【正文】 月） 租金收益（萬(wàn)元） (3 年 /40年 ) 商業(yè)街方案 可銷(xiāo)售商業(yè)部分 22876 53 自留物業(yè)部分 6900 45 超市部分 12000 20 合計(jì) 41776 購(gòu)物中心 +商業(yè)街方案 可銷(xiāo)售商業(yè)部分 17207 53 自留物業(yè)部分 18132 45 超市部分 5000 20 合計(jì) 40339 第 34 頁(yè) /共 48 頁(yè) 第 35 頁(yè) /共 48 頁(yè) 附件 1：零售品牌商家訪談表 ? 列入附件的為零售品牌商戶 服裝 品牌名 商家類(lèi)型 未來(lái)在秦皇島市場(chǎng) 拓展的策略 物業(yè)條件 對(duì)本項(xiàng)目的興 趣度 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法 對(duì)本項(xiàng)目的看法 對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的建議 一、男裝品牌 才子 直營(yíng)店 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 藏酷 直營(yíng)店 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 周織 直營(yíng)店 有好位置可以考慮 7090㎡ 興趣不大 N/A N/A N/A 萬(wàn)生 N/A 有好位置可以考慮 6080㎡ N/A N/A N/A N/A 百斯盾 加盟 有好位置可以考慮 100㎡以上 N/A N/A N/A N/A 七匹狼 N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 雅戈?duì)? N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 杉杉 N/A 有好位置可以考慮 N/A N/A N/A N/A N/A 九牧王 直營(yíng) 有好位置可以考慮 N/A N/A N/A N/A N/A 第 36 頁(yè) /共 48 頁(yè) 雅戈?duì)? 直營(yíng) 有好位置可以考慮 N/A N/A N/A N/A N/A KBOXING 直營(yíng) 有好位置可以考慮 N/A N/A N/A N/A N/A 二、女裝 麗莎麗 直營(yíng) 意向較差 40~60㎡ N/A N/A N/A N/A 嫣然名媛 直營(yíng) 意向較差 30~40㎡ N/A N/A N/A N/A 耐爾 加盟 有好位置可以考慮 40~50㎡ N/A N/A N/A N/A 伊莎美爾 直營(yíng) 有好位置可以考慮 100㎡以上 一般 N/A N/A N/A 依本色 直營(yíng) 有好位置可以考慮 100㎡ 興趣較低 N/A N/A N/A 太平鳥(niǎo) N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 艾萊依 N/A 不 做 N/A N/A N/A N/A N/A 魔街 N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 幸福角女裝 N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 臺(tái)秀 N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 三、男、女鞋、皮具 第 37 頁(yè) /共 48 頁(yè) 老北京布鞋 直營(yíng) 有好位置可以考慮 25~30㎡ N/A 比較偏 經(jīng)濟(jì)一般、消費(fèi)不高 N/A 食草堂 直營(yíng) 有好位置可以考慮 50~60㎡ 興趣一般 N/A N/A N/A 勁王皮具 N/A 有好位置可以考慮 25~30㎡ N/A N/A N/A N/A 素人皮具 加盟 有好位置可以考慮 15~20㎡ N/A N/A N/A N/A 香百麗皮具 N/A 開(kāi)設(shè)分店意向強(qiáng)烈 25~30㎡ N/A N/A N/A N/A 宏偉布鞋 N/A 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 百麗 直營(yíng) 有好位置可以考慮 看情況 N/A N/A N/A N/A 達(dá)芙妮 直營(yíng) 有好位置可以考慮 6080㎡ N/A N/A N/A N/A 四、休閑品牌 浩南 自營(yíng) 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 特步 N/A 有好位置可以考慮 100㎡ 以上 N/A N/A N/A N/A 木果果木 N/A 有好位置可以考慮 50~60㎡ N/A N/A N/A N/A 第 38 頁(yè) /共 48 頁(yè) 德?tīng)柣? 加盟 有好位置可以考慮 100㎡左右 N/A N/A N/A N/A 以純 加盟 有好位置可以考慮 看情況 N/A N/A N/A N/A 潮流前線 加盟 有好位置可以考慮 100㎡以上 N/A N/A N/A N/A 藍(lán)色平方 加盟 有好位置可以考慮 60~80㎡ N/A N/A N/A N/A 真維斯 加盟 有好位置可以考慮 100㎡左右 N/A N/A N/A N/A 衣之純 直營(yíng) 有好位置可以考慮 100㎡以上 N/A N/A N/A N/A 唐獅 直營(yíng) 有好位置可以考慮 100㎡以上 N/A N/A N/A N/A 五、運(yùn)動(dòng)品牌 喬丹 加盟 有好位置可以考慮 100㎡左右 N/A N/A N/A N/A 361176。月； 超市租金為 30 元 /平米 月） 租金收益（萬(wàn)元） (3 年 /40年 ) 商業(yè)街方案 可銷(xiāo)售商業(yè)部分 22876 42 自留物業(yè)部分 6900 40 超市部分 5000 30 合計(jì) 34776 ? 