【正文】 2022年起，浙江省測(cè)繪與地理信息局、浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳開(kāi)始修訂細(xì)則條款， 加快房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化進(jìn)程。 6. 附則 本細(xì)則自 2022年 7月 1日起試行。 上述不計(jì)入共有建筑面積的建筑有的作為獨(dú)立單元參與分?jǐn)?，有的不?jì)算建筑面積。 為單一產(chǎn)權(quán)人服務(wù)的專用樓梯（單一產(chǎn)權(quán)視作套內(nèi)），躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，均計(jì)入套內(nèi)建筑面積。 “按自然層數(shù)平均分?jǐn)偅o(wú)論該層是否使用處在本層的樓梯間、電梯）”先考慮每層承擔(dān)的平均責(zé)任和義務(wù)， 再是套內(nèi)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。某些層次雖沒(méi)有使用樓梯（電梯），但屬于樓的一部分，有占有權(quán)，要盡義務(wù)和責(zé)任。把地上地下分成兩部分，地下室只承擔(dān) 為整幢樓服務(wù)的設(shè)備間（變電室）等幢的共有建筑面積，而不承擔(dān) 地上部分的其它幢共（如外墻體的一半建筑面積）。對(duì)于連體樓，應(yīng)區(qū)分地下室和半地下室內(nèi)共有建筑面積的服務(wù)對(duì)象，根據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偧笆欠駷閱未焙投啻狈?wù)的情況確定分?jǐn)傇瓌t。 建議：房屋中，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室、門廳（門廊）等為特殊部位服務(wù)的，專設(shè)部位記入該單元或特殊部位的共有建筑面積，由該單元或特殊部位自行分?jǐn)偂? 地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偡绞饺缦拢? 建議：地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等專用出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偡绞饺缦拢? a)出入口設(shè)在該幢房屋主墻體外，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅? b)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒(méi)有連通，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 房屋內(nèi)為小區(qū)或多幢樓服務(wù)的管理用房、公共用房及其社區(qū)公益設(shè)施用房（如居委會(huì)、幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房等），不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。本分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級(jí)分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 多功能綜合樓共有建筑面積按照功能進(jìn)行分?jǐn)?，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偅话阈柽M(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂? 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。 建議 幢共有建筑面積由整幢房屋各單元 (功能區(qū)、層、套 )按面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅还δ軈^(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單元 (子功能區(qū)、層、套 )按面積比例分?jǐn)?；層共有建筑面積由該層中各單元（套）按面積比例分?jǐn)偂? 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算 公式 對(duì)相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算 : 式中： K— 為面積的分?jǐn)傁禂?shù)； — 為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，平方米； —為各單元分?jǐn)偹玫拿娣e，平方米； —為需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和，平方米； —為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，平方 米。 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 以上是 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 中表述，合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議是指“產(chǎn)權(quán)各方”，不是房產(chǎn)商與購(gòu)房人之間，是房屋所有產(chǎn)權(quán)人之間。 共有建筑面積一般分成四種：幢、功能區(qū)、層及其它。 共有建筑面積的分類 幢共有建筑面積：指為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。 細(xì)則要求委托測(cè)繪的單位提供說(shuō)明書，對(duì)共有部位的性質(zhì)、功能、用途進(jìn)行定性，再經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪人員進(jìn)行分類確認(rèn)和登記。 