【正文】 …… . 項目營銷推廣策略 定期開展有針對性的主題系列活動 ， 強調目標客戶階層的參與 ， 通過持續(xù)性的活動帶動現(xiàn)場氣氛及現(xiàn)場 。 尤其對于鎮(zhèn)區(qū)市場，是否具備良好的物業(yè)服務是項目能否實現(xiàn)口碑的關鍵！ 營銷推廣篇 ? 營銷推廣策略 項目營銷推廣策略 占領制高點策略 營銷策略一 在中山城市迅速發(fā)展 ， 所處區(qū)域地位提升的背景下 ， 本案推廣必須占領競爭區(qū)域的至高點 ， 輻射周邊城市 ， 吸引區(qū)域外的目標客戶群 ， 擴大客層 。 平 “ 鋪 ” 在自然綠化中的現(xiàn)代鋪地 從鋪地、磚臺上 “ 長 ”出來的綠化 景觀空間建議 滲透自然綠化的現(xiàn)代園林 ? 架空層綠化 ? 利用架空層營造綠化，配合休閑會所的設臵，營造室內外互動的效果。 清新的主色，配以跳躍的色彩，體現(xiàn)建筑的 時尚與活力 ?主色：白色 ?配色：米黃色、磚紅色 …… 建筑風格建議 建筑細部表現(xiàn) —— 色彩搭配 虛實結合的立面處理，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、 品質感 實：磚紅色 /白色的外墻 虛：清透的玻璃 建筑風格建議 建筑細部表現(xiàn) —— 立面處理 通過飄窗、陽臺等建筑構件的設臵，為立面 帶來豐富光影變化； 通過材質、色彩等元素的設臵，塑造建筑立 面豐富的層次感。 6）客戶對高層住宅接受程度不高，存在一定抗性，為項目帶來一定風險。 2）景觀綠化帶的可參與性不強；大面積的公共綠化顯得中看不中用，住戶的參與性不高。 ?南頭鎮(zhèn)客戶是黃圃物業(yè)的第二消費群，地域鄰近及本地物業(yè)選擇面窄，是促使南頭居民前來黃圃置業(yè)原因 ?地域較遠、產品和配套欠優(yōu)導致城區(qū)客戶占極少比例 ?順德客戶占一成左右比例，外市客戶主要看中樓盤的升值潛力 ?少量，且客戶群數(shù)量固定，度假型為主 客戶的想象空間 本項目未來客戶主要是：本地客戶為核心，外地客戶是重要客源 本項目規(guī)模大，因此我們必須 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 ?屬性：本地人為主，在黃圃工作 3～ 5年以上的外地人 ?臵業(yè)目的：改善居住環(huán)境，二次或多次臵業(yè)，部分首次臵業(yè) ?文化程度：參差； ?職業(yè)類型：私營業(yè)主，政府公務員，泛公務員（教師、醫(yī)生、銀行、通訊）、廠企中高層管理人員 ?經濟狀況：較好，擁有或計劃購買汽車 黃圃、南頭客戶 順德、廣州、港澳一帶客戶 ?臵業(yè)目的：投資、度假 ?文化程度：不齊，高低均有 ?職業(yè)類型：各類私營企業(yè)主，中外企業(yè)高層管理者 ?經濟狀況：好，擁有 1輛或多輛私家車，鎮(zhèn)區(qū)客戶擁有兩套以上住房 ?以市場的主流客戶為主 ?同時要面向周邊鎮(zhèn)區(qū)和 外市，積極擴大客戶層 面以及輻射范圍， 城區(qū)、其他鎮(zhèn)區(qū)和港澳 競爭的想象空間 目前的競爭狀況是封閉型的，競爭面單一的 順景狀元居 奧城花園 陽光假日 翡翠半島 本項目 ?競爭區(qū)域主要集中在本鎮(zhèn)，形成封閉的市場 ?產品雷同，配套重疊，競爭焦點集中在價格和環(huán)境上 競爭的想象空間 項目面對的是開放的市場，競爭對手來自四面八方 由封閉的市場競爭，走向開放的市場競爭，是市場發(fā)展的要求，也是項目的要求！ 因此，項目面臨的挑戰(zhàn)將是非常激烈！ 價格的想象空間 目前的價格水平：處于中山的第三梯隊 第一梯隊 第二梯隊 第三梯隊 中山城區(qū) 發(fā)達鎮(zhèn)區(qū) 發(fā)展中鎮(zhèn)區(qū) 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 三鄉(xiāng)鎮(zhèn) 小欖鎮(zhèn) 東區(qū) 石岐區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 開發(fā)區(qū) 古鎮(zhèn)鎮(zhèn) 黃圃鎮(zhèn) 三角鎮(zhèn) 南頭鎮(zhèn) 坦洲鎮(zhèn) 價格的想象空間 刷新價格標桿的動力：產業(yè)帶動和外地市場的拉升 產業(yè)發(fā)展帶動 外地市場拉升 三大產業(yè)體系： 以金屬為主體的工業(yè)原材料產業(yè)為支柱產業(yè)，以家電五金產業(yè)為重點產業(yè)，以臘味為代表的食品產業(yè)為特色產業(yè) ” 。 