【正文】 試營業(yè)前100日，項目部須每周編制市政工程進度跟蹤表，并隨周報提交酒店項目管理部備案。二者均屬消防施工單位工 程范圍。 二次機電施工圖，其適用范圍為二次機電系統(tǒng)部分，即適用于精裝修 區(qū)域內(nèi)的機電系統(tǒng)施工。經(jīng)項目公司、酒店公司 簽確的二次機電施工圖設(shè)計交底紀要，作為二次機電施工圖的補充文件，與二次機電施工圖具有同等法律效力。后端為精裝修施工單位報價范圍。根據(jù)室內(nèi)設(shè)計的平面、天花、燈光、音視頻、廚房洗衣房等條件圖紙，進行的機電施工圖設(shè)計，屬于配合精裝修的二次機電施工圖設(shè)計。 第二版施工圖設(shè)備材料表中的設(shè)備參數(shù)，結(jié)合施工圖設(shè)計院提交的機電系統(tǒng)負荷計算書、機電設(shè)備選型計算書，經(jīng)業(yè)主審核后，作為一次機電系統(tǒng)范圍內(nèi)機電設(shè)備招標用參數(shù)。第二版一次機電施工圖紙經(jīng)項目公司、酒店公司項目部組織施工圖評審，并按評審意見修訂、完善后，作為砌筑和一次機電系統(tǒng)范圍內(nèi)的機電系統(tǒng)施工依據(jù)。否則，按圖紙計算的工程量或暫估價過大，可能導(dǎo)致合同暫估價偏大，工程進度款超付；工程量或暫估價過小，可能導(dǎo)致合同暫估價偏小，工程進度款超過集團規(guī)定的支付上限而無法支付，影響施工單位的積極性。 第6節(jié) 一次機電施工1 各類機電圖紙圖紙名稱管控要點一版圖1 第一版全專業(yè)施工圖，是施工圖設(shè)計院按照業(yè)主提交的建筑、機電初步設(shè)計文件完成的施工圖設(shè)計。 電梯公司進場前須對電梯進度進行復(fù)核，重點關(guān)注電梯基坑排水 問題。 酒店結(jié)構(gòu)封頂后一個月內(nèi)須開始安裝客梯安裝，90日安裝完成并移交精裝單位進行轎廂裝修。 室外雙籠梯在室內(nèi)消防梯啟用后須立即拆除（需保證70%石材及基層材料運輸?shù)綐菍樱?關(guān)注幕墻拉鏈封閉進度，室外雙籠梯拆除后須立即跟進幕墻拉鏈施工及內(nèi)墻砌筑進度 重點關(guān)注幕墻封堵質(zhì)量；尤其是消防封堵質(zhì)量，必要時其過程質(zhì)量控制以及各階段隱蔽驗收環(huán)節(jié)，增設(shè)酒店管理方和第三方消防檢測單位的管控。 雨棚須與裙樓幕墻同步施工，在大堂腳手架拆除前完成，且保證不影響小市政開挖施工。l 外幕墻與泛光照明預(yù)埋節(jié)點等。l 外幕墻首層外開門須防風(fēng)，且需增加推杠鎖（與酒店管理方確認）。 幕墻圖紙會審重點關(guān)注以下內(nèi)容：l 外幕墻百葉與機電系統(tǒng)對位。加強雨季來臨前檢查，地下排污進及早啟用。建議高低壓配電室等重點部位須避開后澆帶，減少漏水隱患。 室外管井未做防水或未及時封閉：重點關(guān)注與酒店關(guān)聯(lián)的室外管井的防水情況，如室外儲油罐管、車道出入口側(cè)管井等。 設(shè)備夾層地面防水須在設(shè)備管道安裝前完成，防水施工前須提前完成外圍擋水沿、井道及管井封堵。 對接后會后，項目部須與項目公司及總包在圖紙上標識總包防水施工部位。質(zhì)量、防水及地面找平，有排水溝的須提前完成排水溝施工。 大型設(shè)備須及早訂貨，并跟蹤中標單位提交設(shè)備基礎(chǔ)圖，經(jīng)中標單位會簽和設(shè)計院復(fù)核后出圖，由項目公司和項目部共同會簽后下發(fā)總包施工。 機房豎向風(fēng)管四周擋水沿砌筑：為保證設(shè)備調(diào)試用水避免進入機房豎向風(fēng)管，進而排水下層吊頂造成破壞，機房豎向風(fēng)管封堵完成后，須沿風(fēng)管四周砌筑300高擋水沿。 