【正文】 工程款結(jié)算，進度是按照完成的進度，你該給我錢了，要不然工資發(fā)不出去了，我該給工人的工資在里面，你不給我，企業(yè)就要墊很多的資金，墊不過來怎么辦？要產(chǎn)生不好的后果了，所以要工程進度款，我完成多少進度你要給我多少錢，這叫中間結(jié)算。 還有一個結(jié)算資金，結(jié)算資金是給誰的？是給兩個方面的人員，一個是施工，一個是設(shè)備加工或者是生產(chǎn)廠家、銷售單位的，設(shè)備采購進來肯定是給人家錢了，用貨幣資金支付了，所以叫結(jié)算，買了多少設(shè)備，應(yīng)該給人家多少錢。 五是債券投資，企業(yè)夠水平、夠經(jīng)營能力，如果是國家大型項目可以批準你發(fā)行債券，也是取得資金的一種方式， 這籌資的五個方面就要資金取得再結(jié)算，資金一旦取得了，轉(zhuǎn)入貨幣資金的形式，就是企業(yè)所占有的貨幣資金，它怎么用？用在什么上面去？進入了資金的使用階段，大家看有這么一個，一個就是儲備資金，什么叫儲備資金呢？比如大的項目，一般的材料物資，叫具體的施工單位干去了，什么鋼筋、水泥、木材，都是施工單位自己應(yīng)該解決的問題，你沒有這樣的解決能力，還搞什么施工？這個資金不叫我的儲備資金，這是將來施工隊的工程款就解決了。銀行借款占比較大的比例，是企業(yè)取得資金的一個重要來源。項目資本和企業(yè)資本都是取得資金來源的一個方面。 第三個階段是投資完成階段。 第三講 開發(fā)資金的籌措 這一講里面主要講有兩個大的方面和三個小的方面，大的方面先講講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運動的三個階段，第二是如何進行資金的籌措，就是資金籌措的方向和具體方法。 所以財務(wù)評價指標有這么三大指標：資產(chǎn)負債率是考慮企業(yè)資產(chǎn)償還能力的重要指標，盈利能力你現(xiàn)在做的水平怎么樣，你能有多少收入？一個是權(quán)益利潤率、一個是銷售利潤率，這兩個是綜合考慮你的盈利能力有多少，剛才講所有者權(quán)益利潤率是剛才在表上最上面塔尖的數(shù)，也是真正的盈利能力，這個行業(yè)怎么樣？如果這個行業(yè)利潤率太低了，作為集團公司就要考慮你的任免、職務(wù)調(diào)整，到底行還是不行？因為你老做不好，或者派出得力人員給你調(diào)整，提高你的盈利能力。 分析的方法不過是怎么分析，跑不出這三大塊，再有就是分析內(nèi)容，怎么樣進行分析？比較會計要素，比如說總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤等等，這都是各個要素，就不多講了，因為咱們有一個評價系統(tǒng)，財務(wù)評價的指標系統(tǒng)，償債能力、運營能力、盈利能力，通過各個指標進行比較，償債能力反映什么？反映短期償債能力和長期償債能力，剛才不是講短期負債和長期負債，一定要劃分清楚，劃分清楚的作用和目的有兩種，短期負債可以求出你的流動比率和流動速度比率。 所以從行業(yè)分析來講，要看這個行業(yè)的權(quán)益利潤率是多少，投資方向是多少？投資方向最后由我掌握的權(quán)益利潤率，不同行業(yè)的權(quán)益利潤率來決定。 銷售利潤率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就不說了，最后到塔尖上，得出一個權(quán)益凈利率，權(quán)益凈利率對誰有用呢？股份的持有者，真正的投資者是要考慮這個的，就是今年我拿出多少資金來，我花的注冊資本金是多少錢？我能收回多少錢來？這是我首要計算的，別的都是你們這個部門的事，你如何組織生產(chǎn)、如何組織銷售，銷售利潤率是多少，都可以作為下面考慮，首先考慮的一個數(shù)字就是權(quán)益利潤率，權(quán)益利潤率反映在企業(yè)里面所有的權(quán)益還剩多少？和你的利潤率相比較得出的數(shù)字，你剛才不看這個公式，就是那個權(quán)益乘數(shù)也好，拿簡單的來說，你的凈利率除以你的權(quán)益數(shù)額，就等于你的權(quán)益利潤率。我們從底下說，企業(yè)要生產(chǎn)要經(jīng)營，有一個制造成本，還有加上三塊費用，作為一個項目來講，我作為開發(fā)某某項目的制造成本是什么？我下面要講到制造成本一共分六項內(nèi)容，這里面歸納起來制造成本加上管理費用、銷售費用和財務(wù)費用，得出你的全部成本，全部成本在這表現(xiàn)出來歸集起來了，剛才通過會計報表說明了要找凈利潤率是什么呢？