【正文】 憑借集團(tuán)的雄厚實(shí)力以及一流的商圈環(huán)境，定將成為該市的租賃業(yè)態(tài)中的一個(gè)未來(lái)之星。 整個(gè)商貿(mào)城共分一、二兩期，已經(jīng)開業(yè)的商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)是一期工程，二期工程處于在建中，主要作為公寓、酒店、商務(wù)用途。 溫州 步行街門市及伊斯蘭步行街板房 圖片 、 68 步行街上的幼兒園 伊斯蘭商業(yè)步行街板房 、 69 五、呼和浩特火車站商圈 1 呼和浩特市（ 火車站 ）商圈（內(nèi)蒙古國(guó)際商貿(mào)城）商場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 商場(chǎng)名稱 內(nèi)蒙古國(guó)際商貿(mào)城 商場(chǎng)地址 呼和浩特市錫林郭勒北路 企業(yè)性質(zhì) 民營(yíng) 企業(yè)法人 馮海良（法人） 聯(lián)系電話 04712580608 13965698568 成立時(shí)間 20xx 年 9 月 28 日（一期）（二期為公寓、酒店、商務(wù)） 隸屬關(guān)系 隸屬于海亮置業(yè)發(fā)展有限公司 商場(chǎng)規(guī)模 建筑面積 約為 180000 平方米（ 2 期）（來(lái)源于宣傳圖片資料） 營(yíng)業(yè)面積 約為 115200 平方米（ 2 期）（來(lái)源于宣傳圖片資料） 、 70 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 0018： 30（冬） 9： 0019： 00（夏） 經(jīng)營(yíng)方式 零售 經(jīng)營(yíng)區(qū)劃 樓層 經(jīng)營(yíng)品項(xiàng) 負(fù)二層 大型停車場(chǎng) 負(fù)一層 鞋（中興鞋業(yè)大包）、家電（國(guó)美大包）、小家電 一層 鐘表、眼鏡、工藝品、飾品、禮品 二層 小百貨、化妝品、針織內(nèi)衣 三層 文化體育用品、箱包、鞋帽、童裝 四層 男女服裝、羊絨制品 五層 床品、布藝、餐飲 經(jīng)營(yíng)特色 品類齊全、價(jià)格適中、經(jīng)營(yíng)環(huán)境寬敞舒適、可議價(jià) 貨品來(lái)源 北京大紅門、動(dòng)物園、廣州、恒昌 主要輻射區(qū)域 呼市市區(qū)及周邊地區(qū) 商場(chǎng)主要消費(fèi)人群特性 消費(fèi)人群層次 中等收入人群 消費(fèi)原因 有部分為過(guò)往旅客，就進(jìn)消費(fèi)。 該 步行街 位于回民區(qū)前新城道兩側(cè)，原豐州商場(chǎng)以北，占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 10萬(wàn)平方米；主街長(zhǎng) 518，寬 18米，支道 6條。呼市王府井百貨總投資1000 萬(wàn)元，員工 322 人，建筑面積 37500 平方米，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)場(chǎng)所。 附近公交線路： 1 1 2 2 5 5 61 等 合作方式 扣點(diǎn) 扣點(diǎn)情況 扣點(diǎn)范圍 2325 之間 注：依品項(xiàng)不同扣點(diǎn)范圍不同，具體品項(xiàng)扣點(diǎn)數(shù)據(jù)未調(diào)出 優(yōu)劣勢(shì)分析 硬件方面 優(yōu)勢(shì)： 、 61 商場(chǎng)位于內(nèi)蒙古呼和浩特市中心位置，周邊聚集了眾多零售類百貨商場(chǎng)，商業(yè)氣息濃厚，地理位置較為優(yōu)越。主要輻射具有一定消費(fèi)能力的消費(fèi)者，是一個(gè)中高檔的零售百貨類商場(chǎng)。 附近公交線路： 1 1 2 2 5 5 61 等 合作方式 扣點(diǎn) 扣點(diǎn)情況 箱包類 扣點(diǎn)范圍 23 個(gè)點(diǎn)左右 服裝類 扣點(diǎn)范圍 2325 之間 、 55 優(yōu)劣勢(shì)分析 硬件方面 優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越 商場(chǎng)品項(xiàng)劃分清晰 監(jiān)控、煙感、消防等設(shè)施設(shè)備齊全 劣勢(shì)： 商場(chǎng)休息區(qū)域較少 商場(chǎng)裝修檔次不夠 沒(méi)有防火安全指示圖 衛(wèi)生間環(huán)境較差 軟件方面 優(yōu)勢(shì)： 管理有序 知名度較高 服務(wù)態(tài)度良好 劣勢(shì)： 廣告宣傳力度不夠 商場(chǎng)綜述 : 內(nèi)蒙古天元商廈座落于呼和浩特市繁榮地段中山西路內(nèi)， 天元世奧原為世奧商廈，世奧商廈成立后由于經(jīng)營(yíng)不善，于 