與房屋相連的無(wú)柱走廊、檐廊、挑廊的頂蓋連續(xù)投影面積大于或等于其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 1/2的，按其頂蓋投影面積 1/2計(jì)算建筑面積。 對(duì)于墻體，要認(rèn)定主墻體的位置，測(cè)量其厚度，當(dāng)主墻體傾斜時(shí)，層高比較難確定，可以以室內(nèi)地坪為起點(diǎn)量取凈高結(jié)合設(shè)計(jì)圖來(lái)判斷計(jì)算建筑面積的范圍。 c)對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，其層高。 廣場(chǎng)式的室外樓梯（臺(tái)階），當(dāng)其高度高于所附主建筑自然層的一個(gè)樓層時(shí)，其下方被利用，且利用部分符合計(jì)算條件，應(yīng)計(jì)算建筑面積。有頂蓋的室外樓梯全算，無(wú)頂蓋的室外樓梯計(jì)算一半水平投影面積，不能重復(fù)計(jì)算建筑面積也是適用的。 建議 ?b) 位于躍層、夾層等層高大于 分的樓梯孔 ，按其相應(yīng)梯位（或設(shè)計(jì)梯位）的水平投影面積計(jì)算建筑面積， 計(jì)入套內(nèi)建筑面積。 d) 挑出主墻體外、未封閉、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有頂蓋的樓梯挑平臺(tái)，挑平臺(tái)頂蓋水平投影面積小于挑平臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 1/2時(shí)，挑平臺(tái)不計(jì)算面積；挑平臺(tái)頂蓋水平投影面積與挑平臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于挑平臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 1/2時(shí)，按少的投影面積 1/2計(jì)算建筑面積。 樓梯 a) 門廳或大堂內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式固定樓梯，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 閣樓（暗樓）不要與斜面結(jié)構(gòu)屋混淆。 c)躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高 ， 1/2計(jì)入套內(nèi)建筑面積，另 1/2計(jì)入幢共有建筑面積。夾層等使用只是空間的利用，因此只能對(duì)利用的空間進(jìn)行計(jì)算。 通行坡道圖例 位于地下室內(nèi)和屋頂上的水箱或儲(chǔ)水池（消防水池），不計(jì)算建筑面積。 車庫(kù) 架空層 a)層高 ，不計(jì)算建筑面積 。 地下室通風(fēng)井 建議 ? “ 地下室或半地下室專用的通風(fēng)井、煙道 （不包括地上各層使用的各類管道、煙道等） 在地下部分按其通過(guò)的地下室或半地下室的層數(shù)計(jì)算建筑面積 ……” 。 關(guān)于先欄桿分隔，而后又可拆除的飄窗，按照飄窗的條件進(jìn)行計(jì)算 通道 a) 房屋底層的公共通道，不計(jì)算建筑面積。 ?)作為消防通道（連廊）的多戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽(yáng)臺(tái)，計(jì)入涉及到的各戶的套內(nèi)建筑面積。 飄窗與空調(diào)機(jī)位 陽(yáng)臺(tái)圖例 陽(yáng)臺(tái)圖例 陽(yáng)臺(tái)圖例 房屋中個(gè)別樓層不設(shè)陽(yáng)臺(tái)或隔層設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，形成陽(yáng)臺(tái)的上蓋距離該陽(yáng)臺(tái)內(nèi)底面高度大于或等于兩個(gè)樓層的，不計(jì)算建筑面積。 e)一幢房屋中個(gè)別樓層不設(shè)陽(yáng)臺(tái)或隔層設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，形成陽(yáng)臺(tái)的上蓋距離該陽(yáng)臺(tái)內(nèi)底面高度大于或等于兩個(gè)樓層的，不計(jì)算建筑面積。 陽(yáng)臺(tái) a)主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽(yáng)臺(tái)，按未封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積。 、 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 中的內(nèi)容，作為房產(chǎn)測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)已十年，在此引入是為了細(xì)則的完整性。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 成套房屋建筑面積的測(cè)算 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物空間安置箱、罐的平臺(tái)。 a)層高小于 、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。 c)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的 1/2計(jì)算。 ?p)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 1) 屬永久性有柱的車棚、貨棚等建筑物，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 h) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計(jì)算面積。 d) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高 樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高度在 （位），按其外圍水平投影計(jì)算面積。 