【正文】 通過對(duì)大商家的有效調(diào)動(dòng)，帶動(dòng)小商家的參與，以點(diǎn)帶面，使商家，消費(fèi)者，社區(qū)真正“動(dòng)”起來。（ SILO商街內(nèi)部商家提供） ②電子競技 針對(duì)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)動(dòng)感地帶，向社會(huì)招募并邀請(qǐng)電玩高手， 主辦或聯(lián)辦亞洲級(jí)、國際級(jí)（ ESWC）的競技賽事；例如 CS、帝國等流行網(wǎng)絡(luò)游戲。 建議此類活動(dòng)形成傳統(tǒng)，以商業(yè)活動(dòng)為龍頭，不僅培養(yǎng)消費(fèi)行為，而且要塑造消費(fèi)者新的消費(fèi)習(xí)慣。 優(yōu)勢(shì)： 發(fā)動(dòng)商家參與，不搞形式。 項(xiàng)目進(jìn)入掃尾銷售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。 進(jìn)入熱銷期后，對(duì)于媒體的選擇需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 ?其它活動(dòng)以大活動(dòng)帶動(dòng)小活動(dòng)為主要導(dǎo)向，大活動(dòng)費(fèi)用控制在2025萬左右；小活動(dòng)按不同主題預(yù)算，每次費(fèi)用約在 1— 計(jì)為多次在全年進(jìn)行推廣。 2. 特定活動(dòng)基金 通過商業(yè)養(yǎng)成計(jì)劃的有效實(shí)施，能夠?yàn)轫?xiàng)目開盤及項(xiàng)目后期項(xiàng)目活動(dòng)（節(jié)日）及讓利促銷積累資金，從而使商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)多樣化，從而促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。 由于 2022年商業(yè)部分銷售計(jì)劃為 15000平米 （ 套內(nèi)面積 ） 。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計(jì)劃 市場推廣預(yù)算應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行市場狀況以及項(xiàng)目銷售總金額來進(jìn)行確定。對(duì)于任何的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，只有在合理的統(tǒng)籌規(guī)劃下進(jìn)行運(yùn)作才是通往成功的最佳途徑。 收尾期 在完成本年度計(jì)劃任務(wù)的同時(shí)，為甲方推介合理的后期商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。同時(shí)通過項(xiàng)目解籌，確定開盤期的有效客戶順利簽約。另一方面公司專案組成員積極進(jìn)行海外（香港）推廣工作的前期準(zhǔn)備。一、二期商業(yè)大部分商鋪是由步行街和社區(qū)配套商鋪構(gòu)成，所以商業(yè)養(yǎng)成租金的增幅有限，直接導(dǎo)致售價(jià)不高，所以如進(jìn)行自持，短期內(nèi)回款和長期利潤均難以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，此促銷策略也可以表現(xiàn)開公司對(duì)自我開發(fā)項(xiàng)目的信心，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的品牌形象。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 營銷具體實(shí)施方式（示例） B、包租 投資收益模型 — 以商業(yè) A戶型為例 A型商鋪（ 110平方米套內(nèi)） 投資分析（以六成十年銀行按揭為例） 單價(jià)： 20225元 /平方米 總價(jià)： 2202750元 收入 合計(jì) 業(yè)主年純收益 (物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)不繳 )： 281050 年收益率： 281050元 /2202750元 =% 公司補(bǔ)貼： 140525 5年 =702625元 已分?jǐn)側(cè)胧蹆r(jià)： 702625元 此戶型按照租金反推法實(shí)際售價(jià)： 12775元 /平方米 提價(jià)包租銷售后利潤： 2202750－ 12775 110－ 702625=94875元 A戶型示例 面積 單價(jià) 總價(jià) 租約年限（例） 租金（年 10%收益） 年收益 實(shí)際預(yù)估 租金 公司年補(bǔ) 貼租金 110 20225 2202750 5 7元 /天 /平方米 281050 /天 /平方米 140525 從該收益模型可以看出，包租運(yùn)作雖然是難點(diǎn)戶型，但可以以實(shí)際銷售售價(jià)為基準(zhǔn)，在保證投資者五年 10%年收益率的情況下進(jìn)行核算，公司五年補(bǔ)貼租金約為 702625元，可以分?jǐn)側(cè)胧蹆r(jià)保證公司利潤，得出售價(jià)應(yīng)為 2萬元 /平方米。