【正文】 糾正和預(yù)防措施記錄經(jīng)管理者代表或管理者代表指定的人驗證簽字已關(guān)閉的《糾正和預(yù)防措施報告》，由發(fā)出部門收集交質(zhì)量記錄管理員保存，年底歸檔。（4）、根據(jù)管理者代表批準(zhǔn)的意見，組織實施糾正/預(yù)防措施，完成后，由部門主管在《糾正和預(yù)防措施報告》上填寫處理情況、處理結(jié)果，交管理者代表審閱。應(yīng)采取糾正、預(yù)防措施的問題分類A類問題涉及公司或公司管理處其他部門的問題；B類問題涉及本部門問題。三、工作程序總則（1）、管理處內(nèi)所有要求采取糾正或預(yù)防措施的問題均以《糾正和預(yù)防措施報告》的形式提出，《糾正和預(yù)防措施報告》可以發(fā)到管理處內(nèi)任何責(zé)任部門，及相關(guān)的原材料供應(yīng)商和服務(wù)供應(yīng)商。糾正和預(yù)防措施的管理規(guī)定一、制定本規(guī)定的目的及范圍目的：建立糾正措施和預(yù)防措施的提出、實施及有效性驗證的程序，以保證服務(wù)質(zhì)量滿足要求。（2）、各部門在收到《審核不合格報告》后，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)制訂糾正措施計劃并組織實施。實施階段（1）、審核組根據(jù)《內(nèi)部質(zhì)量審核檢查單》及質(zhì)量手冊、程序文件及相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書實施審核。（2）、總經(jīng)理批準(zhǔn)《年度內(nèi)部質(zhì)量審核計劃》?？偨?jīng)理批準(zhǔn)《年度內(nèi)部質(zhì)量審核計劃》。退房手續(xù)的辦理租戶退房手續(xù)的辦理按照《住戶管理》程序執(zhí)行。合同修改和續(xù)簽（1）、當(dāng)管理處有特殊情況需要更改合同時，客戶服務(wù)中心及時以書面形式告知租戶，達成一致意見，取得租戶的書面認(rèn)可。按照《二次裝修管理》程序進行。（6）、財務(wù)人員根據(jù)《開房通知單》和《租賃合同》，計收費用。（3）、負(fù)責(zé)解答客戶的要求，在與客戶達成一致意見時，簽訂租賃合同，并留下客戶負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件和單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。財務(wù)人員：負(fù)責(zé)各項費用的核算、結(jié)算和收取。二、各自職責(zé)管理處客戶服務(wù)中心：負(fù)責(zé)業(yè)主委托房產(chǎn)及區(qū)內(nèi)商業(yè)用戶的租賃管理。對于各部門短期內(nèi)無法解決或無力解決的問題，相關(guān)部門應(yīng)及時的與客戶中心聯(lián)系，由服務(wù)中心向顧客作適當(dāng)?shù)慕忉?，以取得顧客的諒解。投訴處理過程中，相關(guān)部門應(yīng)組織有關(guān)人員分析投訴產(chǎn)生的原因，討論今后避免出現(xiàn)類似問題。 （七）、顧客投訴處理責(zé)任人制度客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)人辦公室主任負(fù)責(zé)顧客投訴處理。（五）、顧客滿意度調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計分析客戶服務(wù)中心將回收的調(diào)查表分類，分別進行統(tǒng)計并對滿意度進行計算。c：顧客對公司所提供的服務(wù)滿意程度。（選擇顧客時采取隨機抽樣的方法）對于新增加的服務(wù)項目，在實施后三個月內(nèi)，也可采用上述方法發(fā)出《顧客滿意度征詢表》，進行滿意度調(diào)查?？蛻敉对V由投訴中心主任審批處理。（三）、工作流程圖服務(wù)中心派工 情況匯總 派工單 電話回訪維修人員工程主管 上門服務(wù) 提出維修 簽字 上門回訪業(yè)主 客戶滿意率測量的管理規(guī)定一、制定本規(guī)定的目的及范圍目的：通過對顧客滿意度的調(diào)查，了解本公司是否正確理解并滿足顧客當(dāng)前和未來的需求和期望，及時的處理客戶投訴，根據(jù)調(diào)查結(jié)果改進質(zhì)量管理體系，不斷提高顧客滿意程度。維修完畢后，業(yè)主簽字，涉及到有償服務(wù)的，開發(fā)票。管業(yè)經(jīng)理或工程主管負(fù)責(zé)客戶回訪?！獭虡I(yè)主住戶報修管理規(guī)定一、制定本制度的目的和范圍目的：及時處理業(yè)主提出的維修，保證業(yè)主的正常生活?！獭?、電控柜、廳門、轎廂、轎門統(tǒng)一噴漆油飾√√，試驗項目。√√√√√√、控制回路，測試、檢查、緊固半年一次。