【正文】 作為三家美國(guó)純本土設(shè)計(jì)大師菁英聯(lián)手之作，在[ 橘郡]，沒有一扇門，一面墻，一座廳室會(huì)刻意炫耀自己的鋒芒，但因?yàn)樯钪O人性關(guān)懷，以及爐火純真的專業(yè)表現(xiàn)，讓每一寸空間都銘刻品質(zhì)與榮譽(yù)，內(nèi)斂的光輝，在全新的生活方式中盡情綻放。精美的設(shè)計(jì)，布局合理，舒適方便，先進(jìn)、完善的物業(yè)管理和康樂服務(wù)設(shè)施，并可提供充足的車位，令住戶的生活43 / 45更加安全、舒心、方便?，F(xiàn)已暢通的四環(huán)路使本項(xiàng)目的交通條件更加出眾，周邊有多條公交線路直達(dá)安定門、東單、萬泉河路、五路居，未來北京市輕軌 13 號(hào)線和地鐵 5 號(hào)線由此通過，項(xiàng)目北面是正在建設(shè)施工的公路一環(huán)。別墅客戶組成部分：20%政界， 20%上市41 / 45公司老總，30%私企老總公寓客戶組成部分：外企公司區(qū)域經(jīng)理占大多數(shù)客戶的交通工具：寶馬、奔馳居多；奧迪占一小部分暢銷面積：200 多平米，三居/四居單位平方米售價(jià)：2022—3000 美元付款方式：按揭貸款所售面積：200400 平米對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求：很高居室功能要求：客房、書房、工人房、餐廚相連、客廳要在 50 平米以上交房時(shí)的裝修情況：沒有任何裝修電視節(jié)目：自己安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：多處購(gòu)買人群中外省市所占比例：30%估計(jì)客戶擁有資產(chǎn)：別墅客戶擁有資產(chǎn)不少于 3000 萬 亞運(yùn)新新家園 編號(hào)：013亞運(yùn)新新家園位于北京市亞運(yùn)村北苑路家和超市東約 公里處，于北京市環(huán)城綠化帶中，緊鄰項(xiàng)目西側(cè)和西南側(cè)規(guī)劃為占地 155 公頃的高爾夫球場(chǎng)，北側(cè)為武警俱樂部與天安門招待所。 體現(xiàn)環(huán)保意識(shí)和目標(biāo)，是“富成花園”智慧型高級(jí)別墅的杰出風(fēng)格。博雅園向東 200 米是目前北京建設(shè)中最大的都市公園——朝陽公園，占地 320 公頃，湖面 67 公頃。西距東三環(huán) 800 米，東距東四環(huán) 1000 米?！　∪f泉新新家園融匯 歐洲古典建筑風(fēng)格與中國(guó)現(xiàn) 代居住環(huán)境理念，規(guī)劃設(shè)計(jì) 為古典三段式歐陸洋房，配 套設(shè)施完善，小區(qū)生活空間 劃分清晰，實(shí)現(xiàn)人車分流、 無障礙通行的交通組織方式。濠景閣擁有地下兩層車庫，電梯可直達(dá)入戶。濠景閣的外觀設(shè)計(jì)為磚紅色外墻，頂部呈階梯式，遠(yuǎn)觀氣勢(shì)宏偉，與周圍環(huán)境渾然一體。國(guó)展家園緊鄰東北三環(huán)路，交通十分便捷，300 路、302 路、367 路、606 路、718 路、801路等公交線路由此通過。往東是著名的燕莎商圈，長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店等五星級(jí)飯店以及京城大廈、京信大廈、南銀大廈、亮馬河大廈等商務(wù)寫字樓。會(huì)所還提供香氛浴及專業(yè)按摩服務(wù)，定期舉辦醫(yī)療保健、飲食保健等健康知識(shí)講座。有周邊的普爾斯馬特會(huì)員商店， 京客隆超市提供舒適的購(gòu)物環(huán)境，有小牛 津雙語幼兒園和數(shù)所中小學(xué)校。身居高閣，依窗可觀賞東三環(huán)自燕沙、京廣、國(guó)貿(mào)一路流淌過來閃爍不停的車河。但是因?yàn)樯鐓^(qū)沒有獨(dú)立會(huì)所，因而無法形成豪宅的氛圍，影響了該項(xiàng)目品質(zhì)的進(jìn)一步提升。亮馬名居以五棟板、塔結(jié)合的公寓樓相互錯(cuò)落連接，生動(dòng)活潑，樓體正中的通體垂線設(shè)計(jì)，強(qiáng)化縱向的動(dòng)線效果，使樓體更顯俊朗、挺拔；頂部獨(dú)特的格架，與建筑整體增加了層次感和動(dòng)感，形成了獨(dú)特的第五立面；色調(diào)清新、淡雅而簡(jiǎn)潔，明快經(jīng)巧；大玻璃面，充分享受陽光的溫馨。