【正文】 （六）廣告效果評估主要的廣告效果監(jiān)測指標為：來電統(tǒng)計、來訪統(tǒng)計同時，每周對廣告效果進行總結(jié)；每月對月度廣告效果進行評估，以調(diào)整廣告策略；每一個推售階段結(jié)束進行總結(jié)，以調(diào)整營銷策略。通過本地媒介的大力配合，炒作項目的地段與規(guī)模，增加投資者的信心。（五）開盤前廣告進程在開盤前期的廣告策略是廣告力度逐漸加強，逐漸的提高市場熱度。南北輔道，可以定期更換內(nèi)容，成為隨時了解項目動態(tài)信息的戶外廣告。平面廣告報紙廣告投放形式，分為軟文和硬廣告，其中硬廣告主要為半版和整版廣告，開盤前可安排跨版廣告造勢。第一次：內(nèi)部認購期以一次發(fā)行816版的模式（廣告配合軟文），造成轟動效應，全面介紹項目的優(yōu)勢，發(fā)展理念，市場前景，地段優(yōu)勢。5萬元(首次公開發(fā)售（2002年11月―12月）：40%，約260萬元；(強銷期（2003年1月）：10%，約65萬元；(第二次公開發(fā)售（2002年3月―4月）：15%，約97。2004年2月―2005年1月各階段廣告推廣費用：報紙廣告：總計1040萬元。130萬銷售資料25%包括報紙、雜志等208萬電視電臺百分比（1）、對于商業(yè)項目而言，由于售價較高，商業(yè)價值較高，所以廣告的投入相對要高于住宅和寫字樓項目，商鋪的推廣費用偏高是普遍現(xiàn)象。銷售尾期（10月－12月）已經(jīng)進入全部交鋪的階段，準備開業(yè)策劃廣告：主要通過報紙等高端媒體，進行專業(yè)的造勢，向社會發(fā)布開業(yè)的消息，同時通過廣告推廣，促進尾盤的銷售?；顒訝I銷：億元裝修競標通過媒介向社會公布五洲商業(yè)廣場的裝修向社會公開招標，吸引中國以及國際裝飾裝修界的注意，然后邀請設計界的知名人士對每一個公司的競標方案進行審評，邀請入圍的裝飾裝修公司聚集沈陽再次進行第二次公開競標，評選出最佳方案。商業(yè)巨子演講邀請中國或者國際上的成功人士、商業(yè)巨頭進行商業(yè)演講，增加投資者的投資信心，拓展項目知名度。推廣目標(形成項目在市場上的強勢銷售熱潮；(升華項目在市場的品牌知名度和美譽度響。組織當?shù)赜幸庀蚩蛻魜砩蜿枀⒂^。設點作展示。遼寧巡展會、東北巡展會、重點城市房展會五洲商業(yè)廣場作為沈陽一個體量相當大的商業(yè)項目，僅僅是依靠本地的消化，銷售量始終有限，并且難以保證較快的銷售速度。事件行銷安排鋪王拍賣把五洲商業(yè)廣場位置最好的商鋪拿出來，舉行鋪王拍賣會，同時邀請全國最著名的拍賣師親自主持本次拍賣會，形成良好的市場效應?！裉贮S金周大型活動在五一黃金周，邀請知名藝人、模特在五洲商業(yè)廣場銷售中心每天定時舉行大型一些商業(yè)活動，吸引眼球，拓展項目的知名度。事件行銷安排通過舉行一系列現(xiàn)場的推廣活動，擴大項目自身的影響力，為項目的銷售吸引人氣。五洲商業(yè)廣場研究報告邀請著名的專家學者就五洲商業(yè)廣場的投資前景、發(fā)展前景發(fā)表演講，進行分析闡述，并提交專項報告，加強項目可信度。到晚上下班后由武警押送至安全的地方，媒介跟蹤報道，進行持續(xù)性話題。同時確定大型的買家，招商工作同時全面展開，通過前期的招商銷售，使五洲商業(yè)廣場的商業(yè)形象深入人心，為下階段的銷售奠定良好的基礎。第四階段：4月－5月廣告：通過軟文、硬廣、電視、雜志等有效媒體，強勢媒介的操作，全面覆蓋沈陽地區(qū)以及周邊地區(qū)，極強增加項目在全國的知名度以及美譽度。銷售與招商：3月底，開始收取意向客戶的誠意金，同時繼續(xù)洽談大型的買家；招商工作全面展開，沈陽地區(qū)與外地市場招商同步進行。核心賣點●絕佳的投資前景；●突出的地段優(yōu)勢；事件營銷：●“全球品牌征集活動、全球品牌巡訪活動”向沈陽的市民征集他們最喜歡的品牌和心目中最向往的品牌，五洲商業(yè)廣場將根據(jù)市民的意見，爭取引進這些主力品牌，把五洲商業(yè)廣場打造成沈陽人民最喜歡的商業(yè)廣場。銷售與招商：完成銷售人員的培訓，開始對外正式接待、登記客戶，開始洽談大型買家。目標：主要落實幾家主力客戶，為下一步的工作打下堅實的基礎?！褚皂椖繜o法比擬的地段優(yōu)勢和獨具特色的產(chǎn)品、完美的商業(yè)規(guī)劃前景為主要訴求點的戶外宣傳，強化項目巨大的市場影響力和發(fā)展空間，增強投資者、商家的投資信心。相關城市媒介力度：一般高端媒體/專業(yè)造勢沈陽報紙/電視力度：一般五洲卡開始發(fā)行主力店簽約儀節(jié)商業(yè)巨子演講東北商業(yè)大會東北商業(yè)高峰論壇促銷/即買即收租/罕見機遇地段/投資前景/回報全面交鋪，開業(yè)策劃關鍵賣點順利開盤，代租中心同時啟動大客戶洽淡/部門建立/售樓處完工/圍墻（準備銷售）資料（樓書、招商手冊）強勢發(fā)售期銷售目標超過45%招商目標超過30%3050個品牌商戶，大量一般商戶和第一批買客全面進入良性互動在建立項目形象之后，全面展開蓄客進入收官全面展開招商大買家強勢銷售期完成培訓 810月45月銷售尾期時間軸公開發(fā)售期另外，一些重要的場所，如機場，火車站，城際大巴等，都需要重視。形象與推廣并重，樹立獨特、鮮明的強勢品牌形象：本項目的品牌推廣，必須要是長遠且持久的考慮，因為作為商業(yè)物業(yè)不僅要求的是在銷售及招商階段迅速成為明星物業(yè)，還要求在開業(yè)后保持在老百姓心目中的形象與地位，快速縮短本項目的成長期。