【正文】 雜志達到深度滲透傳播的平臺，讓大眾理解項目的精彩之處與生命力，同時為今后的可持續(xù)性經(jīng)營埋下伏筆，主要在項目開盤后出臺該操作方案。運河?xùn)|1號商業(yè)街區(qū)投資錦囊……硬廣攻略構(gòu)想⑴懷舊、時尚氣息的表達；⑵人文基因的元素體現(xiàn)；⑶體驗經(jīng)濟的魅力彰顯；⑷形成文化、藝術(shù)與精神的沖擊波；十三、事件營銷從5月開始，持續(xù)不斷地演繹新聞事件和人文基因“突變”工業(yè)文明的記憶與傳承：東莞第一代工業(yè)建筑群面臨生死抉擇“傳承與創(chuàng)新”華南建筑論壇萬客會天津水晶城之行運河治理模式高峰論壇——上海蘇州河治理交流會上海蘇州河體驗之旅運河商業(yè)環(huán)境大透視研討珠三角獨立影像年度展映20042005最具引爆力的事件營銷項目國慶開街儀式十四、媒體策略及評估電視對于東莞商鋪投資市場的傳播而言，電視廣告是當(dāng)仁不讓的第一硬廣媒體選擇，主要應(yīng)用于項目開放、開盤前。因此，㎡，㎡；平均下來，㎡；㎡；3樓均價1萬元/㎡；4樓6000元/㎡；⑷銷售總額估算⑸投資實例分析商鋪SP01，總價為50萬元，面積為50平方米，實行3年返租。⑶銷售均價估算按照常規(guī)判斷，本項目1樓的鋪位不會超過2萬元/㎡，㎡的價格，3樓、4樓更應(yīng)該處于1萬元/㎡以下的水平。運河?xùn)|1號商業(yè)街區(qū)提供經(jīng)營管理的KNOWHOW支持。⑵企劃推廣無時不有以各種營銷推廣活動營造“財氣”、“人氣”和“喜氣”，企劃推廣無時不有、無處不在，不斷提升萬科⑵統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理使各商家客源的重疊效應(yīng)均獲得最佳重疊收益，激發(fā)各商戶更好的經(jīng)營績效。⑵商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理需求商業(yè)地產(chǎn)不僅要建造成功，銷售成功，更重要的是經(jīng)營成功。⑶生活樂章[品牌推薦]星巴克咖啡、哈根達斯、一茶一坐、福林堂、Pao39。⑴成熟個案——銀豐路美食街餐飲調(diào)研：，大小餐館約60家：僅出租：平均70元/㎡銀豐酒店北京菜館雅閣大骨王鈣骨館東北餃子館肥媽川菜江蘇人家重慶火鍋湘江飯店中國移動營業(yè)廳中國工商銀行大骨仔鈣骨館農(nóng)村信用合作社蓋聯(lián)村白云干洗明圓美食南京唐孔藥店聚湘樓東北人餃子館回家湘菜館建達科技開發(fā)服務(wù)公司萬綠湖湘菜館依家長沙米粉鶴留山花園酒店花園粥城真工夫原盅蒸品金麻寶美食屋蒙自源名小食樂宜超市名典咖啡語茶凱摯酒吧銀苑旅店人民電業(yè)勝和營業(yè)廳東方家族泰國餐廳銀川旅館金一樓扒房和菜館大班美食巴山原蜀金匯火鍋海鮮酒家美高美酒店高原拉面王云夢澤湘菜華銀旅店盈豐蒸品雷州狗肉煲大嚎客佳藝潮訕砂鍋粥順德公中興潮州沙鍋宏藝軒裕龍酒店云夢澤湘菜巴國風(fēng)四川菜盈陽江菜館竹堂湘菜添添聚源味蒸品果汁扒房東菜順湘菜館（見下圖）：湘菜20%，川菜10%，東北菜15%，粵菜23%，客家菜5%，酒吧8%，西餐5%，快餐12%。運河?xùn)|1號商業(yè)街區(qū)的餐飲已經(jīng)沒有較大空間可供發(fā)展，同時也必然形成重復(fù)的同質(zhì)化競爭。確定主力商家的需求后，再做規(guī)劃設(shè)計，降低因設(shè)計不合理所造成的招商難度，或二次改建的被動局面；商業(yè)氛圍成型尚待培育在客戶還看不到未來經(jīng)營前景的時候，返租銷售能推動銷售進展，但返租鋪位不宜過于零散，以免為后來留下經(jīng)營糾紛的隱患；適度的投資回報承諾根據(jù)目前商鋪銷售市場的行情，比如可考慮3年7%年回報的返租形式，用3年的時間來培育旺場，利用生意旺季快速度過“養(yǎng)鋪期”，既不會對項目造成太大資金壓力，也具有一定的銷售吸引力。目標(biāo)消費者特征描述⑴20歲—40歲之間的白領(lǐng)階層，即65年—85年間的人群，他們文化水平相對較高，多數(shù)受到過良好教育，一般有?？