【正文】 　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章 投資估算與資金籌措 一、投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、銷售成本、建設(shè)利息和流動(dòng)資金三部分組成。本項(xiàng)目資金來(lái)源主要為自有資金、銀行貸款和住房預(yù)售收入，具體資金籌措計(jì)劃如下：（1）自有資金：公司股東入股資金3000萬(wàn)元。 交易管理費(fèi)：812萬(wàn)元216。從行業(yè)特征來(lái)看，項(xiàng)目的定位、質(zhì)量的保證、成本的控制、有效的營(yíng)銷策略等都是促進(jìn)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素。（四）生態(tài)保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)愚人島別墅群項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程有可能帶來(lái)某流域生態(tài)破壞風(fēng)險(xiǎn)，某愚人島實(shí)業(yè)有限公司堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針。本人非常榮幸接受某愚人島實(shí)業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報(bào)告，但由于時(shí)間倉(cāng)促，項(xiàng)目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報(bào)告難免有未盡之處。二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)愚人島別墅群項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，某愚人島實(shí)業(yè)有限公司攜手當(dāng)?shù)卣?、社?huì)各界精英、公司管理層，積極采取對(duì)策，最大限度地確保將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度，真正實(shí)現(xiàn)人與自然、社會(huì)與環(huán)境、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，投資剛能保本。 營(yíng)業(yè)稅：7519萬(wàn)元；216。二、投資估算 經(jīng)過(guò)投資估算，愚人島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬(wàn)元，其中第一期投資為25040萬(wàn)元，第二期投資為20771萬(wàn)元。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點(diǎn)、休憩點(diǎn)及主要路段每隔400m左右設(shè)一個(gè)垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點(diǎn)，將旅游、生活垃圾收集并運(yùn)裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。表3 愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號(hào)名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后，與雨水一起作為中水利用或排放。（二）區(qū)域自然條件優(yōu)越某流域處于我國(guó)第二級(jí)階梯向第三級(jí)階梯過(guò)渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢(shì)自西向東傾斜，山勢(shì)逐步降低?；顒?dòng)的創(chuàng)新，不僅提高了愚人島的知名度，提升了品牌效應(yīng)，也促進(jìn)了度假區(qū)旅游的紅火，為愚人島度假區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。另一方面，近年來(lái)隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚(yú)以及上游工業(yè)污水的排放，某水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢(shì)，這對(duì)于愚人島的別墅開(kāi)發(fā)也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時(shí)代遺址，距今已有7500萬(wàn)年歷史，農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。㎡，三、四、六月商品房銷售面積均在10萬(wàn)㎡左右；㎡，%，增幅明顯，㎡，銷售面積最大。愚人島的開(kāi)發(fā)增加了三峽大壩旅游和某旅游的互動(dòng)，形成觀光與度假的結(jié)合，增加了旅游者的停留時(shí)間?，F(xiàn)有職工108人，其中管理人員20人，%。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，流傳于民間的各種謎語(yǔ)、神話傳說(shuō)、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，具有極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。另有資料顯示，近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成，生態(tài)休閑旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商務(wù)旅游只分別占20%和18%。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)被評(píng)選為某首屆“十佳”旅游景區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃： （1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）建設(shè)內(nèi)容：某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹(shù)垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一，其旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)于鄂西生態(tài)文化旅游圈，乃至整個(gè)某省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動(dòng)作用。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國(guó)人員對(duì)別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視：國(guó)內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。愚人島寧?kù)o開(kāi)闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫(kù)區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長(zhǎng)良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。（三）Opportunities(機(jī)遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立某省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢(shì)，破解交通、通訊、體制、機(jī)制等瓶頸障礙，使其成為國(guó)內(nèi)外知名的旅游目的地，以推進(jìn)鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)某東西部相對(duì)均衡發(fā)展。、功能齊全低層洋房采用前后花園設(shè)計(jì)；對(duì)流通風(fēng)良好，戶戶向陽(yáng)，且均可觀看花園、江景，頂層采用復(fù)式設(shè)計(jì)，突顯住宅高尚定位。第一期自2010年7月1日預(yù)售，2011年12月31日銷售完畢；第二期自2011年11月1日預(yù)售，2012年2012年12月31日銷售完畢。正是“一山分四季，十里不同天”。 皮家包:總面積350畝，規(guī)劃單體別墅30棟，建筑面積23880m2；178。在各入口處，結(jié)合入口廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)共設(shè)置4個(gè)公共交通大型停車場(chǎng)，滿足游客換乘的需要；在旅游度假區(qū)內(nèi)部共設(shè)置14個(gè)中型停車場(chǎng)；各項(xiàng)目地塊入口、公共建筑門(mén)口、主題度假酒店、會(huì)議中心等均設(shè)置較小型停車場(chǎng)，共設(shè)置26個(gè)小型停車場(chǎng)。雨水采用自然排放。②項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)：%計(jì)算。