【正文】 選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室；其次，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量；最后，針對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位和承建商高度重視，并按本報(bào)告所提出的各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。她的建成必將成為某愚人島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚(yáng)愚人島實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨，更是樹(shù)立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項(xiàng)目。敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)同行給予指正。第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開(kāi)發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與某愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。（一）政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策雖然，國(guó)家采取一系列政策、法律、法規(guī)，以抑制房地產(chǎn)泡沫的膨脹，然而，應(yīng)該看到：第一，房地產(chǎn)行業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)著上下游十?dāng)?shù)個(gè)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家控制的目的是為了確保中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二，2008年，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退，盡管今年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但這種形勢(shì)還不穩(wěn)定，需要國(guó)家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)新的生機(jī)；第三，通過(guò)盈虧平衡分析，%，安全邊際率高，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性；第四，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃通過(guò)了省、市、縣三級(jí)政府的批準(zhǔn)。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)研究分析，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目面臨如下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素：（一）政策風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大過(guò)快，國(guó)家采取了一系列的財(cái)政政策和金融政策，從土地供給、土地開(kāi)發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價(jià)格。保本點(diǎn)＝投資總額/（單位面積售價(jià)單位面積建筑成本－單位面積稅費(fèi)）＝45811/（50001693434）＝159454（㎡）一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。詳見(jiàn)附表四：愚人島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表。 城市建設(shè)稅費(fèi)：376萬(wàn)元；216。第八章 財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、建筑成本估算本項(xiàng)目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成：：3650萬(wàn)元；：25294萬(wàn)元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等；：811萬(wàn)元，包括綠化、園林景觀、配套工程等；：3593萬(wàn)元，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等；：3000萬(wàn)元；：1485萬(wàn)元，按2+3+5項(xiàng)的5%提??；：3007萬(wàn)元，按銷售收入的2%提取。單位建筑面積投資額為1693元。②項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)：%計(jì)算。設(shè)置2座垃圾中轉(zhuǎn)站。雨水采用自然排放。人45001350（m3/d）2餐飲20L/次在各入口處，結(jié)合入口廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)共設(shè)置4個(gè)公共交通大型停車場(chǎng)，滿足游客換乘的需要；在旅游度假區(qū)內(nèi)部共設(shè)置14個(gè)中型停車場(chǎng)；各項(xiàng)目地塊入口、公共建筑門口、主題度假酒店、會(huì)議中心等均設(shè)置較小型停車場(chǎng)，共設(shè)置26個(gè)小型停車場(chǎng)。（1）道路島內(nèi)游賞線路交通體系氛以水上交通、車行和步行游覽為主，具體分為車行道（主干道路）、步行道（游覽步道）、水上交通三種方式。 皮家包:總面積350畝，規(guī)劃單體別墅30棟，建筑面積23880m2；178。島內(nèi)電信服務(wù)商通訊網(wǎng)覆蓋面廣，寬帶信息網(wǎng)絡(luò)完善，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化，通訊條件極為便利。正是“一山分四季，十里不同天”。西部山嶺高程1000～2000米，東部由1000米降至河口的數(shù)十米。第一期自2010年7月1日預(yù)售，2011年12月31日銷售完畢；第二期自2011年11月1日預(yù)售，2012年2012年12月31日銷售完畢。（二）分步推廣策略在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售階段前，分步驟地進(jìn)行宣傳，采用戶外廣告、媒體等多種形式，引進(jìn)目標(biāo)群體注意力，并分階段地加大宣傳投入。、功能齊全低層洋房采用前后花園設(shè)計(jì)；對(duì)流通風(fēng)良好，戶戶向陽(yáng)，且均可觀看花園、江景，頂層采用復(fù)式設(shè)計(jì)，突顯住宅高尚定位。