業(yè)主委員會制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進思路-wenkub.com
2024-09-10 08:48 本頁面
【正文】 在此框架下 ,進一步制定詳細、完善的法律責任和操作程序方面的條款 ,使業(yè)主自治自律機制在立法中得以充分落實。 綜上所述 ,一方面我們要對業(yè)主委員會制度的現實合理性予以充分的肯定 ,并在現階段的司法實踐中給予認可和保護 。業(yè)主公約經一定比例業(yè)主簽字后即可生效 ,并對全體業(yè)主 (包括公約生效以后受讓物業(yè)產權的新業(yè)主 )均具有同等約束力。 業(yè)主 (代表 )大會不是一種實體組織 ,而是業(yè)主團體內部的一種議事形式。 業(yè)主委員會是業(yè)主團體的內部的常設執(zhí)行機構。當然我們內地立法不一定要照搬香港的提法 ,究竟業(yè)主團體冠以何種名稱為好 ,是 “業(yè)主協(xié)會 ”不是 “業(yè)主聯(lián)合會 ”等等 ,盡可由立法者見仁見智擇優(yōu)選用。如前所述 ,物業(yè)管理是全體業(yè)主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為 , 由全體業(yè)主組成的業(yè)主團體 ,才是權利的享有者和義務的承擔者。物業(yè)管理立法在過去多以行政規(guī)章的形式出臺 ,幾乎沒有法學專家參與 ,在一些基本制度設計上片面強調行政監(jiān)管的作用 ,較少從法理的角度進行深入分析研究 ,也不注重進入司法程序的可操作性 ,是造成這一缺陷的主要原因。換句話說 ,如果業(yè)主委員會與業(yè)主之間代理與被代理關系成立的話 ,業(yè)主委員會就不能以自身的名義簽訂合同。各地物業(yè)管理法規(guī)一般都規(guī)定 :業(yè)主委員會有權代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。 ”這說明 ,盡管由于我國物業(yè)管理立法工作相對滯后 ,法律法規(guī)對于業(yè)主委員會的民事主體地位尚無明文規(guī)定 ,但依據法理、依據行政規(guī)章均無可否認業(yè)主委員會的民事主體地位。 綜上所述 ,業(yè)主委員會已具備了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定的條件 ,業(yè)主委員會應屬具備民事主體資格的其他組織。 (2)住宅共用部位、共用設施設備維修基金。管委設主任 1 人 ,副主任 1 至 2 人 ,由管理委員選舉或推舉產生。管委會應當自成立之日起 15 日內物業(yè)管理行政主管部門辦法登記。 ”業(yè)主委員會既非自然人 ,也非法人 ,應歸屬于其他組織 ,它具備了其他組織的幾個必要條件 : 合法成立 建設部 33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條 :“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會 (以下簡稱管委會 )。 由此可見 ,沒有業(yè)主委員會 ,缺少了物業(yè)管理的主體 ,物業(yè)管理也失去了生存和發(fā)展基礎 ,也就談不到發(fā)揮物業(yè)管理新體制和市場機制的作用和效能。服務好的物業(yè)管理公司無法依托其服務質量、品牌信譽接管更多的項目 ,形成規(guī)模效益 。沒有物業(yè)管理服務合同 ,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權、利關系就無法具體明確 ,物業(yè)管理服務質量、費用等問題就無法量化、細化 ,一旦發(fā)生糾紛 ,就缺乏外理的有效依據。 (二 )有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權、利關系。而多元產權物業(yè)的物業(yè)管理則量種集體消費行為 ,只有共同選擇 ,共同付費、共同受益的特點。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實現業(yè)主自治自律的前提和關鍵 ,其主要原因有 : (一 )業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿 ,維護廣大業(yè)主合法權益的有效組織形式。 三、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的地位和作用 與 計劃 經濟年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進行的傳統(tǒng)房產管理相比 ,物業(yè)管理作為社會主義市場經濟條件下產生的一種新型管理服務體制 ,其最基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務相結合。因為物業(yè)管理作為市場經濟中的一種民事活動 ,與其他民事活動相比 ,既有普遍性又有特殊性。廣西物業(yè)管理的立法工作尤為滯后 ,至今還沒有自治區(qū)一級物業(yè)管理法規(guī)。 南寧市物業(yè)管理自 1995 年起步以來 ,為提高城市現代化管理水平 ,改善廣大人民群眾工作生活環(huán)境做出了重要的貢獻 ,截止 2020年 11月 ,南寧已注冊的物業(yè)公司有 134 家 ,從業(yè)人員達 6000 多人 ,已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)
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