【正文】 E前者為房地產(chǎn)信托基金，后者為債權(quán)房地產(chǎn)信托基金。 四、我國房地產(chǎn)證券化模式的選擇 完整的房地產(chǎn)證券化包括房地查抵押債券的證券化和房地產(chǎn)融資的證券化，由此形成了房地產(chǎn)證券化的兩種模式類型。 二、構(gòu)筑房地產(chǎn)經(jīng)營集團(tuán)必須考慮的前提條件。 3 現(xiàn)代房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)分別包括哪些具體內(nèi)容？ 第十章 房地產(chǎn)資本經(jīng)營模式探索 教學(xué)目的和要求 通過本章的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)資本經(jīng)營模式選擇的意義和必須考慮的相關(guān)因素，了解西方發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，了解 共同基金和信托基金這兩項(xiàng)投資工具在證券化過程中的作用和優(yōu)勢體現(xiàn)。 通過總目標(biāo)、中間目標(biāo)、具體目標(biāo)的縱橫銜接與平衡，能夠以房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)為中心，把全部生產(chǎn)經(jīng)營活動聯(lián)成一個(gè)有機(jī)整體，產(chǎn)生一種“向心力”，使各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動達(dá)到最有效的協(xié) 調(diào)。其基本內(nèi)容有三個(gè)方面，即成長性目標(biāo)、穩(wěn)定性目標(biāo)、競爭性目標(biāo)。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)文化的形成因素 其中，外部因素有： 世界性文化因素； 民族傳統(tǒng)文化因素； 社會生產(chǎn)力狀況； 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層因素； 企業(yè)員工因素； （三）房地產(chǎn)企業(yè)文化的主要類型 我們可以從大的方面把房地產(chǎn)企業(yè)文化的主要類型分為： 核心型企業(yè)文化 松散型企業(yè)文化 二、企業(yè)文化與長期績效的關(guān)系 （一）企業(yè)文化對房地產(chǎn)企業(yè)長期經(jīng)營績效有促進(jìn)作用 （二）房地產(chǎn)企業(yè)文化對企業(yè)經(jīng)營也有一定的抑制作用 三、創(chuàng)造有效的企業(yè)文化 （一）企業(yè)與環(huán)境的適應(yīng)性 （二）組織成員的認(rèn)同度 （三）管理人員的促進(jìn) 復(fù)習(xí)思考題 試述現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)成要素和形態(tài)特征 研究房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的意義何在？ 怎樣設(shè)計(jì)有效合理的房地產(chǎn)企業(yè)組織？ 聯(lián)系實(shí)際理解企業(yè)文化的功能 第九章 房地產(chǎn)企 業(yè)運(yùn)作管理 本章詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)企業(yè)的類型和階段性經(jīng)營模式，進(jìn)而重點(diǎn)分析了企業(yè)發(fā)掌戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)的選擇。 （ Stephen ） 的觀點(diǎn)，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)可以倍分解為三種成分，即復(fù)雜性、正規(guī)化和集權(quán)化。 復(fù)習(xí)思考題 如何實(shí)施房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)品策略 如何實(shí)施房地產(chǎn)營銷的定價(jià)策略 如何實(shí)施房地產(chǎn)營銷的渠道策略 如何實(shí)施房地產(chǎn)營銷的促銷策略 第八章 房地產(chǎn)企業(yè)組織資源及其管理 教學(xué)目的和要求： 通過本章的學(xué)習(xí)，要求掌握現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的含義、基本要素、主要形態(tài)。 二、委托銷售 獨(dú)家代理 聯(lián)合代理 三、雇傭國外物業(yè)代理的通常做法 雇傭國外物業(yè)代理，雙 發(fā)通常要簽訂代理合同。 第一節(jié) 產(chǎn)品策略 房屋產(chǎn)品策略是市場營銷組織中的重要因素，是企業(yè)銷售策略的出發(fā)點(diǎn)和基礎(chǔ)。 重點(diǎn)：掌握產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、渠道策略和促銷策略。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的租賃經(jīng)營 房地產(chǎn)租賃經(jīng)營是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人把產(chǎn)權(quán)出租給承租人是使用，承租人按協(xié)議要求使用房屋和支付租金的交易方式。 二、地產(chǎn)買賣經(jīng)營 （一）地產(chǎn)經(jīng)營概述 地產(chǎn)買賣經(jīng)營的相關(guān)概念 土地使用權(quán)出讓 ：指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地出讓金的行為。 