【導(dǎo)讀】合同約定面積為出賣人暫測面積，以房地局測量為準(zhǔn)”?，F(xiàn)張女士和開發(fā)商對該項(xiàng)條款內(nèi)容理解產(chǎn)生分歧，根據(jù)合同意思自治原則，商品房買賣雙方可以在合同中自行約定面積出現(xiàn)誤差的處理方式。沒有約定面積誤差的處理辦法，則依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定處理。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合。按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面。適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定處理。入購房合同中，避免出現(xiàn)類似糾紛。示所交稅費(fèi)發(fā)票和兩證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等問題進(jìn)行協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。證上標(biāo)明有效期的，現(xiàn)在均已過期，此《武漢市商品房預(yù)售許可證》已無效，此商品房不能購買。房屋購房者可享有哪些權(quán)利和必須履行哪些義務(wù)。的時間內(nèi)提出，并取得相關(guān)證據(jù)。還訂金，并要求對方出具收到書面申請的回復(fù)。如果對方拒絕接受，可用掛號信的形式將書面申請寄給開

　　

【正文】 價款萬分之 ____的違約金，合同繼續(xù)履行。 （ 2）逾期超過 ______日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到 達(dá)之日起 _______天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 ______%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 _____（該比率應(yīng)不小于第（ 1）項(xiàng)中的比率）的違約金。 _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________。 說明：關(guān)于出賣人逾期交房違約責(zé)任的處理，本條提供了兩種選擇方式，由當(dāng)事人協(xié)商后自愿約定。第一種方式既可作為約定方式，也可為約定第二種方式提供借鑒。 要特別注意的是，對于逾期超過約定時間，而買受人要求繼續(xù)履行合同的，違約金只能按（ 2）的約定處理，不能將（ 1）中的違約金進(jìn)行累加處理；雙方約定的有關(guān)違約金的比率及逾期天數(shù)應(yīng)當(dāng)與本合同第七條的約定一致，以體現(xiàn)公平原則。 第十一條 交接 商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。 說明：本款是對商品房交接的詳細(xì)約定。 首先，出賣人交付的商 品房應(yīng)當(dāng)達(dá)到合同第九條約定的交付條件；第二，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)；第三，買賣雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示合同第九條規(guī)定的證明文件，買賣雙方驗(yàn)收完畢后應(yīng)簽署房屋交接單；第四，在進(jìn)行住宅交接時，出賣人應(yīng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；第五，在交接過程中，出賣人不提供合同第九條規(guī)定的證明文件以及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，或者不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；第六，在交接過程中若出現(xiàn)《住宅質(zhì)量保證書》中的質(zhì)量問題，不影響交 接，但出賣人應(yīng)及時維修。 由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________。 說明：本款實(shí)際上是對由于買受人原因造成延期交房的違約責(zé)任的約定。出賣人按照合同約定發(fā)出書面通知，買受人自接到書面通知后，在規(guī)定時間內(nèi)辦理交房手續(xù)，不 僅僅是履行合同，還包括該商品房的風(fēng)險責(zé)任的轉(zhuǎn)移，自交房后，由出賣人承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任就轉(zhuǎn)移到買受人；所購商品房質(zhì)量保修期自交房之日起計算，并作為物業(yè)管理費(fèi)的始算日期等。因此，在本款空格內(nèi)，買賣雙方要協(xié)商一致，慎重填寫買賣雙方約定的內(nèi)容。 第十二條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未 作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)書面通知買受人的，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 _____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_____利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________。 說明：本條是為了解決簽訂合同后的相關(guān)規(guī)劃、設(shè)計變更問題。 依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更 確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 ”。因此，本條第四款空格內(nèi)可由買賣雙方協(xié)商約定可能涉及變更的內(nèi)容以及買受人在接到出賣人規(guī)劃、設(shè)計變更書面通知后不退房，出賣人應(yīng)支付利息的起算日期和利率。 第十三條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛 。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。 說明：本條是為了充分保護(hù)買受人的財產(chǎn)權(quán)。依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對出賣人及其銷售的商品房的約定。從目前商品房買賣的實(shí)際情況來看，主要是解決抵押權(quán)糾紛、一房多售等問題。對此，《商品房銷售管理辦法》第九條規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 ”。第十條規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房 再行銷售給他人 ”。第三十九條規(guī)定， “在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處 2 萬元以上3 萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 ”。 