后砌墻及洞口預(yù)留：暫時無法定位的圖紙明確標識后砌墻，以便總包甩茬，設(shè)備通道及主管線提供留洞圖安排總包預(yù)留，設(shè)備就位及管線安裝完畢及早安排總包砌筑，后期安排總包補砌很困難。 砌筑高度：防火分區(qū)墻、功能分區(qū)墻到頂，有防火門的房間也要到頂。 項目第一次對接會議，項目部須根據(jù)結(jié)構(gòu)實際進度，參考砌筑分析圖，與項目公司溝通協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)、拆模清理及墻體砌筑進度。墻體砌筑圖（包括留洞圖）須經(jīng)項目部審核會簽后方可下發(fā)總包執(zhí)行。 項目部專業(yè)經(jīng)理須及時辦理設(shè)計變更及簽證手續(xù)，相關(guān)文件須及時與項目部成本經(jīng)理溝通，辦理完畢的設(shè)計變更及簽證文件須及時提供項目部成本經(jīng)理更新成本臺賬。 項目部須組織對中標單位合同的審核工作，并將相關(guān)意見反饋成本部納入合同文本。 項目部須協(xié)助成本部和酒店設(shè)計院進行招投標技術(shù)答疑工作，相關(guān)回復(fù)意見及時反饋酒店設(shè)計院和成本部審核確認。 酒店項目部須跟蹤設(shè)計招標文件工作進度，協(xié)調(diào)并敦促成本部按模塊化節(jié)點盡早啟動招標工作。 四大軟裝階段e) 配合軟裝配飾的招標工作，跟蹤技術(shù)文件（含圖紙及物料）的提交； f) 對提交文件做好合規(guī)審查； g) 軟裝定標后，跟進酒店設(shè)計院深化方案、物料及深化樣板的確認； h) 配合軟裝過程資料檢查；i) 配合酒店設(shè)計院完成四大軟裝后期調(diào)整及變更落實工作。施工圖階段 為保證酒店設(shè)計院提供的設(shè)計效果能得以準確實現(xiàn)，歸集整理施工圖紙及設(shè)計物料；組織現(xiàn)場深化，重點關(guān)注機電管線與天花造型關(guān)系，跟進綜合天花、管道排布，及時組織精裝與機電對接深化，全力協(xié)調(diào)好機電功能、檢修與完美的裝飾空間效果的矛盾。 按時間節(jié)點追蹤酒店設(shè)計院提交的成果 ，并審核成果的完整性 ； 根據(jù)成本部的要求，在項目部總經(jīng)理的指導(dǎo)下完成項目界面圖紙的繪制工作； 組織各專業(yè)完成圖紙的對接，銜接當?shù)亟ㄖO(shè)計院，形成專業(yè)完整的建筑平面圖，供消防及衛(wèi)生防疫報審。 跟進酒店設(shè)計院，跟蹤樣板間施工圖及設(shè)計物料的提交，確保時間節(jié)點； 組織樣板間施工圖交底，匯總圖紙問題，整理并形成圖紙會審資料，落實酒店設(shè)計院對施工物料審批； 審核樣板間現(xiàn)場放線，核定現(xiàn)場與圖紙的一致性，發(fā)現(xiàn)功能性尺寸偏差，及時向酒店設(shè)計院匯報并提供合理化建議； 工程完成后完編制善樣板間竣工圖紙，并書面落實集團領(lǐng)導(dǎo)視察整改意見。2 項目部設(shè)計管控溝通機制 部門出口外部設(shè)計對接單位酒店設(shè)計院項目負責(zé)人 規(guī)劃院、酒店管理公司、外委設(shè)計顧問酒店項目部設(shè)計經(jīng)理項目公司、當?shù)亟ㄖO(shè)計院3 項目部設(shè)計進度管控內(nèi)容和方法 項目管控要點設(shè)計管控內(nèi)容 協(xié)助酒店設(shè)計院負責(zé)人進行前期設(shè)計； 編制設(shè)計管理計劃； 跟蹤顧問設(shè)計進展； 初步審核顧問提供的設(shè)計資料的完整性及質(zhì)量； 跟蹤設(shè)計合同及付款進展； 跟蹤設(shè)計及施工材料樣板管理； 組織協(xié)調(diào)各個顧問之間的問題協(xié)調(diào)，確保設(shè)計進展； 組織承包商的圖紙深化及審批施工單位圖紙。