這個表很清楚，銷售收入減去成本加上其他利潤減所得稅，就得出企業(yè)的凈利潤。再有現(xiàn)場材料碼放，材料碼放也有很大關(guān)系，還有一個二次搬運的一個費用，這個費用你要清理場地，你把材料碼在現(xiàn)場的50米之內(nèi)，就可以節(jié)省二次搬運費用，你不好好清理，碼在50米以外，100米、200米了，產(chǎn)生搬運費用，假如有場地，有就近解決的情況，你不這樣做就屬于浪費，來源于哪兒呢？來源于施工組織的浪費，你作為財務(wù)部門要把這個情況都掌握住，才能搞好你的財務(wù)分析和經(jīng)濟活動分析。這個也是順序的，排列沒有左右之間的關(guān)系，大家可以看看基本的結(jié)構(gòu)，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量小計，支出小計，這是流入小計、流出小計，最后產(chǎn)生的就是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的凈額，到底是流進的多還是流出的多，并不見得說流進的多就好，流出多的就壞，要視情況不同而定，投資活動也是這樣，主要反映一個動態(tài)的流量情況。投資活動產(chǎn)生的流入和流出，流入借了多少錢進來，借了1千萬，今天還了5百萬，現(xiàn)金流入和流出就比較出來了。現(xiàn)金流量表是一個對于現(xiàn)金流動情況的綜合反映的表格，也是企業(yè)現(xiàn)在重要的報表之一，原來就是前兩個，這個現(xiàn)金流量表是隨著近年的轉(zhuǎn)制不斷完善增加進來的，它要反映企業(yè)的變現(xiàn)能力和支付能力，便于預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)未來的現(xiàn)金流量，有今年的情況，再有明年需要的情況，做預(yù)測的時候就用得上了。提取的盈余公積金等等，很多項目都是屬于在利潤分配里面應(yīng)該考慮的項目，有則統(tǒng)統(tǒng)納入進去，最后得出的這個數(shù)才是未分配利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年末尚未分配的利潤。我們有一個項目貸款貸了5千萬，%%的利率上下浮動，形成的這個費用擱在哪兒呢？要反映到項目成本里面去，這是我下一步要講的項目成本的內(nèi)容，在這講財務(wù)費用不要跟那個相混淆。每年形成了1萬塊錢的收入，5%營業(yè)稅就得交，營業(yè)稅的7%是城市維護建設(shè)稅要交，還有教育費附加，是營業(yè)稅的3%要交，這是形成1萬塊錢的利潤，你要交這么多稅，交多少呢？%，營業(yè)稅是5%，城建稅是營業(yè)稅的7%，教育費附加是營業(yè)稅的3%，這兩項加起來是10%，如果營業(yè)稅是5%的話，營業(yè)稅的10%就是5，所以作為總的收入來看，形成1萬塊錢的收入，%的營業(yè)稅、城建稅、教育附加費馬上要跟著交的。 凈利潤再減去本期已經(jīng)分配的利潤，剩下的錢來留一點沒有分配完的，以豐補欠，形成的數(shù)字趴在第七項里面，叫未分配利潤。所以我在理論上、原理上少講一些，在實際當中的例子多講一些，大家可以回去能起到舉一反三的作用，能有一點幫助。過去有人不懂，未分配利潤，我這個錢虧了，在利潤表里面虧了擱在哪兒去？也作為未分配利潤來表現(xiàn)，不過是紅字，在會計報表里面，過去這個表有紅字、藍字之說，現(xiàn)在機打的都是正負之說，未分配利潤是負數(shù)，表現(xiàn)你還有這么多的窟窿，你今天掙的錢，都不許你分，首先用于補足前一年度的虧損，這跟稅法也關(guān)系，稅法所得稅你企業(yè)所得，過去是33%，現(xiàn)在是25%，按這個比例上交企業(yè)所得稅，你說我前十年虧了150萬，今年我掙了100萬，我作為未分配利潤行嗎？不行，首先要對前年虧損進行彌補。 這是讀會計報表時候要注意的問題，再有就是短期借債、長期負債、長期借款不講了，再有實收資本和資本公積也不講了，實收資本就是你注冊資本，資本公積就是你用于期初多余的資金擱在資本公積里面，再有資本公積的形成就是進行利潤分配以后，作為資本公積形式不拿了，這也是一種形式，轉(zhuǎn)入資本公積。