廣 告 策 劃只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進場。商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。知名商戶或連鎖商戶。（5）、放水養(yǎng)魚原則商業(yè)廣場經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務，先將整個購物中心造旺，然后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營商家感到本項目的發(fā)展前景是大有空間的。根據(jù)大型購物中心的磁石效應對各類商家進行有機的安排，以保證商場整體經(jīng)營的均好性。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。（2）、統(tǒng)一主題與品牌形象商業(yè)廣場是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種15－30平米，總價在30萬元左右即可擁有五洲商業(yè)廣場的商鋪，是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，發(fā)展商可提供更多金融支持。積極意義：本計劃主旨在于對那些仍在持幣觀望，或是對本項目仍然存有極大顧慮的投資客制造無形的心理價位刺激，同時也是為了彰顯項目的品質(zhì)及發(fā)展商的信心。（吸引力最大）分期支付：每年定期支付，一般為季度或者半年。在客戶采用不同的返租年限和租金支付方式的時候，可使用不同的返租率。商鋪由發(fā)展商統(tǒng)一管理，安排經(jīng)營，有助于做旺商鋪，返租期滿投資者收回一個成熟的旺鋪。二）5年返租回報具體內(nèi)容：樓價50%樓價50%并簽署銷售契約及辦理銀行按揭手續(xù)50%最長于10年內(nèi)分期還款銀行按揭（五成十年按揭）超輕松按揭客戶簽訂合同時，支付首期1020%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供50%的按揭款，最長還款年限為10年。我司建議，五洲商業(yè)廣場付款方式主要有三種：一次性付款。反之，則銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。項目在建筑期間，由于銷售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對購買期鋪仍存在投資顧慮，在開盤時以較低的價格銷售，一方面可以吸引目標客戶成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在建筑期的資金壓力；另一方面，隨著項目不斷接近竣工期以及旺銷態(tài)勢，通過逐步調(diào)價能造成售價節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認為商鋪物有所值或物超所值，增強投資者的投資信心，形成銷售勢能。（1）、二大原則：原則1：有效人流的多少；原則2：注目率的高低。貼近市場的承受力在制定價格表時，必須保持項目不同區(qū)位之間的商鋪的價格均好性，在商鋪規(guī)劃時，保持地段價值和價格基本吻合。在此期間，計劃完成銷售目標的２５％－３０％．３）強勢銷售期（５．１５－６月）銷售全面進入高潮，通過舉辦一系列的巡回展和重點城市的房交會，啟動永續(xù)經(jīng)營工程以及鋪王拍賣，項目銷售全面飄紅，銷售目標超過４５％．４）第二次公開發(fā)售（６月－８月）項目進入良性互動期間，通過全國的銷售帶動本地銷售，推出新單位，低門檻等銷售措施，以及強勢的媒體推廣，銷售額達到總銷售目標的６５％．　５）持續(xù)銷售期項目封頂準備交鋪，開始發(fā)行五洲卡，落實永續(xù)經(jīng)營等相關內(nèi)容以及通過一些促銷，使銷售額達到８０％．６）銷售尾期銷售接近尾聲，項目全面交鋪，銷售額超過９０％．銷 售 方 案銷售超過80%招商超過75%誠意金1000個以上，落實品牌客戶同步實現(xiàn)目標同步進入高潮基本劃清銷售面積和招商面積全面展開開始招商，前期針對品牌商戶洽談大買家持續(xù)銷售大量收取誠意金，造勢交鋪銷售 起步5月156月23月第二次公開發(fā)售期（九）、商業(yè)培訓計劃組織商場的經(jīng)營戶和投資者進行專業(yè)的商業(yè)培訓，豐富他們的商業(yè)知識，提升經(jīng)營技巧，做到與時俱進。五洲商業(yè)廣場應該站在與世界潮流接軌的高度，率先提出這一經(jīng)營比例，從而占領沈陽商業(yè)市場的最高形象。（三）、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營計劃實施全國招商推廣計劃，招商能力是影響商場經(jīng)營能否持久經(jīng)營的重要因素，全國招商，引入具有強大影響力的品牌店經(jīng)營，保證旺場。這些內(nèi)容，我們歸納為“永續(xù)經(jīng)營工程：項 目“永 續(xù)經(jīng) 營 工 程”（一）、商場裝修國際招標計劃商場內(nèi)部裝修是五洲商業(yè)廣場的市場形象、品牌的關鍵所在，通過合理的裝修，能夠?qū)㈨椖康沫h(huán)境優(yōu)勢表達出來。同時通過社會的輿論