別墅796㎡，聯(lián)排別墅596㎡。綜上所述，整合現(xiàn)有各種資源，加快愚人島別墅群的開發(fā)，有助于推動(dòng)愚人島旅游開發(fā)的步伐，在有效保護(hù)生態(tài)資源的前提下，將愚人島的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成旅游產(chǎn)品優(yōu)勢，打造愚人島整體優(yōu)勢品牌，將對促進(jìn)宜昌長陽地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。另一方面，近年來隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放，某水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢，這對于愚人