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正文內(nèi)容

愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室;其次,嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制,推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理,加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度,確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量;最后,針對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位和承建商高度重視,并按本報(bào)告所提出的各項(xiàng)環(huán)??刂拼胧┴瀼芈鋵?shí),嚴(yán)格實(shí)行“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度,堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。她的建成必將成為某愚人島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū),完全符合發(fā)揚(yáng)愚人島實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨,更是樹(shù)立企業(yè)文化,塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項(xiàng)目。敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)同行給予指正。第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目堅(jiān)持“保護(hù)第一,科學(xué)規(guī)劃,滾動(dòng)開(kāi)發(fā),永續(xù)利用”的16字方針,在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開(kāi)發(fā)利用,在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與某愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系,整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。(一)政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策雖然,國(guó)家采取一系列政策、法律、法規(guī),以抑制房地產(chǎn)泡沫的膨脹,然而,應(yīng)該看到:第一,房地產(chǎn)行業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),帶動(dòng)著上下游十?dāng)?shù)個(gè)行業(yè)的發(fā)展,國(guó)家控制的目的是為了確保中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,而不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng);第二,2008年,國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā),導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退,盡管今年上半年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,但這種形勢(shì)還不穩(wěn)定,需要國(guó)家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策,因此,房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)新的生機(jī);第三,通過(guò)盈虧平衡分析,%,安全邊際率高,具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性;第四,愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃通過(guò)了省、市、縣三級(jí)政府的批準(zhǔn)。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)研究分析,愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目面臨如下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素:(一)政策風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái),為抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大過(guò)快,國(guó)家采取了一系列的財(cái)政政策和金融政策,從土地供給、土地開(kāi)發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價(jià)格。保本點(diǎn)=投資總額/(單位面積售價(jià)單位面積建筑成本-單位面積稅費(fèi))=45811/(50001693434)=159454(㎡)一般認(rèn)為,當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時(shí),項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。詳見(jiàn)附表四:愚人島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表。 城市建設(shè)稅費(fèi):376萬(wàn)元;216。第八章 財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、建筑成本估算本項(xiàng)目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成::3650萬(wàn)元;:25294萬(wàn)元,包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等;:811萬(wàn)元,包括綠化、園林景觀、配套工程等;:3593萬(wàn)元,包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等;:3000萬(wàn)元;:1485萬(wàn)元,按2+3+5項(xiàng)的5%提??;:3007萬(wàn)元,按銷售收入的2%提取。單位建筑面積投資額為1693元。②項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi):%計(jì)算。設(shè)置2座垃圾中轉(zhuǎn)站。雨水采用自然排放。人45001350(m3/d)2餐飲20L/次在各入口處,結(jié)合入口廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)共設(shè)置4個(gè)公共交通大型停車場(chǎng),滿足游客換乘的需要;在旅游度假區(qū)內(nèi)部共設(shè)置14個(gè)中型停車場(chǎng);各項(xiàng)目地塊入口、公共建筑門口、主題度假酒店、會(huì)議中心等均設(shè)置較小型停車場(chǎng),共設(shè)置26個(gè)小型停車場(chǎng)。(1)道路島內(nèi)游賞線路交通體系氛以水上交通、車行和步行游覽為主,具體分為車行道(主干道路)、步行道(游覽步道)、水上交通三種方式。 皮家包:總面積350畝,規(guī)劃單體別墅30棟,建筑面積23880m2;178。島內(nèi)電信服務(wù)商通訊網(wǎng)覆蓋面廣,寬帶信息網(wǎng)絡(luò)完善,實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化,通訊條件極為便利。