【導(dǎo)讀】{ "error_code": 17, "error_msg": "Open api daily request limit reached" }

　　

【正文】 現(xiàn)風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險[12]，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。在資金的回收方面，我們在銷售期間將采用靈活、輕松的付款策略，盡量降低資金的變現(xiàn)力。結(jié)合武漢市房產(chǎn)市場，在本項目營銷上，住宅樓盤的資金變現(xiàn)風(fēng)險較小，商業(yè)街物業(yè)資金變現(xiàn)風(fēng)險較大。目前，武漢住宅銷售情況良好，價格合理、位置較佳的項目都很暢銷。而武漢的商業(yè)物業(yè)市場行情一般，我們未來將運用以下多種營銷手段對商業(yè)街進行推介，以避免資金變現(xiàn)風(fēng)險。未項目完成規(guī)劃設(shè)計后就與品牌餐飲、休閑商家進行前期接洽，如此盡可能廣泛的與商家進行溝通，從中挖掘出合作利益點，使商家感受到我們的合作誠意，為其量身劃分經(jīng)營場所，有助于順利完成招商工作，同時，借助商家的口碑效應(yīng)也是對項目的一次推介；在前期招商工作開展的同時，可引進專業(yè)的經(jīng)營管理公司。第一，專業(yè)的經(jīng)營管理公司擁有豐富的商家資源，能夠促進商業(yè)街招商和銷售；第二，專業(yè)的經(jīng)營管理公司熟悉經(jīng)營者對產(chǎn)品的相關(guān)需求和消費者消費習(xí)慣，對商業(yè)街的宣傳包裝推廣也能夠給予一些合理化的建議；第三，在商業(yè)街未來整體包裝和對外宣傳中可以主推專業(yè)管理公司入駐，增強經(jīng)營者和投資者的信心[14]。(3)購買力風(fēng)險購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于成都消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果武漢市整體房產(chǎn)市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。規(guī)避購買力風(fēng)險的手段是通過切實有效的營銷手段，激發(fā)目標(biāo)消費群的購買欲望，引發(fā)購房風(fēng)暴，迅速結(jié)束樓盤的銷售周期。未來，我們將運用以下一系列手段對項目進行營銷，以避免購買力風(fēng)險。一、通過對項目外場及內(nèi)部環(huán)境的精心設(shè)計，加上對外的有力的宣傳包裝，將項目的概念訴求及豐富的文化附加值傳達給受眾，使其感受到我項目與眾不同的格調(diào)。二、通過頻繁組織現(xiàn)場的各種活動(如項目開盤活動，各種演藝活動、項目絢目燈景展示)，制造新聞效應(yīng)，吸引大眾目光。經(jīng)過一系列的市場行為和營銷手段提升項目的人氣和被關(guān)注度，在前期的外場環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項目快速成功的銷售，實現(xiàn)資金的迅速回籠，并取得較好的效益。制定針對整個項目后期市場宣傳及經(jīng)營管理的詳細計劃，并提出商業(yè)街經(jīng)營目標(biāo)，使投資者和經(jīng)營者對項目以后的商業(yè)前景產(chǎn)生良好的預(yù)期，增強其投資和經(jīng)營商業(yè)街的信心。(4)市場競爭風(fēng)險 按照邁克爾波特的五力競爭模型分析，市場競爭有來自供貨商的競爭、顧客競爭、己進入開發(fā)商的競爭、潛在進入者的競爭、替代品的競爭。從本行業(yè)及本案的情況來看，市場競爭主要來自已有樓盤及正在興建樓盤的競爭。在市場競爭中所產(chǎn)生的風(fēng)險也是以后主要面臨的風(fēng)險。針對所面臨的主要的市場競爭者，在樓盤的規(guī)劃、項目定位、營銷策略等方面著手進行相應(yīng)的應(yīng)對措施，從項目的前期到后期自始至終采取對策來降低市場競爭風(fēng)險。第7章 全文總結(jié)與展望第7章 全文總結(jié)與展望本論文在對房地產(chǎn)市場分析調(diào)研及具體項目的技術(shù)經(jīng)濟分析上，都本著客觀、合理的原則，在對市場進行大量的調(diào)查分析，并從實踐中總結(jié)經(jīng)驗。針對武漢光谷步行街房地產(chǎn)項目這一具體對象，從項目環(huán)境分析、市場分析、項目定位最后到項目的技術(shù)經(jīng)濟評價等幾個方面對該項目進行了深入的策劃研究，主要得到如下結(jié)論：近年來，武漢市固定資產(chǎn)投資特別是住宅房地產(chǎn)的投資增長速度很快。武漢市住宅房地產(chǎn)的價格也一路飄升。大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面說明了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，另一方面也有可能導(dǎo)致過度競爭。本文通過對可能與本項目形成競爭關(guān)系的主要競爭對手進行分析后認(rèn)為：與主要競爭對手相比，本項目無論在開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商口碑、戶型規(guī)劃質(zhì)量、地塊升值潛力等方面都具有優(yōu)勢。項目具有以下優(yōu)勢：①該地塊極具發(fā)展?jié)摿?，屬于拆遷改建整合發(fā)展的重要地塊，是經(jīng)商要道。②土地成本低，贏利空間大的優(yōu)勢 ，光谷片區(qū)由于早期的交通狀況，房產(chǎn)一直比較低迷。在這種情況下，本公司看準(zhǔn)商機，以低價拿下了這塊地，無疑是對開發(fā)空間的大大提升。③項目的號召力巨大。