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【正文】 稅（住宅） 18 土地增值稅（店面） 成本費(fèi)用 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理 費(fèi)用 財務(wù) 費(fèi)用 銷售費(fèi)用 其他費(fèi)用 2 預(yù)備費(fèi) 3 經(jīng)營資金 4 項目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 利潤估算 根據(jù)測算的銷售收入和 成本費(fèi)用，項目稅前總利潤為人民幣 萬元，稅后總利潤為人民幣 萬元，詳見下表： 損益表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 30 10 10 10 19 損益表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 8 所得稅 9 稅后利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 財務(wù)盈利能力分析 本項目測算期 3年。 ⑴ 、現(xiàn)金流量分析見《全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表》。 根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表可以測算以下財務(wù)指標(biāo)： 所得稅后 所得稅前 計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率： % % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%)： 投資回收期： ⑵ 、根據(jù)損益表可以測算以下指標(biāo)： 投資收益率 =利潤總額 /總投資 100% =（ ） 100% =% 投資利稅率 ＝（利稅總額／總投資） 100% =（ ） 100% =% 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 1 現(xiàn)金收入 20 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 30 10 10 10 經(jīng)營稅金及附加 土地增殖稅 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流量 4 稅后累計凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量 6 稅后累計凈現(xiàn)金流量 財務(wù)盈利能力分析 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計 /平均銷售單價 *(%) =*(%) = 平方米 銷售單價盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計 /可銷售總建筑面積 *(%) =*(%) = 元 /平方米。 通過上述計算 ,在銷售面積 平方米的情況下 ,可實現(xiàn)盈虧平衡。 項目在銷售單價不低于 元 /平方米的情況下 ,可實現(xiàn)盈利。 經(jīng)濟(jì)合理性分析 本項目投資收益率為 %、投資利稅率為 %，經(jīng)濟(jì)效益較好 ；項目稅后內(nèi)部收益率 %，超過社會平均利潤率 10%，抗風(fēng)險能力較強(qiáng) 。 （二）、工業(yè)四路以東地塊 ( 畝 )經(jīng)濟(jì)評價 銷售收入估算 根據(jù)我們對項目附近目前房地產(chǎn)銷售價格的調(diào)查，我們對項目的銷售進(jìn)行估算。 根據(jù)市場調(diào)查及目前情況，住宅按 3500元 /平方米進(jìn)行測算；商業(yè)用房按 8000 元 / 21 平方米 。 計算后項目的總銷售收入約為人民幣 萬 元，其售價情況如下表： 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 輔助報表 1 單位：萬元 合計 1 2 3 1 銷售收入合計 2 住宅銷售收入 可銷售面積 單位售價 銷售比例 100% 30% 50% 20% 3 商鋪銷售收入 可銷售面積 單位售價 銷售比例 100% 30% 50% 20% 4 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 5 土地增值稅 土地增值稅（住宅） 土地增值稅（店面） 成本費(fèi)用 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 財務(wù) 費(fèi)用 其他 費(fèi)用 2 預(yù)備費(fèi) 3 經(jīng) 營資金 4 項目總投資 22 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 利潤估算 根據(jù)測算的銷售收入和成本費(fèi)用，項目稅前總利潤為人民幣 萬元，稅后總利潤為人民幣 萬元，詳見下表： 損益表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 1 經(jīng)營收入 銷售收入 2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 30 10 10 10 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 8 所得稅 9 稅后利潤 盈余公積金 未分配利潤 財務(wù)盈利能力分析 本項目測算期 3年。 ⑴、現(xiàn)金流量分析見《全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表》。 根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表可以測算以下財務(wù)指標(biāo)： 所得稅后 所得稅前 計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率： % % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%)： 投資回收期： ⑵、根據(jù)損益表可以測算以下指標(biāo)： 投資收益率 =利潤總額 /總投資 100% 23 =（ ） 100% =% 投資利稅率 ＝（利稅總額／總投資） 100% =（ ） 100% =% 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 1 現(xiàn)金收入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 30 10 10 10 經(jīng)營稅金及附加 土地增殖稅 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流量 4 稅后累計凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量 6 稅后累計凈現(xiàn)金流量 財務(wù)盈利能力分析 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計 /平均銷售單價 *(%) =*(%) = 平方米 銷售單價盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計 /可銷售總建筑面積 *(%) =*(%) = 元 /平方米。 24 通過上述計算 ,在銷售面積 平方米的情況下 ,可實現(xiàn)盈虧平衡。 項目在銷售單價不低于 元 /平方米的情況下 ,可實現(xiàn)盈利。 經(jīng)濟(jì)合理性分析 本項目投資收益率為 %、投資利稅率為 %，經(jīng)濟(jì)效益較好；項目稅后內(nèi)部收益率 %，超過社會平均利潤率 10%，抗風(fēng)險 能力較強(qiáng) 。 上饒 市盛世鴻錦置業(yè) 有限公司 2021年 11 月 2 日