【正文】 就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的 營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 36 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的成功開發(fā)，可以改善 煙臺(tái) ***的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及 旅游 房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為 煙臺(tái) 市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和 運(yùn)作提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為 煙臺(tái) 房地產(chǎn)開創(chuàng) 一條新的發(fā) 展思路。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售 價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。 第五章 投資估算和資金籌措 投資估算 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 34 ● 總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) A、土地費(fèi)用： 5000萬（含過戶） B、 建 安 費(fèi)： 15640萬 元 C、配套費(fèi)、前期費(fèi)及各項(xiàng)雜費(fèi)： 5905萬元 ● 成本綜計(jì) 26545萬 元 資金籌措 ● 自籌資金： 10000萬 ● 缺口資金依托 銷售回款或銀行貸款 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目可銷售的總面積為 27000 平方米，其中 酒店主樓中標(biāo)準(zhǔn)間和小套房 部分 5000平方米； 度假單元式總統(tǒng)套房、豪華套房、普通套房 部分 22020平方米。 ● 至 2020 年 10月底，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售率將突破 60%，即銷售面積達(dá)到 16200 平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售合同總額約 19440 萬元，由于至 12月底，以前實(shí)現(xiàn)銷售的房 屋全部按照合同約定支付了 30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率 30%計(jì)算，此時(shí)期約可實(shí)現(xiàn)銷售款 5832萬元。 ● 內(nèi)容 地理位置、周邊旅游資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、公寓配套設(shè)施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色） ● 風(fēng)琴袋插頁 平面圖、價(jià)目表、付款方式、認(rèn)購流程、認(rèn)購須知、銷售方式、附加值優(yōu)惠。 外發(fā)式宣傳策略 精品樓書 主要用于對(duì)新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“ 自游人 ” 身份于海濱城市度假 以及攜家?guī)Э谙硎芗?庭樂趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及 煙臺(tái) 的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì) 購房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。 同時(shí)，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場(chǎng)、沙盤、模型及銷售隊(duì)伍等已經(jīng)完成， 可以接受內(nèi)部認(rèn)購。 這一階段的公關(guān)活動(dòng) 都控制在特點(diǎn)及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi) 。 分階段控制的公關(guān)效果 基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本方案前面部分已提出項(xiàng)目的宣傳推廣建議采用 “ 短、平、快 ” 的路線，因此項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)應(yīng)建議有步驟地劃分為三個(gè)階段： ● 形象建立及宣傳鋪墊階段 ● 試銷階段 ● 正式銷售階段 各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下： 售前形象建立及宣傳 鋪墊 —— 項(xiàng)目開工后（時(shí)間一個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為 2020 年 4 月下旬） 售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目及本項(xiàng)目推出 的新概念有相當(dāng)程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對(duì)項(xiàng)目有了比較深刻的印象及對(duì)休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識(shí)。整個(gè)概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。 陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 27 售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤 模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。 賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作 內(nèi)容：項(xiàng)目鳥瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 24 六、免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 三、經(jīng)營管理成本：營業(yè)費(fèi)用、營業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報(bào)。 建議該項(xiàng)目的銷售方式是： ● 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn) 五星級(jí) 酒店式經(jīng)營管理方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為 輔、 委托代理銷售為 主 的銷售方式 ● 采 用組合式付款方式 物業(yè)管理定位 本項(xiàng)目經(jīng)營管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。 從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 21 ● 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 ● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒 但針對(duì)該項(xiàng) 目的特點(diǎn)： ● 自籌資金無法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； ● 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷售信心的有力支持； ● 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以 “ 短、平、快 ” 的推廣策略完成項(xiàng)目的銷售，而避免因拖延時(shí)間過長而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績； 綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上 更進(jìn)一步 提高 ， 銷售平均實(shí)收價(jià)格約為： 15000元 /M2。 平均售價(jià)制定建議 ： 具體的銷售價(jià)格，要充分 考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。地下室部分 5000 平方米 ，不包含在 總建筑面積 內(nèi) ，包括： 停車場(chǎng)、倉庫等。 可銷售部分 在銷售期間提供不同戶型的樣板房 13 間(套 )。針對(duì) ***度假酒店的 項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用***一線海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全 煙臺(tái) 、也是全 山東 最大 最好 的一線海景五星級(jí)度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其 硬件優(yōu)勢(shì)。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。規(guī)?；趾氪髿猓谱骶峦昝?。在北京 地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下（高檔住宅商品價(jià)格普遍高于 7000 元 /平方米），到 煙臺(tái) ***購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假 、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在 煙臺(tái) ***較低房價(jià)的情況下會(huì)顯得輕松而從容。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。 另外，隨著 煙臺(tái) 作為旅游度假 目的地地位的日趨形成，煙臺(tái) ***會(huì) 越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方?；貜?fù)年輕 時(shí)代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。 3. 3. 1. 2 注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人 群。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購物的方式比較容易接受。 行為及性格特征 對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。 孤獨(dú)階段：?jiǎn)紊砝先霜?dú)居 ， 收入銳減。 滿巢階段 （四） ：年長夫婦，子女離家自立 ， 前期收入較高。 滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 ，經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。對(duì)中小型住宅購買需求較為強(qiáng)勁，開始以家庭為 單位的 旅游 組合方式。 對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。 下面將根據(jù) “ 家庭生活的階段 ” 及 “ 區(qū)域 ” 兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。 因此，本項(xiàng)目的發(fā)展前景是非常誘人的。 3．比較分析 在同樣的地理?xiàng)l件下， 煙臺(tái) 暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目 。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