【正文】 思考題 針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)特點(diǎn)，談一談自己對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理有何想法。 作為物業(yè)管理企業(yè)，必須廣泛開展行業(yè)調(diào)研并收集客戶信息，完善自己的企業(yè)制度，加強(qiáng)員工培訓(xùn)以提高他們的素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。行業(yè)協(xié)會(huì)管理 行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社團(tuán)組織。 主要是為了確保物業(yè)管理公司合法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，與業(yè)主進(jìn)行公平交易，嚴(yán)厲打擊不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為和交易活動(dòng)。 此外，政府還可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)和法律手段，直接或間接地調(diào)節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)交易對(duì)象的結(jié)構(gòu)和數(shù)量，調(diào)節(jié)其供求關(guān)系，保證一定時(shí)期內(nèi)的供求平衡，最大限度地發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)的作用，杜絕各種不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，使各種社會(huì)資源得到合理的配置。對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理主要由三類市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)組成： ； ； 。 *該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi) ?為什么?167。然而， 2022年 5月 4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)入公司竊取了價(jià)值 l萬(wàn)元左右的財(cái)物，立即報(bào)了案。 由物業(yè)管理企業(yè)自身決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善造成的經(jīng)濟(jì)損失即屬經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)。 由自然因素造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如雷擊、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、氣候突變等 給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失即屬自然風(fēng)險(xiǎn)。（三）物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就必然存在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 其次，從參與競(jìng)爭(zhēng)的主體來(lái)看，有以下幾種劃分：　　 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的范圍來(lái)考察，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是圍繞著提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)項(xiàng)目、降低經(jīng)營(yíng)成本等內(nèi)容而展開的。（二）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式首先，從競(jìng)爭(zhēng)是否圍繞價(jià)格變動(dòng)這一角度來(lái)考慮，物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)主要分為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。基于此， 1999年 5月，在 全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上，國(guó)家建設(shè)部提出要在物業(yè)管理市場(chǎng)中盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確要求：　　 (1)在 2022年之前，必須徹底改變誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。四、物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)（一）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然性 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體之間，尤其在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)內(nèi)有動(dòng)力外有壓力的、持續(xù)不斷的市場(chǎng)較量過(guò)程。特別是當(dāng) 前，物業(yè)管理還未被全社會(huì)充分認(rèn)識(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求還缺乏主動(dòng)性。物業(yè)管理服務(wù)并不是生活必需品，而是一種享受性服務(wù)，收入水平的變化對(duì)其需求的影響程度相對(duì)會(huì)大一些。比如，專業(yè)的家庭服務(wù)公司的服務(wù)價(jià)格下降，人們就愿意直接請(qǐng)其提供服務(wù)，減少物業(yè)管理公司 提供的服務(wù)。國(guó)家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴(kuò)大生產(chǎn)增加供給。如果社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人多，表明物業(yè)管理行業(yè)的人力資源豐富，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就多；相反，社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服 務(wù)的供給量就會(huì)相對(duì)地少。 物業(yè)管理服務(wù)的需求是長(zhǎng)期性的，而且業(yè)主和消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)具有依賴性。 主要原因在于消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是多種多樣的，客觀上要求物業(yè)管理公司提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)的提供是通過(guò)合同的形式固定下來(lái)的，在合同期限內(nèi)，需方在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)依靠供方所提供的服務(wù)。 一方面表現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)不是短期就能完成并看出好壞的，需要長(zhǎng)期的觀察；另一方面表現(xiàn)在人們不可能離開物業(yè)管理服務(wù)，特別是公共性、技術(shù)性較強(qiáng)的服務(wù)項(xiàng)目。