【正文】 寵物店 酷迪寵物 100150 服裝、服飾 阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、羅賓漢、真維斯等、李寧、安踏、 80150 socialityamp。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目位于東四環(huán)泛 CBD區(qū)域 ， 項(xiàng)目西距東四環(huán)大郊亭橋僅 800米 、 南臨廣渠路 、 北接百子灣路 、 東靠石門東路 。 ?商戶租金報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間，由于談判方式及后期運(yùn)作的不同，一般而言存在一定的提升空間，這也是我們對本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)所主要考慮的因素。 該數(shù)值反映了本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)在商業(yè)運(yùn)作過程中，可以達(dá)到的最大提升水平，也是針對本項(xiàng)目商業(yè)租金定位的建議參考值。平方米） 租金基準(zhǔn)價(jià) 10%(整體項(xiàng)目規(guī)劃 ) + 租金基準(zhǔn)價(jià) 10%(項(xiàng)目運(yùn)作因素 )+ 租金基準(zhǔn)價(jià) 10%(商戶實(shí)際成交價(jià)因素 ) 商業(yè)租金建議值（元 /天 把眾多商家集中在一個(gè)商業(yè)物業(yè)內(nèi) ， 實(shí)行分散經(jīng)營， 并且在商場整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營 、 統(tǒng)一運(yùn)作的措施 ， 包括：統(tǒng)一招商 、 統(tǒng)一開業(yè) 、 統(tǒng)一收銀 、 統(tǒng)一推廣 、 統(tǒng)一宣傳 、 統(tǒng)一品種 、 統(tǒng)一形象等方面 ， 將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營模式之下 ， 各自展開經(jīng)營活動(dòng) 。 ?漸進(jìn)式營銷優(yōu)于其他營銷方式在于價(jià)格的走勢符合商業(yè)銷售規(guī)律，采取平開平走或平開高走的價(jià)格策略。 粉色圖示： 單純銷售戶型 —— 面積小，租金高 黃色圖示： 帶租約銷售戶型 —— 面積中等，租金比較有保障 藍(lán)色圖示： 包租銷售戶型 —— 面積大，租金低 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分（根據(jù)戶型種類劃分） 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分（根據(jù)戶型種類劃分） 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 價(jià)格體系制定 —— 原則 市場比較法 、 租金反推法 、 成本核算 、 利潤加權(quán) 商業(yè)物業(yè)的定價(jià)方法一般分為四種：即成本定價(jià)、市場比較、反推法和投資回報(bào)法。加上每兩年遞增的 %的租金遞增率使產(chǎn)品具備較強(qiáng)的市場競爭力。而包租升值回購方式雖然可以迅速打開市場實(shí)現(xiàn)快速銷售，但是用于市場變化的不可預(yù)測，回購風(fēng)險(xiǎn)也是不可預(yù)估的。 解籌期 根據(jù)銷控計(jì)劃執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購的銷售策略，進(jìn)入市場預(yù)熱階段，針對銷售進(jìn)行的客戶群劃分執(zhí)行工作，為項(xiàng)目開盤做充足的準(zhǔn)備。 202282049020900213182174420672210852150721937223761802218022183821875019125預(yù)熱期開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期收尾期單純銷售 帶租約銷售 包租銷售第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 06年度商業(yè)銷售回款計(jì)劃（即銷售去化率說明） 2022年度銷售回款示意圖 32 45 26 13 7283 10196 5826 2913 階段總額 17479 階段總額 23305 階段總額 26218 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 中遠(yuǎn)期營銷思路 商業(yè)總銷售額 15億 050000000010000000001500000000一二期 三期 四期 五期 六期 七期 總計(jì)銷售額商業(yè)價(jià)值最大化 品牌效益最大化 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 中遠(yuǎn)期營銷思路 本項(xiàng)目商業(yè)中期的營銷運(yùn)作是與項(xiàng)目的商業(yè)形式緊密相關(guān)的。 