利潤總額＝經(jīng)營利潤 +營業(yè)外收支凈額 經(jīng)營利潤＝銷售（含出租、自營）收入－期間費(fèi)用－銷售稅金 稅后利潤＝利潤總額－所得稅 分配利潤＝稅后利潤－（盈余公積金 +公益金 +未分配利潤） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的利潤分析 復(fù)習(xí)思考題： 房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)的含義 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的主要內(nèi)容 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場調(diào)研分析 如何進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營的財(cái)務(wù)分析 第 六章 房地產(chǎn)交易經(jīng)營 教學(xué)目的和要求： 通過本章教學(xué)，使學(xué)生對房地產(chǎn)交易經(jīng)營的基本業(yè)務(wù)有一個(gè)全面的了解 重點(diǎn)：掌握房屋出售、出租的條件要求、特征； 土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的特征、條件。 一、市場調(diào)查 主要調(diào)查內(nèi)容： 市場需求調(diào)查 潛在需求 量 市場占有率 市場需求調(diào)查的內(nèi)容包括： 銷售趨勢分析 人口 收入 顧客和購買能力的調(diào)查 競爭調(diào)查 有關(guān)的經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查 二、市場預(yù)測 需求預(yù)測 主要是對未來市場需求量及產(chǎn)品構(gòu)成的發(fā)展趨勢的預(yù)測 產(chǎn)品發(fā)展的預(yù)測 三、市場預(yù)測的步驟 確定預(yù)測目標(biāo) 收集分析資料 選定預(yù)測方法及模型 計(jì)算機(jī)預(yù)測分析預(yù)測誤差 預(yù)測結(jié)果 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營財(cái) 務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析是經(jīng)營分析的重點(diǎn)之一。 改造 改造的內(nèi)容包括房屋、道路、管網(wǎng)等市政公用配套設(shè)施的改造，舊城區(qū)土地的再開發(fā)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營包括土地開發(fā)經(jīng)營和房屋開發(fā)經(jīng)營兩方面。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)，是指在同一空間范圍內(nèi)，對地產(chǎn)與房產(chǎn)進(jìn)行的一體化、集約化的開發(fā)活動，它是地產(chǎn)開發(fā)的集合，其成果是統(tǒng)一的房地產(chǎn)商品。 期望值法 )()(1 xx ini ix ??? ?? 其中： E(x)――在 i 狀態(tài)下的期望值 P(xi)――在 i 狀態(tài)下的概率，且 1)(1 ????ni ix xi ――在 i 狀態(tài)下的損益值 決策樹法 決策樹是由決策點(diǎn)、方案枝、狀態(tài)點(diǎn)、概率枝和損益值表示。 常用的方法：直觀判斷法 量本利分析法（盈虧平衡分析法） 線性規(guī)劃法 差量法 （二）非確定型決策 當(dāng)決策者面臨從未遇到過的決策事件，對各種自然狀態(tài)放聲 的概率難于估計(jì)時(shí)，屬于非確定型決策。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容 現(xiàn)代化的經(jīng)營管理，其核心是經(jīng)營決策，房地產(chǎn)企業(yè)核心的核心就是房地產(chǎn) 經(jīng)營決策 一、決策的含義及重要性 決策指為達(dá)到一定目標(biāo)，從兩個(gè)以上的方案中選擇一個(gè)滿意方案的分析判斷過程。年 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 － 4 元 /m2 五、契稅 契稅的納稅額按如下規(guī)定計(jì)算： 房地產(chǎn)買賣，根據(jù)買賣價(jià)格按 6％稅率由主管人繳納； 房地產(chǎn)典當(dāng)，根據(jù)典當(dāng)金額按 3％稅率由承典人繳納； 房屋贈與，根據(jù)房屋現(xiàn)值按 6％稅率由受贈人繳納。 ☆ 出讓： a、 出讓的主體必須是縣級以上的政府 b、 出讓必須簽訂出讓合同，在出讓合同中必須對出讓的期限、面積、用途、容積率及出讓金的支付方式等有明確規(guī)定 c、 出讓后一年還未開發(fā)的，根據(jù)出讓金收 20％的土地閑置費(fèi)，出讓兩年還未開發(fā)的則可以無條件收回。 二、產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容 產(chǎn)權(quán)的審查確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 基本特征：權(quán)威性、強(qiáng)制性、垂直性 二、房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容 （一）產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 這是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性、經(jīng)營性工作 （二）房地產(chǎn)市場管理 房地產(chǎn)市場管理必須對 市場各種交易活動、交易程序的價(jià)格、合同等加強(qiáng)管理。 