【正文】 開盤活動（領(lǐng)導(dǎo)講話、小型表演、砸金蛋） 開盤當(dāng)天 ，除搖號選房外。 大型商家在租金、政策、宣傳推廣方面給予特別優(yōu)惠。 ② 低開高走的價格策略 。 購買鉑金卡（住宅）的客戶需提供身份證明及 5000 元購卡誠意金，開盤可享受購房款 3%的優(yōu)惠。 銷售 政策 （ ） 廣告宣傳促銷 通過戶外廣告及 DM 單、招商手冊等對本項 目主要賣點的宣傳 。 ④ 通過開盤前 奠基儀式、 產(chǎn)品推薦會、客戶答謝會及客戶聯(lián)誼活動等引起持續(xù)關(guān)注 ，獲得 良好口碑。 主廣告語 城市新中心 財富新領(lǐng)地 主廣告語 釋意： 城市未來的中心地帶，財富匯集之地。 根據(jù)我們 分析，普洱市購房群體比較偏愛小戶型，精裝修的房屋可以為他們節(jié)約大量時間和裝修費用。因此，我們建議把項目的商業(yè)部分做成 主題賣場 的形式。 項目主題概念定位 集多種功能于一體的 “ 城市高端商住綜合體 ”。 精裝修、小戶型、合理的戶型設(shè)計、時尚的建筑外觀。 鄰近普洱市人民政府，具有充足的市政配套。 六、項目賣點分析 根據(jù)我們對普洱市購樓人群的調(diào)查，無論是住宅還是商業(yè)，普洱的購買者都更傾向于購買或者看好 處于中心地段的樓盤。 ● 外地的商務(wù)人士 工作地點在以普洱為核心的周邊城市，經(jīng)常需要到普洱辦公，住酒店生活環(huán)境不佳且費用較貴，因而在普洱合適地區(qū)置業(yè)將成為他們的選擇之一。 ● 從事 IT、廣告等高技術(shù)含量的新新人類 這類新新人類是時代尖端的工作者， 從事腦力生產(chǎn)勞動，他們的思維方式容易受新事物影響，注重彰顯個性，愛交朋結(jié)友，所以會選擇獨立居住，小型的住宅、低額的供款額度將大受他們歡迎。 振興大道從人民西路到五一路路段 左面臨街商鋪面臨拆遷，大批商家需要找到重新營業(yè)的地方。 精裝修、小戶型、合理的戶型設(shè) 計、四層的商業(yè)， 時尚的建筑外觀 。 處于振興路核心商圈以內(nèi)，聚集人氣，擁有巨大的人流量。 項目定位 項目主要以教師的居住區(qū)為主，政府的大力支持和開發(fā)商的雄厚實力，打造目前普洱校區(qū)住宅文化，小區(qū)居住人口綜合素質(zhì)較高。該項目屬于政府文化區(qū)東移的重點扶持項目，因而銷售難度不大。 八、學(xué)苑花園 開發(fā)商 普洱科恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目基本情況 項目位于普洱新校區(qū)，與普洱師專、普洱市職業(yè)教育中心兩大教育機(jī)構(gòu)緊緊相鄰，目前周邊環(huán)境日趨完善，將來社區(qū)發(fā)展逐漸成熟后，附近學(xué)校師生和住戶將形成龐大的消費群體。 戶型分 兩室兩廳單衛(wèi)和 平方米三室兩廳雙衛(wèi)兩種。 銷售狀況 項目一期未全部銷售完，二期住房起價 2300 元 /平方米，最高2820 元 /平方米，均價 2560 元 /平方米，二期住房和商鋪預(yù)計 7 月份開盤，目前正在排號認(rèn)購中。 小區(qū)樓間距緊湊，樓房與樓房之間采光不足，戶型設(shè)計為一梯六戶，六戶人家共用一把電梯，電梯使用中容易出現(xiàn)擁擠狀況。上接茶城大道，緊鄰普洱市二中。 銷售狀況 起價 2130 元 /平方米，最高價 2900 元 /平方米，均價 2539 元 /平方米，車位 70000 元 /個，銷售 60%。 五、錦?；▓@ 開發(fā)商 鼎鑫房地產(chǎn)公司 項目基本情 況 項目位于普洱市交通路與環(huán)城路交叉路口處，占地面積 5600 平方米，建筑面積 19000 平方米，共有 5 棟，綠化率 30%，容積率 ，建筑為 12 層電梯房，設(shè)有地下停車場。 