20xx年被天元商貿(mào)有限公司接管，改名為天元 經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成 商戶成分 經(jīng)銷商、廠家直營(yíng)、代理商 商戶籍貫 呼市本地人居多 商場(chǎng)內(nèi)的主要品牌名稱 阿迪達(dá)斯、耐克、 361 度、匡威、李寧、艾萊依、波司登、雅鹿、鴨鴨、木一名人皮草、金帝夫人皮草、瑪莎拉蒂皮草、皇家金羅蘭皮草、藍(lán)威龍、 48 皮裝、伊莎蒂爾皮草等 商場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)分析 硬件方面 優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越 監(jiān)控、噴淋、滅火器等安保消防設(shè)施齊全 購(gòu)物環(huán)境良好 劣勢(shì)： 安全通道少，存在安全隱患 沒(méi)有安全疏散指示圖 商場(chǎng)客運(yùn)直梯未開通 軟件方面 優(yōu)勢(shì)： 租金價(jià)位低 知名度較高 劣勢(shì)： 服務(wù)意識(shí)差，態(tài)度不好。 5 樓羽絨服世界，由于氣溫逐漸轉(zhuǎn)涼，羽絨服將進(jìn)入旺季，所以該樓層無(wú)空鋪； 6 樓以童裝和眼鏡為主，客流量較少。目前屬穩(wěn)步發(fā)展中的成熟市場(chǎng)。 如能對(duì)貨品風(fēng)格及裝修上將 13 層也打造出 5 層模式的個(gè)性化區(qū)域，該市場(chǎng)將可持續(xù)發(fā)展。 商場(chǎng)對(duì)貨品檔次及貨品風(fēng)格無(wú)控制、布展無(wú)個(gè)性。 交通狀況：乘 1 2 1 2 5 5 6 路公交車可到達(dá)此地。 、 39 經(jīng)營(yíng)區(qū)劃 1F： 同升祥鞋業(yè) 1F：化妝品、工藝禮品、床上用品、針織、皮帶、美甲、頭飾、小飾品 2F：童裝、男裝 3F： 女裝 4F：精品女裝、精品男裝（少量） 5F：精品男裝、精品女裝 經(jīng)營(yíng)特色 以經(jīng)營(yíng)中低檔次服飾為主，一層經(jīng)營(yíng)百貨，其余四層為網(wǎng)子、精品間。 商場(chǎng)綜述 : 滿達(dá)商城開業(yè)至今經(jīng)營(yíng) 17 年，是呼市最早的商場(chǎng)之一，在呼市有較高的知名度， 貨品以中低檔為主，吸引周邊大眾消費(fèi)群體，雖然經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，商場(chǎng)已經(jīng)成為呼市最大的租賃零售商場(chǎng)，現(xiàn)擁有了數(shù)量龐大的新老消費(fèi)群體。 行業(yè)知名度較高。 經(jīng)營(yíng)檔次 中低檔 物流情況 業(yè)戶自行運(yùn)輸貨品 地理位置及交通狀況 乘坐 2 7 1 58 到民族商場(chǎng)下車即是 合作方式 租賃 檔口數(shù)量 /戶型 檔口總數(shù) 1638 主流戶型 (套內(nèi)面積 )及該戶型檔口數(shù)量 樓層 檔口數(shù) 主流戶型（ ㎡ ） 一層 792 11 二層 670 10 三層 170 14 銷售情況 銷售面積 無(wú) 、 34 買斷方式 無(wú)買斷 租賃情況 1F： 350450 元 /月 .㎡ 2F： 180220 元 /月 .㎡ 3F： 90112 元 /月 .㎡ 其他收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 租金：按合同期，合同三年一簽； 國(guó)稅、地稅、商場(chǎng)管理費(fèi)以及電費(fèi)：一季度一交。商場(chǎng)走品牌化路線，經(jīng)營(yíng)中偏高檔的品牌商品，聚集了 500 余個(gè)品牌。 貨品檔次適合大眾以及中產(chǎn)階級(jí)，形成消費(fèi)品牌差異化。商場(chǎng)成立至今 4年的時(shí)間，發(fā)展?fàn)顩r非常好。在內(nèi)蒙古中西部進(jìn)行戰(zhàn)略布局，商業(yè)帝國(guó)的觸角將延伸到整個(gè)內(nèi)蒙古中西部地區(qū)。 劣勢(shì)： 商場(chǎng)樓層督導(dǎo)值班臺(tái)有空港現(xiàn)象，給顧客咨詢帶來(lái)不便。 商場(chǎng)四層扶梯只有單向運(yùn)轉(zhuǎn)。 商場(chǎng)整體環(huán)境舒適，硬件設(shè)施設(shè)備完善，規(guī)模大，入駐品牌實(shí)力雄厚。 