該項目處于武昌東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，受到武漢大眾及政府的大力支持，有望成為武漢又一城市名片，具有巨大的吸引力。本項目開發(fā)規(guī)模較大，放眼整個武漢市，少有出其右者。如此大規(guī)模的樓盤，勢必會吸引眾多有意購房者的眼球，讓他們更多關(guān)注本項目的相關(guān)信息，有利于擴大本項目在武漢市的影響力。④近年來武漢市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，居民消費水平和消費能力有較大幅度的提高。在居民的投資觀念中，投資房地產(chǎn)成為一個重要的選擇。這樣一個大的背景，為本房地產(chǎn)項目的開發(fā)打下了良好的外部經(jīng)濟環(huán)境。同時本項目所在地塊在武漢市未來城市發(fā)展規(guī)劃中處于極為有利的地位，這些無疑將吸引更多房地產(chǎn)遠期投資者的關(guān)注。 本項目實施的難點主要有：①項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。②項目的定位主題有一定難度。盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善。③房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 在項目定位時，要著重突出本項目的區(qū)位、居住環(huán)境與升值潛力。為了吸引購房者，要加大力度提高產(chǎn)品的性價比，提升小區(qū)的人文環(huán)境；要保證住宅的合理空間布局；要加快建設(shè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理配套設(shè)施。滿足不同類型的消費者的需要，還要增強了項目的營銷能力。 除了進行定性的分析外，本文還對本項目的進行了一定的技術(shù)經(jīng)濟分析。該項目投資較大，盈利能力較強，利潤相當(dāng)可觀。然而需要指出的是，該項目對銷售收入相對比較敏感，因此銷售環(huán)節(jié)的好壞對于本項目的成功有著關(guān)鍵的影響。項目的其它技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)如項目凈現(xiàn)金值、項目內(nèi)部收益率都比較樂觀，在可以接受的范圍內(nèi)。綜上所述，武漢光谷步行街房地產(chǎn)項目只要項目的組織得力、開發(fā)合理，它在經(jīng)濟上和技術(shù)上都是完全可行的。通過這次對武漢光谷步行街項目進行大量市場調(diào)查與分析，該項目的市場前景也是非常好的。因此，通過本文可以得出該項目可行，有著可觀的利潤空間和市場前景，應(yīng)進行投資建設(shè)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)己經(jīng)從盲目開發(fā)時代進入一個理性開發(fā)時代 ，房地產(chǎn)消費也己從一個盲目消費時代進入一個理智消費時代。經(jīng)濟發(fā)展的突飛猛進人民的生活質(zhì)量日益提高，這就有了改造居住環(huán)境和生活條件的物質(zhì)基礎(chǔ)，從住宅上確定了高品質(zhì)的生活層次。它暗示了一種住宅產(chǎn)業(yè)的趨勢，一種人類對生活環(huán)境和生存意識再完善的社會趨勢。房地產(chǎn)市場正面臨著一個全面的整合，從規(guī)劃設(shè)計,營銷策劃,市場理念,物業(yè)管理到每一個環(huán)節(jié)的操作技巧都在日益變化。為此，武漢光谷步行街項目房地產(chǎn)的投資運作應(yīng)全方位策劃。根據(jù)項目的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃，分期實施，高標(biāo)開發(fā)，力創(chuàng)精品”的靈活的開發(fā)經(jīng)營策略。（1）整體規(guī)劃。這是大面積大規(guī)模開發(fā)的一個顯著特點，本地占地面積巨大，投資相對也大，因此建議對此項目進行整體規(guī)劃。（2）分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積大，分期開發(fā)有利于規(guī)避風(fēng)險。（3）高標(biāo)開發(fā)。因為投資額大，市場定位高，所以高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)有利于保證工程質(zhì)量，并贏得良好的口碑與顧客的信任。（4）力創(chuàng)精品。本項目所處地段的品牌項目比較多，競爭壓力較大。因此必須突出自己的特色，同時借助該項目的品牌擴大開發(fā)公司的影響力。近年來，中國社會步入了由短缺到過剩的轉(zhuǎn)型期。在這個競爭日趨激烈的社會轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)策劃成了一個比較熱門的專業(yè)，但是實際上，中國的策劃市場還是不成熟的。當(dāng)前，房地產(chǎn)項目策劃呈現(xiàn)以下趨勢：一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從追求社會效益和經(jīng)濟效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)的策劃方法從側(cè)重項目概念轉(zhuǎn)到項目概念與項目細節(jié)并重的方法上；房地產(chǎn)的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學(xué)的理論體系。