【正文】 投資回收期 (年 ) 2． 92 3． 16 基準收益率 (／。 3. 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。 (2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本。 (2)做好方案規(guī)劃。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 A市房價每平方米售價為15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價 達 ～ 13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。 表 311 主要經(jīng)濟指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 1． 2 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 76100 73100 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 6 財務(wù)評價指標 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ 17． 8 26。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項目收益風(fēng)險較大。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是很好的。詳見附表 36 和附表 37。項目繳納的經(jīng)營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計繳納稅金 2629萬元。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。 八、經(jīng)濟效益分析 1．住 宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價 3001元。 2020 年 6 月：正式人住。 2020 年 3 月：完成投資 25％，開始預(yù)售。 2020 年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。 六、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年半 (29 個月 )左右的時間內(nèi)建成。 7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 5． 5 弱電設(shè)計 (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算 (每戶每月 40— 50 立方米 ) ，從 98 佳園小區(qū)預(yù)留口接人。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標志燈。 1)配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計算。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為 2X 315kV 1)負荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1)設(shè) 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2 臺，自動消防水泵 2 臺。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為 DN200— DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下： (1)用水標準和用水量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。物業(yè)管理會所、配電室、休息 廳等建筑物均建于地上。住 宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建 設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神 面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“ 98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 規(guī)劃指標 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表 34。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積 (沼 )相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900． 60～ 1901． 76 米，地下水埋深 — 米。聯(lián)排高級住 宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表 33 表 33主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱 說 明 1 土建工程 建筑面積 76100m2 1． 1 1． 2 1． 3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積 50960m2 建筑面積 10140m2 建筑面積 15000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通申話配線 (端子接單元口 ) 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場地 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為 D 廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。 多層住宅 B 戶型： 每戶建筑面積 160 平方米。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標準 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積 10140平方米，地下停車庫 15000 平方米。 地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。接入干管為 DN300DN800。由另一條主干道穿金路可連接 A市城市南北方向交通動脈 北京路，并以東西方面交通干線 人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十 分便捷。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q 代將成為新的趨勢，依托 C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 C 民族園 片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。 (4)定價方式。 (2)價格優(yōu)惠策略。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷 (佳園小區(qū)效果很好 )；⑩其他促銷手段。 2)銷售對象及銷售時機。 (2)促銷策略。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高 質(zhì)量、高水 平?！凹褕@二期”處于 C 民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀高素質(zhì)物 業(yè)，開發(fā)繼“ 98 佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)。‘‘佳園二期”住宅 開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。主要表現(xiàn)在以下三個方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 1990 年 A 市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 1995 年為 4384 元， 1996 年汰到 5151 元， 1997 年達到 6243 元， 1997 年比 1995 年實際增長 42． 4％。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。目前 A 市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 200 多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不 斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。 A 市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A 市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。 A 市改革開放 20 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。“精品住宅’’的表現(xiàn)為： 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料， A 市目前有 26％的市民住房是“單位借房”，約 39％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民“購買的商品房”。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。 表 31 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 76100 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 40 以上