【正文】 建議某愚人島實(shí)業(yè)有限公司特別重視某的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，制訂切實(shí)可行的科學(xué)管理目標(biāo)，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測工作。其次，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項目設(shè)置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與某愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系。（四）環(huán)保風(fēng)險愚人島位于某省宜昌市長陽土家族自治縣某流域高壩洲庫區(qū)內(nèi)，某作為長江在某境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至某省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。五、財務(wù)評價通過以上分析，可以看出本項目投資利潤率為152%，與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢；凈現(xiàn)金流量（稅后）約為61343萬元，具有較強(qiáng)的流動性。三、現(xiàn)金流量測算現(xiàn)金流量測算結(jié)果顯示：項目凈現(xiàn)金流量總額為61343萬元，其中，2010年為21320萬元，2011年為19339萬元，2012年為20684萬元。小計：9299萬元。（2）稅費(fèi)：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。（3）預(yù)售收入：3576萬元根據(jù)愚人島別墅群項目開發(fā)進(jìn)度安排，第一期工程開發(fā)完畢，累計實(shí)現(xiàn)銷售收入59700萬元，除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬元外，尚余資金30060萬元，完全有實(shí)力進(jìn)行第二期工程開發(fā)。建設(shè)期利息：按貸款10000萬元人民幣、期限三年、年利率12%計算，第2年末還款5000萬元，第3年末還款5000萬元，利息總額為3000萬元人民幣。（1）固定資產(chǎn)投資建安成本：包括土建工程、給排水工程、消防設(shè)施、配套設(shè)施、強(qiáng)弱電工程、社區(qū)景觀綠化等投資費(fèi)用，地上建筑以800元/㎡計算。該項目由電訊部門解決，不計入本項目投資內(nèi)。高位蓄水池供水分三個片區(qū)——南部、中部及北部，各片區(qū)分別建造容量為1000 m3的高位蓄水池，總?cè)萘繛?000 m3，并配備制水設(shè)備3套，通過管道接至各服務(wù)區(qū)，實(shí)現(xiàn)管道有壓供水。設(shè)立1座VIP候船室——作為國際游艇俱樂部會員、別墅業(yè)主和度假區(qū)貴賓專用接待場所。——出入口：依托主干路網(wǎng)，度假區(qū)沿G318公路設(shè)置三個入口：西部入口–龍舟坪；北部入口–孫家灣碼頭區(qū)；西北部入口–陳家沱。對內(nèi)部進(jìn)行一次裝修，二次裝修留給客戶根據(jù)自己的需要進(jìn)行。某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。目前愚人島供電系統(tǒng)以大網(wǎng)供電為主，現(xiàn)有—座110kV變電站，項目完成后，擬新配置2座10kV變電所，供電電源接自變電站，可滿足項目需要。地震基本烈度為Ⅵ度。評審專家委員會認(rèn)為，《控規(guī)》成果完善，符合國家旅游規(guī)劃通則關(guān)于旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)范要求，符合愚人島實(shí)際，具有可操作性和很強(qiáng)的制約性及開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)性。（五）價格策略根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，結(jié)合愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的資源優(yōu)勢和愚人島別墅群項目工程進(jìn)度安排，保守預(yù)計一期別墅均價采用5000元／㎡。2007年3月愚人島成為2007環(huán)球小姐三峽選拔賽唯一指定外景拍攝基地；2007年4月承辦了“愚人島杯”2007中國長陽（二）項目定位經(jīng)過大量市場調(diào)研和反復(fù)分析論證，某愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項目選擇歐式建筑作為目標(biāo)定位，徜徉于青山綠水之間，泛舟于某碧波之上，欣賞歐式建筑風(fēng)格，可以提升項目的開發(fā)價值和尊崇品位。宜萬鐵路和滬渝高速公路貫穿長陽縣全境，大大地改善了愚人島的交通條件，使得旅游通道更加暢通，縮短了交通時間，從而可以吸引更大范圍的旅游者。而且停車場地的大小也會受到游客量周期變化的影響，在淡季的時候會被閑置，在旺季尤其在黃金周的時候又不能滿足需要。愚人島所在的區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，民風(fēng)純樸，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，表現(xiàn)出極高的旅游文化價值和欣賞價值。