出租資產(chǎn)可以分兩種：一種是可以轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的出租產(chǎn)品，另外就是長期趴在存貨里面的出租房屋，房屋就是蓋完了以后就是要出租使的，就是可以轉(zhuǎn)入你的固定資產(chǎn)，進行固定資產(chǎn)驗收，可以轉(zhuǎn)入你的固定資產(chǎn)，用于出租使用，也可以趴在你的流動資產(chǎn)的賬戶上，用于出租使用，趴在流動資產(chǎn)上使用的出租房屋的隔斷表現(xiàn)在存貨里面，所以一看存貨這么多，存貨多了有時候也不見得是壞事，用于出租的房屋也不少，本身計劃就是出租的，有售就有租的，所以存貨的形成及結(jié)構(gòu)要定期加以分析，要了解。 再一個就是存貨，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨和其他企業(yè)的存貨，工業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)、商業(yè)企業(yè)的存貨大不相同，怎么說的？我們先說說相同的，第一行基本相同，原材料你有他也有，庫存設(shè)備、委托加工材料，一般的在庫里面存的東西，已有的東西并且是屬于流動資產(chǎn)方面的已有的東西。 應(yīng)付款和其他應(yīng)付款又是相對應(yīng)的，我就不說了，說說其他應(yīng)收，這個大家應(yīng)該想到，應(yīng)付款和其他應(yīng)付款的性質(zhì)也是同樣，也要看賬齡。這就是資產(chǎn)負債表里面的恒等式，所以有借必有貸，借貸必相等，有來言必有去語，有來的方面必然有用的方面，來是接來的，用是存起來了？還是花了？資產(chǎn)負債表里面就統(tǒng)統(tǒng)表現(xiàn)無遺了。你拿我的貸款去發(fā)了工資，你怎么還我？肯定不行。 大家看這個，這是剛才資產(chǎn)總額的，這個負債合計和所有者權(quán)益合計，在這個箭頭所指方向，在這個欄里面反映的數(shù)字才是真正的家底，怎么講？家當有了，剛才是資產(chǎn)總額期末余額數(shù)有5億，負債是多少？我有5億，里面有多少是借來的？是應(yīng)該還給人家的？這是負債總額，那么你的家底還有多少呢？所有者權(quán)益里面反映出來了，你的家底是負1千萬，沒東西了，你還以為你的家底還有5億呢？沒有了，真正的權(quán)益反映的是你的家底，假如你有5億的資產(chǎn)，資產(chǎn)負債表的左方表現(xiàn)出來了，右方你的負債表現(xiàn)是3億，你的家底還有2億，一看你家底這么多，銀行貸款沒問題，你貸多少？才貸1千萬，2千萬我也給你，因為你的權(quán)益很多。為什么這個錢到哪兒去了，你就找不著了，所以現(xiàn)在這種記賬方式是非?？茖W(xué)的，不說資本主義還是什么主義的，是非?？茖W(xué)的。 我這帶了一個驗資報告，驗資報告很簡單，就這么幾張紙，但是里面說明了你的企業(yè)資金到了沒有，一個重要的一張紙是你在指定賬戶資金到位的情況，決定了你這個企業(yè)成立了，工商要驗資了，首先你要有一個賬戶，我在你的賬戶里面撥進多少錢？我的注冊資本是5千萬，現(xiàn)在是4千萬，行不行？不行，必須達到5千萬，會計事務(wù)所給你進行驗資、出具報告、交給工商管理部門，這可以了，他就給你登記了，你的注冊資本金是5千萬到位了，這是注冊資金。超不過去一年，所以屬于短期負債的內(nèi)容。長期負債和流動負債的基本界限就是看時間的長短，流動負債一般是在一年之內(nèi)的負債，叫做流動負債。無形資產(chǎn)是摸不著、看不見的東西，土地現(xiàn)在就是看見這塊地你能拿走嗎？你的使用權(quán)在這兒，我們的土地沒有私有化，國有化集體制，一個是國有土地，一個是集體所有制，誰聽說過個人有土地的呢？沒有？所以我們占的土地也是一個無形資產(chǎn)。為什么說商譽屬于無形資產(chǎn)呢？我舉一個簡單的例子，全聚德那塊匾是木頭的，論斤稱沒有多少錢，但是這個招牌值兩個億，你要想拿走我這個企業(yè)，不把我這個牌子買走是不行的。 什么叫做長期負債和短期流動負債？流動資產(chǎn)就沒有什么說的了，貨幣資金屬于流動資產(chǎn)，現(xiàn)在存貨還有多少？這屬于流動資產(chǎn)。 資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)：一個是資產(chǎn)，資產(chǎn)分成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期投資、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)五大類。包括借來的錢形成的資產(chǎn)，都是屬于我的資產(chǎn)。再有就是企業(yè)的權(quán)益情況，權(quán)益加上負債等于資產(chǎn)總額。 