【正文】 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售計(jì)劃近期（一、二期套內(nèi)面積約 15000平米） 工作起始時(shí)間 階段分期 工作內(nèi)容 準(zhǔn)備期 現(xiàn)場(chǎng)部分對(duì)本項(xiàng)目已進(jìn)行了專案人員的安排，結(jié)合商業(yè)道具開始銷售演練；對(duì)東部地區(qū)及本社區(qū)具有投資意向的客戶進(jìn)行收集及意向客戶的追蹤并從代理行自身資源中挑選符合本項(xiàng)目銷售業(yè)態(tài)的客戶進(jìn)行整理分類。目的在于加強(qiáng)潛在客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目性能價(jià)格比的認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化其對(duì)樓盤未來(lái)升值空間的心理預(yù)期，有效積聚人氣，在短期內(nèi)制造銷售小高潮，爭(zhēng)取通過此活動(dòng)將現(xiàn)有余房銷售出去。 本項(xiàng)目回報(bào)率浮動(dòng)杠桿將在后期銷售中得到具體實(shí)施并發(fā)揮充分作用。 后期針對(duì)難點(diǎn)戶型給與一定年限的投資回報(bào)率進(jìn)行包租銷售，一方面吸引投資心態(tài)較謹(jǐn)慎，持幣待購(gòu)的投資者，另一方面消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購(gòu)買包租產(chǎn)品的投資者。 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 銷售原則 在銷售原則中，首先明確的是項(xiàng)目所打造的主體思路。 從市場(chǎng)的角度把握商場(chǎng) ， 通過一系列管理職能即商場(chǎng)招商代理 、 統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃 、 規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向 、 組織宣傳推廣活動(dòng) 、 建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌 、 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序等對(duì)商場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展負(fù)責(zé) 。平方米 。 (如下表 ) 項(xiàng)目 數(shù)值 區(qū)域商業(yè)平均租金（元 /天 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目的租金價(jià)格定位方法 —— 周邊 項(xiàng)目名稱 租金最低限 租金最高線（元 /天 .m2） 國(guó)美第一城 4 世紀(jì)東方城 3 易購(gòu)空間 3 5 后現(xiàn)代城 2 7 金海國(guó)際 4 區(qū)域內(nèi)同等項(xiàng)目的租金水平 區(qū)域內(nèi)同等項(xiàng)目的平均價(jià)格 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)下限（天 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 近期銷售計(jì)劃 總體銷售計(jì)劃 近期 中期 遠(yuǎn)期 周期 2022年 11月 2022年 2月 2022年 2月 2022年 12月 2022年后 主力商戶招商目標(biāo) 招商成功 23家 對(duì)面積在 2022平米以上的商鋪進(jìn)行重點(diǎn)招商，達(dá)到 80%招商完畢 對(duì)酒店、醫(yī)院、幼兒園等業(yè)態(tài)的招商，達(dá)到 100%招商成功 品牌商戶招商目標(biāo) 對(duì)一期示范區(qū)進(jìn)行品牌商戶的招商，達(dá)到 30%以上的簽約意向 對(duì)一期示范區(qū)進(jìn)行品牌商戶招商，達(dá)到 100%的招商率，并使商戶順利入伙，達(dá)到正常經(jīng)營(yíng)。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 購(gòu)房中最有吸引力的因素15%17%7%19%18%3%10%2%7%2%12345678910 美式街區(qū)生活占 15% 開放自由的價(jià)值觀占 17% 豐富多樣的外立面占 7% 緊湊型戶型占 19% 健康型住宅占 18% 運(yùn)動(dòng)型會(huì)所占 3% 休閑娛樂一體的商業(yè)配套占10% 四季景觀占 2% 開發(fā)商的實(shí)力占 7% 擁有自己的幼兒園占 2% 本項(xiàng)目購(gòu)房者所認(rèn)為的項(xiàng)目吸引點(diǎn) 根據(jù)上表可以看出，（ 1）此區(qū)域消費(fèi)者對(duì)美式街區(qū)的概念比較認(rèn)可 （2）對(duì)開放自由的價(jià)值觀比較認(rèn)可（ 3）對(duì)休閑娛樂一體的商業(yè)配套比較認(rèn)可 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 根據(jù)調(diào)研分析，我們對(duì)本區(qū)域未來(lái)消費(fèi)者有了更新的認(rèn)識(shí)，在每天忙碌的工作后，他們最需要的就是休閑放松和交流。達(dá)到真正意義上的 “時(shí)尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演義” 其中，貫穿前后的核心主張為： ?