第八章 財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、建筑成本估算本項(xiàng)目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成：：3650萬(wàn)元；：25294萬(wàn)元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等；：811萬(wàn)元，包括綠化、園林景觀、配套工程等；：3593萬(wàn)元，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等；：3000萬(wàn)元；：1485萬(wàn)元，按2+3+5項(xiàng)的5%提取；：3007萬(wàn)元，按銷售收入的2%提取。詳見(jiàn)附表四：愚人島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)研究分析，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目面臨如下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素：（一）政策風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大過(guò)快，國(guó)家采取了一系列的財(cái)政政策和金融政策，從土地供給、土地開(kāi)發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價(jià)格。第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開(kāi)發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與某愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。她的建成必將成為某愚人島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚(yáng)愚人島實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨，更是樹(shù)立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項(xiàng)目。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)三個(gè)方面：一是銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)公司利潤(rùn)的影響；二是未能達(dá)到預(yù)期銷售量對(duì)公司利潤(rùn)和后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響；三是建筑材料價(jià)格變動(dòng)對(duì)投資總額的影響。 稅前投資利潤(rùn)率：202%178。詳見(jiàn)附表三：愚人島別墅群項(xiàng)目投資成本表。（4）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，以固定資產(chǎn)和開(kāi)辦費(fèi)之和的5%計(jì)算。經(jīng)估算總負(fù)荷為3680kw，計(jì)算容量為2800kVA?！a頭：在龍舟坪鎮(zhèn)建設(shè)1座旅游接待碼頭，作為從滬渝高速公路長(zhǎng)陽(yáng)出口進(jìn)入度假區(qū)的主接待碼頭和交通換乘點(diǎn)，同時(shí)作為縣城與度假區(qū)之間的主要游覽交通聯(lián)系，由城市建設(shè)部門(mén)統(tǒng)一實(shí)施。 花橋群島:總面積2500畝，規(guī)劃單體別墅100棟，建筑面積79600 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。長(zhǎng)陽(yáng)是連接中西部的咽喉之地，隨著滬渝高速公路、宜萬(wàn)鐵路的興建，愚人島將更加緊密地融入宜昌的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，其區(qū)域可達(dá)性將更加優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。表1 愚人島別墅群項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)表項(xiàng) 目第一期第二期合計(jì)2010 年2011年小計(jì)20112012小計(jì)單位售價(jià)（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520預(yù)售比例40%60%100%40%60%100%預(yù)售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬(wàn)元）238803582059700272026347090672150372第五章 建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇 一、建設(shè)條件（一）《愚人島規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲政府部門(mén)審批通過(guò)。“綠色”建筑。目前，我國(guó)正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專項(xiàng)旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，度假旅游已成為我國(guó)的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。愚人島人文旅游資源以道教和巴楚文化為核心，建于明萬(wàn)歷十八年（1590年）的石柱觀位于長(zhǎng)陽(yáng)龍舟坪境內(nèi)的陳家沱南岸，其石崖如城，云靄飄渺，滿眼林木森森，四季蔥蘢一片。愚人島別墅群將人居環(huán)境與愚人島生態(tài)旅游區(qū)有機(jī)地結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)了人與自然的有機(jī)融合，休閑、養(yǎng)生功能更為突出，必將成為T(mén)own House之中的精品。同時(shí)，某作為長(zhǎng)江在某境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至某省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。單位建筑面積投資額為1693元。詩(shī)人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽、學(xué)者楊守敬為代表的古代名人文化，巴人遺風(fēng)、土家風(fēng)情為代表的民俗文化，三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)、三游洞為代表的歷史遺跡以及神農(nóng)架、大老嶺、柴埠溪國(guó)家森林公園、后河國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)為代表的生態(tài)休閑度假勝地共同構(gòu)成了宜昌三峽旅游神奇浪漫的畫(huà)卷。生態(tài)旅游使都市人得以回歸自然、認(rèn)識(shí)自然、親近自然、享受自然，暫時(shí)擺脫都市喧鬧和塵俗的環(huán)境，達(dá)到徹底放松、休閑、健身、益智的目的，正逐步成為都市人生活的時(shí)尚。愚人島庫(kù)汊密布、半島群落、山水參半，是某下游庫(kù)汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。三、項(xiàng)目投資者概況某愚人島實(shí)業(yè)有限公司成立于2007年3月，注冊(cè)資本1億元人民幣，其全資子公司某愚人島生態(tài)林業(yè)有限公司成立于2003年3月。主要體現(xiàn)在：《宜昌市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005～2025）》，從“觀光產(chǎn)品”向“休閑度假產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變是未來(lái)宜昌旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的策略之一，愚人島進(jìn)行度假旅游開(kāi)發(fā)正是這一策略的體現(xiàn)。二、宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析2009年上半年，在國(guó)家寬松的貨幣政策刺激、宜昌市政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》出臺(tái)、股票市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈等多種利好因素的共同影響下，積累性置業(yè)需求不斷釋放，市場(chǎng)逐漸回暖，商品房銷售呈現(xiàn)逐月上升趨勢(shì)。愚人島所在的區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，民風(fēng)純樸，流傳于民間的各種謎語(yǔ)、神話傳說(shuō)、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，表現(xiàn)出極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。宜萬(wàn)鐵路和滬渝高速公路貫穿長(zhǎng)陽(yáng)縣全境，大大地改善了愚人島的交通條件，使得旅游通道更加暢通，縮短