項目定位 項目定位為全方位觀景樓盤，簡約的建筑風(fēng)格。注重闊葉與細(xì)葉樹木的搭配，觀花、觀葉相結(jié)合，以高大喬木為主，高低錯落，疏密有致； 涌泉、綠島，移步景觀，突出水景的參與性與趣味性。 御景天成位于普洱新老城交匯處，建筑風(fēng)格簡約，有多層花園洋房、電梯洋房等多種建筑形態(tài)。 銷售狀況 水映林源商鋪起價 10000 元 /平方米，最高價 15000 元 /平方米，均價12500 元 /平方米。 市區(qū)內(nèi)可乘坐一路公交車到達(dá)，周邊有磨鹽小區(qū)、曙光小區(qū)、民政局小區(qū)、市建設(shè)局小區(qū)、信用社小區(qū)等數(shù) 10 個大型社區(qū)，有一定的消費群體，社區(qū)居民占主導(dǎo)消費群。 總用地面積： ㎡，建筑面積 ㎡，容積率 。不僅山清水秀，而且人文氣息濃厚。 銷售狀況 項目銷售一期現(xiàn)房 3000 元 /平方米， 二期單身公寓起價 3100 元 /平方米，最高價 3500 元 /平方米，精裝修，住房二期目前在排號中，價格不明確，商鋪沒有出售，全部為招商出租，租金一樓為 50 元 /平方米/月、二樓 30 元 /平方米 /月、三樓 20 元 /平方米 /月 。集央?yún)^(qū) CBD+CLD 創(chuàng)造無可比擬的地段優(yōu)勢和升值潛力，建筑現(xiàn)代文明城市優(yōu)質(zhì)辦公樓宇。建成后將成為普洱市規(guī)模最大的超市旗艦店，都市中心便利生活，盡在咫尺。 陽光新城商業(yè)區(qū)主要由：陽光新時代百貨購物中心、天生祥超市旗艦店、陽光大酒店、淞茂醫(yī)藥商業(yè)大廈等組成。沒有任何的限制， 200 畝集成體、 400000 平米湖景， 242 套經(jīng)典住宅，小高層洋房，充分 考慮住宅與景觀的情景融合，以優(yōu)美的環(huán)境設(shè)計為居住者提供更高層次的生活品質(zhì) 。這里與城市結(jié)合緊密、配套設(shè)施完善， 4000 個家庭入住。 所在片區(qū)前景較好、人文氛圍濃厚。目前商鋪銷售 60%。 商鋪起價 4800 元 /平方米，最高價 8500 元 /平方米，均價 7840 元 /平方米，銷售采用返租金的形式進(jìn)行促銷。需求性市場意味著無可限量的商機(jī)，而普洱大學(xué)城商業(yè)中心將有效填補大學(xué)城商業(yè)市場的空白 。其中一二三層為商鋪， 4 層至 12 層位單身公寓和 90 平方米以下的小戶型 。 （三） 重點樓盤調(diào)查 一、金色年華 開發(fā)商 瑞鑫恒耀房地產(chǎn)公司 項目基本情況 位于普洱新校區(qū)，師專 1 號路 ， 項目位于城東教育區(qū)，學(xué)校聚集，學(xué)生人數(shù)達(dá) 15000 人，校園經(jīng)濟(jì)明顯。為擴(kuò)大影響，市政府還專門到省上舉行發(fā)布會，以提高知名度，造就聲勢，使參展商取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。各個樓盤以新 “ 品牌 ” 取勝，成為普洱購房者矚目的新焦點。其中 “ 陽光新城二期 ” 現(xiàn)場咨詢客戶絡(luò)繹不絕成為了本次房交會最受消費者關(guān)注的樓盤。 丁香苑、天壁 水灣怡景及影劇院、科恩 如上圖所示，本次參展的 32 個樓盤，來自六個行政區(qū)，其分別是：思茅區(qū)、寧洱縣、瀾滄縣、墨江縣、景洪市、江城縣；其中思茅區(qū)的項目最多，占所有參展樓盤項目的 78%。 2021 年上半年樓價已比往年上升了六到七個百分點，各樓盤均價相比往年都有了數(shù)百元每平米的升幅。 