苹蛞陨蠈W(xué)歷，屬于東莞城市的中堅份子；⑵在東莞工作創(chuàng)業(yè)的港臺商人，特別是臺商，始終因為東莞缺乏現(xiàn)代而又富有人文底蘊的場所和圈子，找不到歸屬感，工作之余缺乏有品位的消費去向，本項目的打造，將對大量扎堆東莞的港臺商人有著非凡的吸引力。目標(biāo)投資者特征描述⑴一般投資客戶屬于中等文化水平，而認同本項目商鋪特色的投資者，其文化水平較同類項目高；⑵投資意向較多集中在首層，只有少部分自營者因租金的級差而對4樓商鋪較為認同，因此需要大力引導(dǎo)投資者對4樓商鋪投資價值的認可度；⑶對項目的經(jīng)營管理水平關(guān)注度高，他們往往有一定的經(jīng)商經(jīng)驗，在全民投資商鋪的熱潮中，親自見證了自2003年以來東莞商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)起云涌，部分投資者有“一朝被蛇咬，十年怕井繩”的畏懼心理，對項目不具備較大信心和把握時，不再輕易出手。 商務(wù)樓寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指酒店、商住公寓、俱樂部、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。萬科——由吆喝賣產(chǎn)品，到商業(yè)模式、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的販賣——五、商鋪性質(zhì)界定商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪按照街的形式布置單層或多層商業(yè)房產(chǎn)，過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其經(jīng)營狀況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況。萬科運河?xùn)|1號有望成為東莞最具現(xiàn)代人文底蘊的商業(yè)社區(qū)。傳統(tǒng)消費方式是“特定目的之消費”，而“體驗式消費”是消費者來萬科人們對產(chǎn)品場所的感性要求不斷提高。體驗經(jīng)濟的重量級先行者足以構(gòu)成一支“夢之隊”——迪斯尼、好萊塢、星巴克、可口可樂、百事可樂、NBA、熱帶雨林、索尼、肯德基、麥當(dāng)勞、微軟XP操作系統(tǒng)、時代華納、IBMThinkPad體驗中心……等等。運河?xùn)|1號，就不算來過東莞”……——主題即特色，特色就是消費力——商業(yè)概念深化⑴商業(yè)街區(qū)所承載的“體驗經(jīng)濟”能量萬科以保留歷史建筑為藍本的“懷舊牌”餐飲，自然因其鮮明的個性吸引人潮如鯽。運河?xùn)|1號商業(yè)街區(qū)的特色到底是什么，萬科Slogan中心廣告語——人文基因體驗街區(qū)——[Culture Gene Experience Block]該slogan主要從街區(qū)的屬性上，描述萬科⑶1號夢工場(№1 Dream Experience Block)/1號工社（№1 Block）1號直接截取項目案名元素，1號夢工場/1號工社所組成的街區(qū)內(nèi)，煙囪昂然站立，是商業(yè)街區(qū)的形象圖騰物。超市（小型）、便利店主要服務(wù)于社區(qū)業(yè)主，特色專業(yè)店、專賣店兼顧外圍消費群和社區(qū)業(yè)主。餐飲機構(gòu)主要服務(wù)于社區(qū)外的消費群，兼顧服務(wù)社區(qū)業(yè)主。面寬4米，進深約20m無返租3元/㎡，暫定餐飲、休閑用品江濱花園第7期租40元/M2起，售價9000元起45㎡，層高5米，面寬5米，進深10米，有夾層無返租㎡活力康城商業(yè)街租65元/M2，售價15000元5070㎡，進深12米，有夾層3年返租，年回報率4%㎡厚街香榭麗租90150元/M2，售價未定80145㎡，面寬4米，進深20米，夾層無返租2元/㎡盈鋒廣場均價20000元/M2天和百貨整體入駐20年回本，年返租率5%天和百貨穩(wěn)定的租金回報和旺場的保證金域名苑售價為13000元/㎡，租金6070元/㎡2004年12月11日，中國加入WTO時承諾的零售業(yè)對外資的正式開放日，但對東莞零售業(yè)市場而言，該來的外資零售巨頭都來了，中國零售業(yè)市場全面開放對東莞的商業(yè)地產(chǎn)項目來說，沒有什么實質(zhì)性的意義和進展。