三峽大壩作為中國歷史上繼長城以來最偉大的工程，其旅游吸引力也如長城一樣是不受時空限制的，具有長期效益。二、宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析2009年上半年，在國家寬松的貨幣政策刺激、宜昌市政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》出臺、股票市場強(qiáng)勁反彈等多種利好因素的共同影響下，積累性置業(yè)需求不斷釋放，市場逐漸回暖，商品房銷售呈現(xiàn)逐月上升趨勢。以前購買別墅主要是位于：金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士、公務(wù)員、高端技術(shù)人才。主要體現(xiàn)在：《宜昌市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005～2025）》，從“觀光產(chǎn)品”向“休閑度假產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變是未來宜昌旅游產(chǎn)品開發(fā)的策略之一，愚人島進(jìn)行度假旅游開發(fā)正是這一策略的體現(xiàn)。四、編制依據(jù)與研究范圍（一）編制依據(jù)《某愚人島旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》《某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制協(xié)議》項目初步設(shè)計方案初步可行性研究報告《愚人島社會主義新農(nóng)村規(guī)劃編制協(xié)議》（二）研究范圍項目規(guī)劃設(shè)計項目建設(shè)計劃項目經(jīng)濟(jì)效益分析項目開發(fā)風(fēng)險分析第二章 項目建設(shè)必要性分析一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求宜昌位于長江北岸、三峽東口，古稱夷陵，有2400多年的歷史，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是楚文化的發(fā)祥地。三、項目投資者概況某愚人島實(shí)業(yè)有限公司成立于2007年3月，注冊資本1億元人民幣，其全資子公司某愚人島生態(tài)林業(yè)有限公司成立于2003年3月。二、項目概況：愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目：某實(shí)業(yè)有限公司某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡稱“愚人島”）位于某省宜昌市長陽土家族自治縣東部的某高壩洲庫區(qū)，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。愚人島庫汊密布、半島群落、山水參半，是某下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。宜昌市位于長江中游和上游的結(jié)合部、某省的西部，地處秦巴山脈和武陵山脈向江漢平原過渡的地帶，旅游資源獨(dú)具特色，既有秀麗的自然風(fēng)光，又有豐富的人文景觀，還有宏偉的現(xiàn)代建筑工程，集自然景觀、人文景觀和現(xiàn)代建筑于一體。生態(tài)旅游使都市人得以回歸自然、認(rèn)識自然、親近自然、享受自然，暫時擺脫都市喧鬧和塵俗的環(huán)境，達(dá)到徹底放松、休閑、健身、益智的目的，正逐步成為都市人生活的時尚。目前，某旅游業(yè)基本形成了以武漢、宜昌為中心向四周輻射的旅游布局，形成了以 “一江兩山”為重點(diǎn)的空間格局和全方位開放型的旅游網(wǎng)絡(luò)格局。詩人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽、學(xué)者楊守敬為代表的古代名人文化，巴人遺風(fēng)、土家風(fēng)情為代表的民俗文化，三國古戰(zhàn)場、三游洞為代表的歷史遺跡以及神農(nóng)架、大老嶺、柴埠溪國家森林公園、后河國家級自然保護(hù)區(qū)為代表的生態(tài)休閑度假勝地共同構(gòu)成了宜昌三峽旅游神奇浪漫的畫卷。愚人島的資源環(huán)境具有較好的舒適性、康益性和安全性，為承載度假旅游的開發(fā)提供了根本保證。單位建筑面積投資額為1693元。自成立以來，公司建立了一套完善的、科學(xué)的管理制度，成立了董事會、監(jiān)督班子和經(jīng)理班子，權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，職責(zé)分明各司其職，既相互獨(dú)立，又相互協(xié)調(diào)。同時，某作為長江在某境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至某省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。三、愚人島別墅群項目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動發(fā)展，這種資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。愚人島別墅群將人居環(huán)境與愚人島生態(tài)旅游區(qū)有機(jī)地結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)了人與自然的有機(jī)融合，休閑、養(yǎng)生功能更為突出，必將成為Town House之中的精品。