正是“一山分四季,十里不同天”。西部山嶺高程1000~2000米,東部由1000米降至河口的數(shù)十米。第一期自2010年7月1日預(yù)售,2011年12月31日銷售完畢;第二期自2011年11月1日預(yù)售,2012年2012年12月31日銷售完畢。(二)分步推廣策略在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售階段前,分步驟地進(jìn)行宣傳,采用戶外廣告、媒體等多種形式,引進(jìn)目標(biāo)群體注意力,并分階段地加大宣傳投入。、功能齊全低層洋房采用前后花園設(shè)計(jì);對(duì)流通風(fēng)良好,戶戶向陽(yáng),且均可觀看花園、江景,頂層采用復(fù)式設(shè)計(jì),突顯住宅高尚定位。為確保愚人島旅游開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行,必須處理好如下幾個(gè)關(guān)系:當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)與度假區(qū)之間的利益關(guān)系,某東岸與度假區(qū)的利益關(guān)系,三峽大壩與度假區(qū)的利益關(guān)系。(三)Opportunities(機(jī)遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立某省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策,激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢(shì),破解交通、通訊、體制、機(jī)制等瓶頸障礙,使其成為國(guó)內(nèi)外知名的旅游目的地,以推進(jìn)鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)某東西部相對(duì)均衡發(fā)展。(二)Weaknesses(劣勢(shì))基礎(chǔ)設(shè)施是愚人島進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要支撐,對(duì)于營(yíng)造一個(gè)便利、舒適的度假環(huán)境至關(guān)重要。愚人島寧?kù)o開(kāi)闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫(kù)區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長(zhǎng)良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園,其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。上半年銷售面積的增長(zhǎng)也帶動(dòng)了銷售額的大幅增長(zhǎng),%;,%。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國(guó)人員對(duì)別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視:國(guó)內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。,某旅游線路上也有幾處度假區(qū),但是它們的規(guī)模較小,級(jí)別也不高,對(duì)宜昌市度假旅游市場(chǎng)基本上沒(méi)有什么影響;相反,愚人島可以確保至少20平方公里的土地面積用于旅游開(kāi)發(fā),可以做大度假區(qū)的規(guī)模,并且可以打造高端的度假產(chǎn)品,這樣完全有可能影響宜昌整體的度假旅游市場(chǎng)。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一,其旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)于鄂西生態(tài)文化旅游圈,乃至整個(gè)某省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動(dòng)作用。公司作為長(zhǎng)陽(yáng)縣目前規(guī)模最大、服務(wù)功能最齊全的旅游龍頭企業(yè),致力于愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目規(guī)劃: (1)用地面積 266680㎡(2)總建筑面積 270520㎡(3)建筑占地面積 173410㎡(4)建設(shè)內(nèi)容:某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹(shù)垴、皮家包、尹家山和花橋群島,規(guī)劃別墅370棟,總建筑面積270520 m2,其中單體別墅250棟,建筑面積199000 m2;聯(lián)排別墅120棟,建筑面積71520 m2。愚人島與早期人類活動(dòng)“長(zhǎng)陽(yáng)人”遺址僅隔40公里。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)被評(píng)選為某首屆“十佳”旅游景區(qū)。鑒于生態(tài)旅游的發(fā)展前景及其巨大的環(huán)境效益和社會(huì)效益,聯(lián)合國(guó)專門推出了生態(tài)旅游年活動(dòng),以鼓勵(lì)世界各國(guó)通過(guò)開(kāi)展可持續(xù)的旅游活動(dòng)來(lái)促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另有資料顯示,近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成,生態(tài)休閑旅游占62%,而宗教、健身旅游和文化、商務(wù)旅游只分別占20%和18%。長(zhǎng)江三峽是我國(guó)最大的國(guó)家地質(zhì)公園、全國(guó)旅游景點(diǎn)40佳;三峽大壩旅游區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、西陵峽口風(fēng)景區(qū)4家風(fēng)景區(qū)是國(guó)家4A級(jí)景區(qū),玉泉寺風(fēng)景區(qū)、中華鱘園、昭君村、百寶寨、泗溪風(fēng)景區(qū)、屈原祠、紫陽(yáng)龍洞風(fēng)景區(qū)、奧陶紀(jì)石林、宋山、古潮音洞風(fēng)景區(qū)、情人泉風(fēng)景區(qū)11家風(fēng)景區(qū)是國(guó)家3A級(jí)景區(qū)。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一,流傳于民間的各種謎語(yǔ)、神話傳說(shuō)、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻,具有極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。24′,位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn),縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心和旅游發(fā)達(dá)區(qū)域在龍舟坪鎮(zhèn),由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內(nèi)的某水域及其附近低山丘陵組成?,F(xiàn)有職工108人,其中管理人員20人,%。隨著三峽大壩的全部竣工,宜昌打造國(guó)際水電名城戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn),宜昌作為一個(gè)國(guó)際性旅游目的地日漸成熟。愚人島的開(kāi)發(fā)增加了三峽大壩旅游和某旅游的互動(dòng),形成觀光與度假的結(jié)合,增加了旅游者的停留時(shí)間。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購(gòu)買Town House的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主。