【正文】 l 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，原則上采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹(shù)立商家經(jīng)營(yíng)信心。充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)策略。l 通過(guò)對(duì)目標(biāo)商家的回訪確定效果，了解商家與消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目餐飲、休閑、娛樂(lè)概念的理解，不斷修正業(yè)態(tài)定位。l 在招商取得成功，商家準(zhǔn)備就緒后，舉行統(tǒng)一盛大的開(kāi)業(yè)儀式，與開(kāi)發(fā)商、商家聯(lián)合舉行一些慶?；顒?dòng)，為項(xiàng)目正式經(jīng)營(yíng)預(yù)熱造勢(shì)。三、 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略l 營(yíng)銷(xiāo)推廣主要采用以大型活動(dòng)推廣作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中的主線，不斷以有影響力的活動(dòng)連接、影響、并逐漸以看得見(jiàn)的真實(shí)打動(dòng)投資者和經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者。l 在住宅板塊上，]城投公司要始終堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一管理的原則，發(fā)揮對(duì)住宅板塊開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)作用，堅(jiān)持整個(gè)區(qū)域統(tǒng)一在“資陽(yáng)某某花園”的品牌下，做大做強(qiáng)“資陽(yáng)某某花園”品牌。l 文化館由市文化局和文化部門(mén)組織相關(guān)力量與城投公司聯(lián)合籌建；圖書(shū)館可由省、市圖書(shū)館兩級(jí)文圖書(shū)館與城投公司聯(lián)合建設(shè)；體育場(chǎng)地及設(shè)施由省、市兩級(jí)體育主管部門(mén)和城投公司聯(lián)合建設(shè)。l 苗圃園區(qū)可以同資陽(yáng)市綠化局（園林綠化大隊(duì)）聯(lián)合籌建，考慮以后即將成立綠化公司，建議在本次即可與資陽(yáng)市綠化局（園林綠化大隊(duì)）合作成立綠化公司，共同建設(shè)苗圃園區(qū)。l 純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務(wù)，在這部分場(chǎng)地和設(shè)施的經(jīng)營(yíng)上，可以成立公園經(jīng)營(yíng)管理公司，提供統(tǒng)一管理和服務(wù)。l 純公益板塊主要是指入口廣場(chǎng)、道路、綠化等公園的基本配套部分中，在公園以后的營(yíng)運(yùn)中不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的部分建設(shè)項(xiàng)目。l 公園用地屬于公益性用地，其房產(chǎn)建成以后不能對(duì)外銷(xiāo)售，該房產(chǎn)的籌集主要由開(kāi)發(fā)公司出資開(kāi)發(fā)。l 根據(jù)公眾的期待、政府政績(jī)的需要、項(xiàng)目成本和效應(yīng)、建筑施工進(jìn)度分析，建議將2005年10月1日國(guó)慶節(jié)作為公園對(duì)游人正式開(kāi)放日，提前1月作為試開(kāi)放月。l 項(xiàng)目總體定位為資陽(yáng)市獨(dú)一無(wú)二的，集山水、森林、文化、觀光、度假、休閑、娛樂(lè)為一體，兼顧城市景觀、科普教育、全民健身、綠化生態(tài)等多功能的開(kāi)放性的園林式現(xiàn)代城市生態(tài)花園。第五篇 總 結(jié)一、 項(xiàng)目分析l 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)主要包括強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合優(yōu)勢(shì)、土地資源優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)、終端消費(fèi)預(yù)期、文化背景優(yōu)勢(shì)、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)、道路交通優(yōu)勢(shì)。178。六、 價(jià)格策略178。178。五、 管理策略178。178。 178。178。178。三、 業(yè)主策略合理規(guī)劃，引導(dǎo)實(shí)施178。178。積極引導(dǎo)，贏得信賴(lài)178。178。178。二、 招商策略定向?yàn)橹?，整合?shí)施178。第四篇 商業(yè)運(yùn)作策略一、 進(jìn)度策略結(jié)合“資陽(yáng)某某花園”商業(yè)地產(chǎn)部分的目標(biāo)要求和專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方法，建議采用以下階段性運(yùn)營(yíng)策略：第一階段：招商導(dǎo)入期 采用大手筆創(chuàng)新式的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)迅速炒熱市場(chǎng)為主，提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度，促進(jìn)招商；采用規(guī)?；惺降纳碳仪⒄勑纬筛弑壤囊庀虺凶饴剩⒁远ㄏ蛘猩虨楹诵?，迅速鎖定優(yōu)質(zhì)商家，再以精良的招商人員進(jìn)行針對(duì)性的招商公關(guān)，并簽訂委托面積80%的框架協(xié)議，為引進(jìn)符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的商家做好前期工作。 資陽(yáng)某某花園，花園式餐飲、休閑、娛樂(lè)中心廣告組合軟硬結(jié)合，強(qiáng)勢(shì)推出，并以公關(guān)活動(dòng)作重點(diǎn)突破，并注意招攬國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的注意。 