開放的街區(qū)，自由的活著（ block 創(chuàng)意格局 私密性的空間 開放性的交往空間） ?賽洛城 —— 年輕一族在東部地區(qū)高品質(zhì)的生活聚集區(qū) ?綠色、環(huán)保、健康的生活品質(zhì) 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 優(yōu)勢(shì)深挖 各優(yōu)勢(shì)點(diǎn)請(qǐng)參見報(bào)告文本 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 概念訴求 延續(xù)前期所提出的美式街區(qū)“開放的街區(qū)，自由的活著” 。 優(yōu)勢(shì)深挖 售價(jià)提升 租金提升 品牌打造 經(jīng)濟(jì)效益 效益提升 概念營(yíng)造 概念訴求 賣點(diǎn)提煉 價(jià)值最大化 品牌提升 后期售價(jià)提升 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 項(xiàng)目整體是按照城市街區(qū)尺度來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，營(yíng)造的是美式的街區(qū)生活感覺 ，并切實(shí)地落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)上去。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 工作性質(zhì)列表行政管理17%策劃人24%技術(shù)人員6%項(xiàng)目管理者19%其他8%營(yíng)銷人員26%行政管理項(xiàng)目管理者策劃人營(yíng)銷人員技術(shù)人員其他第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 前期調(diào)研結(jié)果分析 在對(duì)本社區(qū)的認(rèn)知度方面，最吸引他們的依次是緊湊型戶型 19%，健康型住宅 18%， 開放自由的價(jià)值觀 17%，美式街區(qū)生活 15%，休閑娛樂一體的商業(yè)配套 10%， 可見此部分被訪者對(duì)于本區(qū)域具備較強(qiáng)的認(rèn)知度，除了對(duì)住宅本身的認(rèn)知外，他們還對(duì)本社區(qū)所宣傳的開放自由的美式街區(qū)生活具備較強(qiáng)的認(rèn)知，向往此種國(guó)際生活方式。 第二部分、營(yíng)銷計(jì)劃篇 projet 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 近期銷售計(jì)劃 總體銷售計(jì)劃 招商方案及目標(biāo) 對(duì)本項(xiàng)目的招商主要目標(biāo)體現(xiàn)在以下 3個(gè)方面 為整體的概念訴求提供商戶的支持及招商； 為總體品牌形象的打造提供品牌化的支持； 為項(xiàng)目的整體銷售，達(dá)到商業(yè)價(jià)值最大化提供招商的支持； 從本項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，商業(yè)體量較大的特點(diǎn)考慮，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)及策略分成以下三個(gè)部分，既近期、中期、遠(yuǎn)期。目前周邊租金價(jià)格為 3—，但此類項(xiàng)目基本是已經(jīng)入主或開業(yè)經(jīng)營(yíng)一定時(shí)間，基本已經(jīng)養(yǎng)成一定商業(yè)氛圍。 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的租金基準(zhǔn)價(jià)，反映了本項(xiàng)目商業(yè)在現(xiàn)有市場(chǎng)靜態(tài)條件下所具備的基礎(chǔ)商業(yè)價(jià)值，同時(shí)，其也是本項(xiàng)目商業(yè)租金價(jià)格計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)值。平方米） 整體商業(yè)的規(guī)劃 5% 大客戶對(duì)商業(yè)的提升 5% 商戶實(shí)際成交價(jià)提升因素 5% 其他因素的提升 5% 商業(yè)租金總體提升值 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目商業(yè)租金定位： 根據(jù)上述表格，本項(xiàng)目商業(yè)平均租金水平確定為： /天 第三階段： 針對(duì)二期的招商工作（ 2022210—— 2022730） 目的： 針對(duì)二期住宅底商進(jìn)行招商工作 第四階段： 二次客戶推介及客戶來(lái)源渠道的拓展、重點(diǎn)意向商戶的跟進(jìn)工作（ 202281—— 20221130）個(gè) 目的： 對(duì)剩余鋪位進(jìn)行重點(diǎn)招商 第五階段： 簽約階段（貫穿于整個(gè)招商過程中） 目的： 對(duì)已簽訂意向書的商戶進(jìn)行簽約 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 遠(yuǎn)期招商配合計(jì)劃（ 06年后） 對(duì)于 06年后本項(xiàng)目的階段性開發(fā)進(jìn)行大面積商業(yè)物業(yè)的招商工作 推介合適的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司（在此僅對(duì)其商業(yè)物業(yè)管理意義、特性加以闡述） 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 —— 意義 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一門專業(yè)性和科學(xué)性很強(qiáng)的工作 ， 獨(dú)立于物業(yè)管理的舊有模式 。 