大型SHOPPING MALL曾是2003年的熱門產(chǎn)品，但在2004年遭受宏觀調(diào)控后，開發(fā)量已經(jīng)有所減少。2005年，東莞商業(yè)地產(chǎn)何去何從？2005年，東莞商業(yè)地產(chǎn)“理性年”⑴商鋪消化壓力加劇2005年，東莞商業(yè)地產(chǎn)市場上除了活躍著前兩年商業(yè)項目的身影外，新項目也將“你方唱罷我登場”。2003年5月銅鑼灣百貨、阿瑪百貨的進駐簽約，標(biāo)志著華南MALL主力店招商工作的全部完成；7月19日的盛大開盤認籌，吸引來自全國各地的同行人士；第一國際、星河傳說、地王廣場、世博廣場等大體量商業(yè)地產(chǎn)群雄并起，東莞商業(yè)地產(chǎn)在全國的影響力甚至超過廣州、深圳，成為珠三角乃至全國商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿城市。，情系三廠1956年建成的東莞氮肥廠，是東莞第一家工廠，是東莞現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的第一條起跑線，在60、70年代的動蕩中，都未受太大沖擊。近兩年自發(fā)新興崛起的美食街，菜系豐富，口味選擇面廣，吸引了各大區(qū)域的食客前往光顧，隨著城市中心區(qū)的成型，彌補了中心區(qū)生活配套不足的缺陷，該美食街有進一步興旺的趨勢。根據(jù)南城區(qū)的整體規(guī)劃，舊區(qū)是南城人口聚集區(qū)，通過連通沿河大道與莞太大道之間的十條橫路，建設(shè)成南城的商貿(mào)、服務(wù)、購物、娛樂、休閑中心?？蓤@北路以南，規(guī)劃有嶺南畫院、可園博物館，以北及以南地區(qū)則規(guī)劃有可園商業(yè)文化街，文學(xué)院規(guī)劃在可園北路的南端。附錄a：大可園商貿(mào)區(qū)可園文化休閑區(qū)包括東江大道、廣深公路、運河西路、政協(xié)路向北延伸段圍成的地塊以及廣深公路以西博廈沿江的部分工業(yè)區(qū)、三類居住用地，總面積27公頃(405畝)。事實上，不是運河治理沒變化，現(xiàn)在運河的污染與90年代中期運河的污染已經(jīng)不可同日而語了。兩點信心：對運河治理的信心、對運河區(qū)域的信心⑴人們對運河治理的信心為整治東莞運河，《東莞運河流域水污染控制工程規(guī)劃》通過了由省環(huán)保局、中山大學(xué)地理環(huán)境學(xué)院、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)的教授及高級工程師們的評審。未來房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不一定是房地產(chǎn)最后的價值，而能夠征服消費者的是文化取向而不是價值取向。營銷入市初步推進計劃⑴4月底 項目對外告知類形象廣告出街，同時調(diào)用客戶網(wǎng)絡(luò)資源，戶外、會刊、報廣第一擊，未見項目先聞其聲，攔截黃金周意向客戶；⑵5月不一樣的項目，不一樣的開工儀式?！犊痛褰帧肥欠柕牡谝徊块L片，講述從外地到廣州打工的業(yè)務(wù)員阿偉和發(fā)廊妹阿秀在異鄉(xiāng)生存的故事，探討年輕異鄉(xiāng)人的精神狀態(tài)。11”事件后當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)受創(chuàng)大量倒閉或裁員開始，一直記錄到“9該片是應(yīng)威尼斯雙年展邀請制作的“三元里計劃”的影像部分，記錄了三元里這一典型廣州城中村里的奇異建筑、街區(qū)生態(tài)、嶺南古老村落的宗法色彩及政府的施政痕跡，考察政府的規(guī)劃政策和處理城中村問題上的責(zé)任和力度?！