第三章 房地產(chǎn)行政管理 教學(xué)目的和要求： 本章主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理的中觀環(huán)境 —— 房地產(chǎn)行政管理，通過本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)行政管理的含義和內(nèi)容。 第三節(jié) 城市房地產(chǎn)體制改革目標(biāo)模式 一、 城市房地產(chǎn)體制改革的推進(jìn) （一）城市土地有償使用的推進(jìn) 開征土地使用費(fèi)、稅 試行土地使用權(quán)的有償出讓與轉(zhuǎn)讓 改革中存在的問題 （二）城市房產(chǎn)體 制改革的推進(jìn)及存在問題 二、各國城市住房發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)和做法 政府設(shè)立專門的住房管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)立法 ☆日本：在建設(shè)省下設(shè)住宅局，加強(qiáng)立法與規(guī)劃； 在 1950－ 1955 年頒布了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《住宅公團(tuán)法》 在 1966 年頒布了《住宅建設(shè)計(jì)劃法》 ☆原西德：設(shè)有專門的住宅建設(shè)局 先后頒布了《住宅建設(shè)法》、《城市建設(shè)促進(jìn)法》 《住宅改善法》 ☆新加坡：在國家發(fā)展部下設(shè)有住宅發(fā)展局 “居者有其屋” 控制住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步提高居住水平 ☆國際通用居住水平： 最低標(biāo) 準(zhǔn)：人均一床，人均 S = 2 平方米 文明標(biāo)準(zhǔn)：每戶一套，人均 S = 8 平方米 舒適標(biāo)準(zhǔn)：人均一間，人均 S = 10 平方米以上 多途徑建房 （ 1）國家投資建造住宅――原蘇聯(lián) （ 2）社會團(tuán)體籌資或接收政府貸款建造住宅 （ 3）私營建房企業(yè) （ 4）互助合作共建住宅 （ 5）個(gè)人建住宅 多渠道融集建房資金 ☆ 新加坡：率先推出強(qiáng)制性的儲蓄制度，從 1955 年 7 月起，職工 個(gè)人與雇主雙方必須分別按工資的 25％存入中央公積金局； 提 供 擔(dān) 保 規(guī)定：公積金所有權(quán)歸職工個(gè)人； 由公積金局統(tǒng)一管理； 其 80％只準(zhǔn)用 于買房與支付保險(xiǎn)費(fèi)； 存款有利息，年利率為 ％； 本息免稅等 ☆ 政府財(cái)政提供專門資金用作發(fā)放住房補(bǔ)貼與優(yōu)惠貸款 a、 政府建造房屋后以優(yōu)惠價(jià)出售給特定的購房者 b、 以住房補(bǔ)貼形式發(fā)放給特定的購房者，專門用于購房 c、 撥給專門銀行，委托其對特定購房者提供優(yōu)惠貸款，專門用于購房 d、 對國有土地的收入按固定的比例劃撥給專門機(jī)構(gòu)，用作優(yōu)惠出售住房 e、 政府出地（不收地價(jià)），開發(fā)商出資，聯(lián)合開發(fā)建造住房，以優(yōu)惠價(jià)出售等。 ★ 城市地產(chǎn)體制在國際上有 3 種類型： 土地所有權(quán)與使用權(quán)都私有，都能進(jìn)入市場，自由買賣 以美國為代表； 城市土地所有權(quán)歸國家所有，土 地的使用權(quán)則可以橫向轉(zhuǎn)移，自由買賣 以香港為代表； 土地的所有權(quán)歸國家，土地的使用權(quán)亦不能轉(zhuǎn)讓、流通買賣 以改革開放前中國、前蘇聯(lián)為代表。 重點(diǎn)：城市房地產(chǎn)體制的含義，傳統(tǒng)城市房地產(chǎn)體制的弊端； 難點(diǎn)：城市房地產(chǎn)體制的目標(biāo)與模式。 （二）作用 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展有 利于建立和完善社會主義市場體系 有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化 有利于促進(jìn)住房制度改革 有助于擴(kuò)大對外開放、引進(jìn)外資 有助于充分發(fā)展房地產(chǎn)生財(cái)聚財(cái)?shù)淖饔? 復(fù)習(xí)思考題 房地產(chǎn)的含義及其特性。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的地位和作用 一、 地產(chǎn)經(jīng)營的界定 “經(jīng)營”是市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要范疇，它是商品生產(chǎn)者以市場為對象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動與企業(yè)的外部環(huán)境 達(dá)到動態(tài)均衡的一系列有組織的活動。 1992 年 7 月建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)市場仨價(jià)管理暫行辦法》。 住宅建設(shè)得到了較大發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房水平有了較大提高。 住房制度改革在全國范圍內(nèi)全面推