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，那些已經(jīng)具備一定規(guī)模和實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，憑借對市場的深刻把握和豐富的實踐經(jīng)驗，作出非常成功的項目策劃、項目可行性研究，并據(jù)此作出質(zhì)量很高的項目決策。同時，也不可否認(rèn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于現(xiàn)實狀態(tài)的制約，技術(shù)、經(jīng)濟人員比例失調(diào)，綜合性人才短缺，致使對項目的前期研究評價論證往往處于層次偏低、方法偏簡、處理不當(dāng)?shù)臓顩r。因此，如何加大前期投入，解決技術(shù)同經(jīng)濟的有機結(jié)合問題；如何組織利用企業(yè)人才資源問題；如何掌握項目評價工具，解決項目評價的正確方法問題；如何依據(jù)項目評價的成果，按照嚴(yán)格的決策程序進行民主化、科學(xué)化的決策等問題是擺在我們面前必須首先解決的。 本文通過武漢光谷步行街項目這一典型的案例，具體地說明了房地產(chǎn)策劃研究在項目開發(fā)實踐中的重要意義及運用方法，為房地產(chǎn)行業(yè)及其它行業(yè)相關(guān)人員提供了參考、研究、借鑒的典型案例。希望能對提高我們房地產(chǎn)開發(fā)商的策劃管理水平起到積極的推進作用。不過由于筆者水平有限，文章難免出現(xiàn)不足之處，歡迎各位老師批評指正。致謝經(jīng)過前后3個月的時間，終于完成我的這份項目策劃研究報告。經(jīng)過這個過程，我們學(xué)會了把所學(xué)的知識加以應(yīng)用，并且在實踐中發(fā)現(xiàn)新的問題解決問題。所謂“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”誠斯言也！房地產(chǎn)項目策劃是我感興趣的研究領(lǐng)域，在李春好老師的悉心指導(dǎo)下，經(jīng)過3個多月的努力，終于完成了今天的文字。本文從選題，準(zhǔn)備，到定稿，得到了多位老師的關(guān)心，支持和幫助，可以說沒有他們以及相關(guān)課題方向的老師自始自終的熱心關(guān)懷，鞭策，鼓勵和細心指導(dǎo)，以及在論文寫作過程中給予的學(xué)術(shù)指導(dǎo)和修改建議，因此我一直心存感激對他們的學(xué)術(shù)造詣和敬業(yè)態(tài)度。在這里，我想對幾位在畢業(yè)設(shè)計過程中給予我?guī)椭睦蠋熖貏e是李老師致以最誠摯的感謝。其次也感謝武漢利嘉置業(yè)的徐哥，感謝你提供的調(diào)研機會及相關(guān)的數(shù)據(jù)資料等。最后，由于知識的淺陋，出現(xiàn)錯誤在所難免，希望看過這篇畢業(yè)設(shè)計的老師，同學(xué)多提寶貴意見，以使我在今后的學(xué)習(xí)工作中能更好的運用。 參考文獻[1]譚術(shù)魁．房地產(chǎn)項目管理[M] ．北京：機械工業(yè)出版社，2004.[2]趙延軍，薛文碧．房地產(chǎn)策劃與開發(fā)[M]．北京：機械工業(yè)出版社，2006.[3]遲迅．商業(yè)地產(chǎn)尋求多點平衡[J]．地產(chǎn)評論，2004，10（10）：13.[4]趙麗萍．商業(yè)地產(chǎn)求變沖破瓶頸[J]．京華時報，2005（7）：12.[5]遲曉亭．房地產(chǎn)投資分析淺談[J]．建筑管理現(xiàn)代化，2005(5)：34—35.[6]易小嬡．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策方法新探索[J]．對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)學(xué)報，2006（8）：813.[7]曾肇和．房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略管理[M]．中國建筑工業(yè)出版社，2007.[8]李國強，肖躍軍．中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目實施階段的風(fēng)險管理[J]．風(fēng)險管理,2007(3):813.[9]胥和生，沈蕙幗．房地產(chǎn)策劃[M]．上海：東華大學(xué)出版社，2006.[10]張小丹．淺析房產(chǎn)新政策下武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展．中國建設(shè)信息[J]，2005，10（8）:59 .[11]沈共行．房地產(chǎn)策劃研究[M]．上海：同濟大學(xué)出版社，2006.[12]鄔文,康廣西．房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本對策．學(xué)術(shù)論壇[J]，2005,7(7):1113.[13]張敏莉．房地產(chǎn)項目策劃[M]．北京：人民交通出版社,2006.[14]胡健穎．[J],2005(2): 2024.[15][J].理論與實踐,2006(2):57.[16]邵軍．淺談商品住宅的定價問題[J].房地產(chǎn)市場,2000(9): 3537.[17]黃娜娜． 商品房定價策略的分析[J].經(jīng)濟師,2006(3):294295.[18]張貫益．房地產(chǎn)價格評估[M]．武漢：華中師范大學(xué)出版社，2003．[19]陳弘．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析．經(jīng)濟評論[J]，2004(2)：9一11．[20]Fillmore．W．Galaty．，Wellington．J．，Robert．C．Kyle．Modern real estate practice IL：Real Estate Edueation Co．，2008.