【正文】 市調(diào)發(fā)現(xiàn)以餐飲休閑為主題的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式還沒有完全的成型，長(zhǎng)安金座的餐飲體量較小，沒有形成較強(qiáng)的影響力，北垣吧街運(yùn)營(yíng)方式欠佳，僅以出售為主，沒有專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因此效果不好。挑戰(zhàn)而言，周邊目前無商業(yè)氛圍，我公司的8萬商業(yè)綜合體，僅僅是以點(diǎn)來輻射周邊，較難于形成商圈。這對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。通過借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升區(qū)域升值潛力和發(fā)展規(guī)劃。八、徐家沙梁商業(yè)的一些觀點(diǎn)長(zhǎng)樂宮商圈萬達(dá)商圈項(xiàng)目界定項(xiàng)目屬性屬性界定屬性詮釋區(qū)位屬性城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目處于城市核心區(qū)域內(nèi)，未來價(jià)值十分明顯，但競(jìng)爭(zhēng)較為激烈道路交通較好城市大交通狀況較為優(yōu)越，外區(qū)客戶交通導(dǎo)入比較便捷生活配套不足，商業(yè)配套匱乏現(xiàn)階段配套缺乏；但周邊配套規(guī)劃清晰，其自身的商業(yè)將成為社區(qū)街道輔助配套。就現(xiàn)狀看，市場(chǎng)中正在銷售的商業(yè)物業(yè)價(jià)格是向偏高的趨勢(shì)發(fā)展，但隨著供應(yīng)量的不斷增加，市場(chǎng)的自然調(diào)節(jié)作用或者說市場(chǎng)供需關(guān)系的平衡作用將充分得以發(fā)揮，屆時(shí)，其銷售價(jià)格勢(shì)必將逐步開始下降。隨著城市發(fā)展步伐的加快，商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步的繁榮，未來還將會(huì)有大量商業(yè)物業(yè)涌入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，勢(shì)必形成一股較強(qiáng)勁的沖擊力。藍(lán)鉆呼倫貝爾南路與新華大街交匯處63145商業(yè)未定出售艾博七、市場(chǎng)未來供應(yīng)隨著呼市的不斷發(fā)展及尋求綜合性的發(fā)展方向，商業(yè)類型數(shù)量仍將逐漸增加，同樣新增商業(yè)類型也將有所增多，以滿足城市未來的整體發(fā)展方向。同樣正處在發(fā)展中的呼和浩特市也將其引入，被眾多消費(fèi)群體所接受，并迅速發(fā)展。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心占35%， 由于其擁有相當(dāng)一部分的消費(fèi)群體，以至對(duì)現(xiàn)有百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心形成有效支撐?，F(xiàn)有供給配比狀況名稱百貨、購(gòu)物中心（㎡）專業(yè)市場(chǎng)（㎡）大型超市（㎡）大型電器專賣店（㎡）現(xiàn)有供應(yīng)量約910000約1475513約126800約78500所占比例35%57%5%3%合計(jì)約2590813區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量約為259萬㎡（不含特色商業(yè)街），其中包含百貨公司、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、大型綜合超市、大型電器專賣店。除此之外，通道機(jī)電商業(yè)街，主要以線纜、照明、電動(dòng)機(jī)等機(jī)電產(chǎn)品為主，包攬整個(gè)區(qū)域及周邊該類消費(fèi)需求；海拉爾西街為集整車銷售、二手車交易、汽車摩托車零部件銷售和售后服務(wù)并兼有餐飲娛樂等服務(wù)為一體的汽車產(chǎn)品商業(yè)街。由于其承租面積、品牌等因素，租金較其它零散商業(yè)租金偏低；東鴿電器城則屬全面招租型，租金在24元/㎡/天之間，且經(jīng)營(yíng)范圍較雜亂，未來也許將會(huì)被連鎖專業(yè)店所取代。四、大型電器連鎖店市場(chǎng)主要大型電器專賣店市場(chǎng)調(diào)研名稱位置體量（㎡）租金（元/㎡/天）經(jīng)營(yíng)狀況奈倫商廈（蘇寧電器）昭烏達(dá)路10000——一般東鴿電器城錫林郭勒南路4000良好東鴿電器城新華東街4500——良好東鴿電器城中山路4000——良好蘇寧電器中山路8000——良好蘇寧電器東影南街10000一般國(guó)美電器興安北路10000——良好國(guó)美電器昭烏達(dá)路6000——良好國(guó)美電器新華東街4000——一般國(guó)美電器中山路8000——良好國(guó)美電器新華東街（萬達(dá)廣場(chǎng)）10000合計(jì)約78500㎡由表可見，區(qū)域內(nèi)大型電器專賣店供應(yīng)量約在78500㎡，已開業(yè)的店經(jīng)營(yíng)狀況良好，由于其品牌連鎖店對(duì)呼和浩特市場(chǎng)的看好，仍有新店處在開業(yè)準(zhǔn)備階段，可反映出區(qū)域具有一定的市場(chǎng)消費(fèi)需求。