GDP 連年保持高速增長，人均收入也保持穩(wěn)定增長，城市發(fā)展驅(qū)動力呈現(xiàn)多點出力的格局，房地產(chǎn)的發(fā)展前景也順理成章為大 眾所看好?？偟膩碚f，普洱的房源不夠多，購房者購房主要是用于自身居住。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人 房產(chǎn)收益的稅收政策。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。在 4 月 28 日召開動員大會后，目前，我市中心城區(qū)舊城改造前期工作正在全面有序地開展。 大盤已成趨勢，居住郊區(qū)化已獲得市場認(rèn)可 如果說早幾年大盤開發(fā)在普洱還處于試探階段的話，如今大盤開發(fā)已成為一種必要手段、必然的趨勢。 （三）普洱市房地產(chǎn)市場特點 買方市場成熟理智，迫使開發(fā)商不斷對產(chǎn)品進(jìn)行革新 普洱的消費者已在各種營銷手段下變得愈來愈理智，對各種營銷手法及營銷人員的說辭已產(chǎn)生相當(dāng)?shù)淖R別能力，這也使得開發(fā)商感覺到市場越來越難做，從而促使他們不得不下功夫?qū)ψ陨懋a(chǎn)品進(jìn)行深度的提煉開發(fā)以在惡劣的市場競爭環(huán)境下及消費者挑剔的眼光中生存。展望 將來數(shù)年 ， 普洱 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將保持平緩增長的態(tài)勢，銷售價格將穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。企業(yè)土地儲備的減少，主要原因有：商品房開發(fā)項目啟動，減少了土地儲備；普洱 加強對閑置土地的管理，對過期未開發(fā)的閑置土地予以收回 。 （五）完善房地產(chǎn)市場的監(jiān)督預(yù)警機(jī)制，落實好云南省商品房預(yù)售資金監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，保證我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)增長。 （二）搭建有形市場平臺，抓好 2021 年普洱市首屆房交會，促進(jìn)開發(fā)商與消費者直接交流，積極培育我市的房地產(chǎn)市場。個人貸款余額為 億，同比增長 %。個人購房新增貸款逐月攀升。從下圖可以看出商品房銷售面積的變化趨 勢： 商品房銷售建筑面積增速示意圖 五、中心城區(qū)普通商品房價同比漲幅加快 根據(jù)中心城區(qū)預(yù)售商品房價格同期比較，受地價成本等因素上浮影響，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格同比增加。從下圖可以看出商品房施工面積和新開工面積的變化趨勢： 商品房供給增速示意圖 三、二手房交易持續(xù)較快增長 在省政府和市政府鼓勵和支持住房消費的政策作用下，二手房市場交易持續(xù)活躍，特別是 12 月份受政策時間性的影響，成交量放大?？h城的房地產(chǎn)開發(fā)潛力較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模上億的有瀾滄縣（ 22517 萬元）、景谷縣（ 13098 萬元）、墨江縣（ 12619 萬元）、景東縣（ 12175 萬元）寧洱縣（ 11336 萬元），同時也應(yīng)看到部分縣城的房地產(chǎn)開發(fā)投資依然處于低位徘徊。 中心城區(qū)以外的縣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩， 2021 年中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 116874 萬元，同比增長 51%。 