項(xiàng)目商業(yè)銷售開盤在即，為配合賽洛城自身的主體風(fēng)格及其商業(yè)業(yè)態(tài)（美式街區(qū)）的特性，我們將為項(xiàng)目、公司、集團(tuán)在商業(yè)界奠定良好的基礎(chǔ)并打開市場(chǎng)，以期達(dá)到最好的市場(chǎng)銷售份額。 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 確定營(yíng)銷模式的理由及因素 階段入市策略 提升產(chǎn)品高度，吸引媒體，在國(guó)內(nèi)外達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的 以產(chǎn)品實(shí)體的清晰度造勢(shì)；以概念為基礎(chǔ)進(jìn)行高層次炒作，使產(chǎn)品概念的演繹效果達(dá)到極致；把投資者消費(fèi)能量的高儲(chǔ)備狀態(tài)最大程度釋放； 憑借開盤之強(qiáng)銷和產(chǎn)品高端形象的向心作用，廣泛吸引目標(biāo)投資人的視線，激活其跟從心理，從而相應(yīng)推出綜合性能相對(duì)優(yōu)勢(shì)戶型較低的主力戶型，突出主力戶型帶租約銷售的優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)實(shí)現(xiàn)這部分帶租約產(chǎn)品的順利銷售。針對(duì)不同程度的回報(bào)需求及商業(yè)物業(yè)自身的情況、市場(chǎng)接受度，這就使本項(xiàng)目物業(yè)的銷售價(jià)格存在一定程度的靈活控制空間，而操作風(fēng)險(xiǎn)將降到非常低的程度。 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 營(yíng)銷具體實(shí)施方式（示例） C、包租升值回購(gòu) “ 升值回購(gòu)”是指在包租后的一定期限內(nèi)，投資客如要求退房，我們將在原售價(jià)基礎(chǔ)上，以每平方米加價(jià)一定幅度的方式予以回購(gòu)，使投資者享受保值增值的回報(bào)。因此單純銷售、帶租約銷售、包租銷售三種銷售方式相結(jié)合，在銷售控制上根據(jù)市場(chǎng)分時(shí)，分價(jià)推出戶型，例如斜軸部分商業(yè)，在銷售過程中將會(huì)在最合適的時(shí)機(jī)以相對(duì)較高的價(jià)格推出，達(dá)到保證商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)同時(shí)經(jīng)濟(jì)效益最大化。 強(qiáng)銷期 通過賽洛城商業(yè)的開盤銷售，本項(xiàng)目對(duì)于整個(gè)北京東部地區(qū)的影響不僅體現(xiàn)在大體量的社區(qū)住宅上，更要使得做眾多的投資、經(jīng)營(yíng)群體關(guān)注本項(xiàng)目，通過漸進(jìn)式營(yíng)銷策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行熱銷，打造百子灣地區(qū)及泛 CBD區(qū)域的中心級(jí)商業(yè)氛圍。在提供商業(yè)便利的基礎(chǔ)上，更加深入地完成商業(yè)效益產(chǎn)值的最大化。此部分優(yōu)惠由本基金中補(bǔ)給經(jīng)營(yíng)商戶。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 本項(xiàng)目商業(yè)部分 SLOGAN 確定 白天 CBD，夜晚賽洛城 “ 日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，商鋪林立、到處?kù)陟谏x，這里就是一座時(shí)尚動(dòng)感的城市” 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 鋪墊期一般會(huì)利用輔助媒體（軟性宣傳、網(wǎng)站、樓市圖等）進(jìn)行新盤的推薦，主要目的是讓市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目有初步認(rèn)知，積累一定量的客戶，同時(shí)，也通過市場(chǎng)反饋及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)存問題，并進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)。 開盤當(dāng)日即賽洛城永遠(yuǎn)的紀(jì)念日，即 SILO商業(yè)節(jié)。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 開盤活動(dòng)后，針對(duì)整個(gè)商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動(dòng) 針對(duì)項(xiàng)目主力業(yè)態(tài) 例： ①影院（情人節(jié)電影配音） 向社會(huì)公開招募或組織方自定 50對(duì)情侶，為美國(guó)著名愛情片例如 《 愛情的故事 》《 人鬼情未了 》等。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 開盤活動(dòng)后，針對(duì)整個(gè)商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動(dòng) 針對(duì)特殊節(jié)日（美式節(jié)日） 原則： 將美國(guó)美國(guó)節(jié)日或典型的慶典活動(dòng)方式原汁原味的引進(jìn)