亮馬名居建筑物由 2 棟 13 層板樓將 2 棟 25 層和 1棟 20 層塔樓連接在一起，建筑形態(tài)為塔板結(jié)合式。SOHO 的主要戶型特征為：大尺度框架彈性間隔，復(fù)式空間，二層為家庭私生活空間，一層可根據(jù)需要在住家起居和辦公空間作自由轉(zhuǎn)換。現(xiàn)代城發(fā)展策略的實(shí)質(zhì)在于為在 CBD 日益重要但規(guī)模較小的專業(yè)階層在他們的客源重地CBD 提供一個(gè)符合他們生活模式的環(huán)境。綠化率 30%。俱樂部有：恒溫泳池、水療池、健身房、桑拿浴室、美容美發(fā)室、兒童游戲室、桌球室、圖書室、酒吧、多功能室、餐廳、社區(qū)服務(wù)中心等。使您既可隨時(shí)獲取都市商機(jī)，又能怡然坐享田園美景。保安系統(tǒng)：全樓設(shè)中心保安室，設(shè)訪客對(duì)講電話、密碼鎖，公共區(qū)域設(shè)閉路電視監(jiān)察攝像機(jī)及緊急報(bào)警按鈕、全樓 24 小時(shí)保安巡察。供水系統(tǒng)：每戶獨(dú)立水表、供應(yīng)冷、熱水。配以綠色雙層玻璃。項(xiàng)目實(shí)用率超過 70%。新世界太華公寓 編號(hào)：003新世界太華公寓位于崇文門外大街西側(cè)北京 新世界中心南側(cè)，地處內(nèi)外二環(huán)交接處，環(huán)線地鐵上 蓋。公寓設(shè)計(jì)采用的每戶獨(dú)立式空調(diào)，及全套樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)使之真正達(dá)到高檔物業(yè)水平。 華亭嘉園 編號(hào)：002華亭嘉園位于北四環(huán)健翔橋北四環(huán)中路 6 號(hào)，總占地 公頃，建有 6 棟 32 層公寓，總建筑30 / 45面積 22 萬平米，由華遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 羅馬花園的物業(yè)管理由北京金羅馬物業(yè)管理公司承擔(dān)，提供酒店式的服務(wù)，讓業(yè)主可以足不出戶地享有購(gòu)物、餐飲、洗衣等各種服務(wù)。評(píng) 價(jià) 指 標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地理位置 周邊環(huán)境 社區(qū)環(huán)境 容積率 建筑形態(tài) 外觀設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 物業(yè)服務(wù) 品牌優(yōu)勢(shì) 是否外銷1 匯欣公寓 　★ 　★ 　★ 　 　 　 　★ 　 　★2 和喬麗晶公寓 　★ 　 　★ 　 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ 　★3 雍景臺(tái)國(guó)際公寓 　★ 　★ 　★ 　 　★ 　★ 　★ 　★4 國(guó)展家園 　★ 　 　 　 　★ 　★ 　★5 亮馬名居 　★ 　★ 　★ 　 　★ 　 　★6 京達(dá)國(guó)際公寓 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ 　★7 鳳凰城 　★ 　 　★ 　★ 　★ 　★ 　★8 羅馬花園 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ 　★9 博雅園 　★ 　★ 　★ 　★ 　10 新世界太華公寓 　★ 　★ 　 　★ 　★ 　★ 　★11 御景園 　★ 　 　 　★ 　★12 現(xiàn)代城 　★ 　 　★ 　★ ★ 　★13 陽光廣場(chǎng) 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ ★ 　★14 深藍(lán)華亭 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ 　★ ★ 　★29 / 45：高檔樓盤個(gè)案簡(jiǎn)介I. 