合作方式 主要以租賃為主，部分聯(lián)營(yíng) 檔口數(shù)量 /戶型 品牌總數(shù) 530 戶 主流戶型 (套內(nèi)面積 )及該戶型檔口數(shù)量 主流戶型主要以： 70、 80、 200 平為主 、 24 銷售情況 銷售面積 無(wú) 買斷方式 無(wú)買斷 租賃情況 原始租金： 12 元 —— 14 元 /天 /㎡ （一至三層） 折合： 360420 元 /月 ㎡ 聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)： 23%—— 25%（活動(dòng)期間扣點(diǎn) 30%—— 44%）每月有保底銷售定額 其他收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 商場(chǎng)合同：一年一簽，按月交費(fèi)。商場(chǎng)成立至今 3年的時(shí)間，發(fā)展?fàn)顩r非常好。內(nèi)蒙古維多利商廈將原首府廣場(chǎng)零售業(yè)態(tài)并購(gòu)，并將其更名為內(nèi)蒙古維多利購(gòu)物中 心。在內(nèi)蒙古中西部進(jìn)行戰(zhàn)略布局，商業(yè)帝國(guó)的觸角將延伸到整個(gè)內(nèi)蒙古中西部地區(qū)。 劣勢(shì)： 商場(chǎng)樓層督導(dǎo)值班臺(tái)有空崗現(xiàn)象，給顧客咨詢帶來(lái)不便。 商場(chǎng)水吧休息區(qū)室外緩臺(tái)存有大量施工用品。 、 18 商場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)分析 硬件方面 優(yōu)勢(shì)： 商場(chǎng) 位于呼和浩特市商業(yè)繁華、人口密集的中山西路黃金地段 ，交通便利，地理位置優(yōu)越，周邊商圈以各大百貨商場(chǎng)、品牌形象店構(gòu)成。 地理位置及交通狀況 該商場(chǎng)位于呼和浩特市中山西路最繁華路段，周邊商圈以高檔百貨業(yè)態(tài)構(gòu)成，地理位置優(yōu)越，交通便利， 公交線路多達(dá)十余條。另一方面，鼓勵(lì)商圈內(nèi)商場(chǎng)提高自身的經(jīng)營(yíng)管理水平，吸納高素質(zhì)管理人才進(jìn)入商場(chǎng)管理層，普遍提高經(jīng)營(yíng)者以及普通員工的專業(yè)素質(zhì)，才可為將來(lái)商圈的穩(wěn)步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 商場(chǎng)內(nèi)各知名商場(chǎng)都具有較大規(guī)模，但都存在經(jīng)營(yíng)特色不突出，經(jīng)營(yíng)模式過(guò)于相似的現(xiàn)象。 商圈 綜述 呼和浩特市中山西路商圈是呼市形成時(shí)間較早，歷史較為悠久的商圈之一。 、 14 商業(yè)周邊配套設(shè)施較為完善，銀行、酒店等設(shè)施十分齊全。 商圈的優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) ： 中山西路商圈的優(yōu)勢(shì)較為明顯，商圈的定位面向 18 至 40 歲的消費(fèi)群體。 物流情況 商圈內(nèi)貨站 的分布情況 及數(shù)量 商圈內(nèi)未發(fā)現(xiàn)貨站中心，由于地處繁華商業(yè)街，以百貨業(yè)態(tài)為主，均為零售，無(wú)批發(fā)份額，因而無(wú)貨站或物流公司。 商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成 批發(fā)市場(chǎng) 中山西路商圈內(nèi)均為零售商場(chǎng)，無(wú)批發(fā)市場(chǎng) 零售商場(chǎng) 民族商城、王府進(jìn)商場(chǎng)、維多利商廈、維多利購(gòu)物中心、天元世奧、寶馬商場(chǎng)、滿達(dá)商場(chǎng)、天元商廈 主要門市 137 戶 商圈定位 批發(fā)市場(chǎng) 無(wú) 零售商場(chǎng) 百貨業(yè)態(tài)：中高檔； 非百貨業(yè)態(tài)：以中檔為主，部分商場(chǎng)區(qū)域經(jīng)營(yíng)商品為中高檔，如維多利購(gòu)物中心等。是呼市政府重點(diǎn)扶持的商業(yè)區(qū)之一。從而也可以將其形成時(shí)間介定在 20xx 年 商圈內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目名稱 民族商城、王府進(jìn)商場(chǎng)、維多利商廈、維多利購(gòu)物中心、天元世奧、寶馬商場(chǎng)、滿達(dá)商場(chǎng)、天元商廈 商圈所處位置 地理位置范圍 中山西路，錫林郭勒路至通道南路路段 商圈政治地位 中山路商圈在呼市有著無(wú)以取代的商業(yè)地位，號(hào)稱呼市第一商業(yè)街，也是呼市最為集中的“百貨業(yè)態(tài)”中心。全市年平均降水量 400 毫米左右。個(gè)別富裕群體，在追求奢侈品方面，主要以去外地購(gòu)物為主。由于這部分人群在社會(huì)上經(jīng)歷的多，有相應(yīng)的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也具備再創(chuàng)業(yè)能力，其思想要比第一類人前衛(wèi)許多，他們可以花明天的錢，也就是提前消費(fèi)理念人群。 