目前推薦以 8—— 10%的回報(bào)率進(jìn)行銷售，以促進(jìn)銷售速度、投資理念等各方面利好效果的成型；若受到市場認(rèn)可，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求之勢(shì)，則可提升銷售價(jià)格，但仍然可滿足投資者的回報(bào)要求，靈活的變動(dòng)空間將充分保證投資回報(bào)承諾的實(shí)現(xiàn)并保障公司獲取更高的開發(fā)利潤?？紤]商業(yè)物業(yè)價(jià)格彈性較大等影響因素，在本項(xiàng)目的前期項(xiàng)目產(chǎn)品和形象都沒有完全成型的情況下，將采用市場比較、租金、投資回報(bào)反推相結(jié)合的定價(jià)方法，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格策略的制定。從而實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)戶型的銷售使產(chǎn)品利潤最大化。 ?根據(jù)漸進(jìn)式營銷的主導(dǎo)思想，在戶型的劃分上充分考慮市場因素，接受程度。作為一期銷售的斜軸商業(yè)部分，是本項(xiàng)目商業(yè)的重中之重，不論是在建筑形式上（下沉式步行商業(yè)街），還是在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，都是整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)所在。 由于篇幅有限在此對(duì)其管理特性不一一列舉 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 近期 15000平 沿海 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 商業(yè)經(jīng)營管理公司 —— 特性 在同一個(gè)物業(yè)業(yè)內(nèi) ， 由眾多商戶 ， 各自獨(dú)立 、 同場經(jīng)營 ， 構(gòu)成了商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 “ 既分散 、 又集中 ” 的具體特征：集中管理 、 分散經(jīng)營 。平方米） 本項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià) +本項(xiàng)目商業(yè)租金提升值 2/)2( 經(jīng)營商戶租金報(bào)價(jià)上限經(jīng)營商戶租金報(bào)價(jià)下限 ?第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的租金價(jià)位 本項(xiàng)目通過對(duì)商戶問訪所得出的租金結(jié)果如下 （ 如下表 ） 業(yè)態(tài) 商戶 面積要求 選址要求 驗(yàn)證承受租金 備注 美容 SPA 依貝佳 一般店面 200300平米 消費(fèi)力高的區(qū)域 茶藝 五福茶藝、天福茗 茶、 /平米 婚紗 小型店 200300 流動(dòng)人口很大 咖啡 上島 500600 34元 四環(huán)外地段 45/天 /平米 自助銀行 民生銀行、中信銀 行 5060 18萬 /年 /平米 服裝 萬寶龍、恒源祥等 5080 社區(qū)、商圈 45元 /天 /平米 個(gè)人護(hù)理超市 屈臣氏 300350平米 繁華及成熟地段 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)估算： 24元 較好地段可承受 68元 小型便利店 711 60100 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)估算： 56元 繁華地段： 812元 水吧 仙蹤林 200300 需要消費(fèi)人群年齡 1825 34元 /天 /平米 四環(huán)外地段較少，一 般為 4元 /天 /平米 美容美發(fā) 審美、新仙娜 200300 3元 /天 /平米 戶外用品店 三夫 200 3元 /天 /平米 西式餐飲 巴莫斯 PAZZA 34元 /天 /平米 西點(diǎn) 好利來、圣思多 4元 /天 /平米 瑜伽 科雯、青鳥瑜伽 300400 2元 /天 /平米 足浴 良子 500600 /天 /平米 藥店 同仁堂 100 45元 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的租金價(jià)位 由于數(shù)據(jù)較多各鋪位商戶租金在此不一一列出： 經(jīng)過統(tǒng)計(jì) ， 商戶租金返推本項(xiàng)目的租金能夠達(dá)到 /天 /平米 （ 詳見文本報(bào)告 ） 綜合上述各項(xiàng)要點(diǎn)及商鋪細(xì)分平均，項(xiàng)目 2期租金價(jià)格為 /天 /平米 此租金基本與上述定價(jià)方法所定租金一致！ 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 目標(biāo)商戶列表 類別 業(yè)態(tài)類型 商戶名稱 需求面積 備注 主力業(yè)態(tài) 健身 浩沙健身、奇跡健身、中體倍力 3000以上 婚紗影樓 微微新娘、米蘭春天婚紗、仙杜麗娜婚紗 800平米左右 影院 好利友、新影聯(lián)、星美院線 4000平米 只談合作 運(yùn)動(dòng)休閑 勝利之星 2022 只談合作 酒店 瑞爾威連鎖酒店、莫泰酒店 10000 超市 家世界、物美、麥德龍 15000 輔助業(yè)態(tài)及流動(dòng)業(yè)態(tài) 餐飲 有知有味、德川家日本料理、東北餃子王、天外天、大成永和、吉野家、 RITA意餐、味百咖喱、半畝園、渝信、金百萬、口齒留香、肯德基、麥當(dāng)勞、宏?duì)钤? 300500、渝信 2022平米 茶藝、茶莊 