【正文】 同時，在餐廳周圍增加綠化作物來改善空氣質(zhì)量。 荊州 **********可行性分析報告 24 按照文明施工、清潔生產(chǎn)要求，制定并落實施工期間環(huán)境管理措施，杜絕違章作業(yè)。 運送散裝物料的車輛要用蓬布遮蓋，防止物料飛揚。建成后主要污染物是生活垃圾、生活廢水和油煙廢氣排放。 荊州 **********可行性分析報告 23 8 環(huán)境影響分析 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 為了保護(hù)人類賴以生存的環(huán)境，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來我國相繼制定了一系列法律法規(guī)，不僅為進(jìn)行環(huán)境影響評價，也為環(huán)境保護(hù)方案設(shè)計提供了政策依據(jù)。 （ 4） 風(fēng)險自擔(dān) 風(fēng)險自擔(dān)是將可能的風(fēng)險損失留給擬建項目自己承擔(dān)。對于資源供給風(fēng)險和技術(shù)行風(fēng)險可以采取這種方式防范。項目風(fēng)險評估的方法采用簡單估計法。 較大風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是 項目可以承受的。本項目的投資收益率對價格和建設(shè)總投資的敏感性均較高，抗 風(fēng)險能力強，若能在保證銷售率的前提下，降低建安成本，本項目的利潤率將繼續(xù)提高。 序號 項目名稱 比例 總價 一 建安工程費用 二 工程建設(shè)其他費用 三 基本預(yù)備費 5% 四 漲價預(yù)備費 3% 合計 荊州 **********可行性分析報告 20 變動因素一 表 十三 銷售價格 變動時對利潤的影響 萬元 指標(biāo) 基準(zhǔn)方案 銷售價格 變動（土地成本不變） 10% 5% 5% 10% 銷售收入（萬元） 總成本費用 開發(fā)成本 土地成本 稅金及附加 所得稅 利潤 利潤率 % % % % % 變動因素二 表 十四 開發(fā)成本 變動時對利潤的影響 指標(biāo) 基準(zhǔn)方案 開發(fā)成本 變動（土地成本不 變） 10% 5% 5% 10% 銷售收入（萬元） 開發(fā)成本（萬元） 土地費用（萬元） 稅金及附加（萬元） 所得稅（萬元） 利潤（萬元） 成本利潤率 % % % % % 本項目分別就建設(shè)投資、銷售價格兩個主要因素，對項目靜態(tài)投資回報率進(jìn)行了單因素敏感性分析，分別取變化率為 177。 序號 項目名稱 比例 總價 一 建安工程費用 二 工程建設(shè)其他費用 三 基本預(yù)備費 5% 四 漲價預(yù)備費 3% 合計 荊州 **********可行性分析報告 19 表十一 項目投資估算（商業(yè)用房） 萬元 表十二 項目盈虧平衡表（商業(yè)用房） 單位：萬元 可售面積（ M2） 銷售均價（元） 銷售比例 銷售收入 總成本 投資收益 收益率 （ %） （萬元） （萬元） （萬元） （ %） 5005 10% % 5005 20% % 5005 30% % 5005 40% % 5005 45% % 5005 50% % 5005 60% % 5005 70% % 5005 80% % 5005 90% % 5005 100% % 商業(yè)用房 銷售均價為 5005 元 /m2時的保本銷售率約為 45%。以下為該項目的銷售量荊州 **********可行性分析報告 18 的盈虧平衡分析。 項目經(jīng)營稅費 估算 表 六 項目經(jīng)營稅費估算表 銷售項目 銷售價格 [元 ] 銷售數(shù)量 [m2] 銷售收入 [萬元 ] 稅金及附加 （萬元） 一層 商鋪 6000 二層及以上商鋪 4500 酒店 3500 車庫 1500 注：稅金及附加取銷售總銷售額的 ％。 工程進(jìn)度 2020年 06月至 2020 年 12 月 。 項目建設(shè) 投資估算 見 投資估算 表 如下： 表二 建筑安裝工程費 估算 萬元 序號 費用名稱 建筑面積 (㎡ ) 單位指標(biāo)（元 /㎡） 估算值 土建 安裝 小計 1 建筑安裝工程費 商業(yè)用房 1250 250 1500 酒店 1100 600 1700 合計 荊州 **********可行性分析報告 13 表 三 工程建設(shè)其他費用 估算 元 序號 項 目 單位 工程量 估算金額 備 注 2 工程 建設(shè)其他 費用 土地費用 m2 2600000 工程建設(shè)監(jiān)理費 項 建安費 % 工程質(zhì)量監(jiān)督費 項 建安費 % 可行性研究報告費 項 40000 工程勘察費 項 80000 工程設(shè)計費 項 198031 10 元 /㎡ 竣工圖編制費 項 20200 環(huán)境影響報告費 項 建安費 % 墻改專項費用 m2 5 元 /㎡ 消防配套費 m2 3 元 /㎡ 人防管理費 m2 198031 10 元 /㎡ 城建配套費 m2 1386217 70 元 /㎡ 綠化工程費 m2 60 元 /㎡ 工程勘察文件審查費 項 建安費 % 施工圖設(shè)計審查費 項 建安費 % 檔案整理綜合服務(wù)費 項 5000 招標(biāo)代理服務(wù)費 項 建安費 % 2． 