南京路步行街商鋪情況分析-wenkub.com
2025-05-08 04:28 本頁面
【正文】 經(jīng)營上 ，雖然是購物中心形式，卻借鑒了百貨商店統(tǒng)一經(jīng)營的優(yōu)勢 。 車庫 (位 ) 二層，共 100車位 物業(yè)形式 商鋪 +寫字樓（ 元 /㎡ /天 ） 一樓 世界名品服飾、香水、禮品 二樓 精品服飾、名表珠寶 三樓 精品女裝、咖啡廳 四樓 流行女裝 五樓 紳士男裝 六樓 休閑服飾、數(shù)碼精品 七樓 運(yùn)動休閑及體育用品 八樓 餐飲 九樓 娛樂 十樓 地下 1 停車庫 地下 2 6. 市百一店 地段 南京路西藏路 占 地面積 總建筑面積 23000 平方米 地上 7 地下 1 每天接待來自全國各地數(shù)以萬計的游客，每年的游客擁有量堪稱百貨商店的世界之最。 經(jīng)過調(diào)整后，新世界的商場經(jīng)營面積由原來的約 萬平方米增加至 萬平方米。 車庫 (位 ) 物業(yè)形式 商鋪 +寫字樓（頂層部分） 一樓 皮具、皮件、化妝品、眼鏡、食品 二樓 新潮少女服飾 三樓 淑女裝、職業(yè)女裝、內(nèi)衣及襪品 四樓 職業(yè)男裝、休閑服飾及箱包 五樓 童裝、玩具、嬰童用品、居室用品和運(yùn)動用品 六樓 大小家電、照相器材、通訊用品、文教禮儀、工藝品、日用品等 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 18 頁 七樓 “ 名牌特販中心 ” （ 3至 5折 ） ，茶園 八樓 外貿(mào)購物中心 地下 1 餐飲 \名牌童裝、玩具、床上用品、休閑食品、香煙 地下 2 餐飲 \會員制名牌特販中心 2. 永安百貨 地段 南京東路、 浙江中 路 南京東路中段 占地面積 5681 平米 總建筑面積 32020 平方米 樓層數(shù) 5層 地下 0 永安百貨定位于“大牌 +熟牌”的思路非常明晰，著重打造化妝品、服飾、黃金飾品，做強(qiáng)化妝品大類。該地段位于南京東路地鐵出口，人流量較大，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢，如果定位得當(dāng)，形成功能上的錯落和互補(bǔ)，那么三足鼎立的格局將形成 磁吸效應(yīng)，商業(yè)機(jī)遇巨大。 （二）潛在競爭者（在建項目） 在宏伊國際廣場的正北對面，一個高端商業(yè)項目按計劃也將于年內(nèi)啟動，投資方是香港恒基地產(chǎn)。 定位 是 集 購物、休閑、餐飲和辦公 于一體的高檔商業(yè)中心。 高檔 世 茂國際廣場（商鋪 +寫字樓）走的是高端奢侈品路線，引進(jìn)了大量頂級品牌。但該廣場的寫字樓租金價格相對南京路其他物業(yè)較低（ 元 /天 /M178。如第一食品的四樓以上部分被用作網(wǎng)吧和倉儲。傳統(tǒng)百貨商廈如新新（第一食品）、先施（上海時裝公司）也具有一定的參考價值。 2. 客流的構(gòu)成 南京路步行街的客流量主要是外地人和外國人游客居多，占 70%以上；在中國告別短缺經(jīng)濟(jì)后，除了上海本地的特色產(chǎn)品外，內(nèi)地到上海旅游的游客在上海購物的需求越來越低。同時面積非常小的商鋪租金價格又非常高，有 的租金價格甚至超過70 元 /天 / m2 ，這是由于過小面積的商鋪適合經(jīng)營顧客較多并且利潤較豐厚生意的風(fēng)味小吃、上海本地特色產(chǎn)品，因而也受到市場的青睞。 休閑娛樂 步行街的購物者尤其是年輕購物群體多以購物、休閑、觀光、娛樂為一體的復(fù)合型為主， 高檔休閑娛樂比重在不斷增加。隨著季節(jié)轉(zhuǎn)變，利潤 逐漸 降低到 50%70% ，到季末年尾， 仍 有10%20%。 2020 年、 2020 年新增加兩個大型的商業(yè)經(jīng)營物業(yè)項目，新增經(jīng)營面積 萬平方米左右，總經(jīng)營面積達(dá)到 40萬平方米左右，商鋪總的建筑面積達(dá)到 70萬平方米左右。 在這些客流量中 外國人 占 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 18 頁 20﹪ 左右 ,外地人占 50﹪ 左右 ,本地人 30﹪ 左右；據(jù)相關(guān)部門調(diào)查， 到上海來的中外游客 80%以上都要到南京路來游覽 ，因為只有南京路步行街的風(fēng)貌是上海所特有的。這對外灘、人民廣場等區(qū)域的辦公樓市場將形成不小的壓力。黃浦區(qū)政府也意識到這一問題，并聘請了 世界級的咨詢公司麥肯錫 對南京路進(jìn)行重新定位和調(diào)整；在南京東路的新規(guī)劃中，其是作為外灘中央商務(wù)區(qū)的配套，其中包含四個高端：高端商業(yè)、高檔餐飲、高級會所和高星級的酒店。位于南京東路地鐵出口，人流量較大，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢，如果 定位得當(dāng)，形成功能上的錯落和互補(bǔ)，那么三足鼎立的格局將形成磁吸效應(yīng)。主要影響因素有地段、 業(yè)態(tài) 、品牌、樓層等等 。 （二）由于目前南京路步行街正處于調(diào)整階段，短期內(nèi)租金大幅上揚(yáng)的空間不大；長期來看隨著規(guī)劃和調(diào)整到位，國際高端品牌的進(jìn)入駐，由于資源的稀缺性，一定會提升該地段的租金水平，投資的回報非常可觀。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 18 頁 南京路步行街商鋪情況分析 上海 ******股份有限公司 發(fā)展計劃部
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