下一步給大家講一講什么是資產(chǎn)負債表？資產(chǎn)負債表是反映在企業(yè)一定時期資產(chǎn)負債和所有者權(quán)益的情況，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外報送的主要會計報表之一。下面是利潤分配表，利潤只是說你一年的經(jīng)營成果，如何分配是下一步的問題，在下面的內(nèi)容里面我都會講到。 財務(wù)報表的種類：前面是編號，有0003，還有一些附表5，中間前三個是企業(yè)會計報表的主要的主表，一個是資產(chǎn)負債表，一個是利潤表，一個是現(xiàn)金流量表，利潤表還不完整，還要有利潤及利潤分配表，利潤實現(xiàn)了怎么分配呢？現(xiàn)在往往是的地之的值得無之的嗯不 穆斯林 利潤和利潤分配表更加完整。 會計報表附錄，一張紙能不能讓你了解所有的問題呢？那是不行的，你了解不到，比如說銀行存款，有現(xiàn)金和銀行存款，銀行存款有多少？怎么樣形成的？有幾個銀行？在這個階段之內(nèi)資金流是怎么發(fā)生變化的？所以還要有一個輔助說明，說明這一切問題，應(yīng)收賬款是多少？比如說一算賬今年有350萬應(yīng)收款，能不能回來？都借給誰了？要有財務(wù)報表的輔助進行說明，所以大家看報表一個是看數(shù)字，然后就是看說明，能更深入進去?！蔽冶旧硎瞧髽I(yè)經(jīng)理，我是高級管理人員，那么你對財務(wù)管理不懂或者是一知半解，很難提高您的工作，剛才我講了那個例子，那個老板本身是大股東，還是過去那種甩手掌柜的，國營企業(yè)的管理方式，有客戶你管吧，今天怎么著？就是它了，實際他沒有掌握財務(wù)管理的訣竅和真諦，以至發(fā)生了年度的虧損問題，最后讓我審審吧，因為覺得自己不虧，要審贏了，審能審贏了嗎？那錢都花完了，讓我去給你變啊？我去給你填錢是不可能的，所以他想最后審贏了成為一種非常不內(nèi)行的話，我不說他無知，但是非常不內(nèi)行，你原來干什么去了？你懂不懂財務(wù)管理？所以這里講一個好的財務(wù)管理者必須首先是財務(wù)管理的專家。 這一講主要有這么幾個內(nèi)容，一是財務(wù)報告與會計報表，什么叫財務(wù)報告？企業(yè)經(jīng)營一段時間要按照一定的時間，比如說月度、季度、年度來出報告和會計報表。 所以，財務(wù)預(yù)測、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)管理、財務(wù)分析，這是四個環(huán)節(jié)，任何開發(fā)企業(yè)也離不開這四個環(huán)節(jié)，尤其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，有的是勞動密集型，比如施工企業(yè)就是勞動密集型，施工企業(yè)的老板并不見得有多少錢、有幾億的財產(chǎn)，在于他能夠組織進來他的施工人員，這是他的本領(lǐng)。 根據(jù)一定的標準，運用有關(guān)的財務(wù)信息，要控制企業(yè)的資金使用、成本支出和費用支出。 做好了測算以后，就要編制財務(wù)預(yù)算，什么叫財務(wù)預(yù)算呢？預(yù)算有幾種，有一種支出預(yù)算，有一種收入預(yù)算。大家一看我這個都拿走了，我也是股東之一，我現(xiàn)在需要分錢，就等于減少資金在企業(yè)里面運作的份額，一旦不夠的時候，仍然貸款又需要出錢了，所以這也是一個如何做好資金分配的管理，也是財務(wù)管理的內(nèi)容之一。 要選擇最合理的資源配置方案，最大限度地利用各項資金，資金的運營是現(xiàn)代管理對資金投放所形成的各項資產(chǎn)的利用、調(diào)度和管理的行為。所以資金投放的管理需要引起大家的注意，其實就是選擇最恰當?shù)耐顿Y方在成本與效益、風險與收益最優(yōu)組合的條件下使用資金，成本和效益，這會兒講的成本就不是完全的建筑成本了，而是資金成本，因為資金是有利息的，這個利息最后要付出的。 有這么一個例子，有一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十年沒搞起來，大家可以想想，搞了十年沒起來，在那蹲著是一個什么樣的感覺呢？開始資金很充分，但是沒有做好資金使用計劃，我后面的資金還會有的，現(xiàn)在有這些先搞周邊的建設(shè)，道路建設(shè)、市政道路也是我開發(fā)的一個內(nèi)容之一，也是政府要求的，拆遷先慢一些，我把道路搞完了以后馬上再做拆遷工作，可是資金發(fā)生了