通過調(diào)研觀察，消費(fèi)者對(duì)社區(qū)型超市仍具較高的需求，最主要的原因是該類商業(yè)業(yè)態(tài)是以滿足消費(fèi)者最基本的日常生活需求為前提，所以區(qū)域內(nèi)此類型超市做為商業(yè)配套的形式，數(shù)量仍將呈現(xiàn)一種上升的勢(shì)態(tài)。其它類專業(yè)市場(chǎng)包含種類較為繁雜，根據(jù)不同專業(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的不同品種、地理位置、商業(yè)氛圍、分布等因素，決定其租金水平。具有較強(qiáng)知名度及經(jīng)營(yíng)實(shí)力的此類專業(yè)市場(chǎng)，租金較其它同類專業(yè)市場(chǎng)偏高。未來二環(huán)區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)體量還將根據(jù)商業(yè)氛圍、地域、產(chǎn)業(yè)等多種因素呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，因此競(jìng)爭(zhēng)亦會(huì)日益加劇?？梢钥闯觯F(xiàn)有百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心類商業(yè)分為租金、租金+扣點(diǎn)、扣點(diǎn)三種經(jīng)營(yíng)模式。而近幾天興起的阿拉坦汗廣場(chǎng)、大召九久街、塞上老街是圍繞大召興起的特色商業(yè)旅游商品專業(yè)市場(chǎng)，主要面對(duì)人群不僅僅是周邊客群，更重要的是針對(duì)外地旅游人群，該專業(yè)市場(chǎng)的建立主要基于呼市政府著力打造的大召旅游圈，此類商場(chǎng)的建力更依賴于政府對(duì)城市發(fā)展規(guī)劃的定位。維多利超市阿拉坦汗廣場(chǎng)大召九久街天孚品牌服裝城南茶坊是呼和浩特市老城區(qū)，行政區(qū)化隸屬于呼和浩特市玉泉區(qū)，該商圈的商業(yè)氛圍是隨著近幾年商業(yè)項(xiàng)目的建立才逐步成型的。嘉茂購(gòu)物中心項(xiàng)目名稱嘉茂購(gòu)物中心項(xiàng)目位置錫林郭勒南路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約55000㎡市場(chǎng)定位區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心消費(fèi)群體主要以周邊人群為主業(yè)態(tài)組合購(gòu)物中心樓層分布1F餐飲、鞋、服裝、首飾2F超市、女裝、內(nèi)衣、鞋3F 超市、床上用品電影院、餐飲主要品版ONLY、蓮七珠寶、吉野家、必勝客、好倫哥、意林、太平鳥、李寧、NIKC、KAPPA、經(jīng)營(yíng)模式租賃租金售價(jià)外租區(qū)35元/㎡/天招商率90%開業(yè)時(shí)間2004年嘉茂商圈小結(jié)嘉茂購(gòu)物中心位于呼和浩特市南端，周邊無其它大型購(gòu)物中心，僅以點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)，因此目前無法型成大型的購(gòu)物商圈，無法吸引住更多的客群，購(gòu)物中心目前主要服務(wù)對(duì)象僅為周邊客群。舊城北門商圈距中山西路商圈較近，但消費(fèi)客群和消費(fèi)層次差距很大。萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置新華東街項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約219000㎡市場(chǎng)定位大型購(gòu)物中心、集中式商業(yè)消費(fèi)群體本區(qū)域內(nèi)中青年為主的消費(fèi)群體業(yè)態(tài)組合購(gòu)物、餐飲樓層分布B1 華潤(rùn)萬家超市 ；1F流光溢彩 黃金珠寶、化妝品、男女鞋、鐘表眼鏡、同仁堂、煙酒茶葉、皮鞋美容、美發(fā)、國(guó)美電器、zARA、滔搏運(yùn)動(dòng)、屈臣氏；2F 時(shí)尚青春 少女裝、青春休閑、皮具、經(jīng)典配飾、美容院 ；3F 雍容風(fēng)韻 時(shí)尚女裝、內(nèi)衣、皮具、名媛配飾、美甲 ；4F 魅力紳士 紳士西裝、商務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、男配飾、皮具、紅酒吧、改衣洗衣間 ；5F 精致生活 家居床品、童裝秀場(chǎng)、羊絨精品、小家電主要品牌中國(guó)黃金、維羅納純銀、國(guó)美、太平鳥、蒂奧妮、屈臣氏、姚領(lǐng)、AJDOU、ZARA、CITTZEN、BERSHKA經(jīng)營(yíng)模式萬達(dá)廣場(chǎng)租賃、萬千百貨扣點(diǎn)租金售價(jià)㎡/天，1230%扣點(diǎn)招商率100%開業(yè)時(shí)間2010年10月萬達(dá)商圈小結(jié)萬達(dá)廣場(chǎng)是2010年新開業(yè)的集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型城市綜合體，是城市東擴(kuò)，商業(yè)東進(jìn)的體現(xiàn)，目前萬達(dá)廣場(chǎng)在新華東街較為孤立，僅萬達(dá)廣場(chǎng)一家購(gòu)物中心，因此商業(yè)輻射范圍有限，目前主要的消費(fèi)客群主要以周邊客群為主，日均人流量約5萬，以中青年消費(fèi)者為主。