【正文】 結(jié)合上述港臺(tái)購物中心特點(diǎn)的分析，合肥購物中心的開發(fā)和運(yùn)營，可以獲得如下啟發(fā)：加大娛樂休閑設(shè)施的配設(shè)；將家庭消費(fèi)視為購物中心消費(fèi)的主流；與優(yōu)秀機(jī)構(gòu)合作開發(fā)主力品牌店；交通便利是購物中心選址的重要影響因素；注重特色經(jīng)營和錯(cuò)位經(jīng)營。根據(jù)中國的特殊國情，購物中心在地理位臵上未來的發(fā)展模式將主要是沿環(huán)線、軌道重要站點(diǎn)布臵，在新建的居住區(qū)內(nèi)建造，以及整合傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)等三種。一些在商業(yè)領(lǐng)域已占據(jù)一席之地的百貨商場(chǎng)如百大等，也有“購物中心化”業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 投資回報(bào)年810%，售后回租期 810 年。 〃 在專業(yè)店連鎖業(yè)態(tài)里，以國美、蘇寧為代表的電器連鎖店取得市場(chǎng)主導(dǎo)地位，國美、蘇寧分別在合肥開設(shè)了 8 家和 3 家連鎖店 。 〃 大眾百貨舉步維艱，受到時(shí)尚百貨、購 物中心、大型超市的三重?cái)D壓，主要依靠低價(jià)促銷維持經(jīng)營，合肥樂普生 在年底相繼被 百大 集團(tuán)收購， 百貨大樓也面臨著轉(zhuǎn)型的問題 ?？傮w上可以這樣評(píng)價(jià)： 購物中心、大賣場(chǎng) 引領(lǐng) 商業(yè) 潮流， 復(fù)合型商業(yè)綜合體是當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。 3． 2 重大影響事件分析 出臺(tái)《 合肥市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行） 》 近期，合肥市委市政府出臺(tái)了大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策性 文件 —— 《合肥市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行）》 ， 對(duì) 以金融業(yè)為首，包括 總部經(jīng)濟(jì)、中介服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、會(huì)展業(yè) 、酒店及餐飲業(yè) 、 旅游業(yè) 、 教育衛(wèi)生事業(yè) 、 社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè) 、 服務(wù)外包業(yè) 、 文化娛樂及體育業(yè) 、 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè) 等 13 個(gè) 主要現(xiàn)代服務(wù) 行 業(yè) 的投 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 23 頁 共 84 頁 資推出 包括 產(chǎn)業(yè)、土地、財(cái)稅等 多方面具體優(yōu)惠政策和獎(jiǎng)勵(lì)辦法。 〃 “一個(gè)濱湖新區(qū) ”即沿巢湖周邊逐步興建一個(gè)全國獨(dú)具魅力特色的以休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)展、居住為主的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新城區(qū)。 〃 “一主城”范圍為現(xiàn)狀 312 國道以北，以老城區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)為核心的城市建設(shè)區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)用地 260 平方公里。遠(yuǎn)期還將成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域性中心城市。 對(duì)商業(yè)的影響 —— 假以時(shí)日， 將形成了 擁有 1600萬人口， 1小時(shí)抵達(dá)的 超級(jí) 商圈范圍。 實(shí)行區(qū)域道路和橋梁收費(fèi)的一體化，統(tǒng)一交通運(yùn)輸單證、票證和收費(fèi)卡系統(tǒng)。 城軌連接五座城市 —— 正式敲定的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃綱要，將構(gòu)建合肥至六安、巢湖、淮南等市的快速交通體系放在重中之重的地位，并明確提出要選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，建設(shè)合肥至淮南、合肥至六安、合肥至 巢湖并延伸到蕪湖的客運(yùn)城軌交通線。構(gòu)建省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，是“東向發(fā)展“和”中部崛起“戰(zhàn)略的必然選擇。 3． 1 城市 發(fā)展 規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了合肥未來的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對(duì)于政務(wù)新區(qū)商圈和本項(xiàng)目有著根本的影響作用。 〃 最近幾年合肥在東西南北邊緣地帶都建設(shè)了一批住宅小區(qū)，吸納了中心區(qū)大量外遷人口。 城市化水平 合肥在 中部地區(qū) 的城市化 程度 處于中等偏低 ， 2020 年城市化率 48%，2020年有望突破 50%。人口的規(guī)模、發(fā)展、演變、遷移都將對(duì)零售業(yè)產(chǎn)生根本性的影響。比較追求時(shí)尚。 