【正文】 　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗收　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章 投資估算與資金籌措 一、投資估算內(nèi)容本項目總投資由建設(shè)投資、銷售成本、建設(shè)利息和流動資金三部分組成。本項目資金來源主要為自有資金、銀行貸款和住房預(yù)售收入，具體資金籌措計劃如下：（1）自有資金：公司股東入股資金3000萬元。 交易管理費：812萬元216。從行業(yè)特征來看，項目的定位、質(zhì)量的保證、成本的控制、有效的營銷策略等都是促進本項目運營的關(guān)鍵因素。（四）生態(tài)保護風(fēng)險對策針對愚人島別墅群項目開發(fā)過程有可能帶來某流域生態(tài)破壞風(fēng)險，某愚人島實業(yè)有限公司堅持“保護第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針。本人非常榮幸接受某愚人島實業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報告，但由于時間倉促，項目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報告難免有未盡之處。二、風(fēng)險對策針對愚人島別墅群項目開發(fā)過程中存在的諸多風(fēng)險因素，某愚人島實業(yè)有限公司攜手當(dāng)?shù)卣?、社會各界精英、公司管理層，積極采取對策，最大限度地確保將開發(fā)風(fēng)險降低到最低程度，真正實現(xiàn)人與自然、社會與環(huán)境、眼前利益與長遠利益、經(jīng)濟效益與社會效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項目總投資不變，且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%時，項目全部投資利潤率為零，投資剛能保本。 營業(yè)稅：7519萬元；216。二、投資估算 經(jīng)過投資估算，愚人島別墅群項目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點、休憩點及主要路段每隔400m左右設(shè)一個垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點，將旅游、生活垃圾收集并運裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。表3 愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達標(biāo)后，與雨水一起作為中水利用或排放。（二）區(qū)域自然條件優(yōu)越某流域處于我國第二級階梯向第三級階梯過渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢自西向東傾斜，山勢逐步降低。活動的創(chuàng)新，不僅提高了愚人島的知名度，提升了品牌效應(yīng)，也促進了度假區(qū)旅游的紅火，為愚人島度假區(qū)的市場開發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。另一方面，近年來隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放，某水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢，這對于愚人島的別墅開發(fā)也是一個巨大的挑戰(zhàn)。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時代遺址，距今已有7500萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點。㎡，三、四、六月商品房銷售面積均在10萬㎡左右；㎡，%，增幅明顯，㎡，銷售面積最大。愚人島的開發(fā)增加了三峽大壩旅游和某旅游的互動，形成觀光與度假的結(jié)合，增加了旅游者的停留時間?，F(xiàn)有職工108人，其中管理人員20人，%。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，具有極高的旅游文化價值和欣賞價值。另有資料顯示，近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成，生態(tài)休閑旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商務(wù)旅游只分別占20%和18%。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)被評選為某首屆“十佳”旅游景區(qū)。項目規(guī)劃： （1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）建設(shè)內(nèi)容：某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一，其旅游業(yè)的發(fā)展對于鄂西生態(tài)文化旅游圈，乃至整個某省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動作用。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計風(fēng)格最重視：國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強調(diào)生活品質(zhì)外,更認為擁有別墅是身份與地位的象征。愚人島寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。（三）Opportunities(機遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立某省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢，破解交通、通訊、體制、機制等瓶頸障礙，使其成為國內(nèi)外知名的旅游目的地，以推進鄂西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)某東西部相對均衡發(fā)展。、功能齊全低層洋房采用前后花園設(shè)計；對流通風(fēng)良好，戶戶向陽，且均可觀看花園、江景，頂層采用復(fù)式設(shè)計，突顯住宅高尚定位。第一期自2010年7月1日預(yù)售，2011年12月31日銷售完畢；第二期自2011年11月1日預(yù)售，2012年2012年12月31日銷售完畢。正是“一山分四季，十里不同天”。 皮家包:總面積350畝，規(guī)劃單體別墅30棟，建筑面積23880m2；178。在各入口處，結(jié)合入口廣場的設(shè)計共設(shè)置4個公共交通大型停車場，滿足游客換乘的需要；在旅游度假區(qū)內(nèi)部共設(shè)置14個中型停車場；各項目地塊入口、公共建筑門口、主題度假酒店、會議中心等均設(shè)置較小型停車場，共設(shè)置26個小型停車場。雨水采用自然排放。②項目監(jiān)理費：%計算。