具體計(jì)劃是在 2022年商業(yè)整體均價(jià)的基礎(chǔ)上每平米上浮 1000元 ， 作為商業(yè)部分推廣以及本項(xiàng)目商業(yè)養(yǎng)成基金 。 ?本項(xiàng)目不同于一般商業(yè)項(xiàng)目行為，本項(xiàng)目在推廣過程中，加大事件營銷是項(xiàng)目整體推廣的核心策略，商家與消費(fèi)者參與，和受眾的口碑傳播，對項(xiàng)目的形象樹立及銷售具有直接影響。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，增加廣告投放頻率。消費(fèi)者的熱情更會(huì)刺激商家信心，形成良性循環(huán)，在開盤當(dāng)天即引爆消費(fèi)熱潮。能廣泛的聚集人氣，通過一系列活動(dòng)炒熱這個(gè)區(qū)域，增加商家的信心。 本類活動(dòng)綜述： 本類活動(dòng)能讓社會(huì)充分認(rèn)知到本項(xiàng)目的商業(yè)特色，吸引青年一族對此地的認(rèn)知并習(xí)慣在次消費(fèi)。堅(jiān)決將活動(dòng)做成“開盤購物嘉年華”。首先，平面媒體的投放頻率相對下降；結(jié)合實(shí)際情況組織各類活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目賣點(diǎn) 將平面媒體的投放進(jìn)一步下調(diào)，選擇針對性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。 3. 明星商鋪計(jì)劃 通過商業(yè)養(yǎng)成基金的形成，能夠在項(xiàng)目后期開盤運(yùn)營時(shí)穩(wěn)定特色主力商戶，通過減免租金或費(fèi)用的形式進(jìn)行補(bǔ)貼。本項(xiàng)目 2022年商業(yè)部分實(shí)際銷售計(jì)劃 （見報(bào)告第二部分營銷計(jì)劃部分），按照推廣費(fèi)用比例為 ％計(jì)算，本項(xiàng)目商業(yè)部分 2022年年度推廣費(fèi)用總體預(yù)算靜態(tài)應(yīng)為： 435萬 分類 投放比例 費(fèi)用（￥萬元） 戶外 30% 130 活動(dòng) 30% 130 報(bào)廣 17% 雜志 5% 網(wǎng)絡(luò) 5% 軟文 3% 電臺(tái)廣播 5% 營銷工具及輔助用品費(fèi)用 5% 注：由于 2022年將會(huì)商業(yè)與住宅共同銷售，而推廣也將有有所交叉與配合，因此，上表所預(yù)計(jì)的推廣預(yù)算將有可能減少，實(shí)際運(yùn)作中將會(huì)采取靈活推廣方式 ，進(jìn)行整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目整合推動(dòng)工作。制定下一年度的銷售工作計(jì)劃。 認(rèn)籌期 根據(jù)招商主力商戶的確定及項(xiàng)目海外推廣活動(dòng)的進(jìn)行，對所界定客戶加強(qiáng)累積，為下一步的認(rèn)購工作做充足的準(zhǔn)備。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售方式收益對比 舉例： 100平方米商鋪 帶租約銷售（ 8%回報(bào)） 包租銷售（ 5年10%回報(bào)） 包租升值回購 物業(yè)自持 市場實(shí)際租金 /天 /平方米 /天 /平方米 /天 /平方米 市場實(shí)際租金 /天 /平方米 市場實(shí)際銷售價(jià)格 15969元 /平方米 12775元 /平方米 12775元 /平方米 市場實(shí)際銷售價(jià)格 12775元 /平方米 包租租金 7元 /天 /平方米 7元 /天 /平方米 包租銷售價(jià)格 20440元 /平方米 20440元 /平方米 補(bǔ)貼 638750元 638750元 升值回購 支出回購房款 養(yǎng)成后租金 按照租金每兩年%的遞增率約為 /平方米 /天 額外利潤 127750元 根據(jù)市場實(shí)際變化不可預(yù)估 5年后售價(jià)（ 8%回報(bào)率） 19163元 /平方米 綜 述 銷售實(shí)際收入1596900元 銷售實(shí)際收入1405250元 達(dá)到資金循環(huán)目的，但回購支出較大 五年商業(yè)養(yǎng)成后銷售實(shí)際收入1916300元 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售方式收益對比 從示例表格可以看出：帶租約銷售的收入較高，風(fēng)險(xiǎn)性最低，但是不適用于難點(diǎn)戶型。