從商圈總體發(fā)展來看，呼市商圈以東進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)安金座位于長(zhǎng)樂宮以西，主要以餐飲、休閑、娛樂為主，經(jīng)營(yíng)狀況較好，長(zhǎng)樂宮商圈主要以周邊客群為主。經(jīng)營(yíng)模式租賃租金售價(jià)㎡/天招商率100%開業(yè)時(shí)間有近40年商業(yè)歷史，前身為呼市新城百貨大樓，1996年重新改建開業(yè)九州商廈項(xiàng)目名稱九州商廈項(xiàng)目位置昭烏達(dá)路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約20000平米市場(chǎng)定位低端百貨公司消費(fèi)群體本地及周邊地區(qū)低收入消費(fèi)水平客群業(yè)態(tài)組合百貨樓層分布F1：食品、百貨 F2F3：服裝主要品牌以當(dāng)?shù)仄放茷橹鹘?jīng)營(yíng)模式租賃租金售價(jià)㎡/天招商率90%開業(yè)時(shí)間較早，90年代開業(yè)維多利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱維多利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位置新華東街項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約71000平米市場(chǎng)定位省級(jí)高端購(gòu)物中心消費(fèi)群體本地及周邊地區(qū)高端收入消費(fèi)水平客群業(yè)態(tài)組合購(gòu)物中心樓層分布B1：美特好超市1F：奢華 國(guó)際名品、化妝品、皮具、國(guó)際名牌、珠寶飾品、同仁堂 ；2F品味 精品男裝、精品男女鞋；3F優(yōu)雅 文胸、淑女裝、羊絨 ；4F簡(jiǎn)約 流行服裝、 戶外商品、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚男裝、少淑裝、裘皮 ；5F精致 金寶貝早教中心、羊絨街、裘皮、床品主要品牌歐萊雅、歐迪芬、鄂爾多斯、CHARRTOL經(jīng)營(yíng)模式聯(lián)營(yíng)、租賃租金售價(jià)1520%，1220元/天招商率100%開業(yè)時(shí)間2008年鼓樓商圈小結(jié)鼓樓商圈隸屬于呼和浩特市新城區(qū)，是呼和浩特市較早成形的商圈，商圈位于呼和浩特市核心區(qū)域，人流量較大，由于商圈形成較早，多數(shù)商場(chǎng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)范圍較為單一，設(shè)施較為陳舊，主要消費(fèi)人群為周邊中低收入人群。鼓樓商圈的商業(yè)主要分布在新華大街沿線及昭烏達(dá)路北段，核心商業(yè)面積約為17萬平米，輻射范圍約35公里，主要服務(wù)客群為本區(qū)域客群，商場(chǎng)多以中低端為主。目前火車站商圈大型商場(chǎng)較少，租金相對(duì)便宜?；疖囌旧倘χ饕腥疑虉?chǎng)，均以商品零售和小商品批發(fā)為主。中山路南北兩側(cè)云集諸多商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)，商場(chǎng)之大，人流之多為呼市商圈之最，商圈為商鋪?zhàn)饨疠^高，出貨量較大。㎡保底，1322%招商率100%開業(yè)時(shí)間2003年天元商廈項(xiàng)目名稱天元商廈項(xiàng)目位置中山西路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約35000㎡市場(chǎng)定位內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)高端百貨公司消費(fèi)群體內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)以中青年消費(fèi)群體為主業(yè)態(tài)組合包含日用百貨類、食品副食品類、服裝鞋帽類、兒童用品類、各種禮品類、布藝、箱包類、家用電器類、五金電器類等。 各商圈主要百貨、購(gòu)物中心項(xiàng)目個(gè)案調(diào)研、百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布維多利購(gòu)物中心誠(chéng)信數(shù)碼科技維多利時(shí)代廣場(chǎng)維多利商廈滿達(dá)商廈新亞太商廈寶馬商廈天元世奧商廈民族商場(chǎng)王府井百貨天元商廈錦都商場(chǎng)中山路商圈主要購(gòu)物商場(chǎng)的分布主要集中在中山西路沿線，中山路商圈現(xiàn)在已經(jīng)有十?dāng)?shù)家大型購(gòu)物廣場(chǎng)，有服裝、快餐店、特色店等，商家銷售額近50億，從業(yè)人員近3萬人，中山路及其周邊的客流量每日約10萬，高峰時(shí)達(dá)30萬。 鼓樓及周邊區(qū)域。 目前已經(jīng)形成較大規(guī)模，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?