【正文】 三、管理工作相關(guān)流程 （詳見標(biāo)書附件二《物業(yè)管理工作規(guī)劃》。同時通過反饋監(jiān)督的各種手段及實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制來保證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。三是依法管理管教結(jié)合，融情于管。一是實施管理日常目標(biāo)責(zé)任制，增強管理層的工作性。一是經(jīng)濟管理，通 過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調(diào)動員工積極性。二是競爭動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動后進(jìn)，共同完成任務(wù)。 50 管理處經(jīng)理 1 人 管理員 3 人 收費員 1 人 工程師 1 人 保安部 隊長 2 人 工程維修部 主管 1 人 保潔部 主管 1 人 財務(wù)主管 1 人 軍區(qū)花園管理處 政府管理部門 軍區(qū)花園 業(yè)主委員會 公司 51 二、管理運作機制 1）全面質(zhì)量管理 沈陽 物業(yè)管理有限公司建立有一整套有特色的質(zhì)量管理體系、手段和方法，并根據(jù) ISO9000 質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，綜合運用現(xiàn)代科學(xué)和管理技術(shù)成果，從調(diào)動員工積極性出發(fā)，實現(xiàn)全員性的質(zhì)量管理，其有效方法之一是“計劃 —實施 檢查 —處理（ PDCA） ”的質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，提供住戶滿意的系統(tǒng)管理活動。 構(gòu)想七 努力實現(xiàn)垃圾分類回收 環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已有多年，而真正較為科學(xué)徹底的實現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因為在現(xiàn)階段至少還受制于以下因素： （一）國民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向 垃圾箱前的第一次分類； （二）生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高； （三）垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門”，降低了垃圾回收參與者的積極性。 物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會化過程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個主動性角色。在實踐中，我們推出了 “加油站式” 的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達(dá)到動態(tài)平衡。 構(gòu)想三 導(dǎo)入“質(zhì)量、成本雙否決”運作體系 “質(zhì)量、成本雙否決”，是把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為衡量管理處工作成績的兩項最重要的標(biāo)準(zhǔn)，且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。 營建“和睦親善”的園區(qū)文化 46 園區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有園區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，園區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。 推廣“平等互動”的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于 “把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范” 。在居住區(qū)內(nèi)，我們推崇 “為業(yè)主多節(jié)約，讓業(yè)主多滿意” 的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。文化管理 45 涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與園區(qū)成員以及園區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)園區(qū)成員共同參與建設(shè)園區(qū)人文環(huán)境的積極性。 構(gòu)想一、管理目標(biāo)－－構(gòu)建“文化園區(qū)” 軍區(qū)花園文化居住區(qū)在人文環(huán)境上以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的高品位人文環(huán)境。 提高物業(yè)管理水平的整體構(gòu)想 軍區(qū)花園是沈陽市富有朝氣的時尚項目，園區(qū)集多層與高層于一體，在項目的管理上存在一定的難度，但在項目的創(chuàng)立品牌上又有著自身的優(yōu)勢，如何讓她保持旺盛的增值勢頭，并成為沈陽的知名物業(yè)小區(qū)，是擺在我們?nèi)w 物業(yè)管理公司各位專家面前的一件大事。我公司力求在多種經(jīng)營上為企業(yè)獲得效益。 3） 車流控制 — 通過門崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車主身份、車牌號、車型等信息，通過業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車防盜的重要保障。針對這一時期治安形勢，管理處在入住期確立了“人防為主、技防為輔”的治安管理思路，進(jìn)一步發(fā)揮 物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，隨時調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實 現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。這一階段的治安形勢為： 1） 周邊環(huán)境較為復(fù)雜與入住高潮中外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。 2） 行政手段 在業(yè)主對于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管理處向上級機關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。 （十）建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)主裝修施工，由管理處專職負(fù)責(zé)的裝修管理員實施“全過程”追蹤監(jiān)管。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。 6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗收，驗收時裝修施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場。 4）管理處裝修負(fù)責(zé)人查驗裝修申報材料是否齊全，審批裝修方案，審批時間一般為兩個工作日。 6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。 2） 請勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等） 3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。 