羅馬花園 編號(hào)：001 羅馬花園是金馬房地產(chǎn)開發(fā)的北京市高檔外銷公寓，座落于北京朝陽區(qū)小營(yíng)地區(qū)，占地廣達(dá)三萬平方米，以高級(jí)俱樂部及庭院為中心，六棟 25 層塔樓環(huán)抱其周，呈放射狀構(gòu)成一座寧靜、安閑、私密、經(jīng)典的私家花園。但為了26 / 45避免會(huì)所擠占住宅面積，以及解決純以裙樓作為會(huì)所形態(tài)很難大氣、貫通的問題，我們建議將地下一層結(jié)合部分地上建成會(huì)所。地下車庫設(shè)計(jì)建議突破 1：1 的配比，車庫配比建議為：2：3，即 2 戶 3 個(gè)車位。保證在使用戶式中央空調(diào)的情況下，室內(nèi)依然有足夠的層高，利于提升物業(yè)的品質(zhì)。設(shè)計(jì)板、塔結(jié)合以及一層 4 戶的目的，是希望避免純北向單位的出現(xiàn)。這是為了給首層建造豪華大堂、物業(yè)管理用房、會(huì)所的地面部分、可能的局部挑空景觀設(shè)計(jì)留下足夠的余地。他們的購(gòu)25 / 45買能力比較強(qiáng)，具備豐富的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)而言屬于成熟消費(fèi)者。出于通過購(gòu)買高檔次住宅來得到高雅、舒適的生活，使自己在緊張的工作之外獲得生活上的享受的目的，加上他們十分注重個(gè)人生活品質(zhì)、關(guān)心自身健康與安全，因此對(duì)住宅產(chǎn)品的方方面面有著異乎尋常的挑剔。只有這樣，才能夠在亞北地區(qū)領(lǐng)先于對(duì)手進(jìn)入一個(gè)即將形成的、新的、無競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，從而獲得時(shí)間壟斷優(yōu)勢(shì)。所以目前亞北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，但是就其市場(chǎng)整體水平而言仍然處于中檔層次的競(jìng)爭(zhēng)，在高檔市場(chǎng)上存在空檔，競(jìng)爭(zhēng)尚未形成。伊格爾因此“潤(rùn)豐花園”如果以亞運(yùn)村地區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)入現(xiàn)有市場(chǎng)當(dāng)中，必然會(huì)遭遇到異常激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，成功的把握性不大。除此之外，還可以考慮在全新的市場(chǎng)上以新的產(chǎn)品尋求生命活力。23 / 45二、安索夫模型分析：新市場(chǎng)、新產(chǎn)品（一）安索夫模型簡(jiǎn)介：伊格爾亞北地區(qū)不存在萬元左右的高品質(zhì)、高品位的項(xiàng)目，存在市場(chǎng)空缺等待填補(bǔ)。項(xiàng)目周圍沒有令人滿意的自然景觀。亞北地區(qū)土地儲(chǔ)備量有限，會(huì)降低未來競(jìng)爭(zhēng)程度。由于購(gòu)買豪宅的客戶價(jià)格彈性比較低，在一定總價(jià)范圍內(nèi)已經(jīng)基本超越了根據(jù)價(jià)格做購(gòu)買決定的階段，所以對(duì)產(chǎn)品本身和周邊環(huán)境是否滿意是他們做出購(gòu)買決策的關(guān)鍵因素。部 分 客 戶 雖 然 擁 有 不 止 一 處 房 產(chǎn) ， 但 仍 然 非 常 希 望 通 過 居 住 條 件 改 善 來 得 到 高 雅 、舒 適 的 生 活 ， 使 自 己 在 緊 張 的 工 作 之 外 獲 得 生 活 上 的 享 受 。21 / 45書房的面積在 12～18 平米比較合適。主臥室的面積要求在 18～30 平米，主衛(wèi)一定要在 11 平米以上，且有通風(fēng)窗。和車輛的檔次可以代表一個(gè)人的地位一樣，住宅及所居住社區(qū)的品位已經(jīng)成為業(yè)主身份的象征。他們希望在得到一個(gè)舒適居住環(huán)境的同時(shí)，也可以擁有體貼細(xì)致的服務(wù)。20 / 451 對(duì)于房屋裝修的個(gè)性化相當(dāng)強(qiáng)。1 對(duì)于自己居住的周邊環(huán)境非常在意。 業(yè)主本人社交活動(dòng)比較頻繁。 