18 招投標(biāo)交易服務(wù)費 項 建安費 % 工程造價咨詢服務(wù)費 項 建安費 % 合計 荊州 **********可行性分析報告 14 表四 項目總投資估算 元 資金籌措 本項目 總投資 所需 建設(shè)資金按 建設(shè)方提供的資金籌措意向，擬定 由 項目 建設(shè) 單 位 從 自有資金 、 商 鋪、門面 房預(yù)售或銀行按揭貸款解決 。 估算范圍 本項目建設(shè)投資估算范圍包括研究報告推薦的技術(shù)方案所包含建設(shè)內(nèi)容的建安工程費（不含裝修費）、配套設(shè)備的購置及安裝費用、項目管理費 、 工程建設(shè)其他費用以及工程預(yù)備費。 （ 2） 項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標(biāo)客戶群的流失。 （ 4）隨著荊州全面實施“壯腰”工程，將迎來 迎來一番新的發(fā)展機遇。 （ 4） 周邊新建樓盤較多，競爭激烈。 （ 4） 地塊周圍規(guī)劃有 金九龍、金鳳凰等酒店 ，提升了地塊的開發(fā)價值。這里， S 是指企業(yè)具有的優(yōu)勢， W 是指企業(yè)具有的劣勢， O是指企業(yè)外部環(huán)境的機會， T 是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅 。這種情況將會持續(xù)很長一段時期。從道理上說，商品房也是商品，房價應(yīng)該有升有降。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本越來越高。 荊州 **********可行性分析報告 10 由于地價不可逆轉(zhuǎn)地上升，地快容積率普遍定得比較高，例如今年上半年成交的 5宗地容積率就在 — 之間，即都是高層建筑。 同時，荊州市城投公司與香港恒通公司正式簽訂了荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)土地一級開發(fā)合作協(xié)議，綜合服務(wù)區(qū)開發(fā)有望進(jìn)入快速發(fā)展的新階段。經(jīng)過 52 輪激烈競價，最終以 2104 萬元（ 萬元 /畝）的價格成交，創(chuàng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價歷史最高紀(jì)錄。老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造代價高，土地短期增 值空間大，目前許多地快單價已超過 600 萬元 /畝。要保持清醒頭腦，增強憂患意識，做好應(yīng)對各種困難和潛在風(fēng)險的準(zhǔn)備，鞏固房地產(chǎn)市場長期以來平穩(wěn)健康發(fā)展的好勢頭。有關(guān)部門根據(jù)中央政治局會議要求和調(diào)控政策落實情況，正在考慮將限購政策擴(kuò)大到部分二三線城市。另外，據(jù)商品房銷售網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，外地購房者助推 了荊州城區(qū)房價上升。二是影響房價上升的因素都沒有改變，剛性成本上升，剛性需求在自然增長。光谷核心區(qū)房價在 8000 元 /平方米左右。尤其是海南省的海口、三亞兩市的房價， 8個月來始終以同比增長近 60%而穩(wěn)居全國房價漲幅榜首。其他戶型共占 %。 僅 2020 年上半年 ，荊州市場供應(yīng)的商品住宅中，中小戶型面積共占 %。壯腰工程提出的興城壯腰規(guī)劃，改變的不僅是城市的面積和人口總數(shù)，荊州 **********可行性分析報告 8 其實更是要求建設(shè)一座宜居宜業(yè)大城市，這將帶給荊州房地產(chǎn)業(yè)一個廣闊的市場空間。分別是，滬蓉高速鐵路荊州火車站站前綜合區(qū)、 城南至李埠港區(qū)、 沙北新區(qū)、荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)。 機遇二：湖北長江經(jīng)濟(jì)帶開放開發(fā)總體規(guī)劃將荊州定位成長江中段的區(qū)域性中心城市。這里有充足的土地、項目和發(fā)展空間，至少在 10 年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會無用武之地。 房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系密不可分，房地產(chǎn)市場的發(fā)展既拉動城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，又有賴于城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。 完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 ，增幅較去年同期回落 個百分點。