項目 SWOT分析 —— 充分發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢 S 地段：鄰近黃圃國際會展中心，是政府的對外窗口和展示名片，圍繞其周邊的業(yè)態(tài)前景相當可觀； 規(guī)模：項目占地面積較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢； 政策：本案不受政府“ 90/70政策”的限制； 交通：項目靠近新豐公路， 5分鐘車程可到達鎮(zhèn)中心，并可通過興圃路快速到達附近鎮(zhèn)區(qū)；距離輕軌南頭站 10分鐘車程 W 配套：項目周邊缺乏生活配套，區(qū)域成熟度較低； 景觀：項目南側、東側均為自然村，規(guī)劃雜亂無序，對景觀和檔次造成不良影響； 噪音：西側緊貼新豐公路，有一定的噪音干擾； 項目 SWOT分析 —— 利用機會，更好地發(fā)揮優(yōu)勢 O S 市場先機：黃圃及南頭鎮(zhèn)目前缺乏大型住宅小區(qū)，同時，在售項目檔次均不高，本案具有先聲奪人的市場機遇； 競爭機會：競爭項目短期內無法達到現(xiàn)場展示的條件，有利于項目后發(fā)制人，留住客源； 客戶群體：黃圃及周邊鎮(zhèn)區(qū)近年房地產興起，居民購房意識日漸強烈； 產業(yè)發(fā)展：黃圃鎮(zhèn)處于產業(yè)快速發(fā)展期，帶來巨大的物流、人流和資金流，產生巨大的市場機會 地段：鄰近黃圃國際會展中心，是政府的對外窗口和展示名片，圍繞其周邊的業(yè)態(tài)前景相當可觀； 規(guī)模：項目占地面積較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢； 政策：本案不受政府“ 90/70政策”的限制； 交通：項目靠近新豐公路， 5分鐘車程可到達鎮(zhèn)中心，并可通過興圃路快速到達附近鎮(zhèn)區(qū)；距離輕軌南頭站 10分鐘車程 ?借助項目的規(guī)模和地段優(yōu)勢，竭力將項目打造成鎮(zhèn)區(qū)大型標桿項目，以大盤形象引領市場； ?品牌先行，搶占市場，通過前期的品牌導入，提高市場關注度，留住客源； ?相對較低的樓價是吸引外地客戶的重要因素，對外交通的進一步完善將有利于跨市的地產消費，為項目拓展外地市場提供了必不可少的條件，通過利用項目的規(guī)模優(yōu)勢豐富產品線，可以滿足客戶的多元化需求； ?針對目前競爭對手眾多的情況，在定位上應體現(xiàn)差異化，拔高項目形象，并努力拓展外地市場； S 地段：鄰近黃圃國際會展中心，是政府的對外窗口和展示名片，圍繞其周邊的業(yè)態(tài)前景相當可觀； 規(guī)模：項目占地面積較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢； 政策：本案不受政府“ 90/70政策”的限制； 交通：項目靠近新豐公路， 5分鐘車程可到達鎮(zhèn)中心，并可通過興圃路快速到達附近鎮(zhèn)區(qū)；距離輕軌南頭站 10分鐘車程 T 區(qū)域競爭：市政、城市規(guī)劃的利好向馬鞍一帶 傾斜，從而削弱了市場對本區(qū)域的關注度和認同度； 政策威脅： 927政策出臺，宏觀調控從緊，短期內對中山房地產市場影響顯著； 競爭項目：黃圃及周邊住宅市場發(fā)展迅速，競爭對手眾多； ?交通的便利性以及食品工業(yè)示范基地的建設，對項目所在區(qū)域價值有較大的拉動，使項目具備與其他區(qū)域競爭的優(yōu)勢； ?面對宏調的威脅，應整合項目的各種優(yōu)勢，為投資買家制定一套能適當規(guī)避風險的、有保障的回報計劃，吸引買家入市投資。 經濟住宅 ” 這樣的三級有機結構，片區(qū)的房地產市場才有長久的活力和激情，這就是 “ 樓市三段論 ” 。雖然相對于黃圃市場來說，黃圃鎮(zhèn)具有價格優(yōu)勢，但是短期來說，要吸引容桂客戶還不太實際，但是 從中、遠期來考慮，容桂鎮(zhèn)的客戶可以加以引導。 ? 