【正文】 島的別墅開發(fā)也是一個巨大的挑戰(zhàn)。隨著人們在“復歸自然”、“ 返璞歸真”的觀念影響下，為了緩解壓力，享受生活，獲得身心愉悅而選擇的一種在大自然中尋找心靈寧靜的放松方式與人們日益提高的人文精神與環(huán)境意識結合在一起所形成的一種生態(tài)休閑度假、綠色消費日漸成為我國的主導旅游產(chǎn)品之一, 并且其比重在不斷上升中。同時愚人島內部交通路網(wǎng)絡尚未形成。愚人島三面環(huán)水，短期內不能架橋，去愚人島主要依靠鄢沱碼頭，對外交通不甚便利。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時代遺址，距今已有7500萬年歷史，農耕文化源遠流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農居建筑風格、生活習慣和風俗既有巴人土家風情又有荊楚文化民風的特點。古往今來，凡登臨者到此，無不為如此河山而生嘯傲之慨。愚人島臨近三峽大壩，一方面增強三峽旅游的產(chǎn)品供給，優(yōu)化三峽旅游的產(chǎn)品結構；另一方面也會分享三峽大壩這一國際性品牌所帶來的遠程客源?！疤煜轮小钡牡鼐墐?yōu)勢有利于與旅游客源地建立便捷的航空、鐵路和公路交通聯(lián)系；“千湖之省”有利于發(fā)揮集聚優(yōu)勢，為開發(fā)、建設、宣傳濱水度假旅游產(chǎn)品提供了良好的營銷形象。㎡，三、四、六月商品房銷售面積均在10萬㎡左右；㎡，%，增幅明顯，㎡，銷售面積最大。品質: 追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質,目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設計上強調實用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點。據(jù)金網(wǎng)絡公司提供的資料顯示,購買Town House的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營、民營企業(yè)主。因此，某愚人島實業(yè)有限公司股東集體做出決策：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。愚人島的開發(fā)增加了三峽大壩旅游和某旅游的互動，形成觀光與度假的結合，增加了旅游者的停留時間。在某愚人島發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)旅游，一方面順應了旅游的發(fā)展趨勢，改變宜昌旅游結構，推進鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展，提高整個某地區(qū)旅游檔次，另一方面保護某生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)某旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為某旅游業(yè)今后的發(fā)展開辟了新的一頁。隨著三峽大壩的全部竣工，宜昌打造國際水電名城戰(zhàn)略目標的逐步實現(xiàn)，宜昌作為一個國際性旅游目的地日漸成熟。董事會為公司最高決策機構，經(jīng)理班子作為執(zhí)行機構，全面負責公司生產(chǎn)經(jīng)營活動?，F(xiàn)有職工108人，其中管理人員20人，%。（6）項目建設進度：本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。24′，位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)，縣政治、經(jīng)濟、文化的中心和旅游發(fā)達區(qū)域在龍舟坪鎮(zhèn)，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內的某水域及其附近低山丘陵組成。（四）愚人島別墅群項目開發(fā)有利于生態(tài)旅游資源綜合利用根據(jù)《某省某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報告、核心區(qū)項目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）和某省某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設周期長（建設期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動發(fā)展，其資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風俗習慣都透著巴楚文化的風韻，具有極高的旅游文化價值和欣賞價值。（三）愚人島生態(tài)旅游資源十分豐富，亟待開發(fā)某作為長江在某境內的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至某省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。長江三峽是我國最大的國家地質公園、全國旅游景點40佳；三峽大壩旅游區(qū)、三峽人家風景區(qū)、車溪風景區(qū)、西陵峽口風景區(qū)4家風景區(qū)是國家4A級景區(qū)，玉泉寺風景區(qū)、中華鱘園、昭君村、百寶寨、泗溪風景區(qū)、屈原祠、紫陽龍洞風景區(qū)、奧陶紀石林、宋山、古潮音洞風景區(qū)、情人泉風景區(qū)11家風景區(qū)是國家3A級景區(qū)。“十五”時期，%；實現(xiàn)旅游業(yè)總收入1985億元，%。另有資料顯示，近幾年世界旅游業(yè)的構成，生態(tài)休閑旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商務旅游只分別占20%和18%。愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目可行性研究報告愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目可行性研究報告目 錄第一章 概述 4一、項目實施的背景 4二、項目概況 7三、項目投資者概況 8四、編制依據(jù)與研究范圍 8第二章 項目建設必要性分析 9一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求 9二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于某流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 10三、愚人島別墅群項目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐 11第三章 市場分析與市場定位 11一、國內別墅市場分析 11二、宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析 12三、別墅群項目SWOT分析 13五、目標市場定位與產(chǎn)品定位分析 17第四章 市場營銷 18一、營銷策略 18二、銷售周期預計 20第五章 建設條件與場址選擇 20一、建設條件 20二、場址選擇 23第六章 項目開發(fā)與實施計劃 24一、工程建設內容 24二、項目實施進度安排 28第七章 投資估算與資金籌措 29一、投資估算內容 29二、投資估算 30三、資金籌措 31四、投資計劃 31第八章 財務分析與財務評價 31一、建筑成本估算 31二、投資收益估算 32三、現(xiàn)金流量測算 34四、敏感性分析 34五、財務評價 35第九章 風險分析 35一、風險因素 35二、風險對策 36第十章 結論與建議 39一、結論 39二、建議 39結束語 40附件 41附表一：愚人島別墅群項目投資估算表 41附表二：愚人島別墅群項目投資計劃表 42附表三：愚人島別墅群項目投資成本表 43附表四：愚人島別墅群項目投資收益估算表 44附表五：愚人島別墅群項目現(xiàn)金流量測算表 45附表六：愚人島別墅群項目敏感性分析表 45第一章 概述一、項目實施的背景（一）生態(tài)旅游已經(jīng)成為當今世界最具前景的旅游精品生態(tài)旅游是在旅游業(yè)和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的大背景下產(chǎn)生的一種新的旅游發(fā)展模式，主要以欣賞和研究生態(tài)區(qū)的自然景觀、自然環(huán)境、野生動植物及文化特征為目的的旅游形式，旨在突出旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境。