設(shè)備更新和技術(shù)改造（1）、電梯持續(xù)運行15年以上，如主機和其他配套件磨損嚴(yán)重，不能恢復(fù)又無法更換（舊型號已淘汰已換代）時，就需進行更新和改造。周期一般定為3～5年。周保養(yǎng)：設(shè)備每周1次，每次不少于4小時半年保養(yǎng)：設(shè)備每半年1次，每次不少于8小時，側(cè)重于重點部位的保養(yǎng)。積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。二、相關(guān)職責(zé)負(fù)責(zé)某小區(qū)機電設(shè)備管理和維保維修，以保證機電設(shè)備的正常運行，并建立《機電設(shè)備臺帳》和《機電設(shè)備清單》。垃圾樓12商業(yè)用房小型超市 10每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備；二年粉刷一次； 由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。 由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施住宅區(qū)標(biāo)識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。 停車場場面均衡，有效發(fā)揮功用；使局部損壞嚴(yán)重通過翻新延長使用壽命；場地平整，無積水； 地下停車場6消防設(shè)施室內(nèi)消火栓箱10消防栓每半年油漆一次； 消防栓每半年排一次水，檢修一次。樓道燈其他燈3溝渠池井雨水井51）化糞池每半年清理一次2）井蓋板每半年刷一次漆，防止銹蝕；3）每季度清理井內(nèi)雜物一次；4）每半年全面維修完善一次。3）道路鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1）減少不必要的路面受損和破壞；2）使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用工能。2）無改建、無亂堆放老年活動室50平5停車場地下停車場158每天檢查、隨壞隨修工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施1）混凝土路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2）停車場地面修繕標(biāo)準(zhǔn)平整、無積水、無缺損、完好率95％以上。三、維修計劃及實施方案公共設(shè)施的維修可分為:日常維修和定期維修,后者又包括長、中、短期維修。范圍：適用于本公司管理的所有公共設(shè)施（綠地、花卉、化糞池、雨污水井、停車場等）的維修保養(yǎng)。 ，車輛遺失及時報案。、易燃易爆物品和其他不安全物資的車輛進駛?cè)氡据爡^(qū)。、集裝箱車、拖拉機、工程車不得駛?cè)胱≌瑓^(qū)。、損壞路牌、各類標(biāo)志，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù)。各類車輛在本住宅區(qū)內(nèi)行駛停放，必須遵守下列規(guī)定：，愛護轄區(qū)道路、公用設(shè)施，不亂停亂放。，儀容整潔，對車主、業(yè)主要熱情有禮。地上停車場由治安巡邏人員定時巡視、看管。（2）、臨時繳費直接交于出入品保安員，實行攝像監(jiān)控，所收費用每日換班后交于財務(wù)部。車流組織和秩序維護當(dāng)值巡邏保安員負(fù)責(zé)某小區(qū)轄區(qū)內(nèi)車流組織、停放和行駛秩序。車輛的出入及收費管理（1）、區(qū)內(nèi)居民可定期（按半年、一年）一次性繳納收費辦理汽車停車IC卡和車輛地下看管，地上車位可選擇短期收費和臨時收費兩種形式管理，收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市政府規(guī)定。（2）、 地下停車場對已出售給業(yè)主的車位，掛牌對號停泊。保安員負(fù)責(zé)執(zhí)行本程序，當(dāng)值保安員應(yīng)對車場設(shè)施、設(shè)備做日常清潔保養(yǎng)工作。范圍：適用于本公司各項目中的車輛、交通監(jiān)管、停車場管理。治安巡視人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部管理規(guī)定，嚴(yán)禁辱罵業(yè)主，不得扣留居民身份證件，不得索要財物，亂罰款。以確保3分鐘內(nèi)趕到事發(fā)現(xiàn)場。（二）增員隊伍的職責(zé)接到報警中心通知后，值班員盡快通知離事發(fā)現(xiàn)場最近巡視治安人員，院內(nèi)巡視區(qū)3分鐘趕到，樓宇高層5分鐘趕到事發(fā)現(xiàn)場。在某小區(qū)出入口處設(shè)保安人員，負(fù)責(zé)出入行人，車輛治安的管理。安排固定專職人員，對轄區(qū)治安巡視，確保業(yè)主安全。