【正文】 數(shù)據(jù)一：一季度 XX市房產(chǎn)成交額達 ，房屋成交面積 萬平方米，顯示了 XX 市房地產(chǎn)市場比較活躍。（數(shù)據(jù)來源： XX 市在售樓盤調(diào)研。 第三，銷售額的增幅要大于銷售面積的增幅，說明銷售價格的增長幅度較大。 XX 市房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展階段 XX 房地產(chǎn)市場起步于 1992 年，經(jīng)歷了十四年的發(fā)展，目前整體還處于發(fā)展階段，但在開發(fā)、消費、營銷及行業(yè)管理方面都逐步走向完善，為了更好的分析 XX 市房地產(chǎn)市場，我們把 XX 房地產(chǎn)市場發(fā)展大致分為萌芽、加速和蓬勃發(fā)展三個階段： 第一階段： 1992 年 —— 2020 年 萌芽發(fā)展階段 第二階段： 2020 年 —— 2020 年 加速發(fā)展階段 第三階段： 2020 年 —— 2020 年 蓬勃發(fā)展階段 52 三個階段投資對比11405010015019922020 20202020 20202020億元投資 XX 市房地產(chǎn)十四年投資對比（數(shù)據(jù)來源： XX 市統(tǒng)計年鑒、房管局及 XX 十一五發(fā)展規(guī)劃） 萌芽階段： 1992 年 —— 2020 年 （ 1）總體供求特征 —— 供需均不旺盛，價格增長極慢 供給：開發(fā)投資少， 1992 年只有 9 家本地房地產(chǎn)企業(yè)，十年間投資只有 億元；很大比例為為單位集資建房和房改房，商品房供給較少； 需求：住房消費觀念單薄，個人購房（商品房）比例較少； （ 2）價格特征價：格增長緩慢， 1992 年全市商品房平均銷售價格只有 460 元 /㎡， 1999 年漲到 930 元 /㎡。 2020年 2020年 2020年 存款余額（億元） 增長率（ %） 20 人均可支配收入（元） 7749.6 8883 10337 增長率（ %） 居 民消 費支出（元） 5788. 6393.5 7211 增長率（ %） 從上表中可以看出， XX 人均可支配收入在近兩年快速增長，達 51 到兩位數(shù)，且居民 消費支出增長較快。 三年固定資產(chǎn)投資完成額分析圖 50 2020年 2020年 2020年 出 口貿(mào) 易總值（億美元） 7 6 0 增長率（ %） 23 實 際利 用外資（億美元） 7 6 增長率（ %） 居民儲蓄快速增長，生活水平不斷提高 2020 年末，全市金融機構(gòu)各項存款余額為 億元，比年初增長 %。其中，出口 54476 萬美元，進口 19984 萬美元，分別增長 %和 %。 2020 年 全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。全市民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，占 GDP 的 %。 47 第 2章 XX市房地產(chǎn)市場分析 總體分析 XX 宏觀環(huán)境分析 城市概況 XX 位于 XX 省中部，北依 XX 省省會濟南，南臨孔子故里曲阜，總面積 7762 平方公里，人口 萬人，轄 2 區(qū) 4 縣。 上海方辰投資有限公司簡介 上海方辰投資有限公司成立于 2020 年 1 月 28 日，注冊資本 3000 萬元，以對外投資為主，經(jīng)營范圍涉及：實業(yè)投資、企業(yè)投資管理、投資咨詢、商務(wù)咨詢、廣告設(shè)計制作；信息技術(shù)、生物技術(shù)（特殊許可除外）領(lǐng)域內(nèi)的科技經(jīng)營業(yè)務(wù)等。 公司于 2020 年、 2020 年連續(xù)二年榮膺“濟南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 20 強”榮譽稱號； 2020 年先后被濟南市歷下區(qū)委、區(qū)政府授予“財政貢獻先進單位”， XX 省商業(yè)品牌管理委員會評為“ XX 省商業(yè)品牌企業(yè)”， XX 省商業(yè)誠信企業(yè)評委會評為“ XX省商業(yè)誠信企業(yè)”等稱號。 萊蕪銀座城市廣場項目 位于萊蕪市魯中西大街與文化南 路交匯處， 總 占地面積約 萬 平方米， 建筑面積 萬平方米，總投資 億元，由世界著名的加拿大 BDCL 建筑設(shè)計公司設(shè)計。憑借不可再生的城市“心臟”腹地位置和超大量體的商業(yè)組合，成為東營市政府“雙十工程”項目之首。