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【正文】 比較平穩(wěn)，收款工作開展順利。 (三 )負債結構分析 在負債結構中，流動負債占很大部分，從其融資方式看，更傾向于短期負債。對比同行業(yè)其他企業(yè)可以看出 ，萬科的負債率在行業(yè)中居中游位置。由此，我們得出結論：房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要靠負債尤其是短期負債來支持，且主要是靠預收購買方、占用供應商、及其他應付款來供給。 三、萬科地產(chǎn)財務比率分析 ■ (一 )償債能力分析 能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題 , 償債能力是決定企業(yè)財務狀況的重要因素之一。 短期償債能力的分析中，流動比率是一個重要指標，萬科地產(chǎn)近年來該指標呈波浪式變動趨勢， 10 年的流動比率由 09 年的 倍下降至今年的 倍 ( 數(shù)據(jù)見上表 )，主要是由于存貨量過大，存貨量過大會影響公司存貨的周轉 率，進而影響流動比率，不利于公司整體資金的周轉和變現(xiàn)，影響公司盈利和還貸能力。 通常認為正常的速動比率為 1，低于 1 的速動比率被認為是短期償債能力偏低。這僅是一般的看法，因為行業(yè)的不同，速動比率會有很大的差別，沒有統(tǒng)一標準的速動比率。房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點，且存貨存在銷售及壓價的風險，因此速動比率比流動比率更具有參考價值。 2021 年萬科地產(chǎn)抓住剛性需求的爆發(fā)，樓市 v 型反彈的時機，加快銷售，尤其是內地房地產(chǎn)市場從 2021 年第二季度起全面向好，銷售極其理想，量價齊升，有大量現(xiàn)金回流，速動比例較 08 年有較 大幅度的上升，由 08 年的 上升至 09 年的 ，但是 10 年由于市場的不穩(wěn)定性，速動比率較 09 年有所下降。 影響速動比率可信性的重要因素是應收帳款的變現(xiàn)能力，但萬科的應收帳款相對資產(chǎn)而言極少，可忽略不計。 總體來看， 2021 年公司繼續(xù)保持了健康的財務狀況。受預收賬款大幅增長的影響，公司的資產(chǎn)負債率較年初時有所上升，至 %，但預收賬款并不構成實際的償債壓力，而是會隨著項目結算轉化為公司的營業(yè)收太原萬科房地產(chǎn)有限公司 編號 密級 內部公開 名稱 太原萬科施工現(xiàn)場安全文明管理辦法 版本 第 27 頁共 29 頁 編制 工程管理部 審核 批準 生效期 27 入，剔除這一因素的影響后，公司的其他各項負債占總資產(chǎn)的比例實際上僅為 %，其中有息負債占總資產(chǎn) 的比重更只有 %。且有息負債中短期負債的比例也僅為 %。截止報告期末，公司的凈負債率為%，較 09 年底的 %下降 ，是 2021 年以來的最低水平。 就本行業(yè)來說，萬科地產(chǎn)的短期償債能力較好，但應重視流動比率、速動比率的下降趨勢。 (二 )營運能力分析 營運能力體現(xiàn)了企業(yè)運用資產(chǎn)的能力 , 資產(chǎn)運用效率高 , 則可以用較少的投入獲取較高的收益。 一般來講，存貨周轉速度越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉換為現(xiàn)金、應收賬款等的速度越快。提高存貨周轉率可以提高企業(yè)的變現(xiàn) 能力，而存貨周轉速度越慢則變現(xiàn)能力越差。存貨對企業(yè)經(jīng)營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導致成本過度，作為萬科地產(chǎn)的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。萬科地產(chǎn)存貨周轉 2021 年較 08年有所加快， 10 年有所下降，萬科的存貨量較大，影響了公司的存貨周轉率，不利于公司整體資金的周轉和變現(xiàn)，影響公司盈利和還貸能力。