【正文】 6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放， 也可以減少丟自行車現(xiàn)象。 3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛 固定車位，并安排專職人員負責。 5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂 丟，引起食源，是造成有老鼠的原因 6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好 的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車 亂放，給小偷以可乘之機。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管 理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導和借鑒意義。 我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理 模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應市場經(jīng)濟條件下房產(chǎn)管理的。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執(zhí)行。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。九四安全部被市公安局、人事局評為先進集體。 ９、基本的救傷常識。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。護衛(wèi)人員應該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點： １、他所保衛(wèi)的準確范圍 —— 包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓工作。 二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規(guī)范，安全控制，加強檢查等等。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的 是在結合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負盈虧”。 是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2021萬美元建造的高級豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級公寓，８８幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。像《購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關系。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保 養(yǎng)，保證設備運轉(zhuǎn)合格 率達到百分之百。我們物業(yè)部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。所以護衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關重要的。 ７、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。 ３、護衛(wèi)人員所擁有的法定權力和限制。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務公司代清代運，做到箱滿即清。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務方面的培訓，提高人們對物業(yè)管理的認識。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。 物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。 ，對管理處的設施管理設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我們的物業(yè)管理知識，使我們對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。 在重大節(jié)日，物業(yè)公司與其接管的小區(qū)可以舉行晚會，增進物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的感情，有利于日后的物業(yè)管理。 （ 3）搞好小區(qū)的清潔衛(wèi)生，為小區(qū)樹立了良好的形象。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標準 。對于小區(qū)的保潔，保衛(wèi)，環(huán)保，綠化等各項工作的展開，物業(yè)管理員，應對各位工作人員進行講解，對他們進行培訓 . （ 2）重視物業(yè)管理的重要基礎工作 —— 設備管理。通常大部分業(yè)主會主動繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費用，要達到收費率高，也是一件很難做到的事，跟業(yè)主的素質(zhì)也是有關系的。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。這才是真正可怕的！業(yè)主委員會流于形式。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升，（在與業(yè)主的交談中了解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐著，從來不盤查任何進出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很）。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。具體表現(xiàn)在以下幾方面： 一）業(yè)主對權利義務的認識不對稱。經(jīng)過七年的發(fā)展，望開物業(yè)已擁有員工 136 人，管理人員 32 人，專業(yè)技術執(zhí)證人員 36 人。望開物業(yè)注冊資金 1000 余萬元，資質(zhì)為三級物業(yè)管理企業(yè)。不過這次調(diào)查，因為工作時間的緣故，只和本社區(qū)物業(yè)工作人員及一部分業(yè)主做了交流以及大致了解社區(qū)附近的小區(qū)物業(yè)情況，沒有去物業(yè)公司更深入了解其具體的管理制度及其運作狀 況。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體物業(yè)知識，豐富了所學的專業(yè)知識。另一方面亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現(xiàn)象比較突出。其他相關的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關各方的責、權、利關系不明確，對住宅小區(qū)建設中應有的配套服務設施不落實、質(zhì)量差或標準低 等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部門依法指導和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。在住宅小區(qū)建設過程中，由于缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃、占用設施預留地、房屋建設質(zhì)量和地下管網(wǎng)低標準建設等問題較為嚴重，也給后期實施物業(yè)管理帶來諸多問題。 小區(qū)整體規(guī)劃設計相對滯 后，規(guī)劃、建設、管理之間