【正文】 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 75 公司治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力“重要性 —迫切性”（ PQM模型）分析表明，集團(tuán)公司對(duì)二級(jí)權(quán)屬子公司的治理模式是最重要和最迫切的問(wèn)題 最迫切 最不迫切 最重要 最不重要 5 4 3 2 1 E D C B A P5 P3 P4 P1 P2 P1：合資方的股東利益與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)不一致，國(guó)有獨(dú)資公司和合資公司股東價(jià)值追求目標(biāo)不同； P2：上市公司和非上市公司股東目標(biāo)的差異； P3：董事會(huì)本身的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題； P4：董事會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理層的考核、激勵(lì)和約束； P5：集團(tuán)公司對(duì)二級(jí)權(quán)屬子公司的治理模式。 華融發(fā)展戰(zhàn)略方向 ?基于華融業(yè)務(wù)組合的現(xiàn)狀和未來(lái)分散單一 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的需要，華融應(yīng)在未 來(lái)逐步降低整個(gè)系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的 依賴，提高其它業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)收入和利 潤(rùn)構(gòu)成中所占的比重 房地產(chǎn)非房地產(chǎn)房地產(chǎn)非房地產(chǎn)華融系統(tǒng)未來(lái)的利潤(rùn)構(gòu)成示意 華融系統(tǒng)未來(lái)的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成示意 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 59 高層領(lǐng)導(dǎo)危機(jī)意識(shí)很強(qiáng)，中低層員工的危機(jī)意識(shí)不夠，管理上存在“高低配置”現(xiàn)象，不利于從內(nèi)部培養(yǎng)人才，造成華融內(nèi)部高級(jí)管理人才培養(yǎng)的不足，公司戰(zhàn)略實(shí)施能力落后 管理級(jí)別 低 高 管理職位 低 高 高高配置 高低配置 低高配置 低低配置 1 2 4 3 管理危機(jī) 孕育 管理危機(jī) 爆發(fā) 新華信中國(guó)企業(yè)的人才危機(jī)周期模型 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 60 匯報(bào)議程 一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧 二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思 四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力 五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力 六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 七、報(bào)告總結(jié) 八、下一步工作安排 九、附錄 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 61 強(qiáng)勁的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略大都有近期和長(zhǎng)期的規(guī)劃，華融目前的業(yè)務(wù)缺乏層次性，必須考慮對(duì)三個(gè)發(fā)展層面進(jìn)行均衡管理，保證企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng) 價(jià)值 第一層面 拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運(yùn)作 第二層面 發(fā)展新業(yè)務(wù) 第三層面 開(kāi)創(chuàng)未來(lái)業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì) 時(shí)間安排 ? 利潤(rùn) ? 投資回報(bào) ? 銷(xiāo)售收入 ? 選擇方案價(jià)值 衡量標(biāo)準(zhǔn) ? 以財(cái)務(wù)為主 ? 以里程碑為主 ? 以具體工作為主 激勵(lì) ? 完整的能力基礎(chǔ) ? 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或自己發(fā)展需要的能力 ? 能力要求可能不十分清楚 能力 三年 五年 五至十年 三層面示意 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 62 新華信認(rèn)為，除了諸如行業(yè)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)狀況等通常因素外，華融在制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)必須考慮現(xiàn)實(shí)資源、核心能力、現(xiàn)存市場(chǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度這四個(gè)方面的因素 現(xiàn)實(shí)資源 發(fā)展戰(zhàn)略的制定要受到公司現(xiàn)實(shí)資源狀況的約束，企業(yè)的資源包括人、財(cái)、物三個(gè)主要方面。 舉例 華融現(xiàn)狀 福特愿景： 成為全球領(lǐng)先的提供汽車(chē)產(chǎn)品和 服務(wù)的消費(fèi)品公司 萬(wàn)科使命：建筑無(wú)限生活 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 57 “三年做大，六年做強(qiáng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏指導(dǎo)性 ? 精確可衡量 ? 涉及最重要的議題 ? 有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn) ? 