【正文】 面積的精度要求，必須從邊長(zhǎng)丈量時(shí)就加以限制。幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。結(jié)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立或由不相通伸縮縫相連的毗連房屋按多幢處理。房屋室內(nèi)地坪低于室外地坪小于該房屋室內(nèi)凈高的1/3，且層高在 ，該房屋計(jì)算自然層數(shù)。 ? 斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達(dá)到 以上的部分占整個(gè)頂層中層面建筑面積的 2/3以上時(shí)，該層計(jì)入房屋自然層數(shù)。主墻的認(rèn)定問(wèn)題，要求設(shè)計(jì)單位出具說(shuō)明。 g) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計(jì)算面積。 建議 ?o)圖書(shū)館、檔案館、資料庫(kù)等，其層高在，均按一層計(jì)算建筑面積。 f)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的 1/2計(jì)算。 h)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積?；臼菍?shí)際操作中常見(jiàn)問(wèn)題，經(jīng)多次征求意見(jiàn)和修改，形成了這些條款，不一定完全正確，希望解決一些具體問(wèn)題，請(qǐng)大家在具體運(yùn)用中提出修改意見(jiàn)，以便在細(xì)則改版時(shí)完善。 ?建議： h）陽(yáng)臺(tái)底板結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)外的空調(diào)機(jī)位不計(jì)入陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 飄窗的窗臺(tái)高、凈高都是指在室內(nèi)的測(cè)量數(shù)據(jù)，指室內(nèi)地坪到窗臺(tái)的高度，飄窗內(nèi)的凈空高度。 立體車庫(kù)圖例 房屋層內(nèi)，是指單層內(nèi)（無(wú)論層高多少），只要不是由結(jié)構(gòu)板分隔層，都只能算一層。 外墻不能重復(fù)計(jì)算，因?yàn)榘醋匀粚佑?jì)算外墻建筑面積。 閣樓（暗樓）不計(jì)算房屋建筑面積。 c) 屬永久性結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積；當(dāng)上層樓梯覆蓋下層樓梯時(shí)，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。一般樓梯設(shè)計(jì)上是必須的（因消防或?qū)嶋H使用），故樓梯必須計(jì)算建筑面積，其下方無(wú)論多高，是否利用，不論何規(guī)模、形式，均不能重復(fù)計(jì)算建筑面積。 b)各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。臺(tái)階部分不能計(jì)算面積（無(wú)論有無(wú)上蓋、圍護(hù)）。 共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。 其它共有建筑面積。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積 1/2的建筑面積。 共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t 幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅还δ軈^(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分?jǐn)?；層共有建筑面積由該層中各單位按面積比例分?jǐn)偂? b) 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。 共有面積多級(jí)分?jǐn)偟臉?shù)狀結(jié)構(gòu) 特殊共有建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t 細(xì)則對(duì)國(guó)標(biāo)進(jìn)行了細(xì)化，提出了一些特殊共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t，條款規(guī)定的是以往工作中遇到的情況，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新型房屋形式層出不窮，細(xì)則不可能及時(shí)補(bǔ)充修改，對(duì)新的問(wèn)題可以參照細(xì)則中處理原則依精神進(jìn)行操作。 單元住宅樓 住宅樓中，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室等，為該單元專設(shè)的共有建筑面積由該單元自行分?jǐn)偂? 把地下室視作獨(dú)立房屋，一個(gè)特殊的功能區(qū)，按常規(guī)分?jǐn)傄?guī)則進(jìn)行共有面積分?jǐn)偂? 給杭州市房管局關(guān)于 “～電梯間、電梯井將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)偂笔侵阜课莸厣喜糠帧? 建議： h)高層房屋中的消防連廊。 結(jié)束語(yǔ) 關(guān)于細(xì)則，我省房產(chǎn)測(cè)繪積累了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也提出了更高的要求。 設(shè)區(qū)市以上（含）房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，對(duì)本細(xì)則未明確或未涉及的情況作出補(bǔ)充規(guī)定，但不得與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)規(guī)定及本細(xì)則相抵觸。 原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，在銷售時(shí)分割成通道和若干鋪位 (間數(shù) )，通道的建筑面積由所有鋪位(間數(shù) )按其建筑面積比例分?jǐn)?。