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)頻率 —— 消費(fèi)者出外購物、就餐、娛樂的頻率主要為一星期一次，占總體的% 交通工具 —— 消費(fèi)者當(dāng)中，出行購物選擇的交通工具主要是公共汽車，占總體的%，其次是的士，占總體的 %，兩者大約占到總體的八成，說明公交車至今仍是合肥市民的主要交通工具，而且的士也越慢慢被人們所接受。家庭用于旅游和服務(wù)性 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 14 頁 共 84 頁 支出呈快速增長勢(shì)頭，因此對(duì)第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂、休閑、文化等方面行業(yè)將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。 〃 由于擴(kuò)大內(nèi)需政策的連續(xù)實(shí)施，消費(fèi)領(lǐng)域不斷拓寬，高額消費(fèi)趨勢(shì)有所增強(qiáng)，中高檔消費(fèi)品銷售實(shí)現(xiàn)較快增長。 消費(fèi)特征 〃 由于政策性原因和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的局限性，居民的收入、支出及在消費(fèi)市場(chǎng)中心的體現(xiàn)與實(shí)際情況有一定偏差，具體特征表現(xiàn)為： 〃 收入兩極分化嚴(yán)重，并呈現(xiàn)出日趨嚴(yán)重的態(tài)勢(shì)。 全年私人汽車保有量突破９萬輛，增長２７．９％，移動(dòng)電話擁有量達(dá)到２９７．１４萬戶，增長２５％。 7788 8610 9684 11013 13427 % % % % % %%%%%%02020400060008000100001202014000160002020 2020 2020 2020 2020人均可支配收入 人均可支配收入增長率 % % 17% % % % % % % % %%%%%%2020 2020 2020 2020 2020GDP增長率 人均可支配收入增長率 11013 17653 18645 12360 11994 13924 11741 11243 21494 0500010000150002020025000合肥 北京 上海 武漢 鄭州 長沙 太原 南昌 深圳 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 11 頁 共 84 頁 消費(fèi)性支出 〃 2020 年合肥消費(fèi)性支出 ，居全省第一，消費(fèi)增速 %，保持高速增長的勢(shì)頭。居民收入的持續(xù)增長對(duì)于服務(wù)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用，居民對(duì)收入預(yù)期整體看好，也促使各階層消費(fèi)需求處于升級(jí)階段；農(nóng)村居民促動(dòng)縣域，縣域促動(dòng)城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)促動(dòng)合肥主城區(qū)，各級(jí)呈逐級(jí)放大效應(yīng)。 〃 合肥社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長因素可歸納為合肥的經(jīng)濟(jì)快速增長，居民可支配收入的上升。 自 2020 年以來，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速連續(xù)超過 GDP， 今年上半年 ，合肥社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長%， 剔出物價(jià)因素，同比上漲 17.%。其中，最直觀的表現(xiàn)就是城市規(guī)模的擴(kuò)張。 〃 國內(nèi)外研究表明，加速人均 GDP超過 3000美元最明顯的特點(diǎn)是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民消費(fèi)從485 589 853 1073 1334 02468101214161820020040060080010001200140016002020 2020 2020 2020 2020GDP 增長率 中部各省會(huì)城市人均G D P 比較0202004000060000人均G D P人均GD P 29018 29395 39772 37686 33432 33000合肥 南昌 武漢 太原 長沙 鄭州 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 7 頁 共 84 頁 “衣食”轉(zhuǎn)向“住行”，私家車擁有率上升，臵換住宅或擁有第二套住房成為普遍的沖動(dòng)。 交通 —— 合肥是 全國重要的區(qū)域交通樞紐城市， 6 條高速公路和 8條鐵路 (合蚌、合淮、合寧、合蕪、合武、合西、合九、合安 )在此交匯，合武、合寧高速鐵路開通后，合肥到南京只需 45 分鐘，到上海、武漢只要 2 個(gè)多小時(shí)。 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 1 頁 共 84 頁 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃聿 芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀 薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅 襖芄薀薄羆肇 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈羂薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇羂膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃聿芃莂薃 螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