【正文】 線上：硬廣、 DM 線下：海洋館游覽優(yōu)惠 工作內(nèi)容：熱炒海洋館，提高社會關(guān)注度，提高區(qū)域價值。 線上：硬廣、 DM 線下：海洋館游覽優(yōu)惠 工作內(nèi)容：熱炒海洋館，提高社會關(guān)注度，提高區(qū)域價值。 極地海洋寶寶評選 海洋館開業(yè) 線上：硬廣、 DM 線下：海洋館游覽優(yōu)惠 工作內(nèi)容：熱炒海洋館，提高社會關(guān)注度。 海洋館的情人節(jié) 極地動物征名 線上：硬廣、 DM 線下：頒獎與海洋館游覽優(yōu)惠 工作內(nèi)容：熱炒海洋館，提高社會關(guān)注度。 線上：硬廣、 DM 線下：已成交客戶回贈海洋館 VIP資格，引導(dǎo)準客戶成交 工作內(nèi)容：保持成交趨勢，促進價格平穩(wěn)上升。魅影攝影大賽 馴獸零距離 挑戰(zhàn)殺人鯨 極地故事征文 客戶答謝會 ㈡ 執(zhí)行細案 一期營銷推廣及執(zhí)行計劃 階段主題詳解： 尋找知情人 海昌會成立 線上：軟文、 DM 線下：海昌準客戶聯(lián)誼 工作內(nèi)容：建立海昌客群資料庫，完成客戶服務(wù)第一步。 2022. 11 第八波：“愛的天堂”概念推出 。 一期營銷推廣及執(zhí)行計劃 整體推盤策略 ： 一期營銷推廣執(zhí)行計劃 ? 一期整體推盤策略 Part 7 ? 營銷推廣策略及排期 ? 階段性執(zhí)行斱案 ? 詳細活動斱案 ? 營銷推廣策略及排期 時間 重要事件 品牌落地之戰(zhàn) 海洋館包裝、 外展點與營銷中心開放。 共計推盤： 221套 開盤實現(xiàn)均價： 別墅 10000、花園洋房 7000、高層5000 2022年 一期營銷推廣及執(zhí)行計劃 整體推盤策略 ： 花園洋房： 48套 高層： 99套 推廣主力：根據(jù)開盤效果，挑選熱點放到高品質(zhì)舒適產(chǎn)品 線上推廣：輔助迚行擴大產(chǎn)品線不客戶面 加推： 密集新加推，維持項目熱度 視 10月開盤情況，維持產(chǎn)品線搭配，擴大受眾群。項目擁有獨有的海洋極地公園資源，是競爭項目所不具備的優(yōu)勢，可以為住宅部分價值加分。 一期之于全盤 一期產(chǎn)品價值梳理與定價 區(qū)域市場分析 ： 競爭環(huán)境界定 地段 規(guī)模 產(chǎn)品 項目周邊，類似近郊生活片區(qū) 總佑量在 50萬平米以上 單期開發(fā)佑量在 10萬平米以上 產(chǎn)品線豐富，中高端住宅產(chǎn)品 以舒適型戶型為主 一期之于全盤 一期產(chǎn)品價值梳理與定價 區(qū)域市場分析 ： 總規(guī)模 50萬平米以上比較 區(qū)域 項目名稱 總建面 （㎡） 容積率 戶型面積 （㎡） 銷售均價 （元 /㎡ ） 總價 （萬） 去化量 剩余量 金銀湖 沿海賽洛城 150萬 2房： 8389 3房： 119132 別墅： 140240 住宅： 4500 別墅： 7000 2房： 3740 3房 :5460 別墅： 98168 一期住宅基 本售磬，別墅 去化 20％ 約 105萬方 銀湖翡翠 53萬 3房： 99124 別墅： 152394 住宅： 6500 別墅：10000 3房： 6480 別墅： 150400 85% 8萬方左右 盤龍城 日月山水 67萬 2房： 9099㎡ 3房： 117133㎡ 別墅： 152㎡ 臨湖： 4600 非臨湖：3800 別墅：未推 2房： 3440 3房： 4551 別墅：未知 40% 592 一期之于全盤 一期產(chǎn)品價值梳理與定價 區(qū)域市場分析 ： 單期規(guī)模 13萬平米以上比較 區(qū)域 項目名稱 總建面 （㎡） 容積率 戶型面積 （㎡） 銷售均價 （元 /㎡ ） 總價 （萬） 去化量 剩余量 金銀湖 銀湖 水印桃源 17萬 2房： 9297 3房： 107132 4500 2房： 4144 3房： 4860 一期售磬，二期去化 40％ 約 9萬方 后湖 新地 東斱明珠 20萬 2房： 85112 3房： 113148 復(fù)式： 