商業(yè)地產(chǎn)招商流程-wenkub.com
2024-10-16 16:25 本頁面
【正文】 65. 營銷戰(zhàn)略定位：就是通過規(guī)劃，制定企業(yè)發(fā)展的宗旨、目標(biāo)，使企業(yè)的資源和能力與不斷變化著的營銷環(huán)境相適應(yīng)的過程，這種定位表現(xiàn)為制定一個(gè)企業(yè)營銷的長期性、全局性、方向性的動態(tài)發(fā)展規(guī)劃。 61. 產(chǎn)品定位：這種定位是針對產(chǎn)品屬性而言，是營銷者在目標(biāo)市場上為本企業(yè)產(chǎn)品確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)奈恢?，用以?biāo)識自己的產(chǎn)品，以示區(qū)別于競爭者的產(chǎn)品。 57. 市場差異化：指由產(chǎn)品的銷售條件、銷售環(huán)境等具體的市場操作因素而生成的差異。 53. 市場營銷實(shí)施：是指為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略營銷目標(biāo)而把營銷計(jì)劃轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷行動的過程。 49. 產(chǎn)品繁衍策略：挑戰(zhàn)者可以通過推出 大量不同式樣的產(chǎn)品，向顧客提供更多的選擇來追逐領(lǐng)導(dǎo)者。指在給定的時(shí)間和預(yù)算內(nèi)，在某一目標(biāo)市場中所采用的能夠迅速產(chǎn)生激勵作用，刺激需求，達(dá)成交易目的促銷手段和措施。 42. 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時(shí)間跨度。 38. 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。 34. 商業(yè)街商鋪：商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的 鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 31. 系列廣告策略：就是預(yù)定的時(shí)間里連續(xù)發(fā)布由統(tǒng)一設(shè)計(jì)形式或內(nèi)容的系列廣告，以加深廣告印象增強(qiáng)廣告效果。 27. 誠信營銷：是在市場營銷活動中， 企業(yè)和消費(fèi)者始終堅(jiān)持信息對稱原則，企業(yè)誠實(shí)經(jīng)營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護(hù)和增進(jìn)全社會和人民的長遠(yuǎn)利益，以求得企業(yè)的長期發(fā)展。 23. 租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。 19. 服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。 15. 劃分防煙分區(qū)：是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。 11. 二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按 照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。 8. 購物中心的人流 購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運(yùn)動；另一種是從購物中心到購物中心的運(yùn)動。 6. 精細(xì)化管理：是以“精確、細(xì)致、深入、規(guī)范“為特點(diǎn)的全面化的管理模式。具體上它包括企業(yè)使命目標(biāo)，競爭對手分析，顧客的細(xì)分、定位，商店的選址，服務(wù)策略，與供 貨商的關(guān)系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經(jīng)營，以及零售活動組合等等。每個(gè)人都有自己的思想和處事原則，如何讓他們放棄自己的一些棱角，把他們糅合到一起，讓他們盡力把自己最優(yōu)秀的一面展現(xiàn)出來，這就要靠心靈的交流了。 還有一點(diǎn)是注意樹立領(lǐng)導(dǎo)的形象。有一句話說“人的耐心只有 30 天，因此工資是一月一發(fā)。業(yè)務(wù)員們對市場的看法，對公司的看法都是非常有代表性的，應(yīng)廣開言路，認(rèn)真傾聽他們的呼聲，進(jìn)行有選擇地采納，然后相應(yīng)地進(jìn)行表揚(yáng)和鼓勵。 我們應(yīng)經(jīng)常召開一些小團(tuán)體會議，交流思想和意見，激發(fā)招商人員達(dá)到公司銷售目標(biāo)的責(zé)任心，鼓勵大家團(tuán)結(jié)起來，共同奮斗，通過這些小會議把這些思想慢慢滲透到大家的頭腦中。業(yè)績也是一個(gè)人綜合素質(zhì)的體現(xiàn)。 責(zé)任心 招商人員是公司的中流砥柱，公司到底能不能發(fā)展下去全看這些人的工作怎樣。從而發(fā)現(xiàn)他的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，好的發(fā)揚(yáng)，不好的指正，并且這樣可以因材而用，把他們安排到不同的崗位上。而我們就是要做好“傳、幫、帶、教”的作用，把他們一個(gè)一個(gè)都培養(yǎng)起來。 執(zhí)行 我認(rèn)為招商人員最應(yīng)該看重的是品德，我們一般不要求他們有多強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，更多的時(shí)候我們都是招一些“空白人”，就是他們什么業(yè)務(wù)都沒有做過。二是把愛心給業(yè)務(wù)員，真誠地關(guān)心他們。然而，如何才能保證招商隊(duì)伍的高質(zhì)、高效？如何讓這支隊(duì)伍能夠形成有凝聚力和向心力的團(tuán)隊(duì)，忠心耿耿地為你去開疆拓土？我認(rèn)為應(yīng)把握以下幾點(diǎn) ： 關(guān)懷 我選擇業(yè)務(wù)員主要選兩種人：一種是從來沒有做過業(yè)務(wù)的人，他們能夠按照我指定的路走，而且比較勤奮；第二種是工作非常出色的人，這樣的人我不惜花 大代價(jià)挖過來。對主力商戶、重點(diǎn)商戶、招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進(jìn)場經(jīng)營。有些商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行招商廣告宣傳活動時(shí)，針對性不強(qiáng)，盲目地運(yùn)用大眾媒體進(jìn)行廣告宣傳活動，造成廣告資源的大量浪費(fèi)，其效果也不一定理想。 廣告招商 廣告招商是指充分利用各種廣告宣傳媒體，將商業(yè)物業(yè)的特征、形象及市場機(jī)會等信息傳達(dá)給目標(biāo)商家，以促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的招商。因此，對商業(yè)物業(yè)的主力商戶、半主力商店應(yīng)優(yōu)先招商，并在商業(yè)物業(yè)施工建設(shè)以前，就開展對主力商戶、半主力商戶的招商活動。主力商戶、半主力商戶主要包括百貨商店、超級市場、大型專業(yè)店等，是商業(yè)物業(yè)吸引客源的錨固點(diǎn)，對商業(yè)物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位。由物質(zhì)需求拉動的商品供應(yīng)也正依循行業(yè)細(xì)分、市場細(xì)分的商業(yè) 法則改變著全國商品市場，龐大的資金流、物流、人流在各類商業(yè)地產(chǎn)中進(jìn)行集散，城市化的宏觀政策也促使原有自發(fā)性商圈按自身發(fā)展規(guī)律加速向機(jī)制調(diào)控性商圈進(jìn)行過渡。 90 年代末期，興起了大型超市和大賣場，此后，商業(yè)街項(xiàng)目紛紛上馬。 行之有效的執(zhí)行力是成功招商的保障 制定完美的招商細(xì)節(jié)，讓招商工作“言必行，行必果“ 。運(yùn)營商不須花太多的廣告費(fèi)用進(jìn)行簡單的招商，品牌商從服裝、電器、餐飲到娛樂，只要摩爾開到哪里，他們就會跟到哪里（天河城、中華廣場、銅鑼灣、好百年如是）。應(yīng)該重視商業(yè)運(yùn)營商怎
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