有具體的時(shí)間限制 公司愿景目標(biāo) 公司利潤(rùn)目標(biāo) 公司凈資產(chǎn)預(yù)計(jì) 公司銷(xiāo)售收入目標(biāo) 公司預(yù)計(jì)總成本開(kāi)支 凈資產(chǎn)收益率 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 其它業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 外地市場(chǎng) 北京市場(chǎng) 上海 深圳 廣州 比較 調(diào)整 + + + + 提供預(yù)測(cè) 設(shè)定目標(biāo) 目標(biāo)組成和設(shè)定示意 管理費(fèi)用 研發(fā)費(fèi)用 公司總部 分公司 分公司 1 分公司 2 分公司 3 + + + + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售成本 + + 清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)必須 符合以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 成長(zhǎng)性目標(biāo) ? 銷(xiāo)售收入及其增長(zhǎng)率 ? 市場(chǎng)份額及其增長(zhǎng)率 ? 資產(chǎn)及其增長(zhǎng)率 效益性目標(biāo) ? 投資收益率 ? 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 ? 凈資產(chǎn)收益率 目標(biāo)細(xì)分 ? 按主要業(yè)務(wù) ? 按地域 系統(tǒng)化的戰(zhàn)略目標(biāo) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 58 “四業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略并沒(méi)有落實(shí)，值得商榷 房地產(chǎn)非房地產(chǎn)房地產(chǎn)非房地產(chǎn)華融系統(tǒng)目前的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成 華融系統(tǒng)目前的利潤(rùn)構(gòu)成 99年華融重組后確定的“四業(yè)”發(fā)展現(xiàn)狀 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是華融的絕對(duì)主業(yè)。 ? 強(qiáng)調(diào)規(guī)范化、嚴(yán)格管理，但是職能部門(mén)功能弱化。 ? 政府關(guān)系是強(qiáng)項(xiàng)，規(guī)劃、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 ? 沒(méi)有成形的企業(yè)文化。 ? 萬(wàn)達(dá)也同樣具有很強(qiáng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)能力和成功經(jīng)驗(yàn)。 ? 萬(wàn)達(dá)從區(qū)域內(nèi)迅速拓展成為全國(guó)布局規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其經(jīng)驗(yàn)是有指導(dǎo)意義的。 ? 市場(chǎng)化程度高，國(guó)際合作經(jīng)驗(yàn)豐富（電梯、商場(chǎng)都是合作項(xiàng)目）策劃營(yíng)銷(xiāo)能力強(qiáng) ? 政府關(guān)系是強(qiáng)項(xiàng)，從區(qū)域公司開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張，也從政府關(guān)系入手。 ? 全國(guó)性品牌，統(tǒng)一布局，職能部門(mén)相對(duì)集中在總部。 ? 企業(yè)精神： 超值奉獻(xiàn)，優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新。強(qiáng)調(diào)質(zhì)量和規(guī)模。 ? 一支業(yè)內(nèi)公認(rèn)的較強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍，有自己的“黃埔軍?！?《 萬(wàn)科雜志 》 ? 推崇西點(diǎn)模式：斯巴達(dá)（嚴(yán)格治理） +雅典（藝術(shù)靈活） ? 較強(qiáng)的項(xiàng)目前期策劃、運(yùn)作能力形成品牌優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)在從建筑質(zhì)量、品質(zhì)控制、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理各方面，有品牌溢價(jià)。 ? 文科萬(wàn)科：重營(yíng)銷(xiāo)，重炒作，文化鮮明張揚(yáng)。 接到任務(wù)后，再去進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)分析和定位，導(dǎo)致決策程序的混亂和倒置，極大地限制了相關(guān)能力的培養(yǎng)和檢驗(yàn)。在市場(chǎng)化運(yùn)作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項(xiàng)目的選擇上隨機(jī)性強(qiáng)，客觀上增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。 北京作為首都的特殊性，“首長(zhǎng)工程、政府工程”多。 核心競(jìng)爭(zhēng)力的定義 構(gòu)成要素 華融的潛在核心競(jìng)爭(zhēng)力 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 36 “ 做大企業(yè) ” 和 “ 做強(qiáng)企業(yè) ” 的表現(xiàn)差別 1995年 2022年 公司治理 發(fā)展戰(zhàn)略 管理人才 增長(zhǎng)速度 做強(qiáng) 做大 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 37 由于五大客觀原因，華融的“戰(zhàn)略發(fā)展觀”的形成和實(shí)施比國(guó)內(nèi)先進(jìn)同行萬(wàn)科要晚至少五年 出生于“名門(mén)望族”，作為“大家閨秀”，能拿到好地，不愁吃、不愁穿，沒(méi)有生存競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ? 企業(yè)精神 ? 社會(huì)資源 ? 融資能力 ? 專有人才 ? 專利技術(shù) ? 品牌 ? 戰(zhàn)略資源儲(chǔ)備 ? 華融具有良好的調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源的能力，但這種優(yōu)勢(shì)僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 35 華融還沒(méi)有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 一種組織能力，這種能力是通過(guò)對(duì)下述技能、價(jià)值、流程和技術(shù)的綜合學(xué)習(xí)及運(yùn)用獲得的。 ? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，加上前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱 ? 