【正文】 。 但是，由于 在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。 這也是本項目的社會效益所在。 因此，售價 的變動是影響本項目投資風險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風險的關(guān)鍵所在。由于本項目主導(dǎo)產(chǎn)品為 客房部分 ，因此，只分析 客房 部分。 贏利預(yù)測 項目名稱 金額（萬元） 備注說明 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 35 銷售收入 33750 按全部可售面積算 開發(fā)稅費 1873 營業(yè)稅及附加按%計算 總建設(shè)費用 26545 含管理銷售等費用 所得稅 1333 營業(yè)利潤的 25% 稅后利潤 3999 凈收益率 15% 敏感性分析 本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和單位成本費用。按 平均銷售價格 13000 元 /平方米計算， 總銷售收入為： 33750萬 元 。 故此，根據(jù)常規(guī)測算，本項目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷 售回款，完全可以保證項目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風險 較 小。 ● 200 9 年 5 月份至 2020 年 7 月份，預(yù)計銷售率實現(xiàn) 95%，即銷售面積達到 25650 平方米，共實現(xiàn)銷售合同額 33345 萬元，按平均回款率 30%計算，約可實現(xiàn) 萬元的銷售回款；同時，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項目開始實現(xiàn)了贏利。 ● 按照目標銷售進度，至 2020 年 8 月底，預(yù)計可完成 50%的銷 售率，即銷售面積達到約 13500 平方米 ，因此，可實現(xiàn)銷售 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 33 合同額約 13500 萬元，按首期款平均回款 10%計，約可實現(xiàn)銷售款 1350萬 元 。 銷售進度目標 ● 形象建立及售前宣傳鋪墊階段（開工開始至 4 月 ）：完成 5%（本階段，需要努力爭取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認購之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動潛在的目標客戶跟進） ● 試銷階段（ 2020年 68 月 ）：完成 50%。 展板 ● 規(guī)格 以 60cm90cm 的標準尺寸 為宜，可做 78塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。 單張 與大折頁的內(nèi)容相同，但可更加簡單。 形式： ● 大折頁 ● 設(shè)風琴袋放置插頁（每張插頁一個內(nèi)容） 內(nèi)容： ● 大折頁 簡單介紹項目的位置、周邊旅游資源、規(guī)模、配套 、物業(yè)管理、發(fā)展商實力等內(nèi)容。 本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場看樓者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于 煙臺 高級別酒店里供閱讀）。本階段， 甚至可以考慮委托內(nèi)地目標區(qū)域市場的銷售機構(gòu)進行異地銷售。 正式銷售階段 —— 項目主體工程 部分封頂 （時間十個月，預(yù)計正式開盤時間為 2020 年 “ 十 一 ” ） 建立在前兩個階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費用都達到了最大極限。 本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動作為客戶對項目信心培養(yǎng)的支持。主要采用直郵廣告、重點位置設(shè)立宣傳咨詢點、現(xiàn)場售樓處的建立、現(xiàn)場 POP、 煙臺 個別星級酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。 試銷階段 —— （時間三個月，預(yù)計開始時間為 2020年 68 月 ） 試銷階段是為了試探目標客戶 對項目的直接反應(yīng)，進一步證實項目的定位、價格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場的需求，以便作適當?shù)恼{(diào)整。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 29 主要通過現(xiàn)場 POP、工地圍墻以及在 煙臺 旅游通道的條幅進行宣傳。 文字廣告語： 我的海 島 ，我的夢 想 穿越時光隧道，仿佛 世 外桃源 演繹傳說，美麗依然醉人 為健康加油，讓生命增值 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 28 對你而言，這也許是最后的機會！ 圍墻廣告： 以項目名稱為主文字， 要求字體醒目，顏色鮮艷 ；以 “ 時尚 ，共享，交流 ，開放 ” 為副文字，要求以 較暗的顏色襯托主 題文字（可考慮采用發(fā)展商之標志性色彩藍色）；其中，點綴著綠樹、藍海 和發(fā)展商之公司徽標，整個畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的 藍色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn) 濱海特色的畫卷。 背景廣告語： “ 時尚 ， 共享，交流 ，開放 ” 。 “ 您的酒店 ” ，表明本項目的基本功能具有度假酒店基本使用功能； “ 您的家 ” 是指兼顧居家的使用特點。 廣告語 廣告牌主題廣告語： “ 煙臺 ***五星級度假酒店 —— 您的酒店，您的家 ” 。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍色標志或以藍 為底色。 賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種 輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位： 面積 適中 ，精致典雅 ， 于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。 色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 26 深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。 第四章 營銷策略 宣傳主題概念 煙臺 首家 濱海 主題的 海島 度假 產(chǎn)權(quán)式酒店 賣點整合 ● 山東半島東部，環(huán)黃渤海海灣的、 中國著名的 暖溫帶 濱海旅游度假城市， 最適合人類居住的城市， 環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 ● 海景如畫， 綠 韻如詩 ● 煙臺 唯一的 海 島度假 酒店 ，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 ● 規(guī)劃設(shè)計超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的 暖溫帶 花園式景觀 ● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個性化的酒店服務(wù) 優(yōu)惠措施 ● 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠 2% ● 試銷期購買，優(yōu)惠 1% ● 一次性付款，優(yōu)惠 4% ● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% ● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 25 ● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。以后每年從 1 月 1 日起至當年的 12月31日止為一會計年度。 四 、 可分配收益：酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收 益部分。 二 、 營業(yè)收入： 煙臺 ***五星級度假酒店 通過 出租酒店客房 來 產(chǎn)生 收入（僅指房租） ,不包括酒店商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務(wù)費收入以及酒店設(shè)備、場地的使用費、租賃費等收入。 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專有名詞定義 一 、煙臺 ***五星級度假酒店 ：位于 煙臺市 ***上 ， 山東省級旅游度假區(qū)內(nèi)， 按照五星級度假酒店標準建造。 運作機制 酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 23 實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗 的酒店管理公司經(jīng)營管理 ，此后可通過業(yè)主委員會自主選擇酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 22 更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。最佳的宣傳認購時機為2020 年 8 月到 12月 。 入市姿態(tài)及推