㎡,三、四、六月商品房銷售面積均在10萬(wàn)㎡左右;㎡,%,增幅明顯,㎡,銷售面積最大。愚人島臨近三峽大壩,一方面增強(qiáng)三峽旅游的產(chǎn)品供給,優(yōu)化三峽旅游的產(chǎn)品結(jié)構(gòu);另一方面也會(huì)分享三峽大壩這一國(guó)際性品牌所帶來(lái)的遠(yuǎn)程客源。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時(shí)代遺址,距今已有7500萬(wàn)年歷史,農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng),愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。同時(shí)愚人島內(nèi)部交通路網(wǎng)絡(luò)尚未形成。另一方面,近年來(lái)隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放,某水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢(shì),這對(duì)于愚人島的別墅開(kāi)發(fā)也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。l A型單體別墅,如恒溫游泳池、桑拿房、麻將房、每房間配備獨(dú)立衛(wèi)生間等等,都是前后花園,獨(dú)門獨(dú)戶,挑高客廳(),共有8個(gè)臥室,并且每房配有衛(wèi)生間;l B型聯(lián)排也是前后花園,獨(dú)門獨(dú)戶;各戶型均在8房以上,面積分別如下:?jiǎn)误w別墅796㎡,聯(lián)排別墅596㎡。活動(dòng)的創(chuàng)新,不僅提高了愚人島的知名度,提升了品牌效應(yīng),也促進(jìn)了度假區(qū)旅游的紅火,為愚人島度假區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。二、銷售周期預(yù)計(jì)本項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā),累計(jì)3年完成。(二)區(qū)域自然條件優(yōu)越某流域處于我國(guó)第二級(jí)階梯向第三級(jí)階梯過(guò)渡地帶,屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū),地勢(shì)自西向東傾斜,山勢(shì)逐步降低。年平均氣溫16℃,年平均日照時(shí)數(shù)為1571小時(shí),無(wú)霜期185~194天,年降雨量1355~1488mm,穩(wěn)定通過(guò)10℃以上的間隔天數(shù)132~247天,活動(dòng)積溫2210~5270℃,由于境內(nèi)地形復(fù)雜,海拔高差懸殊,從而導(dǎo)致水熱資源的重新分配,具有多種小氣候特點(diǎn),隨海拔升高而變化,氣候呈立體結(jié)構(gòu),兼有中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶及中溫帶多種氣候類型。排水采取雨、污水分流制,污水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后,與雨水一起作為中水利用或排放。 樟樹(shù)垴:總面積450畝,規(guī)劃單體別墅50棟,建筑面積39800m2;178。⑦消防系統(tǒng);⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。4座廣場(chǎng)總面積40000㎡。表3 愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號(hào)名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d④排水工程:旅游區(qū)排水主要為生活污水,為保護(hù)風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染,嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。(5)垃圾處理工程在各服務(wù)點(diǎn)、休憩點(diǎn)及主要路段每隔400m左右設(shè)一個(gè)垃圾桶,在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點(diǎn),將旅游、生活垃圾收集并運(yùn)裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。(3)開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi),用于項(xiàng)目組織管理設(shè)計(jì)等各項(xiàng)費(fèi)用,包括以下各項(xiàng)費(fèi)用:①項(xiàng)目管理費(fèi):以建安成本的3%計(jì)算。二、投資估算 經(jīng)過(guò)投資估算,愚人島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬(wàn)元,其中第一期投資為25040萬(wàn)元,第二期投資為20771萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表二:愚人島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表。 營(yíng)業(yè)稅:7519萬(wàn)元;216。3.盈利能力分析項(xiàng)目總投資為:45811萬(wàn)元,銷售收入為:150372萬(wàn)元,稅后利潤(rùn)總額:69619萬(wàn)元,稅前利潤(rùn)總額92825萬(wàn)元。四、敏感性分析(一)盈虧平衡分析假定項(xiàng)目總投資不變,且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè),%時(shí),項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零,投資剛能保本。綜上所述,本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性。二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)愚人島別墅群項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素,某愚人島實(shí)業(yè)有限公司攜手當(dāng)?shù)卣⑸鐣?huì)各界精英、公司管理層,積極采取對(duì)策,最大限度地確保將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度,真正實(shí)現(xiàn)人與自然、社會(huì)與環(huán)境、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。因此,公司股東采取開(kāi)發(fā)與保護(hù)并進(jìn)的方針,滾動(dòng)開(kāi)發(fā),永續(xù)利用,首先開(kāi)發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目,通過(guò)別墅群項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)快速回籠資金,進(jìn)行愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)發(fā),實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。本人非常榮幸接受某愚人島實(shí)業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報(bào)告,但由于時(shí)間倉(cāng)促,項(xiàng)目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足,本報(bào)告難免有未盡之處。通過(guò)綜合分析,可以看出:
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