4．房屋建筑面積測(cè)算規(guī)則 一般規(guī)定 計(jì)算全部建筑面積的范圍 a) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在 ，按其水平投影計(jì)算建筑面積。 0以上部分； ?b) 房屋其余三面墻體與山體有適合的距離，房屋達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的采光、通風(fēng)條件。 ?建議：斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達(dá)到 上部分的建筑面積占標(biāo)準(zhǔn)層層面建筑面積的2/3以上時(shí)，該坡形屋層計(jì)入房屋自然層數(shù)。所在層次按對(duì)應(yīng)的自然層次編號(hào)。房屋總層數(shù)為房屋地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 外圍線向內(nèi)推墻體厚度的一半才是中心線 房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，按室內(nèi)地坪 177。 建議對(duì)沿街的“ Ш”梳子型的綜合樓，按多幢進(jìn)行計(jì)算，用變形縫作為幢分界線 房屋墻體厚度采用實(shí)地測(cè)量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對(duì)墻體起保護(hù)作用的一般抹灰層厚度。裙房與塔樓間相通的群樓式建筑按單幢處理。群樓式建筑按單幢處理。按單層計(jì)算，考 慮了房屋的變化。 房屋建筑面積測(cè)算及內(nèi)容 房屋建筑面積測(cè)算系指各計(jì)算部位水平投影面積測(cè)算。 （ +） 式中： D—實(shí)測(cè)房屋邊長(zhǎng)值，以 m為單位； 當(dāng) D小于 10m時(shí)，以 10m計(jì)。所以一定要進(jìn)行儀器檢定。 新建房屋采用二級(jí)精度要求進(jìn)行測(cè)算。 小于 ：就是不含 。雖然存在放樣誤差、定線誤差、施工誤差、測(cè)量誤差等，無(wú)測(cè)量錯(cuò)誤，一般在限差范圍內(nèi)。房屋實(shí)地測(cè)量時(shí)必須繪制草圖。 當(dāng)房屋有了變化，設(shè)計(jì)變更，結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，須經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意和規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，是對(duì)四方面一致性要求，建造開(kāi)發(fā)者、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工單位。 用于房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積測(cè)繪應(yīng)當(dāng)在通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收的竣工圖及有關(guān)資料和房屋客體相一致時(shí)實(shí)施。 3．一般規(guī)定 “ 一般規(guī)定”主要涉及房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)際操作標(biāo)準(zhǔn)，提出了須經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)認(rèn)可的要求。 連體樓圖例 單元 ? 建議：指幢內(nèi)某一自底層到頂層的垂直通道及通道可達(dá)相應(yīng)樓層的空間，有一梯一戶、一梯多戶和多梯多戶等情況。 伸縮縫 (溫度縫 )圖例 群樓式建筑 群樓式建筑是指同期規(guī)劃、同期建設(shè)、裙房和塔樓為一整體的建筑。注意斜面結(jié)構(gòu)屋與閣樓、人字梁屋頂?shù)膮^(qū)別。 建議：指房屋內(nèi)部供公眾使用無(wú)封閉維護(hù)墻體的開(kāi)放區(qū)域 裙樓、塔樓 指建筑群中，高樓層建筑的水平投影面積是低樓層建筑水平投影面積的 1/3以下時(shí)，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。不須任何條件都可以經(jīng)過(guò)的通道。 消防避難空間 ? 指建筑高度超過(guò) 100米的高層建筑中，因消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。 躍層圖例 多功能綜合樓（商住樓） 指一幢樓內(nèi)，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積有不同功能和服務(wù)對(duì)象。 錯(cuò)層 指套內(nèi)部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一個(gè)層面，無(wú)重疊面積的房屋。 勒腳 指建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)圖例 幕墻 指突出于建筑主體 結(jié)構(gòu)以外 ， 用玻璃 、 金屬板 、 石材等材料 形成的圍護(hù)結(jié)構(gòu) 。位于房屋內(nèi)部的墻稱內(nèi)墻，主要起分隔房間的作用。 臺(tái)階是構(gòu)筑物。 電梯井 指用于設(shè)置電梯升降的垂直通道。 室外樓梯 指依靠房屋外墻體搭建在房屋外側(cè)的，位于房屋主體外，通達(dá)房屋各層的固定樓梯。 樓梯的形式多種多樣，按樓梯梯段的布置方式可以分為直跑、雙跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式等；按結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)可以分為梁式、板式和懸挑 (臂 )式；按使用材料可分為鋼、木和鋼筋混凝土樓梯等。 飄窗 指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。 門斗 挑廊