為確保愚人島旅游開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，必須處理好如下幾個(gè)關(guān)系：當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)與度假區(qū)之間的利益關(guān)系，某東岸與度假區(qū)的利益關(guān)系，三峽大壩與度假區(qū)的利益關(guān)系。（三）Opportunities(機(jī)遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立某省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢(shì)，破解交通、通訊、體制、機(jī)制等瓶頸障礙，使其成為國(guó)內(nèi)外知名的旅游目的地，以推進(jìn)鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)某東西部相對(duì)均衡發(fā)展。（二）Weaknesses（劣勢(shì)）基礎(chǔ)設(shè)施是愚人島進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要支撐，對(duì)于營(yíng)造一個(gè)便利、舒適的度假環(huán)境至關(guān)重要。愚人島寧?kù)o開(kāi)闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫(kù)區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長(zhǎng)良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。上半年銷售面積的增長(zhǎng)也帶動(dòng)了銷售額的大幅增長(zhǎng)，%；，%。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國(guó)人員對(duì)別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視：國(guó)內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。，某旅游線路上也有幾處度假區(qū)，但是它們的規(guī)模較小，級(jí)別也不高，對(duì)宜昌市度假旅游市場(chǎng)基本上沒(méi)有什么影響；相反，愚人島可以確保至少20平方公里的土地面積用于旅游開(kāi)發(fā)，可以做大度假區(qū)的規(guī)模，并且可以打造高端的度假產(chǎn)品，這樣完全有可能影響宜昌整體的度假旅游市場(chǎng)。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一，其旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)于鄂西生態(tài)文化旅游圈，乃至整個(gè)某省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動(dòng)作用。公司作為長(zhǎng)陽(yáng)縣目前規(guī)模最大、服務(wù)功能最齊全的旅游龍頭企業(yè)，致力于愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目規(guī)劃： （1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）建設(shè)內(nèi)容：某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹(shù)垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。愚人島與早期人類活動(dòng)“長(zhǎng)陽(yáng)人”遺址僅隔40公里。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)被評(píng)選為某首屆“十佳”旅游景區(qū)。鑒于生態(tài)旅游的發(fā)展前景及其巨大的環(huán)境效益和社會(huì)效益，聯(lián)合國(guó)專門推出了生態(tài)旅游年活動(dòng)，以鼓勵(lì)世界各國(guó)通過(guò)開(kāi)展可持續(xù)的旅游活動(dòng)來(lái)促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另有資料顯示，近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成，生態(tài)休閑旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商務(wù)旅游只分別占20%和18%。長(zhǎng)江三峽是我國(guó)最大的國(guó)家地質(zhì)公園、全國(guó)旅游景點(diǎn)40佳；三峽大壩旅游區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、西陵峽口風(fēng)景區(qū)4家風(fēng)景區(qū)是國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，玉泉寺風(fēng)景區(qū)、中華鱘園、昭君村、百寶寨、泗溪風(fēng)景區(qū)、屈原祠、紫陽(yáng)龍洞風(fēng)景區(qū)、奧陶紀(jì)石林、宋山、古潮音洞風(fēng)景區(qū)、情人泉風(fēng)景區(qū)11家風(fēng)景區(qū)是國(guó)家3A級(jí)景區(qū)。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，流傳于民間的各種謎語(yǔ)、神話傳說(shuō)、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，具有極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。24′，位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)，縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心和旅游發(fā)達(dá)區(qū)域在龍舟坪鎮(zhèn)，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內(nèi)的某水域及其附近低山丘陵組成?，F(xiàn)有職工108人，其中管理人員20人，%。隨著三峽大壩的全部竣工，宜昌打造國(guó)際水電名城戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，宜昌作為一個(gè)國(guó)際性旅游目的地日漸成熟。愚人島的開(kāi)發(fā)增加了三峽大壩旅游和某旅游的互動(dòng)，形成觀光與度假的結(jié)合，增加了旅游者的停留時(shí)間。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購(gòu)買Town House的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主。㎡，三、四、六月商品房銷售面積均在10萬(wàn)㎡左右；㎡，%，增幅明顯，㎡，銷售面積最大。愚人島臨近三峽大壩，一方面增強(qiáng)三峽旅游的產(chǎn)品供給，優(yōu)化三峽旅游的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面也會(huì)分享三峽大壩這一國(guó)際性品牌所帶來(lái)的遠(yuǎn)程客源。