當(dāng)災(zāi)情發(fā)生時根據(jù)火情及時撥打火警求救電話，并積極組織轄區(qū)內(nèi)人員撲救火災(zāi)，疏散易燃易爆物品。（3）、燒焊、用火、用電作業(yè)，防火安全保障措施不落實的。（5）、不準(zhǔn)在轄區(qū)內(nèi)堆放易燃易爆物品和有毒物品。（1）、轄區(qū)內(nèi)嚴(yán)格禁止超負(fù)荷用電，禁止私拉、亂接臨時用電線路。樓內(nèi)消防設(shè)施和器材，每年檢修不得少于二次。消防設(shè)備維修后，必須恢復(fù)原始狀態(tài)，不得隨意更改安裝位置、傳輸線路。經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正違章，整改火險隱患。消防管理制度一、制定本制度的目的及范圍目的：迅速撲滅火災(zāi)，保障公共財產(chǎn)和廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，確保業(yè)主安居樂業(yè)。制定監(jiān)控管理控制中心安全操作規(guī)程條例。設(shè)備是否完好，傳輸質(zhì)量優(yōu)劣。設(shè)備操作人員在操作系統(tǒng)及設(shè)備出現(xiàn)故障后應(yīng)首先區(qū)別故障類型、類別、區(qū)為，并及時排除。（三）、三表遠傳、自動抄表系統(tǒng)的管理對三表遠傳系統(tǒng)采取統(tǒng)一收費原則。（3）、在轄區(qū)周界范圍內(nèi)安裝的紅外線周界報警設(shè)備，主要防止外來人員翻墻入內(nèi)，實施犯罪，破壞轄區(qū)內(nèi)的治安秩序。設(shè)備的安置區(qū)域及功能（1）、對公寓轄區(qū)內(nèi)的三個大門主要出入口，進行24小時屏幕監(jiān)控，監(jiān)視進出行人及車輛。經(jīng)考核合格后方可上崗。三、工作方法（一）監(jiān)控管理與設(shè)備維護管理人員素質(zhì)要求:高素質(zhì)的管理人員和高智能化的先進設(shè)備，是物業(yè)管理可靠的保證。不少于6次／年補栽補種無明顯黃土裸露按花草樹木在栽種季節(jié)，及時補栽補種防風(fēng)防澇暴風(fēng)雨過后，草地?zé)o1米以上的積水，樹木無倒斜、斷枝落葉在半天內(nèi)處理每天巡視責(zé)任區(qū)1次中潤物業(yè)安全監(jiān)控、消防管理制度 安全監(jiān)控管理制度一、制定本制度的目的及范圍目的：強化科技理念，優(yōu)化服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以科技為先導(dǎo)，以技術(shù)為核心。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：綠化工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)頻率分類項目質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)頻 率整形造 型造型美觀、形態(tài)逼真春、秋季一遍施肥樹木采用穴施或溝施，覆土平整，肥料不外露。建筑小品在院內(nèi)增加適量的建筑小品,增加業(yè)主的生活品位。日常綠化管理（1）、每年年初編制一個綠化實施方案，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)實施。范圍：適用于本公司管理的各項目。（2）、該責(zé)任區(qū)保潔員協(xié)助維修工處理；（3）、撈起的雜物直接裝上垃圾車，避免二次污染；（4）、疏通后，迅速打掃地面被污處。雨污水管井的疏通（1）、用鐵鉤打開檢查井蓋；（2）、用長竹片捅搗管內(nèi)粘附物；（3）、沖刷管道內(nèi)壁；（4）、放回檢查蓋，清洗地面污物。不銹鋼的清潔（1）、先用中性清潔劑溶液抹表面，再用無絨抹布抹凈表面水分。（4）、用玻璃水刮刮凈水跡。（二）、室外保潔一天兩次清掃道路、公共場地等；清運垃圾桶、果皮箱內(nèi)的垃圾；在8：00—17：30，要保持道路、公共場地等場所無雜物。三、原材料保證措施打掃樓內(nèi)的保潔員每人配備掃把、拖把、水桶、簸箕、抹布；打掃室外保潔員配備掃把、大掃把、刷子、垃圾裝運車等。對保潔工作質(zhì)量實施控制，為業(yè)主戶創(chuàng)造一個清潔的生活和工作環(huán)境。范圍：適用于某小區(qū)樓內(nèi)和樓外的清潔管理。管理處負(fù)責(zé)人每周檢查一次清潔工具使用保管情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和補發(fā)，確保清潔工作需要。（三）、清潔方法樓道清潔（1）、先清掃電梯轎廂并拖抹內(nèi)地板，按《不銹鋼的清潔》程序清潔電梯內(nèi)壁；（2）、從頂層自上而下清掃、拖抹樓道；（3）、用抹布擦抹各層的公共設(shè)施設(shè)備；窗戶清潔（1）