2021 年在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房） 億元，占比%；在建開發(fā)產(chǎn)品 億元（其中包括已售出未結算產(chǎn)品），占比%；擬開發(fā)產(chǎn)品（對應公司規(guī)劃中項目） 億元，占比 %，這也是萬科存貨管理有問題的體現(xiàn)。 房地產(chǎn)公司應收賬款相對資產(chǎn)而言極少，符合房地產(chǎn)行業(yè)特點，以預售收入為主要收入來源，房產(chǎn)為現(xiàn)金交易。與同行業(yè)相比較而言，萬科的應收賬款比重很小，說明了萬科公司在管理應收賬款上很謹慎，也具有比較高的應收賬款周轉率。雖然說較高的應收賬款周轉率說明公司的收賬款變現(xiàn)能力很強，但是應該將應收賬款周轉率控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才更有利與公司的發(fā)展。 (三 )盈利能力分析 盈利能力關系投資者的回報 , 是債權人收回債權的根本保障 , 是企業(yè)至關重要的能力。 2021 年公司的銷售規(guī)模首次突破千億，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，實現(xiàn)凈利潤 億元，同比增長 %。在這五年中，主營業(yè)務總收入額累計增長了 183%，平均增長率為 %，僅次于中海地產(chǎn)的主營收入增長幅度。 2021 年，在銷售規(guī)模迅速擴大的情況下，公司嚴格貫徹費用控制標準，管理費用相對于銷售金額的比例由 2021 年的%下降到 %，營銷費用相對于銷售金額的比例由 2021年的 %下降到 %。 2021年萬科的凈利潤率為 %，比 2021年低谷期時的 11%有 所回升，處于四年凈利潤率的最高水平。 2021 年凈利潤額的增幅比同年的主營收入的增幅高出將近 10 倍，達到了 %，凈值上升了人民幣 24 億元。 這一方面是因為 2021 年基數(shù)較低 (2021 年結算主要對應 2021 年市場調整期的銷售，利潤水平較低 )，另一方面也體現(xiàn)了萬科在成本管理和費用控制方面的努力。 萬科從 20212021 年總資產(chǎn)凈利率先降后升，再降，與房地產(chǎn)行業(yè)其他大公司總資產(chǎn)凈利率的變化趨勢基本一致，原因主要是 2021 年行業(yè)受宏觀調控以及金融危機的影響導致凈利潤大幅下降，而總資產(chǎn)仍保持一定增長所 致。 由上表的數(shù)據(jù)可以看出， 2021 年總資產(chǎn)周轉率有所下降，由 下降至 ，雖然銷售凈利潤邊際由 ，但不能補償總資產(chǎn)周太原萬科房地產(chǎn)有限公司 編號 密級 內部公開 名稱 太原萬科施工現(xiàn)場安全文明管理辦法 版本 第 28 頁共 29 頁 編制 工程管理部 審核 批準 生效期 28 轉率的下降，所以 roa10 年比率下降，另外由于財務杠桿 10 年由 上升至 ，因此權益報酬率較 09 年上升了 %。 四、存在的問題與未來展望 (一 )存在的問題 存貨的管理 萬科公司一個長期以來存在的問題是存貨的管理。萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源。存貨在萬科流動資產(chǎn)中占到很高的比例，存貨總量逐年 增加，且近三年存貨中已完工產(chǎn)品和在建及擬開發(fā)產(chǎn)品占了極大比例，這與房地產(chǎn)行業(yè)本身和企業(yè)會計制度規(guī)定有關系。同時也是近 3 年的戰(zhàn)略擴張中不斷增加儲備的結果，房地產(chǎn)市場一旦走下坡路。企業(yè)必然面臨資金周轉不靈的困境。從目前萬科的管理現(xiàn)狀來看 , 建議進一步優(yōu)化存貨結構 , 適度控制存貨數(shù)量。 適度控制公司信用政策 萬科具有比較高的應收賬款周轉率。雖然說較高的應收賬款周轉率說明公司的收賬款變現(xiàn)能力很強，但是應該將應收賬款周轉率控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才更有利于公司的發(fā)展。 償債能力減弱 萬科近 3 年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，這是由于公司存貨所占的比例不斷增加所造成的，公司一旦銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套在空置房中，就極有可能造成公司短期債務的償還能力受到影響。 (二 )發(fā)展展望 商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對于透明度高、獲得投資者信賴 ,擁有管理、團隊、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢的萬科來說 , 國內市場的發(fā)展前景是良好的。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看 , 行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢提供了廣闊的空間和巨大機會的同時 , 也蘊涵著挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一在于行業(yè)國際化加 速 , 房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司加快了進入中國內地的步伐 , 其資金實力、國際融資能力都遠高國內企業(yè)平均水平。更重要的是 , 行業(yè)競爭最終將是核心技術的競爭 , 目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商 , 擁有數(shù)千項專利。挑戰(zhàn)之二 , 目前國內住宅開發(fā)的粗放模式 , 已經(jīng)無法適應未來可持續(xù)發(fā)展的需求 , 工廠化比率遠遠低于發(fā)達國家水平 , 產(chǎn)品建造精度低 , 行業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)和運作模式要進行改革，萬科地產(chǎn)需要在這些方面努力的改進。從市場占有率的角度看，房地產(chǎn)并不是一個高度集中的行業(yè)， 2021 年按成交金額計算，萬科銷售額市場占有率只 有 %。但房地產(chǎn)行業(yè)不是充分競爭的行業(yè)，如果要與制造業(yè)學習，優(yōu)秀的企業(yè)應該像世界奢侈品比如奔馳、勞力士、香奈兒那樣，追求的不是規(guī)模的擴張，而是傳世精品，超額收益，執(zhí)行的戰(zhàn)略應該是小眾宣傳，大眾影響。 房地產(chǎn)的一些實質性調控措施的陸續(xù)落實，已影響市場短期走勢，預計年內市場競爭會更為激烈并加快整合， 2021 年對大部分房地產(chǎn)開發(fā)商來說將是極具挑戰(zhàn)性的一年。相信萬科將憑借其穩(wěn)固的基礎，卓越的品牌和強大的資金實力，適宜的戰(zhàn)略和全國性布局，通過不懈的努力和不斷的創(chuàng)新，持續(xù)提升業(yè)內的綜合競爭優(yōu)勢，繼續(xù)保持國內房地產(chǎn) 行業(yè)的領先地位。 參考文獻 : [1][美 ] robert n. anthony, david f. hawkins, kenh a. merchant原著，王立彥、 戴曉娟等譯， accounting text and cases,財務會計分冊（第 11 版） 2021 年 11 月，機械工業(yè)出版社 [2][美 ]eugene f. brigham and michael c. ehrhardt 原著，狄瑞鵬、太原萬科房地產(chǎn)有限公司 編號 密級 內部公開 名稱 太原萬科施工現(xiàn)場安全文明管理辦法 版本 第 29 頁共 29 頁 編制 工程管理部 審核 批準 生效期 29 胡謹穎、侯宇譯， financial management: theory and practice《財 務管理：理論與實踐》， （第 10 版， 2021 年 7 月），清華大學出版社 [3][美 ]james c. van horne and john m. wachowicz ,，郭浩譯，《財務管理基礎》（第 13 版， 2021 年 7 月），清華大學出版社 [4]中國海外發(fā)展有限公司 .20212021 年年報 [5]碧桂園控股有限公司 .20212021 年年報 [6]萬科企業(yè)有限公司 .20212021 年年報 [7]香港交易及結算所有限公司網(wǎng)站 . [8]上海證券交易所網(wǎng)站 . [9]深圳證券交易所網(wǎng)站 . [10]新浪網(wǎng)站 .