設(shè)計院項目負責(zé)人、各專業(yè)及院領(lǐng)導(dǎo)一同參加高層級驗收，負責(zé)整改報告審批確認須為設(shè)計院依據(jù)項目管理部提供的驗收計劃組織集團領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部所人員樣板間開放項目部安排更高層級的驗收，負責(zé)整理樣板房驗收、領(lǐng)導(dǎo)驗收的會議紀要及整改報告，進行整改，相關(guān)設(shè)計變更按第8條的規(guī)定辦理。顧問履約評估（針對自設(shè)）外委顧問提供顧問服務(wù)的，由項目部協(xié)助設(shè)計院完成評估。接收設(shè)計院成果。審核圖紙并反饋意見，接收定版圖紙成果。管控顧問提交后勤區(qū)砌筑條件圖紙給設(shè)計院審定?，F(xiàn)場審核、調(diào)整。須為進行計劃和現(xiàn)場的對接管理軟裝設(shè)計的管控定標前的所有設(shè)計協(xié)調(diào)工作。 項目部派專人跟蹤石材及木飾面到貨及安裝計劃執(zhí)行情況。 四大軟裝供應(yīng)商進場一周內(nèi)，項目部須根據(jù)精裝工程關(guān)鍵節(jié)點網(wǎng)絡(luò)計劃，組織相關(guān)承包商及監(jiān)理單位對計劃進行分解、責(zé)任到人，并明確獎懲措施。四大軟裝管控計劃四大軟裝 酒店計劃執(zhí)行書（二階段計劃）上線后10日內(nèi)，項目部須根據(jù)項目實體工程進度、設(shè)計進展及酒店公司招標計劃，編制四大軟裝管控計劃（家具、燈具、常規(guī)藝術(shù)品、標識標牌、重點部位藝術(shù)品及總統(tǒng)套家具及燈具）。 酒店酒店精裝工程關(guān)鍵節(jié)點網(wǎng)絡(luò)計劃經(jīng)項目總經(jīng)理會簽后，以O(shè)A形式報備項目管理部。酒店建設(shè)招標跟蹤專項計劃酒建界面招標 酒店計劃執(zhí)行書（二階段計劃）上線后10日內(nèi)，項目部須根據(jù)項目實體工程進度及設(shè)計進展，編制酒店公司招標計劃跟蹤表，并與成本部及酒店研究院會簽后，以O(shè)A形式報備酒店項目管理部； 此計劃作為酒店公司設(shè)計及招標的內(nèi)控計劃，指導(dǎo)各部門實際工作進度； 項目部每周跟蹤上述計劃執(zhí)行情況，并每周更新計劃跟蹤表。2 內(nèi)控計劃管控要點 計劃名稱對象管控要點電梯專項計劃電梯 項目對接后5日內(nèi)，項目部須編制酒店項目電\扶梯關(guān)鍵節(jié)點計劃； 項目部每周跟蹤上述計劃執(zhí)行情況，并每周更新計劃跟蹤表，隨每周工程周報上報項目管理部。 原則上每個項目已上線計劃執(zhí)行書（二階段計劃）只有三次調(diào)整機會（不論因任何部門原因引起調(diào)整） 已上線酒店計劃執(zhí)行書由計劃經(jīng)理每周跟蹤相關(guān)的節(jié)點進展情況，并在每周五以O(shè)A形式向酒店總部各部門及各項目部進行提示預(yù)警。 項目部總經(jīng)理是酒店項目計劃執(zhí)行書二階段計劃編制的第一責(zé)任人。如有調(diào)整意見，須以書面形式統(tǒng)一由計劃經(jīng)理反饋至商業(yè)地產(chǎn)公司或文化集團項目管理中心。 經(jīng)酒店總經(jīng)辦領(lǐng)導(dǎo)確認的酒店年度開業(yè)計劃由項目管理部以O(shè)A形式下發(fā)酒店總部各部門及項目部跟進執(zhí)行。室外樣板房的拆除無參觀需求的一般酒店項目，需客房精裝單位進場，完成實體裝修樣板，并經(jīng)設(shè)計院審定效果及工藝標準可替代樣板區(qū)的，經(jīng)項目部發(fā)起OA事項審批報總部領(lǐng)導(dǎo)審定后方可拆除。 