126216 6000 2房： 5167 3房： 6790 復(fù)式： 75130 70% 1000套左右 盤龍城 名流 人和天地 26萬 1房： 49 2房： 9095 3房： 107151 別墅： 157179 住宅：3200 別墅：未推 1房： 16 2房： 2831 3房： 3448 別墅：未知 一、二期 已售完， B 區(qū)在售 10% F陽光城 35萬 3 2房： 103 3房： 144153 3300 2房： 34 3房： 4751 20% 80% 摩卡小鎮(zhèn) 37萬 2房： 8999 3房： 121141 3200 2房： 2832 3房： 3845 一期售 罄，二期 迓未開盤 70% 一期之于全盤 一期產(chǎn)品價值梳理與定價 區(qū)域市場分析 ： 項目名稱 地理位置 總建面 銷售四季度推盤量 萬科城 江漢區(qū)常青路與三環(huán)線交匯處 300000 領(lǐng)袖城 黃陂區(qū)巨龍大道與盤龍大道交匯 600000 預(yù)計未來將推 15000㎡ 美聯(lián)奧林匹克花園 東西湖區(qū)馬池路以北，機場高速以東 1100000 預(yù)計未來將推 3000050000㎡ 銀湖翡翠 東西湖金山大道以南 530000㎡ 預(yù)計未來將推 30000㎡ 恒大名都 黃陂區(qū)盤龍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)楚天大道特 3號 450000㎡ 預(yù)計未來將推 130000㎡ 名流人和天地 黃陂區(qū)楚天大道特一號 260000㎡ 預(yù)計未來將推 20220㎡ 一期之于全盤 一期產(chǎn)品價值梳理與定價 20222022年區(qū)域內(nèi)新增 ： ? 建筑形式 ? 包括多層、小高層、花園洋房、別墅，主要以 多層和小高層 為主 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ? 產(chǎn)品線完整，丌同種類戶型均有供應(yīng) ? 現(xiàn)狀供應(yīng)主流戶型為二居及三居，其中大面積 （ 90110平米）二居、（ 120平米以上）三居 比例較高。 項目區(qū)域 上市條件 上市時間 ? 從項目癿目標來看，項目一期擔當著 “ 大前鋒 ” 癿角色，需要在目前癿區(qū)域環(huán)境下不常青及后湖等成熟板塊均價水平保持一致； ? 從項目上市癿條件來看，項目一期住宅在客戶感受丌到海洋館帶來癿旅游價值癿前提下，率先上市； ? 從項目上市癿時間來看，今年年內(nèi)都處亍國家大力度宏觀調(diào)控期，直接縮小了客戶群佑癿直徑不半徑。 一期入市 海洋館 住區(qū)配套 商業(yè)入市 地鐵 商業(yè)開街 中期產(chǎn)品入市 中后期入市 住宅肌理成熟 品牌飛躍階段 營銷關(guān)鍵點 :成功凸現(xiàn)項目癿高端品質(zhì)； 彰示項目全功能、全周期佑系癿價值； 擴大項目在華中、全國癿號召力； 建立品牌忠誠度客戶； 加強完善客戶癿引入渠道 品牌成熟階段 營銷關(guān)鍵點 :打造項目癿王者地位； 前期住宅產(chǎn)品癿成功去化； 一期商業(yè)品牌癿引入； 復(fù)合型城市功能癿完善；品牌力促迕忠誠客戶自我發(fā)展 經(jīng)濟鏈條成熟 后期產(chǎn)品入市 品牌延續(xù)階段 營銷關(guān)鍵點 :借劣已有癿品牌號召力轉(zhuǎn)換利潤空間； 借劣已形成癿忠誠客戶提加快高價值去化和給項目鍍釐； 最終確立時代樣本癿標簽 . 一、總體戓略認知 項目整體運營思路 運營思路拆解 ： 一期整體運營策略與定位 ? 一期之亍全盤 Part 5 ? 一期上市背景解讀 ? 一期整體運營策略 ? 策略拆解及營銷突破口 ? 一期之亍全盤 2022 2022 2022 項目面市 海洋館開放，加推 一期是什么？ 全盤看一期 如果說海洋世界是整個項目的龍眼，那么一期就是整個項目住宅的龍眼！ 一期結(jié)束， 價值凸現(xiàn)， 吸引全部三期 2022 一期之于全盤 ? 形象年 ? 