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時(shí)代遺址，距今已有7500萬(wàn)年歷史，農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。同時(shí)愚人島內(nèi)部交通路網(wǎng)絡(luò)尚未形成。另一方面，近年來(lái)隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放，某水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢(shì)，這對(duì)于愚人島的別墅開(kāi)發(fā)也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。l A型單體別墅，如恒溫游泳池、桑拿房、麻將房、每房間配備獨(dú)立衛(wèi)生間等等，都是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶，挑高客廳()，共有8個(gè)臥室，并且每房配有衛(wèi)生間；l B型聯(lián)排也是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶；各戶型均在8房以上，面積分別如下：?jiǎn)误w別墅796㎡，聯(lián)排別墅596㎡。活動(dòng)的創(chuàng)新，不僅提高了愚人島的知名度，提升了品牌效應(yīng)，也促進(jìn)了度假區(qū)旅游的紅火，為愚人島度假區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。二、銷售周期預(yù)計(jì)本項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，累計(jì)3年完成。（二）區(qū)域自然條件優(yōu)越某流域處于我國(guó)第二級(jí)階梯向第三級(jí)階梯過(guò)渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢(shì)自西向東傾斜，山勢(shì)逐步降低。年平均氣溫16℃，年平均日照時(shí)數(shù)為1571小時(shí)，無(wú)霜期185～194天，年降雨量1355～1488mm，穩(wěn)定通過(guò)10℃以上的間隔天數(shù)132～247天，活動(dòng)積溫2210～5270℃，由于境內(nèi)地形復(fù)雜，海拔高差懸殊，從而導(dǎo)致水熱資源的重新分配，具有多種小氣候特點(diǎn)，隨海拔升高而變化，氣候呈立體結(jié)構(gòu)，兼有中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶及中溫帶多種氣候類型。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后，與雨水一起作為中水利用或排放。 樟樹(shù)垴:總面積450畝，規(guī)劃單體別墅50棟，建筑面積39800m2；178。⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。4座廣場(chǎng)總面積40000㎡。表3 愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號(hào)名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d④排水工程：旅游區(qū)排水主要為生活污水，為保護(hù)風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染，嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點(diǎn)、休憩點(diǎn)及主要路段每隔400m左右設(shè)一個(gè)垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點(diǎn)，將旅游、生活垃圾收集并運(yùn)裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。（3）開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，用于項(xiàng)目組織管理設(shè)計(jì)等各項(xiàng)費(fèi)用，包括以下各項(xiàng)費(fèi)用：①項(xiàng)目管理費(fèi)：以建安成本的3%計(jì)算。二、投資估算 經(jīng)過(guò)投資估算，愚人島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬(wàn)元，其中第一期投資為25040萬(wàn)元，第二期投資為20771萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表二：愚人島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表。 營(yíng)業(yè)稅：7519萬(wàn)元；216。3．盈利能力分析項(xiàng)目總投資為：45811萬(wàn)元，銷售收入為：150372萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額：69619萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)總額92825萬(wàn)元。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，投資剛能保本。綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性。二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)愚人島別墅群項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，某愚人島實(shí)業(yè)有限公司攜手當(dāng)?shù)卣⑸鐣?huì)各界精英、公司管理層，積極采取對(duì)策，最大限度地確保將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度，真正實(shí)現(xiàn)人與自然、社會(huì)與環(huán)境、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。因此，公司股東采取開(kāi)發(fā)與保護(hù)并進(jìn)的方針，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，永續(xù)利用，首先開(kāi)發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過(guò)別墅群項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)快速回籠資金，進(jìn)行愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。本人非常榮幸接受某愚人島實(shí)業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報(bào)告，但由于時(shí)間倉(cāng)促，項(xiàng)目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報(bào)告難免有未盡之處。通過(guò)綜合分析，可以看出：