【正文】 ? 進行異地擴張，有可能實現(xiàn)企業(yè)資產 和規(guī)模在較短時期內的高速增長， 從而增強企業(yè)抗拒市場風險的能力， 成為具有全國性影響的企業(yè)，進入 房地產行業(yè)的全國領先集團 固守戰(zhàn)略 ? 充分利用企業(yè)在當地市場多年經營的優(yōu)勢，投入較多的資金進行土地儲備，確保企業(yè)在未來 35年內可以在本地市場保持足夠的開發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場地位，也增強與外來競爭者進行對抗的籌碼。 25 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 中國住宅市場的發(fā)展仍然存在許多制約因素 ? 土地市場不健全、供給不足 – 各個城市的建設缺乏規(guī)劃和土地法制不健全造成了土地市場不健全、不規(guī)范 ? 商品住宅價格居高不下，大幅超出一般家庭的支付能力 – 政府部分不合理攤派，各種稅收過高，“灰色成本”是造成房價居高不下的重要原因 ? 住房投資結構不合理 – 大量資金沉淀在高檔物業(yè)、非大眾化的別墅上，同時所有政策都在鼓勵修建“只售不租”的商品住宅，而不愿意開發(fā)供出租的普通住宅 住宅供給的制約因素 ? 收入預期不確定和消費傾向下降 – 城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入的增長為%，低于人均 GDP的增長，醫(yī)療、教育等方面的制度改革都降低了居民的消費預期 ? 住房產權制度的不健全 – 現(xiàn)有的制度，使消費者辦理房產證十分繁鎖，而且住房交易體系也過于復雜和缺乏規(guī)范化 ? 與住宅消費相關的金融服務不健全 – 住宅金融風險防范機制不健全、服務落后，個人信用制度不健全、規(guī)范化、社會化的抵押擔保保險不健全 住宅需求的制約因素 住宅產業(yè)的發(fā)展 目前中國空置的商品房已經達到 8700平方米 26 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 中國目前的房地產企業(yè)還沒有形成規(guī)模優(yōu)勢，全國超過 2萬家的房地產開發(fā)企業(yè)，存在“小而散”的局面 中國目前的房地產開發(fā)企業(yè)分類 (1999) 中國的房地產開發(fā)投資結構 (1999) [億元 ] 資料來源 : 中國統(tǒng)計年鑒；羅蘭貝格分析 合計 : 24,200個 30%70%合計 : 86%13%1%二級資質 一級資質 三級資質和無等級 Backup 27 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 各種類型房地產企業(yè)的發(fā)展加劇了市場的競爭 ? 為滿足國家需要，大部分產品為安居房 ? 有部分產品為定位高檔的產品（中海外） ? 主要覆蓋某一主要城市 ? 同時對其它主要城市有部分滲透 ? 開發(fā)量非常大，每年開發(fā)量達到數百萬平方米 ? 價格主要為集中在中低檔（精品房除外） ? 北京城建總公司 ? 北京開發(fā)總公司 ? 中國海外 ? 絕大部分產品定位在中高檔市場，以精品住宅為主 ? 少數產品定位于中低檔市場 ? 主要集中在某一主要城市 ? 部分企業(yè)對全國主要大城市有大規(guī)模的擴張 ? 開發(fā)量較大，一般每年超過40萬平方米 ? 價格主要集中在中高檔，高價位產品居多 ? 深圳萬科 ? 碧桂園 ? 金地集團 ? 奧林匹克花園 ? 北京萬通 ? 北京華遠 ? 主要定位于中高檔市場 ? 部分產品為經濟適用房 ? 主要局限于本地市場 ? 每年開發(fā)量在 15萬 40萬之間 ? 價格主要定位于當地市場的中高檔 ? 成都西南交大 ? 河南建業(yè) ? 重慶渝海 ? 一般定位于中低檔市場 ? 定位較為靈活，主要標準為能否獲取利潤和得到機會 ? 主要局限與本地市場 ? 許多企業(yè)處于虧損邊緣，無力開拓外地市場 ? 一般而言，開發(fā)量較小。1 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 企業(yè) 發(fā)展 戰(zhàn)略、 組織 結構 和 電子 商務 – 可能 的 合作課題、 羅蘭 ?貝格的 相關案例和方法 – 企業(yè) 發(fā)展 戰(zhàn)略、 組織 結構 和 電子 商務 萬 科 企業(yè) 股 份 有限 公司 上海， 2021年 1月 12日 企業(yè) 發(fā)展 戰(zhàn)略、 組織 結構 和 電子 商務 | 2021年 1月 12日 2 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd. 內容 頁 碼 A. 萬科 未來 的 發(fā)展 需要 在增長 和盈利 之間 取得 平衡 3 B. 萬科 需要 制定 相關 的 策略 以 適應快速 增長 但 競爭 日益 激烈 的 房地產 市場 13 C. 萬 科 未來 發(fā)展 需要 解決 的 幾 個 關鍵 問題 羅 蘭 ?貝 格 目前 的 看法 30 D. 羅 蘭 ?貝 格的 相關方法和案 例 47 E. 下 一步 的 計劃 73 3 SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants A. 萬 科 未來的發(fā)展需要在增長和盈利之間取得平衡 4 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 萬 科是 一 家 以 經營 房 地 產 業(yè)務 為 主， 并 涉及 商業(yè) 零售 及 工 業(yè) 制造 的 大 型 股 份 制 企業(yè) 主要業(yè)務 萬科 房地產開發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造 ? 在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽、 成都 等 大 城市 進行 房 地 產 業(yè)務 開發(fā)， 控 股 18家 房產 開發(fā) 公司 ? 