【導(dǎo)讀】風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告

　　

【正文】 ： 柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體的商圈。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 24 ⑵ 城中區(qū) 點評： 五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴(kuò)展，這些項目的出現(xiàn)在一定程 度上會加強該區(qū)域商業(yè)的獨特地位。 名稱 路段 概況 價格 金碧園 曙光中路 沿街商住宅，占地 1000 平米，總建面積 6537 平米 商鋪約 25000 元 /平米，住宅22003000 元 /平米 鴻府 曙光東路183 號 住宅樓高 26 層，總建筑面積3 萬平米，總戶數(shù) 168 戶 住宅均價約 3600 元 /平米 藍(lán)色港灣 柳新街 66號 住宅樓高分 1 1 26 層三種，裙樓為商場 住宅均價超過 3000 元 /平米 建佳商住樓 映山街 1 樓 60 個鋪面（ 1438 平米），2 樓 1600 平米，住宅 38 樓50 套 1 樓商鋪 26800— 33800 元 /平米，住宅 2880 元 /平米， 振億大廈 五一路 總建筑面積 7000 ㎡ 商鋪 43000 元 /平米 , 住宅3100— 3200 元 /平米 新大地大廈 解放南路 總建筑面積 15514 ㎡ 起價 23000 元 /平米 ,最高價42020 元 /平米 金運來大廈 解放南路 總建筑面積 1 萬平米 商鋪 3500040000 元 /平米 ,住宅 3100— 3600 元 /平米 嘉園商住樓 中山西路 占地 1 畝，總建面積 3000 ㎡ 商鋪 20200 元 /平米 ,住宅2118— 2758 元 /平米 聲福居 斜陽路 占地 3 畝，總建面積 5000 ㎡ 住宅起價 2188 元 /平米 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 25 ⑶ 柳北區(qū) 名稱 路段 概況 價格（元 /平米） 歐雅城市廣場 躍進(jìn)北路 商住樓（一、二層為商鋪），沿街 360米長 一層 80009000，二層約 4000；住宅折后價在 16001938 景秀苑 躍進(jìn)北路 商住樓 首層商鋪 8500 怡江園 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層獨立鋪面） 商鋪在 35004000；住宅在折后 1700 多 桂景灣 北雀路 居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街 未發(fā)售 美林華軒 北雀路 沿街商住（上下連層，單層約 50 平米） 約 4000 點評： 柳北區(qū)的商 鋪價格以主干道的價值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價格在 80009000 元 /㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在 35004000 元 /㎡之間。 ⑷魚峰區(qū) 名稱 路段 概況 價格 聲福馨閣 屏山大道 低改工程項目 1 樓 15000 元 /平米（送地下室）， 3 樓 2900 元 /平米（ 3 樓送天臺） 連華大廈 駕鶴路 占地面積 2197 平米，建筑面積 7248 平米， 2 樓為商鋪， 37 樓為寫字樓 1 樓 21000— 27000 元 /平米， 2 樓 7800 元 /平米 國泰大廈 駕鶴路 建筑面積 6800 平米， 2樓商場， 4 樓產(chǎn) 權(quán)酒店 首層 2100033000 元 / 平米 ,2 層 7000 元 /平米 ,34 層30004000 元 /平米 點評： 目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價值。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 26 現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的總結(jié) ⑴供應(yīng)量持續(xù)增加 ,存在競爭壓力 2020— 2020 年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。 據(jù)市場調(diào)查得知， 下列商業(yè)樓盤中的大盤 將成 為未來銷售阻力的考量因素： 序號 樓盤名 所屬城區(qū) 商業(yè)規(guī)模 1 五星商業(yè)步行街 城中 萬㎡ 2 時代商廈 城中 約 萬㎡ 3 藍(lán)色港灣 城中 約 1 萬㎡ 4 鴻府 城中 約 萬㎡ 5 淘園世家 城中 約 萬㎡ 6 華天世紀(jì) 城中 約 1 萬㎡ 7 本項目 城中 約 萬㎡ 8 新時代商業(yè)港 柳南 19 萬㎡ 9 溫州商貿(mào)城 柳南 萬㎡ 10 谷埠街國際商城 柳南 22 萬㎡ 11 新佳華大廈 柳南 萬㎡ 12 潤和時代廣場 柳南 3 萬㎡ 13 匯鑫源商 城 魚峰 萬㎡ 14 五月陽光購物廣場 魚峰 萬㎡ 15 長城財富廣場 魚峰 —— 16 康城商鋪 柳北 萬㎡ 17 歐雅城市廣場 柳北 萬㎡ 18 香森麗園 柳北 —— 19 舊城區(qū)沿街低層民房改造工程 城中、柳南、魚峰 萬㎡ ⑵ 傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點首選 傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習(xí)慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 27 假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。 商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析 隨著社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴(kuò)張與私家車）對居民活動能力和活動范圍的擴(kuò)展，柳州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢。 市場競爭具有共贏性 商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。 如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個商圈都有幾個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各 發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達(dá)到共同做旺市場的共贏局面。 物業(yè)市場發(fā)展規(guī)?；? 根據(jù)中國加入 WTO 的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 28 步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展。 開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢 ，潤和時代廣場、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商城等一 批大型商業(yè)項目先后進(jìn)入市場，將備受投資者及用家注意。 振興柳州商業(yè) —— 構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面 構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。 規(guī)劃到 2020 年能初步形成具有柳州特色的“南雜”（生活資料）、“北?！保ㄉa(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車機電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場格局。 