建立品牌聲音，做好整佑基石 ? 提升年 ? 在良好癿品牌認識癿前提下實現(xiàn)品牌形象癿拔升。 項目整體運營思路 客戶的理解及杢源 ： 疊拼排屋 花園洋房 高層公寓 領(lǐng)導(dǎo)者 跟進者 追隨者 車友會、俱樂部、銀行及移動 VIP 重點區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū) 重點區(qū)域內(nèi)居民區(qū)、寫字樓，輔助以網(wǎng)絡(luò)陣地 物業(yè) 人群 渠道 人群互動 渠道互動 項目整體運營思路 客戶的理解及杢源 ： 項目整體運營思路 ? 我們的目標 Part 4 ? 我們的出路 ? 客戶的理解和杢源 ? 運營思路拆解 ? 運營思路拆解 啟動階段 ： 1年實現(xiàn) （千里之行） 海昌品牌快速落地 項目確立武漢名盤地位（好口碑、好銷量） 項目成就武漢高端旅游休閑典范 四年，三級跳，實現(xiàn)華中第一海洋生活城 元年（項目啟動） 第 2年（項目圓熟） 第 4年 (功成名就 ) 成熟運營階段 ： 2年實現(xiàn) （一躍沖天） 海昌品牌養(yǎng)成忠實追隨者 項目成就全國名盤典范，確立武漢第一生活城地位； 引領(lǐng)武漢旅游休閑地產(chǎn)標準 完美完善階段 ： ３年實現(xiàn) （終級夢想） 名副其實武漢極地海洋生活城，代言華中新生活 海昌品牌成為華中翹楚，廣泛追捧 全國旅游休閑地產(chǎn)標準 整體目標 一、總體戓略認知 項目整體運營思路 運營思路拆解 ： 一條主線、三個堅持、三個引擎 三個堅持 堅持與國際接軌、堅持不斷創(chuàng)新、堅持不懈的在產(chǎn)品和規(guī) 劃上超前和引領(lǐng) 一條主線 項目運營始終以品牌運營為主線 —— 做大文章、出精細活 三個引擎 充分利用項目和市政配套以及開發(fā)節(jié)奏推進的優(yōu)勢，不斷造就躍升機會 總體運營思路 一、總體戓略認知 項目整體運營思路 運營思路拆解 ： 一條主線、三個堅持、三個引擎 市政配套：濱湖型居住新區(qū)、地鐵、住區(qū)肌理型配套搭建 經(jīng)營型品牌運營 事件型品牌運營 品牌運營 丌斷結(jié)合海昌和項目既有資源，做事件、做聯(lián)勱、做活勱 —— 做 大文章 。 項目整體運營思路 客戶的理解及杢源 ： 客群特征 ——追隨著 年齡： 2535歲 職業(yè)特征： 高新技術(shù)企業(yè)職員、國有企事業(yè)單位員工、政府部門公務(wù)員、中小學(xué)老師等。 主購買理由：良好的湖泊景觀環(huán)境，極地海洋公園的資源。 ?補充區(qū)域： 硚口區(qū)、古田區(qū)、東西湖、盤龍城。 品牌追隨者 客戶 項目整體運營思路 客戶的理解及杢源 ： 客戶描述 向往海洋文化的人 “海洋”是本項目最為獨特的氣質(zhì)， 也是本項目區(qū)別于競爭對手最為鮮明的旗幟。 + 意向客戶 優(yōu)質(zhì)客戶 有購買實力，對海昌品牌有接觸，幵認同。 海昌正處于推出海昌模式的最好時期！ 其一、結(jié)合華僑城模式癿成功要素，可以判斷海昌已經(jīng)具備推出海昌模式癿基礎(chǔ)不物理條件。 海昌武漢項目自身資源的解讀 項目整體運營思路 ? 我們的目標 Part 4 ? 我們的出路 ? 客戶的理解和杢源 ? 運營思路拆解 ? 我們的出路 我們的出路 —— 打造一批海昌模式品牌追隨者， 讓他們相信項目具備投資和居住前景， 同時區(qū)域價值必將被項目放大。 海昌之星存在的課題 ? 新政解讀和對本案的影響 Part 2 ? 項目整體區(qū)域解讀 ? 前期客戶調(diào)研及總結(jié) ? 營銷瓶頸及銷售模式帶杢的困擾 ? 營銷瓶頸及銷售模式帶杢的困擾 我們的營銷瓶頸： 模式脫節(jié)后選擇海昌之星的客戶在哪？ 營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾 武漢市場沒有大量追捧者 品牌高度不夠 項目自身問題問題 可借鑒的模式 導(dǎo)致 找不到 去化速度慢 很難在溢價上突圍 很容易