五福茶藝、吳裕泰、張一元、天福名茶、中茶集團(tuán)、 露雨軒 茶莊 100平米左右、茶藝5001000平米左右 休閑咖啡 耶士德、上島、百怡、外灘風(fēng)尚 主題超市、便利店 屈臣氏、 71快客、聯(lián)華 300 美容美發(fā) 依倍佳、新仙娜美容美發(fā)、雪丹、圣心、馬華纖體 300400 寵物店 酷迪寵物 100150 服裝、服飾 阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、羅賓漢、真維斯等、李 寧、安踏、 80150 針對(duì)服裝、服飾的商業(yè)存活的特殊性，建議及制定特殊的服裝、服飾精品街區(qū) 琴行 梅斯琴行 300以上 眼鏡店 雪亮眼鏡、明朗眼睛、光明島 80150 藥店 同仁堂、天天好 100、天天好為 1000平米以上 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 近期招商進(jìn)度 對(duì)本項(xiàng)目一、二期的招商分成了以下五個(gè)階段 第一階段： 準(zhǔn)備工作（ 2022111—— 20221115） 目的： 本階段工作主要以招商前的準(zhǔn)備為主，對(duì)招商工作而言是至關(guān)重要的一步。 注：本項(xiàng)目由于區(qū)域內(nèi)環(huán)境相對(duì)還不成熟，為了吸引商戶的進(jìn)駐，達(dá)到后期商業(yè)租金的升值，建議本商業(yè)平均租金水平核算面積基礎(chǔ)為 套內(nèi)建筑面積 ，且現(xiàn)有租金不含物業(yè)管理費(fèi)。（如下表） 本項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià) （元 /天 平方米） 經(jīng)營商戶平均租金報(bào)價(jià)（元 /天 ?其他因素的提升：綜合項(xiàng)目其他因素，包括項(xiàng)目部分鋪位贈(zèng)送地下面積及外部平臺(tái)使用面積、我們的品牌實(shí)力及實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)、住宅銷售勢(shì)頭火爆等其他原因，我們認(rèn)為也是做為本項(xiàng)目定價(jià)考慮的因素。平方米） 經(jīng)營商戶租金報(bào)價(jià)上限（天 項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)同等競爭項(xiàng)目較多 ， 以下列表為市場調(diào)查表： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 總建筑面積 商業(yè)體量 租金（建面） 售價(jià) 已招商戶或意向商戶 國美第一城 朝陽區(qū)姚家園青年路 115號(hào) 10萬平米 4/天 /平米 13000元 /平米 國美電器、萬家燈火、永和大王、大鴨梨、肯德基、 樂購、麥德龍 世紀(jì)東方城 東四環(huán)四方橋 105萬平米 、京客隆、大中、中國銀行、建設(shè)銀行 金海國際 朝陽區(qū)廣渠路北 5萬平米 、外省市建材類商戶駐京銷售代表處等 珠江帝景 朝陽區(qū)大望路 23號(hào) 110萬平米 70萬平米 西街： 8元 /天/平米、南街 /平米 西街： 30000元 /平米、南、北街： 20220元 /天 /平米 金豪斯家具、金豪斯西餐、克麗緹娜美容院、福奈特干洗店、奧德宇裝飾、鮑魚宴海鮮 CBD東都 朝陽區(qū)大郊亭西南角 40萬平米 30萬平米 待定 百盛、紅星美凱龍、迪卡儂 易構(gòu)空間 百子灣路南 15萬平米 4000平米 北京作品酒樓、聊吧、時(shí)尚發(fā)藝工場、完美化妝品專賣店、袁成物流、萬縷千緣美容、百藝林寵物店、航空售票、發(fā)現(xiàn)美藝術(shù)沙龍、尤薩西班牙健康干洗 蘋果社區(qū) 百子灣路 32號(hào) 6萬平米 2002022平米 待定 14700元 /平米 現(xiàn)未開盤 后現(xiàn)代城 百子灣 16號(hào) 34/天 /平米 19000元 /平米（均價(jià)） 千龍網(wǎng)都網(wǎng)吧、英昌鋼琴、露水酒吧、發(fā)話題專業(yè)形象設(shè)計(jì)、煙酒茶、 Caf233。對(duì) 3期和 5期進(jìn)行招商方案制定，推介大量商戶 制定 37期的詳細(xì)招商方案，達(dá)到整體項(xiàng)目招商成功，達(dá)到正常開業(yè)效果 流動(dòng)商戶招商目標(biāo) 推薦大量商戶 從 3月起進(jìn)行重點(diǎn)招商，達(dá)到100%的招商率，達(dá)到正常經(jīng)營。 consumption 琴行 梅斯琴行 300以上 眼鏡店 雪亮眼鏡、明朗眼睛、光明島 80150 藥店 同仁堂、天天好 100、天天好為 1000平米以上 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 通過本章節(jié)對(duì)項(xiàng)目概念的深入研究 ， 為項(xiàng)目后期整體推廣策略的制定及租售策略的深化提供了良好的指導(dǎo)性 ， 在后續(xù)報(bào)告中將圍繞整體訴求點(diǎn)進(jìn)行銷售 、 招商策略的制定 。根據(jù)他們的需求以及本社區(qū)的實(shí)際情況，我們提出 “白天屬于CBD，夜晚屬于賽洛城” 的全新觀點(diǎn)，正如美國 Paramus購物中心被人評(píng)價(jià)為 “日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，到處熠熠生輝，恰似一座城市” （引自美國 《 紐約時(shí)報(bào) 》 ），我們就是要把沿海賽洛城打造成為中國的 Paramus。這說明