如果某一電梯專為某一功能區(qū)使用，可以認(rèn)定是功能區(qū)的專用電梯。 ? ：地上部分與地下部分認(rèn)定為不同功能區(qū)，地下室中有為這兩個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；另外也存在連體樓地下室中專為其中一幢服務(wù)的共有面積。 c)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi) （不在核心筒內(nèi)），且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)? 一般的住宅樓中，各單元的共有部位內(nèi)容一致時(shí)，所有單元的共有建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? “單位”指 下一級(jí)自有單元（功能區(qū)、層），不是團(tuán)體組織。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? iiSSK??? ?ii SKS ???iSiS?iS??iS?建議 ? 公式注釋修改： ? —為 幢內(nèi) 各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e， m2 ? ? —為 幢內(nèi) 各單元分?jǐn)偹玫拿娣e， m2 ? ? —為參加分?jǐn)偟?幢內(nèi) 各單元建筑面積總和， m2 iSiS?iS? 共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 按建筑面積比例分?jǐn)傄⒃谡_確認(rèn)共有建筑面積類別的基礎(chǔ)上。 功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。 委托測(cè)繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計(jì)或規(guī)劃部門確認(rèn)的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說(shuō)明書(shū) , 經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪人員對(duì)照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)后，對(duì)各類共有建筑面積進(jìn)行分類確認(rèn)和登記。 不規(guī)則圍護(hù)物 陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以其底板水平投影計(jì)算建筑面積。 全封閉，上層覆蓋下層跟著自然層計(jì)算。 ?g) 為單一產(chǎn)權(quán)人服務(wù)的專用樓梯，作為共有建筑面積分?jǐn)偨o該產(chǎn)權(quán)人。旋轉(zhuǎn)梯所形成的中空部分，屬大堂或門廳的一部分，計(jì)入大堂或門廳的面積。 建議： c)躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高 ， 1/2計(jì)入套內(nèi)建筑面積，另 1/2計(jì)入幢共有建筑面積； 躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋內(nèi)中空部分的外墻建筑面積只計(jì)算一次。 全封閉的地下室內(nèi)的水箱（池），是一個(gè)純水池，如果全封閉且內(nèi)有操作設(shè)備的空間，認(rèn)定是水箱間。 ：與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。 ?消防通道（連廊）認(rèn)定為陽(yáng)臺(tái)的，應(yīng)記入套內(nèi)；大部分高層建筑中的消防通道是另設(shè)的，應(yīng)記入共用建筑面積，參與分?jǐn)?。（該條款適用于廊等房屋附屬設(shè)施） f)陽(yáng)臺(tái)頂蓋水平投影面積與陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 1/2時(shí)，按少的投影面積 1/2計(jì)算建筑面積。以下是特殊情況的處理。 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以套內(nèi)房屋內(nèi)墻結(jié)構(gòu)的水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算 : a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 f)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 d)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的 1/2計(jì)算。 m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊腳做架空層 ,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 部位的外圍水平投影面積計(jì)算。 e) 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影計(jì)算面積。 玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認(rèn)定，以設(shè)計(jì)單位出具的說(shuō)明書(shū)為準(zhǔn)。 夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，以及突出屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等不計(jì)層數(shù)。 0以上計(jì)算，所在層次自下而上用自然數(shù)表示；地坪 177。以連廊等房屋附屬設(shè)施相連的房屋或臨街多個(gè)單體建筑以多層房屋相連的房屋視為連體樓按多幢處理。 