開放前邀請酒管公司派專人完成開放前運營物品的擺放。 全部的照明、開關(guān)面板等按設(shè)計意圖實現(xiàn)。模擬完備性 分析樣板間階段圖紙技術(shù)條件，最大限度的完成樣板間所有專業(yè)的實體安裝、裝修和物料的確認，并按照設(shè)計說明及環(huán)保要求嚴格控制基材和飾面材料的品質(zhì)。彩鋼房驗收項目部組織并協(xié)調(diào)彩鋼房中標單位按計劃完成彩鋼房建設(shè)，彩鋼房完成后，項目部須組織監(jiān)理單位進行驗收。室外樣板間至少須保留至客房裝修施工方完成物料審批及深化設(shè)計并確認后，現(xiàn)場實體樣板完成并經(jīng)設(shè)計院審定（精裝修進場后60日）；d) 選址注意事項：具備自然采光條件，安排參觀通道及周邊綠化，必須安排防風(fēng)、防雨、防雪、抗凍、防盜、防鼠等對樣板房產(chǎn)生影響的防范措施；e) 樣板房不同選址需要注意不同施工要點見《室內(nèi)樣板房實施要點》和《室外樣板房實施要點》。項目部須積極協(xié)調(diào)項目公司按照會簽紀要落實配合條件。保存要求完整保存，不得分切材料說明樣板區(qū)裝修材料須完整提供； 影響效果和成本的主要裝修材料。3室內(nèi)所所長、軟裝所所長（簽展板）187。報集團董事長的所有設(shè)計文件, 之前必須通過分管酒店副總裁確認。對接會召開前7日酒店項目部 與酒店各部門對接并收集資料，負責(zé)編制酒店項目對接文件，組織對接人員對對接文件進行綜合會審。項目管理操作手冊目 錄第一章 酒店建設(shè)階段劃分 4第1節(jié) 酒店建設(shè)主要階段及工作重點 5第二章 酒店項目第一次業(yè)務(wù)對接 6第三章 酒店項目成立及前期工作 10第四章 樣板房操作導(dǎo)則 12第1節(jié) 樣板房設(shè)計 13第2節(jié) 樣板房選址及彩鋼房建設(shè) 16第3節(jié) 樣板房建設(shè) 18第五章 項目計劃管控 21第1節(jié) 酒店項目計劃模塊管控 22第2節(jié) 酒店項目內(nèi)控計劃管控 24第六章 項目設(shè)計管控 27第1節(jié) 酒店設(shè)計院與項目部設(shè)計管控辦法 28第2節(jié) 各階段設(shè)計管控重點 32第7章 酒店招投標配合工作 35第1節(jié) 總則 36第2節(jié) 項目部配合工作 37第八章 工程邊界條件管控要點 39第1節(jié) 砌筑工程管控 40第2節(jié) 設(shè)備基礎(chǔ) 42第3節(jié) 防水工程管控 42第4節(jié) 幕墻施工管控 44第5節(jié) 垂直運輸管控 45第6節(jié) 一次機電施工 47第7節(jié) 市政工程 51第8節(jié) 室外園林景觀 52第九章 現(xiàn)場施工管理 53第1節(jié) 施工準備 54第2節(jié) 施工過程管理 55第3節(jié) 四大軟裝施工管控 58第4節(jié) 項目竣工驗收 62第5節(jié) 項目證照辦理 62第十章 項目部配合運營團隊工作 64第1節(jié) 項目部與運營團隊合作 65第2節(jié) 配合運營團隊圖紙審核 66第3節(jié) 運營團隊參與過程管理 67第十一章 酒店工程接管移交 68第十二章 酒店項目復(fù)盤總結(jié) 7262 / 62第一章 酒店建設(shè)階段劃分第1節(jié) 酒店建設(shè)主要階段及工作重點1 酒店建設(shè)階段劃分 根據(jù)酒店建設(shè)過程中工作內(nèi)容，將整個過程按照工作重點不同劃分為6個階段：階段時間主要重點工作開發(fā)階段拿到土地第一版施工圖完成項目公司完成土地拆遷、取得4證，配合規(guī)劃院完成平面圖確定，選定設(shè)計顧問，確定酒店平面圖，并配合項目公司進行建筑設(shè)計和一次機電設(shè)計；項目部成立、第一次對接