喜歡生活在城市當(dāng)中，或以其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不足以購(gòu)置綜合水平較高的別墅產(chǎn)業(yè)。19 / 45針對(duì)上述高檔樓盤的主要共性分析，本項(xiàng)目在地理位置上具有一定的優(yōu)勢(shì)，但非外銷性質(zhì)、周邊以中檔住宅群為主的環(huán)境以及作為新公司的發(fā)展商等客觀限制，會(huì)對(duì)高價(jià)位、高檔次的確立帶來很大的難度。在本次調(diào)查的樣本中，亮馬名居由于項(xiàng)目周邊密布各種商務(wù)、休閑和娛樂設(shè)施，所以亮馬名居沒有設(shè)置獨(dú)立會(huì)所，而提出了泛會(huì)所的概念。主力戶型單位面積在 180～230 平米之間17 / 45 主 力 戶 型 面 積 集 中 在 180230平 方 米132160 170 180 180 180195 200220 226 230 230 240050100150200250300陽 光廣 場(chǎng)羅 馬花 園 博 雅 園 現(xiàn) 代 城京 達(dá)國(guó) 際公 寓深 藍(lán)華 亭 鳳 凰 城 御 景 園匯 欣公 寓國(guó) 展家 園亮 馬名 居新 世界 太華 公寓雍 景臺(tái) 國(guó)際 公寓項(xiàng) 目 名 稱平 方 米主 力 戶 型 面 積 主 要 分 布 在 180230平 方 米 之 間23%69%8%小 于 180平 方 米180230平 方 米大 于 230平 方 米通過對(duì)樣本調(diào)研得到的數(shù)據(jù)可以看出，高檔公寓項(xiàng)目的主力戶型為 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，其面積主要集中在 180～230m 2 之間。建筑規(guī)模不大15 / 45 大 多 數(shù) 項(xiàng) 目 總 建 筑 面 積 在 10萬 平 方 米 左 右0100000202200300000400000500000600000匯 欣公 寓和 喬麗 晶公 寓雍 景臺(tái) 國(guó)際 公寓國(guó) 展家 園亮 馬名 居京 達(dá)國(guó) 際公 寓 鳳 凰 城羅 馬花 園 博 雅 園新 世界 太華 公寓御 景園陽 光廣 場(chǎng)深 藍(lán)華 亭 現(xiàn) 代 城項(xiàng) 目 名 稱平 方 米總 建 筑 面 積 低 于 20萬 平 方 米 的 樓 盤 占 80%40%40%20%10萬 以 下1020萬20萬 以 上占 地 面 積 大 多 小 于 3萬 平 方 米0100002022030000400005000060000700008000090000匯 欣公 寓雍 景臺(tái) 國(guó)際 公寓亮 馬名 居和 喬麗 晶公 寓國(guó) 展家 園 博 雅 園新 世界 太華 公寓鳳 凰城御 景園羅 馬花 園京 達(dá)國(guó) 際公 寓深 藍(lán)華 亭 現(xiàn) 代 城陽 光廣 場(chǎng)項(xiàng) 目 名 稱平 方 米16 / 45項(xiàng) 目 占 地 面 積 近 60%在 13萬 平 方 米14%57%29%1萬 以 下13萬3萬 以 上在我們所抽取調(diào)查的樣本中，大多數(shù)占地面積 ～3 萬平米，建筑面積 10 萬平米左右，這一現(xiàn)象說明在構(gòu)建高檔公寓項(xiàng)目時(shí)小樓盤具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。容積率在 4～8 的占多數(shù)樣 本 的 容 積 率 普 遍 比 較 高 陽 光廣 場(chǎng)京 達(dá)國(guó) 際公 寓羅 馬花 園和 喬麗 晶公 寓 鳳 凰 城國(guó) 展家 園亮 馬名 居 現(xiàn) 代 城 博 雅 園深 藍(lán)華 亭 御 景 園雍 景臺(tái) 國(guó)際 公寓新 世界 太華 公寓匯 欣公 寓項(xiàng) 目 名 稱在對(duì)調(diào)查樣本的容積率統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，本次調(diào)查所選擇的高檔公寓項(xiàng)目的容積率均比較高，這一點(diǎn)似乎與每平方米 10000 元以上的銷售價(jià)格不太相符。高檔項(xiàng)目絕大多數(shù)