【正文】 其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺(tái)灣、上海、浙江等地外來(lái)投資者購(gòu)買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議：硬體建議：（1）、外墻：建議對(duì)外墻進(jìn)行改造，具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主；（2）、大堂門(mén)廳：對(duì)大堂進(jìn)行精裝修，地面采用大理石，墻面采用60*60CM高級(jí)貼面磚，頂部作吊頂處理；（3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料（4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂（5）、門(mén)窗：采用高級(jí)塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃（6）、電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂樓宇智能化建議：（1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報(bào)警系統(tǒng)（2）、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)（3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng)（4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)（5）、家庭內(nèi)部防盜報(bào)警系統(tǒng)（6）、家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)管理建議：（1）、建筑物的維修養(yǎng)護(hù)（2）、建筑設(shè)備的管理與維修（3）、安全管理A、保安24小時(shí)值班巡邏B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場(chǎng)均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個(gè)角落24小時(shí)能在保安的控制之中清潔管理服務(wù)A、公共場(chǎng)所及設(shè)備的清潔維護(hù)。第六章、“華亭大廈”項(xiàng)目SWOT分析1．優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析l 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多路公交車輛經(jīng)過(guò)，交通便利l 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機(jī)構(gòu)，配套設(shè)施完備l 該區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境l 本案北側(cè)將會(huì)有一景觀綠化廣場(chǎng)，可為居民提供休閑場(chǎng)所l 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小2．劣勢(shì)點(diǎn)分析l 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足l 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大l 外墻立面陳舊，有待改善l 公攤面積大，得房率低l 土地使用權(quán)年限較短3．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析l 本案對(duì)面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展l 三香路、勞動(dòng)路的改造將有利于周邊環(huán)境改善l 如果本案定位于小套型公寓，市場(chǎng)承受力較強(qiáng)l 市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會(huì)給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來(lái)極大改善4．威脅點(diǎn)分析l 酒店式公寓的大量開(kāi)發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源l 部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到小套型住宅的市場(chǎng)空隙，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)更加激烈第七章 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品定位A、辦公用房子市場(chǎng)：l 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀l 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉(cāng)庫(kù)和物流中心，其房?jī)r(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大l 蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量過(guò)大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫(xiě)字樓，如萬(wàn)盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見(jiàn)：本案定位為寫(xiě)字樓將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B、住宅用房子市場(chǎng)：l 住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性l 大套型市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速l 酒店式公寓前期市場(chǎng)火爆，引起眾多開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著購(gòu)房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤(pán)的去化能力明顯減弱l 縱觀市場(chǎng)目前針對(duì)小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展空間。在這些問(wèn)題存在的同時(shí)，我們也可以看到一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)的存在：1．蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展形勢(shì)良好蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一些問(wèn)題，但是隨著蘇州整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理蘇州中低檔住宅開(kāi)發(fā)不足，居民購(gòu)買力能夠承受的普通住宅相比見(jiàn)缺。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)的有效管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達(dá)760戶，面積范圍在4070之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。作為一個(gè)非成熟市場(chǎng)，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來(lái)自于投資者，這部分消費(fèi)者的主要目標(biāo)是租賃市場(chǎng)，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)還沒(méi)有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時(shí)必然會(huì)更加謹(jǐn)慎。160平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。■人們的追漲心理加劇了房源的緊張,投資客成為主流,尤以臺(tái)灣,上海,浙江等地外來(lái)投資者出手大方,園區(qū)萬(wàn)楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套。客源客層分析目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種：■首先是日益增多的外地來(lái)蘇人員成為住房消費(fèi)的生力軍，僅引進(jìn)人才這一群體，今年以來(lái)，其中一半是外地生源。■絕大部分樓盤(pán)的停車場(chǎng)設(shè)置都選擇地下停車場(chǎng)，主要是空間利用率高，同時(shí)也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。■同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤(pán)的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場(chǎng)需求，樓市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大?！?，供應(yīng)比例明顯過(guò)大，從所調(diào)查的在售樓盤(pán)來(lái)看，銷售完或者預(yù)定的房型面積90%都在160平方米以下，160平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視?！鍪袌?chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過(guò)高，使得該房型的去化速度較慢。當(dāng)然高層住宅也存在通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮面寬，造成小開(kāi)間、大進(jìn)深，忽略了人的需要。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小高層和高層的整體出售價(jià)不僅沒(méi)有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強(qiáng)勁、去化速度相對(duì)較慢的怪現(xiàn)象。小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關(guān)系，地價(jià)翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。（2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀。而萬(wàn)盛大廈和金洲大廈出租率較低。從其相應(yīng)的配套上講，從簡(jiǎn)單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展過(guò)程，使寫(xiě)字樓有了其特定的涵義及概念。（3）市區(qū)的寫(xiě)字樓相對(duì)比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫(xiě)字樓也沒(méi)有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對(duì)集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近1公里的范圍內(nèi)，主要的寫(xiě)字樓是華孚寫(xiě)字樓、萬(wàn)盛大廈、嘉登大廈。入住企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因?yàn)閳@區(qū)在定位時(shí)就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。（3）周邊有較多空地供人員集散和停車。而對(duì)中低檔樓盤(pán)而言，這反而是一個(gè)發(fā)展的良機(jī)。（四）、樓市中投資客過(guò)多人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購(gòu)房者總數(shù)的1/3左右，尤以臺(tái)灣、上海、浙江等地外來(lái)投資者出手大方，園區(qū)萬(wàn)楊香樟有半棟樓就是被一位上海客戶買走的,一下子買了50多套。樓盤(pán)均價(jià)基本上都在3500元/m2以上，某些區(qū)域更高，達(dá)到4300元/m2左右。五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 （一）、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)目前，大部分的開(kāi)發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷售目標(biāo)客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的套型面積越做越大，設(shè)施越來(lái)越奢華，越來(lái)越遠(yuǎn)離工薪階層的總價(jià)承受力，從而造成高價(jià)房屋層出不窮，而小套型住房的市場(chǎng)供應(yīng)越來(lái)越小。2002年，%，相對(duì)于銷售面積的增長(zhǎng)幅度（%），可以看出，銷售額增長(zhǎng)主要原因就是由價(jià)格大幅上升拉動(dòng)的，而不是由市場(chǎng)需求拉動(dòng)的。（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售狀況分析住宅銷售形勢(shì)火爆，個(gè)人購(gòu)買力不斷增強(qiáng)隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費(fèi)信貸政策的支持，個(gè)人購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，擴(kuò)大了住宅的有效客源。其中，古城區(qū)寫(xiě)字樓施工面積68991平方米，%；新開(kāi)工面積13220平方米，%，竣工面積11960平方米，%。浙江開(kāi)發(fā)商對(duì)蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)地位和競(jìng)爭(zhēng)水平。②.高檔住宅供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅），%，施工面積為331109平方米，%；新開(kāi)工面積為185785平方米，%；竣工面積為139245平方米，%；空置面積為18578平方米，%，但我們可看出，相對(duì)于施工面積和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會(huì)給蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展帶來(lái)一定程度上的影響。施工面積和新開(kāi)工面積都有非常大的增長(zhǎng)，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，%，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展和投資力度的加強(qiáng)，2003年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購(gòu)房難的供求矛盾有望得到進(jìn)一步的緩解。商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實(shí)際銷售均價(jià)為2412元/平方米，其中住宅均價(jià)為2245元/平方米，%、%。1季度，%，這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