峨s碎》這本書有內(nèi)容、有價值，跳出了地產(chǎn)商只關(guān)心建筑的狹隘視野，把這個時代變化最明顯的特征羅列了出來。原創(chuàng)不僅是努力的方向，資本和實效也是。運河?xùn)|1號”傳承了充滿記憶的建筑肌理，同時創(chuàng)新出符合時代潮流的建筑實體，融合亙久不變的工業(yè)文明傳承，激蕩出傳承與創(chuàng)新的和諧美感。傳承釋義傳承就是傳授和繼承?；蚴荄NA(脫氧核糖核酸)分子上具有遺傳效應(yīng)的特定序列總稱，是具有遺傳效應(yīng)的DNA分子片段。北京798（左）與上海新天地（右）的成功改造二、形象定位具有獨特人文內(nèi)涵的社區(qū)具有新人文主義氣質(zhì)的景觀，將東莞城市的性格濃縮于老三廠的煙囪與包豪斯風(fēng)格的廠房，通過對歷史淵源的轉(zhuǎn)化，使獨特的文化特質(zhì)成為營銷的動力源泉。萬科新的城市，新的建筑，不能缺少文化的靈魂。威脅（T），市場供應(yīng)壓力加大；，項目投資風(fēng)險加大。執(zhí)行時間：2005年2月26日－28日訪問對象要求：1．未來一年內(nèi)有可能在東莞市區(qū)內(nèi)購買高品房；2．年齡在20歲到60歲之間（包括20與60歲）；3．本人及親密接觸的朋友不在相關(guān)行業(yè)工作；4．是商品房購買的主要決策人或者是參與決策人。這座460多年前由外國商人豎立的石碑，不僅記載了明朝時期東莞給外商創(chuàng)造良好投資、貿(mào)易環(huán)境的史實，也反映了當(dāng)時東莞市民風(fēng)淳樸，文明廉政的形象，是東莞市一處獨具特色的人文景觀。蠔崗遺址是東莞目前發(fā)現(xiàn)的年代最早的史前文化遺址之一，作為在市區(qū)中心發(fā)現(xiàn)完整的新石器時代遺址，全國也較為罕見，更顯其價值的可貴。2004 年 9 月 15 日 , 在蠔崗蘇氏宗祠重修啟用之際,東莞市的第一家村級博物館一一蠔崗民俗文物館也同時應(yīng)運而生。⑸蠔崗蘇氏宗祠坐落在東莞市南城蠔崗，宗祠坐西向東，㎡，㎡，是南城區(qū)現(xiàn)存最大的一座宗祠。2002年5月29日，在整治運河水質(zhì)的同時，東莞市運河路城市景觀改造工程正式開工，于2002年11月完成。運河的作用隨之發(fā)生變化，變成了一條專門排污的河道，河水逐漸變黑發(fā)臭，水面上飄滿垃圾，成為市區(qū)中心的重要污染源。1989年6月，金鰲洲塔被列為首批省級文物保護單位，這座已有400多年歷史的金鰲洲塔，至今吸引著許多中外游人前去觀賞，具有極高的歷史價值和藝術(shù)價值。因其座落于萬江金鰲洲，故名。建于明洪武十七年（1384年），是莞城標(biāo)志性古建筑，距今已有 600 多年歷史，與東門和陽、南門崇德、北門鎮(zhèn)海三城樓同時建于明洪武年間，是東莞重點文物保護單位。把孫子兵法融匯在可園建筑之中，成為整座園林的一大特色。 占地面積2200㎡，外緣呈三角形，園內(nèi)有一樓、六閣、五亭、六臺、五池、三橋、十九廳、十五間房，其名多以“可”字命名，如可樓、可軒、可堂、可洲……其建筑是清一色的水磨青磚結(jié)構(gòu)。從東莞目前的地緣優(yōu)勢以及城市發(fā)展的速度來看，房價上漲是遲早的事情。⑶市區(qū)多極發(fā)展格局形成：原傳統(tǒng)商業(yè)旺地，大批商業(yè)項目把這一板塊炒得炙手可熱；，中信、光大、宏遠、金地已打造了一個成熟的住宅區(qū)；：理想076華南MALL將萬江打造為另一城市地產(chǎn)中心，加上各級路網(wǎng)的改造使得萬江成為東莞地產(chǎn)邊緣擴張的第一站；：隨著行政中心的遷入，府前經(jīng)濟已具雛形；：松山湖大道的通車和萬科城市高爾夫的成功開發(fā)，加快融入大市區(qū)；2005年東莞住宅樓市預(yù)測⑴供應(yīng)量顯著增加2004年竣工面積僅為所有施工面積的16%，㎡將會在未來幾年中推出，未來幾年供應(yīng)量大增，樓市消化承受壓力；2004年上半年東莞土地審批總面積達210萬平方米，遠超以往同期數(shù)量。⑵房地產(chǎn)行業(yè)市場特征2004年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模有所放