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 商業(yè)面積 售價(jià)（元） 租金 經(jīng)營業(yè)態(tài) 珠江帝景 20萬平米 04年 現(xiàn)房 60平米以上 2500035000 47元 /天 /平米 品牌店 后現(xiàn)代城 一期為現(xiàn) 房 36— 200 7000— 20220 35元 /天 /平米 美容美發(fā)、俱樂部、咖啡店、藥店、琴行等 金海國際 2萬平米 05年 06年 未定 16000 / 不詳 蘋果社區(qū) 未定 27000 只售不租 未定 金港國際 3萬平米 / / / 18000 6元 /天 /平米 不詳 風(fēng)度柏林 6000平米 / 06年 / / /天 /平米 暫不售，自持 易構(gòu)空間 / / 現(xiàn)房 / 19000 3元 /天 /平米 美發(fā)、超市、寵物店等 東都國際 40萬平米 頂 30萬平米 17000 未定 大型賣場為主 周邊項(xiàng)目價(jià)格比較狀況 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 租金反推 根據(jù)對各商鋪?zhàn)饨鸬膶?shí)際參考界定（參見租金定價(jià)部分）我們對各商鋪價(jià)格的制定采用租金反推結(jié)合投資回報(bào)率的核算方法。 經(jīng)過以上步驟能夠在銷售中實(shí)現(xiàn)商業(yè)的養(yǎng)成及遞增性 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分 —— 原則 ? 根據(jù)戶型面積位置：主要按照一般商業(yè)布局比較 ? 根據(jù)戶型使用條件：考慮層高，是否有贈(zèng)送面積，進(jìn)深，使用比率。并且將根據(jù)對賽洛城的純美式街區(qū)商業(yè)概念的指導(dǎo)，以盡快占領(lǐng)市場為基本原則，打開賽洛城商業(yè)的入市口，實(shí)現(xiàn)利潤最大化為最終目標(biāo)來進(jìn)行商業(yè)方面的營銷工作。 三權(quán)分離 ， 集中管理 發(fā)展商擁有全部或大部分物業(yè)的所有權(quán) ， 商鋪只租不賣或大部分租小部分賣， 由零售企業(yè) 、 制造商 、 經(jīng)銷商承租經(jīng)營商鋪 ， 發(fā)展商委托專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)商場管理工作 ， 實(shí)行所有者 、 經(jīng)營者 、 管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)的基本管理模式 。 區(qū)域內(nèi)各主要項(xiàng)目平均租金 + 項(xiàng)目 計(jì)算方法 數(shù)值 商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)（元 /天 平方米） 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) （元 /天 平方米） 中式餐飲 西式餐飲 休閑娛樂 生活服務(wù)配套 經(jīng)營商戶租金報(bào)價(jià)范圍 平均租金報(bào)價(jià) 根據(jù)市場調(diào)查，周邊有競爭力的項(xiàng)目基本租金都在 /天 /平米 以下為意向商戶報(bào)價(jià) 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目租金價(jià)格提升點(diǎn)： ?從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮，相對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，如后現(xiàn)代城、易購空間、金海國際等，本項(xiàng)目的整體規(guī)劃特點(diǎn)明顯，業(yè)態(tài)豐富，主題定位思路明確，既有全長 800多米的美式風(fēng)情街，又有縱橫交錯(cuò)、交通動(dòng)達(dá)便利的各條街區(qū)，因此本項(xiàng)目租金水平應(yīng)該略高于其他項(xiàng)目。對 3期和 5期進(jìn)行招商方案制定，根據(jù)情況大量推介商戶 制定 37期的詳細(xì)招商方案，達(dá)到整體項(xiàng)目招商成功，達(dá)到正常開業(yè)效果 招商方案及目標(biāo) 項(xiàng)目一、二期商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /天 /平米 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本小結(jié)詳細(xì)闡述了各區(qū)域、各鋪位的業(yè)態(tài)細(xì)分、可行性商戶等眾多業(yè)態(tài)細(xì)化方案。這里是他們的地盤，他們的私人社交場所，是他們可以完全放松的私人休閑消費(fèi)地， 白天他們屬于別人，可當(dāng)夜幕降臨，賽洛城屬于他們。他們整天拎著大號公文包，腳步匆匆地出入于酒店、寫字樓、會(huì)議室、候機(jī)樓、商務(wù)會(huì)所；他們總是公式化地和客戶優(yōu)雅地握手、微笑、交換名片、簽署合作意向；他們閃過你面前時(shí)，對你的視覺沖擊是端莊的高級灰西裝；他們在你腦中的生活就該是吃西餐、喝紅酒、看 《 ELLE》 雜志，讀 MBA … … … 我們褒義戲稱為“白”“骨”“精” 他們酷愛優(yōu)雅的品位，追求優(yōu)質(zhì)的生活。 賽洛城商業(yè)銷售計(jì)劃 匯報(bào) “ 我們認(rèn)為下面這些真理是不言而喻的： 人人生而平等 ，造物者賦予他們?nèi)舾刹豢蓜儕Z的權(quán)利，其中包括 生命 權(quán)、 自由 權(quán)和 追求幸福 的