物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第三版)-02章教學(xué)輔導(dǎo)-資料下載頁
2024-12-15 21:34本頁面
【導(dǎo)讀】制度改革的深化，以及市民居住生活質(zhì)量需求發(fā)生變化中發(fā)展起來的。因此，本章對一些法的基本概。念作了介紹，并對我國物業(yè)管理的法制建設(shè)作了簡要的回顧?！胺ā笔巧鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段并出現(xiàn)了階級以后才出現(xiàn)的。因此，法是階段矛盾不予調(diào)和的產(chǎn)物，以國家政權(quán)意。普通法的中心內(nèi)容——財(cái)產(chǎn)、合同和侵權(quán),一直是法學(xué)家們獨(dú)占的領(lǐng)地。知法懂法不違法，無論是對建筑物所有權(quán)人還是建筑物維護(hù)管理者，行政法規(guī)是指由國務(wù)院依法制定和變動(dòng)。行政法規(guī)的效力低于憲。法和法律，高于地方性法規(guī)和規(guī)章。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)。執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，
【正文】 ，因此，《條例》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適 應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 針對目前存在的個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，損害全體業(yè)主的利益，影響物業(yè)管理企業(yè)正常管理活動(dòng)的問題，《條例》規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 關(guān)于物業(yè)的使用和維護(hù) 針對實(shí)踐中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，違法進(jìn)行裝飾裝修，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 共利益的行為，《條例》對物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個(gè)方面的規(guī)定： 一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公 9 共建筑和共用設(shè)施的用途。 二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備裝修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 四是利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要 用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金 從國發(fā)【 1998】 23 號的規(guī)定到《條例》的頒布，幾年的實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，以保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，是十分必要的。但是，目前也存在著專項(xiàng)維修資金的交納范圍和所有權(quán)不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金的問題。對此，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。同時(shí)，規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修 期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 關(guān)于法律責(zé)任 《條例》涉及到的違法行為有些是屬于違反行政管理秩序、損害公共利益的行為，但更多的是屬于民事違法行為。對前一類違法行為應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，對后一種違法行為，則應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)民事法律責(zé)任。為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則堅(jiān)持民事責(zé)任優(yōu)先的原則，以保護(hù)全體業(yè)主利益。比如：對于 物業(yè)管理企業(yè)違法將全部物業(yè)管理一并委托給他人，擅自改變物業(yè)管理用房用途，擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違法行為的非法收益，沒有采取簡單的由國家沒收，而是規(guī)定將其用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；由此給業(yè)主造成損失的， 10 依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)管理行業(yè)是直接關(guān)系到老百姓日常工作和生活的新興行業(yè)，所以，《條例》的實(shí)施，是實(shí)現(xiàn)“三個(gè)代表”的直接體現(xiàn)，它對提高城市管理水平，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，擴(kuò)大就業(yè)起到了積極的作用。 四 、本章結(jié)論 本章主要對二十世紀(jì)九十年代以來物業(yè)管理的基本制度建設(shè)進(jìn)行了論述。這些制度和政策涉及到物業(yè)管理新體制的建立和推廣、優(yōu)秀 (示范 )住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )的評選標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)以及上崗要求、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度及稅收政策、住宅維修資金的管理、物業(yè)服務(wù)分等標(biāo)準(zhǔn)等等。本章重點(diǎn)介紹了 2021 年 9月 1 日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法的過程、立法的原則、建立的七項(xiàng)基本制度、涉及到的八個(gè)問題分別作了闡述，以便學(xué)員對我國物業(yè)管理的立法情況有一個(gè)大致的 了解。
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