截至 2020 年度，在濟南市建委正確領(lǐng)導(dǎo)及大力支持下，我公司銀座花園項目累計完成投資 億元人 民幣，銷售商品住宅 1300 余套，近 19 萬平方米，實現(xiàn)銷售收入 億元，利稅近億元，為濟南市的房地產(chǎn)業(yè)做出了突出貢獻。公司成功開發(fā)銀座花園的同時， 42 整合商業(yè)集團的優(yōu)勢資源，于 2020 年大踏步地進軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，陸續(xù)開工了東營銀座城市廣場、萊蕪 銀座城市廣場、XX 銀座城市廣場，形成并完善了具有鮮明競爭品牌優(yōu)勢的“銀座房產(chǎn)”開發(fā)模式。 XX 銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 合資企業(yè) XX 銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由省內(nèi)外享譽盛名的“ XX 銀座商城股份有限公司”與臺灣久信金屬股份有限公司和臺灣甲山林房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司合資成立的，注冊資金 3333 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)代理等業(yè)務(wù)。 22 日， XX銀座城市廣場和臨沂尚城項目舉辦奠基儀式。 2020 年 10 月 28 日，青島酒店管理學(xué)院舉行建院 60 周年慶典。對世貿(mào)中心的業(yè)務(wù)進行了分拆。 2020 年 9 月 6 日，銀座泉城大酒店經(jīng) 國家旅游局批準，榮膺為四星級酒店。 2020 年 8 月，中國共產(chǎn)黨 XX 省商業(yè)集團總公司第一次代表大會召開，選舉產(chǎn)生了新一屆黨委和紀委班子。 2020 年 1 月－ 4 月，銀座臨沂店、安丘店相繼開業(yè) ； 8 月，銀座家居淄博店開業(yè)； 零售業(yè)經(jīng)營面積 突破 40 萬平方米。 2020 年 3 月 27 日，集團收購重組大正中藥廠，開始涉足中藥領(lǐng)域。至此，商業(yè)集團將原商業(yè)廳管理的中專院校全部升格為大專辦學(xué)層次。 2020 年 9 月，銀座北園店、八一店相繼開業(yè)，集團零售業(yè)初步完成了在省城的戰(zhàn)略布局。 2020 年 10 月－ 12 月， “銀座花園 ”、 “銀座數(shù)碼廣場 ”相繼破土動工，標志著集團開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域進軍。 1999 年 12 月 18 日， XX 世界貿(mào)易中心索菲特銀座大飯店開業(yè)，標志著世貿(mào)中心全面啟動運營。 1996 年 6 月 22 日， XX 世界貿(mào)易中心的主要組成部分 —銀座商城開業(yè)。尤其是各級黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，一定要認真落實中央關(guān)于黨風(fēng)廉政的部署，牢固樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，警鐘長鳴，自重自省，廉潔自律，以優(yōu)良的作風(fēng)贏得群眾的尊重和信任。集團黨委成員要帶頭深入基層、調(diào)查研究，把集團員工的意志、利益和實踐作為決策、辦事的根本依據(jù)。要發(fā)揚“兩個務(wù)必”精神，努力建設(shè)節(jié)約型企業(yè)。一是建立產(chǎn)業(yè)協(xié)同的有效機制，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)能加強橫向交流，資源共享，加強協(xié)作。要在核算科學(xué)嚴謹 35 的基礎(chǔ)上，加快財務(wù)管理信息化建設(shè)，在整個集 團實現(xiàn)一帳套管理，并充分利用財務(wù)管理軟件所收集到的信息， 逐步建立起企業(yè)財務(wù)效益狀況評價分析、企業(yè)資產(chǎn)運行狀況評價分析、企業(yè)償債能力狀況分析、企業(yè)發(fā)展能力狀況評價分析、企業(yè)財務(wù)預(yù)警分析等一整套效績評價分析體系，為 集團 決策提供全方位和有價值的參考資料。對投資收益，逐步加大上繳力度，集中力量干大事。 各部門 要立足本部門職責(zé)，以高度的責(zé)任感，切實負責(zé)，大膽潑辣抓執(zhí)行、抓監(jiān)督落實 。 