茶苑路華爾磁廣場 距離江南國際 1000米 海爾家電 家電產(chǎn)品 （只有一層） 距離江南國際 1000米 躍進(jìn)電器 品牌家電 （只有一層） 項目地址斜對面 大約 200米左右 易發(fā)電器 品牌家電 2021 3000平米 （只有一層） 商家統(tǒng)一管理 ， 經(jīng)商者選擇自己要經(jīng)營的品牌 項目地址斜對面 大約 200米左右 志銘家具城 床上用品、家具 3600平米左右 （只有一層） 思茅義禾家具商場 布藝家具 9000 平米左右 （只有一層） 商家統(tǒng)一管理 ， 個體選擇經(jīng)營品牌進(jìn)行經(jīng)營 位于寧洱大道上 ， 離項目 1500米左右 。其次，這些賣場的規(guī)模都不大，都只有一層，缺乏規(guī)模集群優(yōu)勢。 特點：由于振興大道貫穿南北，振興大道商圈輻射范圍較大 。 特點： 商圈圍繞五一路而形成，由于五一路長度較短， 雖然 這里 是目前普洱市最繁華的商圈，但是商圈輻射范圍較小，業(yè)態(tài)類型比較單一，品牌商家較少 ，可延展性較小 。 （二 ）普洱市商圈 分析 普洱市 的 商業(yè) 主要 有 五一路和振興大道 （市政府段） 兩個主要商圈 ，并由市中心延振興大道向南北擴(kuò)展的趨勢，東西方向受地理環(huán)境和交通的限制。租金 20— 40 元 /平方米 /月，轉(zhuǎn)讓費用 2 萬 — 4 萬 /個。該地段具備一定的消費人群，但仍然缺乏人氣，消費群體多為中低消費人群，缺乏一個完整的商業(yè)規(guī)劃和商鋪產(chǎn)品宣傳。一樓人氣旺盛，商鋪租金約為 80 元/平方米 /月 —— 200 元 /平方米 /月，轉(zhuǎn)讓費約 3 萬 —— 7 萬 /個；二樓商鋪租金約為 20 元 /平方米 /月 —— 50 平方米 /平方米 /月，裝讓費約1 萬 —— 3 萬 /個；三樓閑置商鋪較多，租金及其轉(zhuǎn)讓費比二 樓略低，商鋪租金約 10—— 20 元 /平方米 /月，轉(zhuǎn)讓費約為 5000—— 一萬 /個。此地段共有 345 個商鋪，其中品牌服裝店有 60 個、品牌鞋店 20 個、手機(jī)銷售及維修店 18 個，飲食店 9 個，蛋糕店 6 個，箱包店 10 個，化妝品、美容美發(fā)店 16 個，文化用品店 3 個，眼鏡店 1 個，數(shù)碼產(chǎn)品店 5 個，藥店 5 個，銀行 3 個，超市 3 個。全年糧食種植面積 301163 公頃，比上年增長 %。居民消費價格逐月回落，全年居民消費價格比上年下降 %，居民消費價格總水平從上年的 %，回落到 %。在全市生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，比上年增長 %；非公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長 %，占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的 %，提高到 %。 江南國際地理位置及周邊配套圖 三 、市場研究 普洱市經(jīng)濟(jì)狀況 2021 年， 全年全市生產(chǎn)總值突破 200 億元大關(guān)，達(dá) 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅上升 個百分點，已連續(xù)六年保持兩位數(shù)增長。 生活配套設(shè)施 項目地在城市中心地帶，生活配套十分健全，邊上的居住人口密度大，人流量多，周圍有 淞茂 江南國際項目地四至關(guān)系圖 人民西路（北） 振興大道（西）