租金體系二： 若引進(jìn)品牌超市，面積為 12000 平米左右，項(xiàng)目一層平均租金為 100 元 /平米月 ，市場(chǎng)培育期租金七折計(jì)算，為 42 元 /平米 —— 配套物業(yè)只租不售原則 大型商業(yè)項(xiàng)目必須持有一定的物業(yè)引進(jìn)配套功能業(yè)態(tài)以滿足業(yè)態(tài)組合，增強(qiáng)項(xiàng)目聚合力的需要，以利于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)，因此針對(duì)引進(jìn)配套性業(yè)態(tài)的物業(yè)一般采取只租不售的原則。 返租銷(xiāo)售之于經(jīng)營(yíng) 返租銷(xiāo)售對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響，返租銷(xiāo)售采取的是“放水養(yǎng)魚(yú)”策略，通過(guò)對(duì)物業(yè)短期統(tǒng)一返租，對(duì)經(jīng)營(yíng)者可以實(shí)行租金優(yōu)惠政策，吸引商家到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有利于市場(chǎng)培育期內(nèi)培育市場(chǎng)，統(tǒng) 一做旺市場(chǎng)；增強(qiáng)投資者投資信心與經(jīng)營(yíng)商戶做旺市場(chǎng)信心。 取兩者平均值得出： 本項(xiàng)目售價(jià)為 12300 元 /平米，取整本項(xiàng)目一層售價(jià)為12000 元 /平米，二層為一層售價(jià)的 70%計(jì)算，單價(jià)為 8500 元 /平米 ，三層為 7000元 /平米 。 超市輔營(yíng)區(qū)說(shuō)明： 超市輔營(yíng)區(qū)又可稱(chēng)之為室內(nèi)商業(yè)步行街， 主經(jīng)以營(yíng)百貨類(lèi)零售業(yè)態(tài)，有超市托管經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)兩種形式，物業(yè)可銷(xiāo)售 ； 案例分析 ： 武漢漢口東部購(gòu)物公園 C1 家樂(lè)福輔營(yíng)區(qū)： 組合模式：二三層家樂(lè)福超市，一層超市輔營(yíng)區(qū)； 可銷(xiāo) 售情況：二三層超市部分保留，一層輔營(yíng)區(qū)部分銷(xiāo)售； 經(jīng)營(yíng)模式：家樂(lè)福托管經(jīng)營(yíng)； 可銷(xiāo)售商鋪情況：內(nèi)鋪 +街鋪； 第 28 頁(yè) /共 48 頁(yè) 第七部分 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目地塊指標(biāo) 從項(xiàng)目的用地指標(biāo)來(lái)看，本地塊的建筑規(guī)劃可能性有以下幾種方案，具體各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)如下表： 占地面積 容積 率 覆蓋 率 一層建面 總建筑面積 商業(yè)面積 地下面積 可銷(xiāo)售商業(yè)面積 還建面積 物業(yè)形態(tài) 方案一 23345 45% 10475 36776 29776 17000 22876 7000 商業(yè)街 方案二 23345 48% 11121 47339 41035 N/A 17207 7000 購(gòu)物中心 +商業(yè)街 方案規(guī)劃舉例： ? 地下超市 +商業(yè)街 規(guī)劃參數(shù) (面積單位：平米 ) 占地面積 容積率 覆蓋率 一層 二層 三層 總建面 商業(yè)面積 地下面積 地上可售 23345 45% 10475 10475 8826 36776 29776 17000 22876 第 29 頁(yè) /共 48 頁(yè) ? 購(gòu)物中心 (二三層超市 +室內(nèi)商業(yè)街 )+商業(yè)街 占地面積 容積率 覆蓋率 一層建面 總建筑面積 商業(yè)面積 一層可售 二層可售 23345 % 11132 47339 40339 11132 6075 第 30 頁(yè) /共 48 頁(yè) 第 八 部分 項(xiàng)目招商銷(xiāo)售收益預(yù)估 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售即時(shí)收益測(cè)算 項(xiàng)目售價(jià)初步估價(jià)依據(jù) 本項(xiàng)目定價(jià)根據(jù)同類(lèi)商圈商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)、同類(lèi)級(jí)別商圈可承受租金以及同類(lèi)地級(jí)市類(lèi)似體量社區(qū)商業(yè)中心租金及售價(jià)作為參考而得出的銷(xiāo)售定價(jià)。 第 25 頁(yè) /共 48 頁(yè) 二、項(xiàng)目多向定位方案 通過(guò)對(duì)各業(yè)態(tài)商戶的訪談，綜合秦皇島消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目共有以下兩種定位方向： 定位方向之一 ： 餐飲娛樂(lè)大世界 業(yè)態(tài)組合：超市 +餐飲街區(qū) +兒童世界 +社區(qū)配套街區(qū) +休閑娛樂(lè) +教育培訓(xùn) 商業(yè)面積預(yù)估（㎡） 超市 12000 餐飲街區(qū) 8000 社區(qū)配套 3000 休閑娛樂(lè) 3000 大型 餐飲 4000 教育培訓(xùn) 2000 合計(jì) 32000 本定位商戶資源分析 從市場(chǎng)訪談得到的預(yù)估需求面積數(shù)據(jù)，各類(lèi)商戶需求面積為： 商戶類(lèi)型 預(yù)估需求面 積（㎡） 超市 5000— 10000 街區(qū)餐飲 8000 社區(qū)配套 500— 1000 休閑娛樂(lè) 2000 大型餐飲 1000— 4000 教育培訓(xùn) 1000 合計(jì) 17500— 26000 ㎡ 定位可行性分析： ? 