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2020 年，荊州生產(chǎn)總值達(dá) 億元，突破千億元大關(guān)。 荊州城市居民的生活水平人均國民生產(chǎn)總值、居民的收入穩(wěn)步增長，消費能力與消費水平不斷提高從 2020 年起荊州城市居民人均可支配收入與居民消費支出均有了一個質(zhì)的飛躍，從 2020 年到 2020 年，居民可支配收入增長 %，居民消費支出增長 %，從可支配收入與消費支出的 比例分析荊州居民的消費支出與可支配收入始 終保持在 80%左右。人均轉(zhuǎn)移性收入增加 48元，增長 %。其中，人均工資性收入增加 450元，增長 %。 區(qū)域環(huán)境分析 社會環(huán)境 荊州市地處江漢平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市之一，截至 2020 年 12 月，全市總?cè)丝谶_(dá) 萬人，人口密度 456 人 /平方千米，占湖北省總?cè)丝诘?%。而專家預(yù)測， 2020 年中國經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展， GDP 增長 9%左右。 “ 十二五 ” 期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從 “ 保增長 ”轉(zhuǎn)向 “ 保民生 ” ，在控制、防范和釋放風(fēng)險的前提下，進(jìn)入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。 溫家寶 總理 說： “ 房地產(chǎn)業(yè) 是 國民經(jīng)濟(jì)的重要 支柱產(chǎn)業(yè) ，對于拉動鋼鐵、建材及家電 家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對 金融業(yè) 穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動 居民消費 結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才 能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。 綠化環(huán)境規(guī)劃要求 綠地指標(biāo)：綠地率 % 。建筑層數(shù)控制， ≤15 層。 （ 2） 用地使用性質(zhì)： 建筑分類二類，耐火等級一級 。 （ 4）宗地地質(zhì)狀況 (地勘 ):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃 ?？偨ㄖ娣e ㎡，其中：綜合樓建筑面積 ㎡，建筑層數(shù) 4層，建筑總高度 18m，酒店建筑面積 ㎡，建筑層數(shù) 13層，建筑總高度 。到 2020 年，居住用地總面積達(dá)到 平方公里，人均居住用地面積為 平方米 /人，人均住宅荊州 **********可行性分析報告 2 建筑面積達(dá)到 26 平方米 /人；加強中心城區(qū)住宅開發(fā)宏觀調(diào)控，基本實現(xiàn)供需平衡，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點解決中低收入群體住房需求；居住用地優(yōu)先滿足 90 平方米以下商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)完成經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積 255 萬平方米，約 萬套；建設(shè)完成經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積 255 萬平方米，約 萬套。城市規(guī)劃用地規(guī)模：近期（ 2020 年）城市建設(shè)用地為 70 km2，人均建設(shè)用地 m2/人，遠(yuǎn)期（ 2020 年）城市建設(shè)用地為 km2，人均建設(shè)用地 m2/人。 荊州市是國家重要的 農(nóng)業(yè)綜合商品生產(chǎn)基地和輕紡、化工基地，是一座充滿商機和活力與希望的城市。 （ 2） 荊州 市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀 荊州 市城市性質(zhì)確定為： 國務(wù)院 首批公布的國家歷史文化名城 ，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展 農(nóng)業(yè)綜合商品 及旅游業(yè)為重點的 楚 文化旅游城市 。s market positioning and design of the project planning and design of, and then through the investment of the project estimate and forecast of sales revenue to ple