6）空調(diào)機須安裝在特別設(shè)計之備用位置，請向管理處查詢，按指定位置安裝。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。 B 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。 35 （三）崗位設(shè)置 編號 崗位 人數(shù) 值班安排 1 物業(yè)管理處裝修審批主管 1 常白 2 物業(yè)管理處裝修巡視員 2 常白 （四）裝修管理流程 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單 （五）裝修、改建的審批程序 業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署 “裝修管理協(xié)議 ”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進(jìn)剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對于物業(yè)管理處提出了更高的要求。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。 甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 32 軍區(qū)花園驗收小組 序號 組員 工作職責(zé)與范圍 1 管理處經(jīng)理 把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排 2 副經(jīng)理 協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人 員進(jìn)行檢驗 3 工程主管 作好專業(yè)性的檢查工作，并對工程人員進(jìn)行合理安排 協(xié)調(diào)工程部驗收工作并跟隨工程人員驗收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。在施工期或未整改或整改不及時所產(chǎn)生的問題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。 二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對于接管驗收中發(fā)現(xiàn)的各類問題，甲方應(yīng)在乙方要求的時間 內(nèi)整改完畢。 （包括： CD、 LD、 VOD、卡座等）。 ⑵檢查、測試項目及基本要求 。 ，動作 100%成功視為有效。 ，應(yīng)試驗三次， 100%動作有效。 。若與背景音樂使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時，應(yīng)能自動切掉背景音樂而直接進(jìn)行緊急廣播。 ⑵檢查、測試項目及基本要求 ，且此電源在斷電時能自動切換供電。 ⑸設(shè)備無震動，噪音在要求的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。 風(fēng)機房 A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵維護使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖 紙 a．通風(fēng)系統(tǒng)圖 b．風(fēng)道平面布置圖 c．電氣控制原理圖 d．設(shè)備電氣接線圖 ⑸運行記錄 B、設(shè)備運行檢查 24 ⑴各項壓力及其它參數(shù)運行正常。 ⑹檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。 ⑵保護完善，各種保護（電氣保護、電結(jié)點壓力表）應(yīng)有效可靠。 22 ⑷運行電流、功率、速度應(yīng)符合說明書的要求。 、各回路負(fù)荷測試結(jié)果符合要求。 21 ⑵電氣方面 、指示準(zhǔn)確。 。 。 、標(biāo)牌齊全。 ，無孔洞。 J、整體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 17 A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1487）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 G、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐措施必須符合GBJ24282 的規(guī) 定。 C、 爐排必須進(jìn)行 12H 以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無雜音、不跑偏、不受卡，運轉(zhuǎn)自如。 H、消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687）、《高層民用建 16 筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595）的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。 B、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 F、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機 的噪聲和震動聲不得超過有關(guān)規(guī)范規(guī)定值，制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運轉(zhuǎn)記錄，性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng) 符合要求。 B、回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于 1MΩ /KV。 G、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 14 A、鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢 固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確， B、鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度 C、進(jìn)戶門不得使用膠合板制作、門鎖應(yīng)安裝牢固。 A 、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1189）的有關(guān)規(guī)定。 （二）質(zhì)量與使用功能檢驗標(biāo)準(zhǔn) A 、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ7— 89）的允許變 形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 備注條款：物業(yè)接管驗收應(yīng)具備的條件 （一）接管驗收應(yīng)提交的資料 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： ★ 項目開發(fā)批準(zhǔn)報告； ★ 規(guī)劃許可證 ★ 投資許可證 ★ 土地使用合同； ★ 建筑開工許可證 ★ 用地紅線圖 b) 綜合竣工驗收資料： 11 ★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； ★ 建設(shè)工程竣工驗收證書； ★ 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； ★ 供水合同； ★ 供電協(xié)議書、許可證； ★ 供氣協(xié)議書、許可證； ★ 有線電視合格證； ★ 通信設(shè)施合格證； c) 施工設(shè)計資料： ★ 地質(zhì)報告書； ★ 全套設(shè)計圖紙 ； ★ 圖紙會審?fù)ㄖ獑危? ★ 設(shè)計變更通知單； ★ 工程預(yù)決算報告書； ★ 重要的施工會議紀(jì)