在物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求時(shí)，賣方占優(yōu)勢(shì)，便形成 “ 經(jīng)營(yíng)者主權(quán) ” ，表現(xiàn)為賣方市場(chǎng)；在物業(yè)管理服務(wù)供過(guò)于求時(shí)，買方占優(yōu)勢(shì)，便形成 “ 消費(fèi)者主權(quán) ” ，表現(xiàn)為買方市場(chǎng)。價(jià)格上漲會(huì)引起物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，或其他行業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)，供給量增加，需求相對(duì)減少?！?　 （ 1）如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格上漲，需求就會(huì)相應(yīng)減少；相反，價(jià)格下跌，需求就會(huì)相應(yīng)增加。（ 4）建立完備的物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格法規(guī)體系（一）物業(yè)管理市場(chǎng)的供求規(guī)律　 供求規(guī)律是物業(yè)管理市場(chǎng)中的一個(gè)重要規(guī)律，主要有以下內(nèi)容：　 　 （ 1）如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格就要上漲?！。?1）強(qiáng)化政府的調(diào)控職能運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段，切實(shí)把價(jià)格管理職能轉(zhuǎn)到 “決策參謀、協(xié)調(diào)管理、監(jiān)測(cè)調(diào)控、信息服務(wù)、監(jiān)督檢查 ”的軌道上來(lái)，保證物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的正常運(yùn)行，保持市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定。這些局限性不能靠市場(chǎng)本身來(lái)克服，所以國(guó)家對(duì)價(jià)格在一定程度上的管理和控制是必不可少的。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。　 　 　　 政府定價(jià)是一種政策性定價(jià)，是以城市居民平均生活水平為基本依據(jù)的?！　。?2）由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)議定價(jià)。 包干制 是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 定價(jià)最好是在廣泛征求消費(fèi)者意見的基礎(chǔ)上，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)通過(guò)友好協(xié)商來(lái)確定。 物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)應(yīng)考慮我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，針對(duì)不同時(shí)期、不同地區(qū)的不同經(jīng)濟(jì)狀況和不同的服務(wù)水平來(lái)制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（ 3）物業(yè)管理的有效需求　 　除以上兩個(gè)原因外，還須對(duì)物業(yè)管理服務(wù)形成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力才行。 （ 1）物業(yè)管理服務(wù)的效用　　 物業(yè)管理服務(wù)的效用是指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)管理公司的服務(wù)而得到滿足的程度。（一）物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形成機(jī)制 物業(yè)管理公司的產(chǎn)品 —— 服務(wù)，凝結(jié)著物業(yè)管理公司工作人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。 ： 機(jī)制依賴其內(nèi)在的供求關(guān)系來(lái)調(diào)節(jié)其價(jià)格高低的，通過(guò)市場(chǎng)內(nèi)在的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，來(lái)維護(hù)市場(chǎng)的正常秩序。 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，供給是指在一定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)存在于市場(chǎng)和能夠提供給市場(chǎng)銷售的物 業(yè)管理服務(wù)的總量；需求則是指在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。 市場(chǎng)機(jī)制最大的功能就是要使這些具體的機(jī)制因素在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起到制約和調(diào)節(jié)作用。② 物業(yè)管理企業(yè)未能及時(shí)檢查、排除電梯故障，導(dǎo)致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無(wú)法判明電梯所在位置。出事時(shí)，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無(wú)故去 4層強(qiáng)行推開電梯門呢 ?李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無(wú)法判明電梯的位置。 （ 4）綠化服務(wù)市場(chǎng) 綠化也是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，需要專門的工作人員來(lái)完成，其市場(chǎng)前景較好?！。?2）保安服務(wù)市場(chǎng)　　保安是指在責(zé)任區(qū)內(nèi)實(shí)施安全保衛(wèi)服務(wù)工作。對(duì)飯店和商場(chǎng)的物業(yè)管理可以說(shuō)是對(duì)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)。因此，物業(yè)所有者和使用者需要專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)其進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。　 　　市場(chǎng)環(huán)境是指進(jìn)行交換的環(huán)境?！?　　市場(chǎng)客體是指在市場(chǎng)中被進(jìn)行交換的對(duì)象。 （二）市場(chǎng)的組織結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理市場(chǎng)與其他專業(yè)市場(chǎng)一樣，由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)方面構(gòu)成。 壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)既包括壟斷因素，又包括競(jìng)爭(zhēng)因素。任何一種資源都能夠自由地進(jìn)入或退出該市場(chǎng)，能夠隨時(shí)從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途中去，不受任何阻擾和限制。企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)