主 要 開發(fā) 與 銷售 中 高檔的 商 品 化 住宅 ? 在 國 內 地產 界 樹立 了“萬 科 ” 品牌的 精 品 形象 ? 1999年 主 營 業(yè)務 收入 達 人民幣， 占 全國 住宅 市場份 額的 % ? 控 股 深圳 市 萬 佳 百 貨 股 份 公司 ? 在深圳 以 超 級 市場 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結合 的 模 式 從 事 商 業(yè) 零 售 業(yè)務 ? 1999年 營 業(yè) 收入達 元， 零 售額 躍 居 廣東 省 首位，占全國 市場 份額 的 % ? 控 股 深圳萬 科 精 品 制 造 有限 公司 ? 主 要 生產 經營禮 品、 紀念 品模 型、樣 品、 工藝 品 ? 1999年 主營 業(yè) 務 收入為 元 資料 來源：萬 科 公司；羅 蘭 貝 格 分析 5 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 核心業(yè)務房地產的快速增長顯示了萬科在這一領域的競爭實力 6 4 . 6 %6 7 . 6 % 6 8 . 0 %3 1 . 7 %3 0 . 7 % 2 9 . 4 %2 . 6 %1 . 7 %3 . 7 %1997 1998 1999資料 來源：萬 科 公司 ， 中 國 統(tǒng)計 年 鑒 2021，羅 蘭 貝 格 分析 其它 商業(yè)零售 房地產 1,956 2,269 2,912 +22%. +2%. +18%. +25%. 主營業(yè)務收入： 1997~1999 [百萬元 ] 年均增長率 6 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 萬 科 已經 成為我 國 房 地 產 行業(yè) 的 領 先 者之一 4 , 4 7 44 , 3 4 23 , 4 3 93 , 2 9 43 , 1 2 62 , 9 5 81 , 9 9 0964深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長城 金 田 房 產 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠 發(fā)展 1 , 0 1 2719470332 321 320154 144深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長城 金 田 房 產 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠 發(fā)展 資料 來源： 中 國上市公司 資 訊 網； 羅 蘭 貝 格 分析 主要房地產開發(fā)企業(yè)的資產總額 (1999年中期 ) [百萬元 ] 主要房地產開發(fā)企業(yè)的主營收入 (1999年中期 ) [百萬元 ] 7 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 零售業(yè)務在快速發(fā)展，但盈利能力一般 萬佳百貨主營業(yè)務收入 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營業(yè)毛利 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營業(yè)毛利率 (19971999) 8 5 5 . 26 8 9 . 76 1 8 . 21997 1998 1999+% . 1 8 0 . 71 2 8 . 31 2 7 . 81997 1998 1999+% . 2 1 . 1 3 %1 8 . 6 0 %2 0 . 6 6 %1997 1998 19991999年凈利潤為 2,108萬元，凈利潤率為 %，屬行業(yè)中等水平 資料 來源：萬 科 股 份， 羅 蘭 貝 格 分析 8 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 1 5 . 0 %3 4 . 0 %2 5 . 5 %3 6 . 3 %4 8 . 4 %2 9 . 3 %3 0 . 0 %2 7 . 3 %2 4 . 1 %3 5 . 5 %2 3 . 5 %3 7 . 5 %1997 1998 1999萬科未來將面臨著改善其主營業(yè)務盈利能力的重要課題 深深房 萬科 中遠發(fā)展 深物業(yè) 1) 稅前利潤 資料 來源： 中 國 資 訊 網； 羅 蘭 貝 格 分析 主營業(yè)務利潤率 1)： 1997~1999 [%] ? 與競爭對手相比較，萬科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢 ? 未來的擴張需要考慮盈利水平，通過提高萬科股票的市場吸引力來增強未來的融資能力 9 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 在未來的發(fā)展中應該處理好盈利和增長兩個發(fā)展目標的關系 盈 利 能力 與 增長： 1997~1999 利潤率 1) 銷售額增長率 行業(yè)平均值 行業(yè)平均值 陸家嘴 深物業(yè) 深長城 深深房 中遠 發(fā)展 浦東 金橋 萬科 新 黃浦 深 寶安 資料 來源： 中 國 資 訊 網； 羅 蘭 貝 格 分析 1)毛利潤 提高盈利水平 維持或加快 增長 在增長的同時提高盈利水平 10 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 萬科還需要提高營運費用的利用效率，從而提高總體的盈利能力 營業(yè)費用： 1999 [萬元 ] 銷售額： 1999 [萬元 ] 單位營業(yè)費用 產生的銷售額 [元 ] 141 9 , 7 6 2484273萬科 深深房 深物業(yè) 中遠發(fā)展 291,238 84,916 194,249 53,285 15 175 712 3,806 資料 來源： 中 國上市公司 資 訊 網； 羅 蘭 貝 格 分析 // // 營運效率比較： 1999 11 Text Lines SHA43