七、改革管理 現(xiàn)在，集團已經(jīng)成為一個資產(chǎn)過百億，跨地域、跨行業(yè)發(fā)展的大型企業(yè)，要實現(xiàn)我們的戰(zhàn)略目標，關(guān)鍵在管理，成敗在執(zhí)行和落實。在條件許可時，也可以探索收購一些院校的路子，擴大辦學(xué)規(guī)模，實現(xiàn)內(nèi)部的師資、生源、專業(yè)的優(yōu)勢互補，爭取建成規(guī)模大、水平高、競爭力強的教育集團。加強校企聯(lián)合辦學(xué)工作，尤其注重與知名企業(yè)的合作，拓展辦學(xué)空間。依托集團 “銀座 ”品牌的良好信譽和知名度及龐大的客戶群， 利用 銀座零售業(yè)強大的現(xiàn)金流支撐，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，進行組團式開發(fā)。 （三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 從長遠看，國家經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程的加快、市政建設(shè)的需要、人們改善居住環(huán)境的要求，都對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的需求。要繼續(xù)緊抓延長產(chǎn)業(yè)鏈、延伸產(chǎn)品鏈的工作，加快探索新產(chǎn)品、新項目的開發(fā)工作，開辟新的戰(zhàn)場，培植新的利潤源，增強可持續(xù)發(fā)展能力。 在業(yè)態(tài)上，在重點鞏固“百貨店＋大賣場”經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上，積極探索家居等類型的專賣店經(jīng)營模式；同時，結(jié)合集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，研究“ SHOPPING MALL”業(yè)務(wù)在中國的發(fā)展趨勢，制定方案，超前運作。 在發(fā)展方式上，要在租賃、自建的同時，靈活運用收購、重組、兼并、合資、加盟、輸出管理、策略聯(lián)盟等方式，加快發(fā)展，迅速壯大規(guī)模。這些 便民超市 一方面面向農(nóng)村經(jīng)營食品和日常用品，另一方面還要根據(jù)農(nóng)民的需要，利用 “銀座 ”的品牌優(yōu)勢和連鎖網(wǎng)絡(luò)開展農(nóng)資經(jīng)營業(yè)務(wù) ，增強農(nóng)村經(jīng)營優(yōu)勢； 同時，依靠銀座零售系統(tǒng)，將當?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品銷往城市， 增強“銀座”的商品特色和競爭力 。在 XX 成立東西兩個開發(fā)項目部，東部以濰坊周邊地市的縣為重點，西部以濟南周邊地市的縣為重點，分別開發(fā) XX 東西部的縣級市場。從現(xiàn)在起到 2020 年，“銀座”零售業(yè)發(fā)展將以規(guī)模擴張為主線，通過自建、租賃、兼并、聯(lián)合等多種手段，多業(yè)態(tài)并舉，在形成 XX 市場絕對競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，開拓全國市場，使“銀座”盡快成為全國零售商業(yè)的強勢品牌。 （一）“銀座”零售業(yè)的發(fā)展 作為集團的主業(yè)，“銀座”零售業(yè)肩負著重要的任務(wù)。 工作的總體思路是： 立足集團實際，堅持與時俱進， 拓寬發(fā)展思路，以規(guī)模擴張為主線， 以黨的建設(shè)為保證，突出發(fā)展零售主業(yè) ， 重點抓好生化制藥和房地產(chǎn)業(yè)， 多業(yè)態(tài) 協(xié)同發(fā)展 ，創(chuàng)新管 理手段，強化 執(zhí)行力，實現(xiàn)把集團做強做大的戰(zhàn)略目標。在新階段、新形勢下， 集團將 進一步解放思想，把認識統(tǒng)一 到加快發(fā)展上來 。僅 20 2020 年就在“希 望工程超市找零捐”、“慈心一日捐”、救助失學(xué)兒童等公益活動就累計捐出善款 500 多萬元。實踐證明，這些做法在企業(yè)和社會之間構(gòu)筑了一道有效的緩沖帶，正確處理 了 改革、發(fā)展 27 和穩(wěn)定的關(guān)系 ， 使集團多年來始終保持著和諧穩(wěn)定的大好局面。 穩(wěn)定始終是集團的大局。 