，是呼市第二大商圈。二、周邊環(huán)境較差，在百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心密集區(qū)域，其周邊都會(huì)存有各類專業(yè)市場(chǎng)，因消費(fèi)產(chǎn)品不同，導(dǎo)致消費(fèi)群體不同；兩種不同類型的購(gòu)物場(chǎng)所，兩種不同的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，使專業(yè)市場(chǎng)的存在給百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心的周邊整體環(huán)境造成臟、亂、差，這勢(shì)必給整個(gè)區(qū)域帶來一定的負(fù)面影響。潤(rùn)宇商圈是呼和浩特市最大的建材商圈，商圈內(nèi)其中數(shù)家大型的建材商城，由于商圈內(nèi)建材商場(chǎng)規(guī)模之大，物業(yè)相對(duì)集中，目前以輻射整個(gè)呼市。目前，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心分布主要是呈一線（中山西路）、兩點(diǎn)（長(zhǎng)樂宮、萬達(dá)）分布，中山西路百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心較為密集，原因是商業(yè)氛圍形成較早、較成熟，得到人們認(rèn)可，為了滿足呼市及自治區(qū)人口消費(fèi)，同類商業(yè)逐漸興起，形成現(xiàn)有濃厚的商業(yè)氛圍；長(zhǎng)樂宮商圈因位置、體量、時(shí)間等多重因素，成為該商業(yè)點(diǎn)中唯一仍處于發(fā)展階段的百貨商場(chǎng)。呼和浩特市主要商圈商業(yè)物業(yè)調(diào)研報(bào)告呼和浩特市商圈主要商場(chǎng)及主要專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研文庫(kù)貢獻(xiàn)者2012/3/15目錄一、購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng) 6呼和浩特市主要商圈分布 6商圈特點(diǎn) 7商圈描述 7呼市商圈發(fā)展規(guī)劃 9 9 9各商圈主要百貨、購(gòu)物中心項(xiàng)目個(gè)案調(diào)研 10 百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布 購(gòu)物中心個(gè)案調(diào)研 11維多利購(gòu)物中心 11維多利商廈 12民族商場(chǎng) 12王府井百貨 13天元商廈 14天元世奧商廈 15維多利時(shí)代廣場(chǎng) 15中山路商圈小結(jié) 16 17 17 17內(nèi)蒙古國(guó)際商貿(mào)城 17火車站商圈小結(jié) 18 1百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布 18 19新世紀(jì)廣場(chǎng) 19九州商廈 20維多利國(guó)際廣場(chǎng) 20鼓樓商圈小結(jié) 21 2百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布 21 22長(zhǎng)樂宮購(gòu)物中心 22長(zhǎng)樂宮商圈小結(jié) 22 23 23 23萬達(dá)廣場(chǎng) 23萬達(dá)商圈小結(jié) 24 24 24 25九鵬商廈 25北門商圈小結(jié) 25 嘉茂商圈 26 26 26嘉茂購(gòu)物中心 26嘉茂商圈小結(jié) 27 27 27 28北京華聯(lián)金興店 28潤(rùn)宇商圈小結(jié) 28 29 29 29大召九久街 29南茶坊商圈小結(jié) 30呼市主要商場(chǎng)概況 30呼市主要商業(yè)建筑及營(yíng)業(yè)規(guī)模 33呼和浩特市主要百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀小結(jié) 37二、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 37專業(yè)市場(chǎng)總體量調(diào)研 37專業(yè)市場(chǎng)租金水平 38專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) 39三、區(qū)域內(nèi)主要大型超市供應(yīng) 40超市的分布與體量 40主要大型超市經(jīng)營(yíng)狀況 41四、大型電器連鎖店市場(chǎng) 41主要大型電器專賣店市場(chǎng)調(diào)研 41五、餐飲市場(chǎng)及特色市場(chǎng) 42主要餐飲、文化街經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 42六、現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 43現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)中不同類型商業(yè)租金綜合比較 43現(xiàn)有供