項(xiàng)目所 在 位置 是秦皇島市政規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)中心，引進(jìn) 超市是一種必然，且對(duì)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)有極大的促動(dòng)作用 ； 第 26 頁(yè) /共 48 頁(yè) ? 餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比達(dá) 40%符合一般 社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)規(guī)律； ? 街區(qū)餐飲定 位， 一二層聯(lián)體銷(xiāo)售，符合目前秦皇島社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)規(guī)律； ? 從后期經(jīng)營(yíng)來(lái)分析，港城大街、建國(guó)路餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)達(dá)，且有 區(qū)域聚集 效應(yīng)，后期經(jīng)營(yíng)壓力小； ? 從銷(xiāo)售來(lái)分析，一二層街鋪已 得 到市場(chǎng)的認(rèn)同 ，但單鋪總值需要合理的控制。從景觀規(guī)劃、裝修與配套進(jìn)行突破，通過(guò)獨(dú)具特色的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導(dǎo)入項(xiàng)目；并通過(guò)與定位相吻合裝修特色與風(fēng)格，營(yíng)造優(yōu)良的營(yíng)商與 第 24 頁(yè) /共 48 頁(yè) 購(gòu)物環(huán)境，確立項(xiàng)目與同類(lèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目周邊以廣緣超市為中心的社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)比較成熟，而且離項(xiàng)目距離很近， 可能會(huì) 分散 一定的 人流 。秦皇島的商鋪投資市場(chǎng)比較健康，消費(fèi)者對(duì)于商鋪投資 認(rèn)可度高，商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售率普遍較高； 項(xiàng)目所在地屬于秦皇島海港區(qū)比較偏僻的位置，商戶以及投資客認(rèn)可度不高。項(xiàng)目屬于規(guī)劃項(xiàng)目，在景觀、建筑規(guī)劃與裝修 方面具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，容易形成項(xiàng)目亮點(diǎn)。周邊交通四通八達(dá)，公交線路達(dá)到 7 條，全城可以很方便的到達(dá)項(xiàng)目位置； 總結(jié)： ? 秦皇島服裝類(lèi)品牌商戶經(jīng)營(yíng)年限長(zhǎng)，均有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)； ? 服裝類(lèi)品牌商戶對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度， 若能引進(jìn)知名超市主力店，商戶 將有較大進(jìn)駐意向； ? 商戶對(duì)項(xiàng)目的單店租憑面積集中在 30~80 平米； ? 多業(yè)態(tài)組合形式更適合未來(lái)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)； ? 建議項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)統(tǒng)一管理，延長(zhǎng)日經(jīng)營(yíng)時(shí)間。 三、 零售類(lèi)商戶訪談綜述 品牌服飾訪談 1） 本次訪談的品牌服裝商戶包括女裝、男裝、鞋包、運(yùn)動(dòng)、休閑裝共 76 家商戶；本次訪談的服裝類(lèi)商戶一般為中檔品牌； 2） 由于項(xiàng)目 為社區(qū)商業(yè)中心，大部分商戶認(rèn)為項(xiàng)目定位于大眾化 端檔次比較合適； 3） 這些品牌商戶目前都有拓展開(kāi)店的傾向，大部分商戶對(duì)項(xiàng)目表示一定的關(guān)注度，但都表示只有看到項(xiàng)目整體的規(guī)劃定位才能考慮對(duì)項(xiàng)目下一步的進(jìn)駐意向，特別是主力店超市的引進(jìn)情況； 4） 主力店進(jìn)駐情況成為商戶是 否考慮進(jìn)駐的關(guān)鍵。 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者收入水平一般，消費(fèi)力有限。 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的劣勢(shì)： ? 商業(yè)規(guī)模小，單體競(jìng)爭(zhēng)力較差； ? 主力店面積較少，輻射能力有限； ? 業(yè)態(tài)單一，無(wú)法滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的需求 。 ? 消費(fèi)者滿意度調(diào)查 小結(jié)： ? 本區(qū)域人認(rèn)為商業(yè)中心不滿意之處主要在場(chǎng)所太多且分散，人太多和交通差，說(shuō)明本區(qū) 域消費(fèi)者 對(duì)一