加 強班子建設(shè)是集團發(fā)展的保證。正是強化了發(fā)展意識，集團才在十四年的成長歷程中，不斷拓展新的經(jīng)營領(lǐng)域，不斷創(chuàng)新管理手 26 段，使集團不斷走向新的成功。正是這種精神、文化所轉(zhuǎn)化出的巨大力量，才使集團克服了一個又一個的困難，不斷向著新的目標前進。 五、企業(yè)文化 經(jīng)過十幾年的奮斗，商業(yè)集團形成了“ 艱苦創(chuàng)業(yè)、自強自立、團結(jié)協(xié)作、拼搏奉獻 ”的 企業(yè)文化。經(jīng)營者一般每屆任期為兩年，完不成經(jīng)營目標的不再聘用，轉(zhuǎn)體后已有多名公司負責(zé)人被撤職。根據(jù)企業(yè)類別和級別，年初集團制訂總體預(yù)算目標，通過簽訂資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任書，分解下達給各子公司，年終根據(jù)集團《直屬企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任目標管理考核辦法》對企業(yè)經(jīng)營者進行目標考核，并據(jù)此對經(jīng)營者實施獎懲兌現(xiàn) 。 資產(chǎn)管理方面，集團對子公司的資產(chǎn)實行委托經(jīng)營，并建立完善的目標考核體系。改刊以來，辦刊質(zhì)量不斷提高，發(fā)行量節(jié)節(jié)攀升，經(jīng)濟效益和社會效益開始顯現(xiàn)。 目前，《 XX 商報》 不僅已 成為濟南市場上零售量最大的報紙 ，而且 覆蓋 到了濟南、 濟寧、 XX、聊城、煙臺、濰坊、淄博等十幾個地市， 日發(fā)行量近 30 萬份。目前，受托經(jīng)營省委組織部培訓(xùn)中心，并與魯信集團、北京藍黛公司共同投資，涉足娛樂業(yè)， 2020 年“五一”即可營業(yè)。歐式的風(fēng)格設(shè)計，考究的用品選擇，齊全的配套服務(wù)設(shè)施，使顧客時刻享受貴賓的尊榮。 集團還不斷拓展辦學(xué)空間，于 2020 年著手興辦了銀座雙語藝術(shù)幼兒園，采用與國際接軌的現(xiàn)代化教育內(nèi)容和創(chuàng)造式教育方式，突出英漢同步的雙語教育和藝術(shù)教育，是 XX 省首家、全國一流的智能化幼兒園。 商業(yè)集團高度重視院校的發(fā)展。在原商業(yè)廳所屬商業(yè)學(xué)校基礎(chǔ)上，集團先后成功創(chuàng)辦了 XX 商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院、 XX 烹飪高級技工學(xué)校等大專院校， XX 商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)已成為 XX 省唯一一所 全國示范性職業(yè)學(xué)院建設(shè)單位和全國重點職業(yè)技術(shù)學(xué)院 ；青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院是全國第一家獨立 設(shè)置的酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院； XX 烹飪高級技工學(xué)校在魯菜的研發(fā)和制作方面享有盛 21 譽。以 “銀座 ”零售店聚集人氣，帶動地產(chǎn)升值；以開發(fā)住宅、寫字樓等高附加值地產(chǎn)項目為主流，兼顧商業(yè)步行街、商鋪、商務(wù)酒店的建設(shè)，長期回報與短期收益相結(jié)合，獲取最佳經(jīng)濟效益。項目今年即將推向市場。 項目 集科技、商貿(mào)、休閑、娛樂于一體，采用先進的 5A＋ 1 智能化系統(tǒng)，是全省首家采用此類先進數(shù)碼管理體系的高檔商務(wù)樓宇，已成為濟南的中關(guān)村 —山大路上 的標志性建筑 ，也是 XX 高科技經(jīng)濟崛起、財富迸發(fā)的見證。 2020 年在臨沂開發(fā)的尚城置業(yè)項目，占地 1000 畝，總建筑面積約 130 萬平方米， 19 是臨沂市首個百萬平方米超大型人文生態(tài)社區(qū)，目前已進入緊張的施工階段。通過 充分發(fā)揮內(nèi)部品牌、資金的協(xié)同效應(yīng)，依托商業(yè)地產(chǎn)和零售經(jīng)營的良好互動等有利因素， 集團的房地產(chǎn)業(yè) 形成了自己獨有的盈利模式，目前 已 有 十 個房地產(chǎn)公司 ，開發(fā) 住宅 小區(qū)、商務(wù)樓盤和綜合廣場三種