隨著軌道交通的完善，經濟將會持續(xù)強勁增漲，與當?shù)氐蛢r的房地產價格產生巨大的落差而形成 價格“洼地”現(xiàn)象明顯 。 競爭力區(qū)間 ? 容桂是佛山次中心城區(qū)組成部分， 經濟發(fā)展強勁及知名企業(yè)云集所產生樓市中高端消費力群體龐大， 其中又以新移民為突出群體。 二期 2區(qū)戶型配比及主力戶型 面積 戶型 套數(shù) 配比 7374㎡ 兩房兩廳 16 5% 7677㎡ 兩房兩廳 16 5% 91100㎡ 三房兩廳 32 10% 109119㎡ 三房兩廳 96 31% 135140㎡ 四房兩廳 80 25% 157159㎡ 四房兩廳 32 10% 164165㎡ 五房兩廳 32 10% 280285㎡ 復式 10 3% 總套數(shù) 314 100% 容桂 —— 振華街板塊 名尚軒 開發(fā)商 佛山市順德區(qū)海業(yè)房地產有限公司 位置 順德容桂紅星文華路容桂地稅分局旁 占地面積 總占地約 10000平方米 總建筑面積 約 總戶數(shù) 261戶 容積率 銷售情況 一期已銷售完， 2022年 12月 1日開售二期單位，共推出 150套， 均價 4700元 /㎡ 。 銷售情況 2022年 1月開售一期 ,約 500套單位， 1 18層小高層，現(xiàn)已銷售完。 面積 戶型 套數(shù) 配比 75㎡ 兩房兩廳 14 14% 98㎡ 三房兩廳 24 24% 107㎡ 三房兩廳 10 10% 110111㎡ 三房兩廳 10 10% 116117 ㎡ 三房兩廳 30 30% 156220㎡ 五房兩廳（復式、錯 層設計） 12 12% 總套數(shù) 100 100% 一期戶型配比及主力戶型 容桂 —— 容奇街板塊 海倫堡 開發(fā)商 廣東海駿達房地產有限公司 位置 順德容奇大道 169號 占地面積 總占地約 20220平方米 總建筑面積 約 9萬平方米 容積率 綠化率 35% 銷售情況 一期已銷售完， 2022年 9月開售二期，共 370套單位，主力戶型面積 70140平方米。主力戶型85~110㎡ 為主，全南北向。 周邊區(qū)域 —— 順德容桂房地產市場分析 容桂區(qū)域特性（一）： 容桂鎮(zhèn)區(qū)域板塊劃分 東區(qū) 容奇舊區(qū) 桂洲舊區(qū) 振華區(qū) 板塊定義 核心功能 資源配置 東區(qū) 高新工業(yè)中心 高黎公園 容奇舊城區(qū) 行政、居住、商業(yè)、文化 花溪公園、獅山公園、區(qū)政府、郵政分局、汽車站、南環(huán)廣場 振華區(qū) 休閑商業(yè)、旅游、居住 文塔公園、大鳳山公園、天佑城、亞加達中英文學校、文華中學等學校 桂洲舊區(qū) 舊工業(yè)中心 較為欠缺 容桂區(qū) 按 105國道分東西、桂州大道劃分南北形成： 東區(qū)、容奇區(qū)、桂洲區(qū)、振華區(qū)。 ? 承接順德工業(yè)轉移，經濟發(fā)展快速 南頭鎮(zhèn)承接順德的工業(yè)轉移，經濟發(fā)展快速，擁有包括 長虹、 TCL 在內的 200 多間家電生產企業(yè)和 350 多間家電配套企業(yè)，逐步形成了以 空調、電視、冰箱等大家電為龍頭 ，小家電門類齊全，零配件配套完善的區(qū)域特色產業(yè)優(yōu)勢 。 ? 在售樓盤素質較周邊鎮(zhèn)區(qū)高 目前三角鎮(zhèn)在售樓盤有東潤華庭、國宇豪庭等樓盤，樓盤規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃設計，戶型設計在中山北部鎮(zhèn)區(qū)來說，屬于最好素質的樓盤。 中低端洋房產品占據(jù)著區(qū)域市場的主導，高端洋房產品缺乏，現(xiàn)實區(qū)域房地產檔次較低，黃圃鎮(zhèn)目前在售的樓盤只有翡翠半島、奧城花園、陽光假日等樓盤，以二房二廳、三房二廳、四方二廳為主，主力戶型在 85～ 140平方米之間，產品類型較為單一，均為多層和小高層。 匯東酒店 黃圃鎮(zhèn)政府 食品工業(yè)示范基地 黃圃鎮(zhèn)名片 ? 全國首個中國食品工業(yè)示范基地和中國臘味食品名鎮(zhèn) ? 國家衛(wèi)生鎮(zhèn) ? 全國首批工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn) ? 中國（黃圃）飄色之鄉(xiāng) ? 全國億萬農民健康促進行動示范鄉(xiāng)