商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題 買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。 從市場現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。 商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化 住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項目風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 29 概念和對推廣手法的克隆。如本市 “步行街概念” 的炒作。 商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位 很多人認(rèn)為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，會減弱對目標(biāo)客戶的吸引力。 有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞 語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會減少成交機會。 如同商圈的“藍(lán)色港灣”項目。 營銷策略單一 目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營銷策略的多姿多彩，“排號預(yù)定”是近期用得較濫的手法。 建筑設(shè)計不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟，發(fā)展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手 段，來達(dá)到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。 建筑設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 30 場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。 商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展 在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。 而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上較少，目前負(fù)責(zé)商場經(jīng)營管理的機構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個部門或其 屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項目的經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。 很多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 31 七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析 柳州商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項目銷售額分析 柳州歷史上既是廣西各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽。 2020 年，全年社會消費品零售總額 80 億元，全市批發(fā)零 售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近 10 萬人， 批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值 21 億元， 約占全市三產(chǎn)增加值的 25%。 2020 年社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。其中，城市社會消費品零售總額實現(xiàn) 億元，同比增長 %；各縣及縣以下的零售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %； 近年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，積極推行連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進(jìn)營銷方式，有力地推進(jìn)了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè) 中心區(qū)逐年擴(kuò)大，市場經(jīng)營規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。 而同時一批機制靈活、發(fā)展態(tài)勢良好的民營流通企業(yè)如柳州佳用實業(yè)有限責(zé)任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 32 從各行業(yè)的消費市場看， 2020 年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增長 %、%和 %；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，完成 22094 萬元和 30671 萬元，分別比去年同期增長 %和 %。 而在各主要商 場營業(yè)方面： 中小商場呈現(xiàn)萎縮趨向 ， 2020 年百貨公司、中糖公司的中小商場年銷售額分別比上年同期下降 %、 %。 而大型綜合性商場銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長， 2020 年柳州商場、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售 52819 萬元，比上年同期增長 %，工貿(mào)大廈 2020 年營業(yè)額比 2020 年增長 %，而醫(yī)藥總公司增長%。 尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場銷售活躍 ， 2020 春節(jié)前后十天柳州商場、五星商廈銷售 3965 萬元，比上年同期增長 %；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國慶三大節(jié)日累計銷售 1434 萬元 ，比上年同期增長 %。 居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析 柳州市居民收入水平分析 2020 柳州城鄉(xiāng)居民存款余額為 億元，比年初增長%；而至 2020 年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報告 33 長 %，城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。 至 2020 年末 ，柳州金融機構(gòu)各項存款余額 億元，比年初增加 億元，增長 %。 受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進(jìn)一步落實的影響，居民收入增長加快： 在居民年收入方面： 2020 年在崗職工平均工資為 12969 元， 與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高提供了保障。 在居民可支配收入方面： 2020 年，柳州城市居民可支配收入 7928 元，同比增長 %，人民生活水平穩(wěn)步提高。 柳州市居民消費支出分析 居民人均消費性支出： 2020 城市居民人均消費性支出為 6010 元； 2020 上半年城市居民人均消費性支出 3112 元，比去年同期增長 %。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增