鑒于生態(tài)旅游的發(fā)展前景及其巨大的環(huán)境效益和社會效益，聯(lián)合國專門推出了生態(tài)旅游年活動，以鼓勵世界各國通過開展可持續(xù)的旅游活動來促進環(huán)境保護和經(jīng)濟發(fā)展。我省旅游業(yè)正逐步成長為發(fā)展較快的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風景區(qū)、三峽人家風景區(qū)被評選為某首屆“十佳”旅游景區(qū)。愚人島位于某省宜昌市長陽土家族自治縣某流域高壩洲庫區(qū)內，處在中西部交接樞紐，依托三峽，地控鄂渝，輻射全國。愚人島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。因此，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)開發(fā)宜走滾動開發(fā)、循環(huán)利用的道路：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠發(fā)展。項目規(guī)劃： （1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）建設內容：某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。第一期重點開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎設施建設，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗收，2011年12月31日銷售完畢，歷時2年；第二期重點開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗收，2012年12月31日銷售完畢，歷時1年半。公司作為長陽縣目前規(guī)模最大、服務功能最齊全的旅游龍頭企業(yè)，致力于愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的開發(fā)。公司管理力求科學，符合現(xiàn)代企業(yè)制度管理要求。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一，其旅游業(yè)的發(fā)展對于鄂西生態(tài)文化旅游圈，乃至整個某省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動作用。二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于某流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展愚人島的旅游開發(fā)對于做強做大某旅游板塊、對于推進鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展、對于改善宜昌旅游產(chǎn)品結構、對于配合三峽大壩的觀光旅游、對于提升某度假旅游產(chǎn)品的國內外知名度都具有重要的意義。，某旅游線路上也有幾處度假區(qū)，但是它們的規(guī)模較小，級別也不高，對宜昌市度假旅游市場基本上沒有什么影響；相反，愚人島可以確保至少20平方公里的土地面積用于旅游開發(fā)，可以做大度假區(qū)的規(guī)模，并且可以打造高端的度假產(chǎn)品，這樣完全有可能影響宜昌整體的度假旅游市場。第三章 市場分析與市場定位一、國內別墅市場分析1. Town House引爆生態(tài)旅游度假別墅市場隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質量和設計風格最重視：國內買家更為注重別墅的面積和戶型,在強調生活品質外,更認為擁有別墅是身份與地位的象征。愚人島別墅群采用歐式建筑方格，與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成，更易迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，具有較高的市場品位。上半年銷售面積的增長也帶動了銷售額的大幅增長，%；，%。臨近三峽大壩賦予愚人島絕佳的中觀區(qū)位。愚人島寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。由峰腰直上峰頂，宮觀遺址歷歷可數(shù)，到處出沒的殘碑斷碣向人們展示這座鄂西南的道教叢林。（二）Weaknesses（劣勢）基礎設施是愚人島進行大規(guī)模開發(fā)建設的重要支撐，對于營造一個便利、舒適的度假環(huán)境至關重要。隨著愚人島旅游開發(fā)的逐步深入，停車場的容量將可能成為限制游客量的一個制約因素。（三）Opportunities(機遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立某省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢，破解交通、通訊、體制、機制等瓶頸障礙，使其成為國內外知名的旅游目的地，以推進鄂西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)某東西部相對均衡發(fā)展。可以預見，隨著愚人島周邊區(qū)域經(jīng)濟水平的提高，度假需求勢必會快速增長，愚人島具有相當?shù)氖袌鰸摿?。為確保愚人島旅游開發(fā)的順利進行，必須處理好如下幾個關系：當?shù)厣鐓^(qū)與度假區(qū)之間的利益關系，某東岸與度假區(qū)的利益關系，三峽大壩與度假區(qū)的利益關系。五、目標市場定位與產(chǎn)品定位分析（一）目標市場定位某愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群作為某愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)唯一的高端住宅項目，針對中高端社會精英人士傾心打造最佳人居環(huán)境，其潛在客戶主要包括：，包括：公務員、中外資企業(yè)高級白領、企業(yè)中高層人員；、富商等；，如重慶、成都、武漢、十堰等；4. 港澳地區(qū)、深圳、廣州、上海、南京等高端精英和社會名流。、功能齊全低層洋房采用前后花園設計；對流通風良好，戶戶向陽，且均可觀看花園、江景，頂層采用復式設計，突顯住宅高尚定位。第四章 市場營銷一、營銷策略（一）品牌形象策略公司堅持以品牌建設為營銷核心，以科學營銷、事件營銷、客戶營銷為基本手段，不圖短期效益，樹立品牌形象，取得了良好的效果。（二）分步推廣策略在項目達到預售階段前，分步驟地進行宣傳，采用戶外廣告、媒體等多種形式，引進目標群體注意力，并分階段地加大宣傳投入。通過產(chǎn)權式別墅的銷售，收回酒店（會所）的投資，從而提高度假別墅的利用率，降低投資經(jīng)營風險。第一期自2010年7月1日預售，2011年12月31日銷售完畢；第二期自2011年11月1日預售，2012年2012年12月31日銷售完畢。另外，《某省某愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），也在2007年11月15日由長陽土家族自治縣人民政府主持召開的評審會上順利通過，并得到某省旅游局、華東師范大學