三、別墅群項目SWOT分析（一）Strengths(優(yōu)勢)具有“天下之中”、號稱“千湖之省”的某省賦予愚人島良好的宏觀區(qū)位。愚人島人文旅游資源以道教和巴楚文化為核心，建于明萬歷十八年（1590年）的石柱觀位于長陽龍舟坪境內(nèi)的陳家沱南岸，其石崖如城，云靄飄渺，滿眼林木森森，四季蔥蘢一片。基礎(chǔ)設(shè)施方面，供水、燃?xì)?、供電能力有限，污水處理和垃圾處理設(shè)施短缺，不能滿足未來快速發(fā)展的要求。目前，我國正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專項旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，度假旅游已成為我國的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。這是愚人島項目開發(fā)的重中之重。“綠色”建筑。根據(jù)實(shí)際情況可以讓目標(biāo)群體交付一定的資金，參與設(shè)計戶型，在客戶親身參與建設(shè)過程，共享成功的喜悅。表1 愚人島別墅群項目銷售收入預(yù)測表項 目第一期第二期合計2010 年2011年小計20112012小計單位售價（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520預(yù)售比例40%60%100%40%60%100%預(yù)售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372第五章 建設(shè)條件與場址選擇 一、建設(shè)條件（一）《愚人島規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲政府部門審批通過。河道以灘多而著稱于世。長陽是連接中西部的咽喉之地，隨著滬渝高速公路、宜萬鐵路的興建，愚人島將更加緊密地融入宜昌的半小時經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，其區(qū)域可達(dá)性將更加優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。二、場址選擇某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡稱“愚人島”）位于某省宜昌市長陽土家族自治縣東部的某高壩洲庫區(qū)，在八百里某下游，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。 花橋群島:總面積2500畝，規(guī)劃單體別墅100棟，建筑面積79600 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。——主干道路：建設(shè)2條主干道：西部——陳家沱至G318路，全長12 km，西部主干道主要起溝通陳家沱與外界聯(lián)系、加強(qiáng)旅游區(qū)西部各項目地塊之間聯(lián)系的作用；中部——磨市至南岸坪公路，全長11 km，中部主干道主要是為進(jìn)入度假區(qū)縱深的游客提供交通服務(wù)?！a頭：在龍舟坪鎮(zhèn)建設(shè)1座旅游接待碼頭，作為從滬渝高速公路長陽出口進(jìn)入度假區(qū)的主接待碼頭和交通換乘點(diǎn)，同時作為縣城與度假區(qū)之間的主要游覽交通聯(lián)系，由城市建設(shè)部門統(tǒng)一實(shí)施。㎡100040（m3/d）4居民100L/d經(jīng)估算總負(fù)荷為3680kw，計算容量為2800kVA。第一期重點(diǎn)開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗(yàn)收，2011年12月31日銷售完畢，歷時2年；第二期重點(diǎn)開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗(yàn)收，2012年12月31日銷售完畢，歷時1年半。（4）不可預(yù)見費(fèi)，以固定資產(chǎn)和開辦費(fèi)之和的5%計算。三、資金籌措根據(jù)愚人島別墅群項目投資估算表，第一期需安排資金16576萬元，主要包括固定資產(chǎn)、土地出讓金、項目管理費(fèi)與工程監(jiān)理費(fèi)（勘探設(shè)計費(fèi)已經(jīng)支付）、流動資金。詳見附表三：愚人島別墅群項目投資成本表。 防洪工程維護(hù)費(fèi)：286萬元；216。 稅前投資利潤率：202%178。（二）敏感性分析%，其他條件不變時，銷售收入降低10%，%；%，其他條件不變時，%；%，其他條件不變時，銷售收入降低10%，%；通過單位售價、單位建筑成本、銷售量三項指標(biāo)的利潤靈敏度分析（詳見附表六：愚人島別墅群項目敏感性分析表），可以得出結(jié)論：單位售價與銷售量的變動對利潤總額的影響最高，幾乎相當(dāng)；其次是單位建筑成本變動的影響。（二）市場風(fēng)險本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)三個方面：一是銷售價格變動對公司利潤的影響；二是未能達(dá)到預(yù)期銷售量對公司利潤和后續(xù)項目開發(fā)的影響；三是建筑材料價格變動對投資總額的影響。（三）管理風(fēng)險對策針對項目開發(fā)過程中存在的管理風(fēng)險，首先，公司成立項目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，