房屋建筑面積計(jì)算的條件 可以計(jì)算建筑面積的房屋及其附屬物應(yīng)具備以下條件： a）應(yīng)具有上蓋； b）應(yīng)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)； c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； d）層高 ； e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。 對(duì)面積的影響例如： =。 房屋建筑面積以平方米為單位，計(jì)算過(guò)程的面積取位至 ，最終面積取位至 ，共有面積分?jǐn)傁禂?shù)取位至。 本細(xì)則中涉及的各種數(shù)量指標(biāo)，凡“ 大于 (以上 )”者含數(shù)字本身， “ 小于 (以下 )”者不含數(shù)字本身。出具房產(chǎn)面積時(shí)應(yīng)當(dāng)核對(duì)竣工圖和房屋客體是否一致，審核竣工后房屋客體與預(yù)測(cè)繪成果是否一致，如出現(xiàn)變化，經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)和設(shè)計(jì)單位說(shuō)明后，出具實(shí)測(cè)繪成果。房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)滯后房地產(chǎn)發(fā)展一直存在，現(xiàn)在房產(chǎn)商聯(lián)合設(shè)計(jì)與規(guī)劃，研究如何開(kāi)發(fā)房屋的利用空間而不計(jì)建筑面積，不超規(guī)劃批準(zhǔn)的總建筑面積與容積率，規(guī)避稅和土地出讓金等，在一房一價(jià)中拋出房屋利用率高的賣點(diǎn)。 群樓式建筑是一個(gè)建筑群，規(guī)劃許可同期規(guī)劃、同期建設(shè)，其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)連同地面上的建筑是一整體，沒(méi)有從基礎(chǔ)以下開(kāi)始的變形縫（ 基礎(chǔ)以上的伸縮縫是結(jié)構(gòu)一體的 ）。 斜面結(jié)構(gòu)屋 指設(shè)計(jì)建造時(shí)房屋的頂層部分是坡形屋頂結(jié)構(gòu)，且與房屋整體結(jié)構(gòu)連為一體；其中符合自然層條件的建筑面積應(yīng)達(dá)到整個(gè)層面建筑面積的 2/3以上。 公共通道 指作為公眾通行的通道，或與市政（小區(qū)）道路連通的穿越建筑的通道。 房屋幾部分之間的樓地面高低錯(cuò)開(kāi)，多見(jiàn)于斜坡地形建造的住宅。 建議：指突出于 房屋 主體結(jié)構(gòu)以外，用玻 璃、金屬板、石材等 材料 做成 的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。有一類稱為廣場(chǎng)式樓梯的臺(tái)階。 建議 指依靠或搭建在房屋 外墻體 上，位于房屋主體 結(jié)構(gòu) 外，通達(dá)房屋各層的固定樓梯。 雖然飄窗的形式很多 ， 其結(jié)構(gòu)仍然是窗 。 廊有很多種，以上只是對(duì)常見(jiàn)的幾個(gè)作進(jìn)一步明確。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、 架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。 屋頂電梯機(jī)房 指沿電梯井通道到達(dá)屋頂，突出房屋頂層，有頂蓋，供設(shè)置、停放、檢修升降電梯的房屋。以規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)的竣工圖紙所標(biāo)定的用途認(rèn)定。 過(guò)街樓 指底層（部）有道路通過(guò)的樓房或上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。 半地下室 指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過(guò)該房間室內(nèi)凈高的 1/3但不超過(guò) 1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。 “局部 ”是相對(duì)于房屋整個(gè)層面而言，夾層位于房屋整體結(jié)構(gòu)內(nèi)。 凈高 指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構(gòu)件底面之間的垂直距離。 幢 ?指一座地上部分獨(dú)立，主體結(jié)構(gòu)為一整體，在使用功能上不可分割，包括不同結(jié)構(gòu)、不同層次的房屋。 物權(quán)法出臺(tái)后 ， 房產(chǎn)管理部門對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)只作登記 。共有建筑面積有應(yīng)分?jǐn)偤筒粦?yīng)分?jǐn)們深悺? 一般把套門范圍內(nèi)權(quán)界線所圍部分稱為套內(nèi)，套內(nèi)一般指產(chǎn)權(quán)單元。 建議 :房屋各層水平 投影 面積的測(cè)量與計(jì)算。 ?建議 “ 房屋附屬設(shè)施 位于房屋主體結(jié)構(gòu)之外 ,包括廊、陽(yáng)臺(tái)、 飄窗 、室外樓梯、臺(tái)階、 露臺(tái)等；房屋的圍護(hù)物包括墻體、 門、窗 等。術(shù)語(yǔ)在某一特定專業(yè)范圍具有單義性。被實(shí)施的主體是：適用于全部的房屋，包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村。2022年，省房產(chǎn)測(cè)繪主管部門對(duì)細(xì)則的執(zhí)行情況進(jìn)行了調(diào)研， 2022年、 2022年省房產(chǎn)測(cè)繪主管部門對(duì)全省11個(gè)地市進(jìn)行了房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督檢查，掌握我省房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量情況， 2022年將細(xì)則進(jìn)行修訂完善。建住房（ 2022） 74號(hào)文件仍在沿用。術(shù)語(yǔ)的基本特征有： ① 專業(yè)性 。在一門科學(xué)