人口 截止至 20xx 年末： 呼和浩特 市常住人口為 263 萬(wàn)人；戶籍人口 220萬(wàn)人；戶籍?dāng)?shù)量： 71 萬(wàn)戶。 在上述三個(gè)“圈”的規(guī)劃中，我調(diào)研小組已經(jīng)對(duì)其前兩個(gè)圈進(jìn)行了調(diào)研 。其主要核心圈仍以目前的中山路商業(yè)為主要區(qū)域，要打造傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的商圈，發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”，建設(shè)首府中心商貿(mào)區(qū)；在中心圈層（包括核心圈層以外、三環(huán)線以內(nèi)的城市新區(qū)）培育形成現(xiàn)代城市商業(yè)圈，突出專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、城市物流配送中心為主的商貿(mào)功能；外圈層著力培養(yǎng)以增強(qiáng)商貿(mào)輻射力、以現(xiàn)代物流園區(qū)為主導(dǎo)的大商貿(mào)功能。當(dāng)前的呼和浩特商業(yè)最繁榮區(qū)域只在中山西路 。如整體排名主要依據(jù)勞動(dòng)力素質(zhì)、高級(jí)人才、經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)潛力、客運(yùn)、貨運(yùn)和資本活力等指標(biāo)。 批發(fā)和零售業(yè)： 20xx計(jì)劃總投資 ，本年完成投資 ，施工項(xiàng)目 30個(gè)，本年投產(chǎn)項(xiàng)目 20個(gè)。 呼和浩特 農(nóng)村人均純收入 6121元 /年。其中、 8 批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) %，住宿和餐飲業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)總量： 據(jù) 07年末核算，經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)審?fù)ㄟ^(guò)，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）。 生物制藥 ，坐落在呼市的石家莊制藥集團(tuán)年產(chǎn) 萬(wàn)噸青霉素項(xiàng)目已投產(chǎn)，產(chǎn)量占世界的 1／ 4；華蒙金河飼用金霉素產(chǎn)量占世界的 70％，呼和浩特市將成為北方地區(qū)重要的生物發(fā)酵制藥基地。 乳業(yè) ，以伊利、蒙牛兩大龍頭企業(yè)為依托，帶動(dòng)了奶牛養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展，建成了全國(guó)最大的乳業(yè)基地，并被中國(guó)乳品工業(yè)協(xié)會(huì)正式命名為“中國(guó)乳都”。全市年平均降水量 400毫米左右。 面積、人口情況： 呼和浩特土地總面積為 1． 7 萬(wàn)平方公里，建成區(qū)面積 149 平方公里，現(xiàn)轄四區(qū)、四縣、一旗和一個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。10ˊ ，北緯 39176。在漢唐時(shí)期，這里就是中原地區(qū)開展對(duì)外交往的重要通道，是“草原絲綢之路”的重要樞紐。 人口情況 ： 內(nèi)蒙總?cè)丝诮刂沟?06 年末共有 萬(wàn)人，其中蒙古族人口 萬(wàn)人。全區(qū)分設(shè) 7 個(gè)盟，轄 5 個(gè)地級(jí)市；其下又轄 15 個(gè)縣級(jí)市、 17 個(gè)縣、 49 個(gè)旗、 3 個(gè)自治旗?？偯娣e： 萬(wàn)平方千米，全國(guó)第 3 位，僅次于 新疆 和 西藏 ，占全國(guó)總面積 %。 8 信息整理 張悅 朱云鵬 朱明 舒暢 趙瑩 9 信息稽核 張悅 朱云鵬 10 本調(diào)研小組工作理念 我們的調(diào)研理念是： 準(zhǔn)確、客觀、真實(shí)、細(xì)致 、全面 。 通過(guò)細(xì)致的走訪與調(diào)研，制 作 我公司 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的可行性調(diào)研報(bào)告，為公司進(jìn)一步 運(yùn)作 提供參考。 2 調(diào)研時(shí)間 20xx 年 8 月 28 日 9 月 5 日 3 調(diào)研人員 張悅 朱云鵬 朱明 舒暢 趙瑩 4 信息來(lái)源 前期網(wǎng)絡(luò)查找 實(shí)地走訪