第八章 財務(wù)分析與財務(wù)評價 一、建筑成本估算本項目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成：：3650萬元；：25294萬元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等；：811萬元，包括綠化、園林景觀、配套工程等；：3593萬元，包括規(guī)劃設(shè)計費、項目管理費、工程監(jiān)理費等；：3000萬元；：1485萬元，按2+3+5項的5%提??；：3007萬元，按銷售收入的2%提取。詳見附表四：愚人島別墅群項目投資收益估算表。第九章 風(fēng)險分析 一、風(fēng)險因素通過研究分析，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項目面臨如下幾個風(fēng)險因素：（一）政策風(fēng)險近年來，為抑制房價漲幅過大過快，國家采取了一系列的財政政策和金融政策，從土地供給、土地開發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價格。第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目堅持“保護第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項目設(shè)置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與某愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。她的建成必將成為某愚人島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚愚人島實業(yè)有限公司的經(jīng)營宗旨，更是樹立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項目。（二）市場風(fēng)險本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)三個方面：一是銷售價格變動對公司利潤的影響；二是未能達到預(yù)期銷售量對公司利潤和后續(xù)項目開發(fā)的影響；三是建筑材料價格變動對投資總額的影響。 稅前投資利潤率：202%178。詳見附表三：愚人島別墅群項目投資成本表。（4）不可預(yù)見費，以固定資產(chǎn)和開辦費之和的5%計算。經(jīng)估算總負荷為3680kw，計算容量為2800kVA?！a頭：在龍舟坪鎮(zhèn)建設(shè)1座旅游接待碼頭，作為從滬渝高速公路長陽出口進入度假區(qū)的主接待碼頭和交通換乘點，同時作為縣城與度假區(qū)之間的主要游覽交通聯(lián)系，由城市建設(shè)部門統(tǒng)一實施。 花橋群島:總面積2500畝，規(guī)劃單體別墅100棟，建筑面積79600 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。長陽是連接中西部的咽喉之地，隨著滬渝高速公路、宜萬鐵路的興建，愚人島將更加緊密地融入宜昌的半小時經(jīng)濟圈之內(nèi)，其區(qū)域可達性將更加優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。表1 愚人島別墅群項目銷售收入預(yù)測表項 目第一期第二期合計2010 年2011年小計20112012小計單位售價（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520預(yù)售比例40%60%100%40%60%100%預(yù)售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372第五章 建設(shè)條件與場址選擇 一、建設(shè)條件（一）《愚人島規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲政府部門審批通過?！熬G色”建筑。目前，我國正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專項旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，度假旅游已成為我國的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。愚人島人文旅游資源以道教和巴楚文化為核心，建于明萬歷十八年（1590年）的石柱觀位于長陽龍舟坪境內(nèi)的陳家沱南岸，其石崖如城，云靄飄渺，滿眼林木森森，四季蔥蘢一片。愚人島別墅群將人居環(huán)境與愚人島生態(tài)旅游區(qū)有機地結(jié)合在一起，實現(xiàn)了人與自然的有機融合，休閑、養(yǎng)生功能更為突出，必將成為Town House之中的精品。同時，某作為長江在某境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至某省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。單位建筑面積投資額為1693元。詩人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽、學(xué)者楊守敬為代表的古代名人文化，巴人遺風(fēng)、土家風(fēng)情為代表的民俗文化，三國古戰(zhàn)場、三游洞為代表的歷史遺跡以及神農(nóng)架、大老嶺、柴埠溪國家森林公園、后河國家級自然保護區(qū)為代表的生態(tài)休閑度假勝地共同構(gòu)成了宜昌三峽旅游神奇浪漫的畫卷。生態(tài)旅游使都市人得以回歸自然、認識自然、親近自然、享受自然，暫時擺脫都市喧鬧和塵俗的環(huán)境，達到徹底放松、休閑、健身、益智的目的，正逐步成為都市人生活的時尚。愚人島庫汊密布、半島群落、山水參半，是某下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。三、項目投資者概況某愚人島實業(yè)有限公司成立于2007年3月，注冊資本1億元人民幣，其全資子公司某愚人島生態(tài)林業(yè)有限公司成立于2003年3月。主要體現(xiàn)在：《宜昌市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005～2025）》，從“觀光產(chǎn)品”向“休閑度假產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變是未來宜昌旅游產(chǎn)品開發(fā)的策略之一，愚人島進行度假旅游開發(fā)正是這一策略的體現(xiàn)。二、宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析2009年上半年，在國家寬松的貨幣政策刺激、宜昌市政府《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》出臺、股票市場強勁反彈等多種利好因素的共同影響下，積累性置業(yè)需求不斷釋放，市場逐漸回暖，商品房銷售呈現(xiàn)逐月上升趨勢。愚人島所在的區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，民風(fēng)純樸，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，表現(xiàn)出極高的旅游文化價值和欣賞價值。宜萬鐵路和滬渝高速公路貫穿長陽縣全境，大大地改善了愚人島的交通條件，使得旅游通道更加暢通，縮短