金融街控股資產(chǎn)負(fù)債率由去年的 68%增加到 76%，主要是 2022年和 2022年上半年對(duì)富凱大廈項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)投入較大，所需資金主要來(lái)自于銀行貸款 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 30 華融資產(chǎn)的流動(dòng)性在行業(yè)內(nèi)屬正常范圍，但部分子公司短期償債能力弱 ? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中形成存貨的數(shù)額較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司速動(dòng)比率偏低 ? 華融的平均流動(dòng)比率為及速動(dòng)比率為 ，這兩個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值分別為 2和 1，部分子公司的短期償債能力較弱 ? 金融街控股公司比率變化呈現(xiàn)良好趨勢(shì) 金融街控股公司比率變化趨勢(shì)01231999年 2022年 2022年 2022年預(yù) 測(cè)流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 金易 金融街控股 嘉鴻 金融街開(kāi)發(fā) 德勝 華融（合并） 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 31 華融整體存貨增長(zhǎng)速度低于銷(xiāo)售增長(zhǎng)率，存貨周轉(zhuǎn)率基本正常 2022年 2022年 變動(dòng) % 華融公司 銷(xiāo)售收入 73 存貨 61 金融街控股 銷(xiāo)售收入 387 存貨 115 ? 2022年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動(dòng)資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長(zhǎng)率為 61%。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。 這些初步設(shè)想是新華信進(jìn)行后續(xù)工作的分析起點(diǎn)。在繼續(xù)工作的過(guò)程中，新華信會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合華融的戰(zhàn)略實(shí)施方案。 ? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2022年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。低于同年銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 73%。 ? 2022年由于金融街區(qū)域的加速開(kāi)發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。 ? 能決定組織結(jié)構(gòu)是否成功的關(guān)鍵性因素。 ? 華融具有精明強(qiáng)干的有凝聚力的管理團(tuán)隊(duì)，工作作風(fēng)務(wù)實(shí)敬業(yè)，但整個(gè)華融系統(tǒng)的企業(yè)文化沒(méi)有成型。 房地產(chǎn)業(yè)本身的暴利。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 38 但是根據(jù)新華信的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展四階段”模型，華融的核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)還處于“有限競(jìng)爭(zhēng)階段”，所以一切還來(lái)得及 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 側(cè)重點(diǎn) 品牌推廣 擴(kuò)大有效需求 代表行業(yè) 證券，保險(xiǎn) 金融，汽車(chē)， 電信，電力， 石化，媒體 入世對(duì) 行業(yè)影響 最大 專業(yè) 規(guī)模 房地產(chǎn) 化工品 不大 綜合 資本運(yùn)營(yíng) 消費(fèi)電子品 日用化妝品 家電 最小 管制壟斷 競(jìng)爭(zhēng)階段 有限競(jìng)爭(zhēng) 階段 充分競(jìng)爭(zhēng) 階段 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 壟斷階段 產(chǎn)業(yè)資源 新技術(shù) 無(wú) 大 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 39 根據(jù)“新華信中國(guó)企業(yè)危機(jī)周期模型”，華融目前面臨“競(jìng)爭(zhēng)危機(jī)” 12年 34年 56年 7年以上 生存危機(jī) (Living) 領(lǐng)導(dǎo)能力危機(jī) (Leading) 競(jìng)爭(zhēng)危機(jī) (Competition) 企業(yè)文化危機(jī) (Culture) ? 客戶 ? 產(chǎn)品 ? 現(xiàn)金流 ? 決策方法 ? 管理團(tuán)隊(duì) ? 組織結(jié)構(gòu) ? 新品研發(fā) ? 信息技術(shù) ? 新業(yè)務(wù)發(fā)展 ? 管理效率 ? 市場(chǎng)反應(yīng) ? 經(jīng)營(yíng)道德 企業(yè) 1 企業(yè) 2 企業(yè) 3 企業(yè) n 企業(yè)漏斗 新華信“ L2C2”模型 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 40 房地產(chǎn)企業(yè)“強(qiáng)”的標(biāo)桿研究表明華融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還需進(jìn)一步做強(qiáng) ? 總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元； ? 房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售收入至少達(dá)到 30億元； ? 凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場(chǎng)； ? 公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠(chéng)度。 宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析 研發(fā)能力整體偏弱，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的分析主