資陽(yáng)某某花園，資陽(yáng)市新城市中心178。并且，在商家經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，將視商家經(jīng)營(yíng)情況組織一些管理咨詢(xún)或管理經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，幫助商家提高管理水平和經(jīng)營(yíng)檔次。178。 在招商突破階段，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)“露天吧”舉辦項(xiàng)目投資交流會(huì)，以“情景互動(dòng)交流沙龍”的形式營(yíng)造人脈、商氣。因此，整個(gè)公關(guān)活動(dòng)的組織與策劃需要緊密配合，密切協(xié)作，項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)的費(fèi)用與日程安排需要在項(xiàng)目運(yùn)作工作中確定。在適當(dāng)時(shí)候利用項(xiàng)目已經(jīng)成形的外圍環(huán)境引進(jìn)“露天吧”，烘托吧類(lèi)文化氣氛，提前培育人脈與商氣。 區(qū)域?qū)?78。以公關(guān)活動(dòng)為中心，整合其他資源，輔助以媒體報(bào)道、硬性廣告、人員促銷(xiāo)、事件行銷(xiāo)、促銷(xiāo)活動(dòng)、口碑傳播、現(xiàn)場(chǎng)包裝等，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊力。具體收益如下：178。 “資陽(yáng)某某花園﹒紫微苑”178。城投公司主要采用“用商業(yè)和公益板塊帶動(dòng)住宅的建設(shè)，提升土地價(jià)值，走土地開(kāi)商的道路”的經(jīng)營(yíng)策略。本板塊可以以下幾種方式建設(shè)：178。 政府補(bǔ)貼178。具體收入來(lái)源如下：178。其它公益性質(zhì)經(jīng)營(yíng)設(shè)施建設(shè)其它公益性質(zhì)經(jīng)營(yíng)設(shè)施可以參照上述的方法，采用國(guó)際流行BOT模式，經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)投資建設(shè)，1015年經(jīng)營(yíng)權(quán)，期滿(mǎn)后轉(zhuǎn)交城投公司。本部分可由省、市圖書(shū)館兩級(jí)文圖書(shū)館與城投公司聯(lián)合建設(shè)，建設(shè)完成后商業(yè)運(yùn)作部分經(jīng)營(yíng)歸城投公司，其他部分歸市圖書(shū)館。文化館籌建策略文化館是市民享受文化產(chǎn)品，接受文化熏陶的重要場(chǎng)所，是一座典型的公益性項(xiàng)目，是資陽(yáng)市文化部門(mén)的基本職責(zé)?；ɑ軋@區(qū)：花卉園區(qū)可同資陽(yáng)市相關(guān)花卉公司聯(lián)合籌建，可以以綠化公司的名義同這些花卉公司合作，作為這些花卉公司的基地。包括由保留山體改造的植物園部分、游樂(lè)場(chǎng)所和游樂(lè)設(shè)施部分、文化館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)所等。 政府財(cái)政給予的公園日常營(yíng)運(yùn)的補(bǔ)貼。 對(duì)入場(chǎng)的部分經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)收取管理費(fèi)。園區(qū)道路籌建策略園區(qū)道路可以考慮采用軍民共建、警民共建的思路，動(dòng)員資陽(yáng)市駐軍和武裝部隊(duì)、警察局出資或出力修建，既弘揚(yáng)了資陽(yáng)市擁軍愛(ài)民的傳統(tǒng)，又能解決園區(qū)道路建設(shè)，當(dāng)然，在建設(shè)的道路旁也需要做一個(gè)精美的軍民共建、警民共建的責(zé)任區(qū)及建設(shè)單位紀(jì)念牌。 其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入三、 純公益板塊營(yíng)銷(xiāo)策略（一） 純公益板塊概念闡釋 純公益板塊主要是指入口廣場(chǎng)、道路、綠化等公園的基本配套部分中，在公園以后的營(yíng)運(yùn)中不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的部分建設(shè)項(xiàng)目。 商家繳納的管理費(fèi)178。當(dāng)然，要引入資金雄厚的戰(zhàn)略合作伙伴，這就需要在項(xiàng)目籌建前通過(guò)精確的市場(chǎng)調(diào)查，科學(xué)地確定項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃，尋找實(shí)力雄厚的經(jīng)營(yíng)者，在項(xiàng)目未開(kāi)工建設(shè)就確定入駐意向，找到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者，就等于找到了項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)者、項(xiàng)目的業(yè)主，這樣，反過(guò)來(lái)尋找資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商就水到渠成了。主要有以下三種思路：思路一：開(kāi)發(fā)公司獨(dú)資修建，但不對(duì)外銷(xiāo)售，作為開(kāi)發(fā)公司資產(chǎn)，作為公司長(zhǎng)期的利潤(rùn)來(lái)源。公園用地公園用地屬于公益性用地，其房產(chǎn)建成以后不能對(duì)外銷(xiāo)售，難以尋求合作開(kāi)發(fā)單位，該房產(chǎn)的籌集主要由開(kāi)發(fā)公司出資開(kāi)發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)各個(gè)板塊投資收益的預(yù)期，我們要充分調(diào)動(dòng)資陽(yáng)市政府和社會(huì)的廣泛資源，針對(duì)每個(gè)板塊采用適合自身特質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)策略。 純商業(yè)地產(chǎn)板塊178。178。178。四、 入市時(shí)機(jī)本處入市時(shí)機(jī)是指公園正式向公眾開(kāi)放的時(shí)間