第十四條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（見附件四）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 _____種方式處理： 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價，裝飾、設(shè)備差價以工程造價管理部門核定的為準(zhǔn)。 _____________________________________________； _____________________________________________。 說明： 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)也是目前商品房消費(fèi)者比較關(guān)心的問題。受不同項(xiàng)目、不同檔次、不同買受人等因素的影響，商品房的裝飾、設(shè)備要求不盡相同。因此，買賣雙方對商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在合同附件四中進(jìn)行詳細(xì)約定。 對于達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的商品房，雙方約定明確的處理方式。第一種方式作為約定的一種方式，雙方可在空格處增加處理方式。 在此提醒買賣雙方，依據(jù)《 商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致 ”。因此，買賣雙方應(yīng)將上述規(guī)定的內(nèi)容在附件四中約定明確。 第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 ____項(xiàng)處理； 買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 _____日內(nèi) 將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 _____%賠償買受人損失。 買受人不退房，出賣人按已付房價款的 _____%向買受人支付違約金。 _____________________________________________ _____________________________________________。 說明：房地產(chǎn)權(quán)屬證書是買受人享有房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的合法證明文件。商品房的房屋所有權(quán)登記，涉及該商品房的合法性和買受人作為房屋所有權(quán)人的法律依據(jù)；土地使用權(quán)的登記 又涉及到與該商品房有關(guān)的整個項(xiàng)目用地土地使用權(quán)的分割。而這些又都離不開出賣人，因此，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報送房產(chǎn)、土地機(jī)關(guān)登記備案。并協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)土地證書。 因出賣人的責(zé)任，自交房 90 日后的第一天起，買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買賣雙方應(yīng)約定處理方式及違約責(zé)任。 第十六條 保修責(zé)任 買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。 買受人購買的商品 房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。 在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由買受人承擔(dān)。 _____________________________________________ _____________________________________________。 說明：商品房質(zhì)量問題一直是買受人關(guān)心的熱點(diǎn)問題?，F(xiàn)行國家有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章等 對此均有明確規(guī)定。 《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補(bǔ)充約定 ”。第五條規(guī)定了《住宅質(zhì)量保證書》的具體內(nèi)容?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定， “建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。 ”第四十條對 具體項(xiàng)目（部位）的最低保修期限進(jìn)行了明確規(guī)定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十二條、第三十三條對商品房質(zhì)量保修的內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定，更好地保護(hù)了商品房買受人的權(quán)益。需要說明的是，買受人所購商品房為非商品住宅的，買受人可以在簽訂合同時，在本條空格內(nèi)參照《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。買受人所購商品房為商品住宅的，在交付房屋時，出賣人應(yīng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 第十七條 買受人的房屋僅作 ____________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房 的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。 出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。 _____________________________________________ _____________________________________________。 說明：本條主要是約定商品房交付使用后雙方的有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。 商品 房建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途都是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和設(shè)計單位設(shè)計后確立的，具有整體屬性，涉及到整棟樓的外觀、安全和使用性質(zhì)等方面的內(nèi)容，一經(jīng)建成，不得擅自變更。對于買受人來說，也必須遵守此類規(guī)定。本條又特別強(qiáng)調(diào)了與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的權(quán)利、責(zé)任及義務(wù)等問題。對于此問題要結(jié)合合同中的第三條、第九條的內(nèi)容，做一個詳細(xì)的、全面的約定，為避免造成遺漏事項(xiàng)，可在本條空格內(nèi)約定。 第十八條 買賣雙方就下列事項(xiàng)約定： 該商品房所在項(xiàng)目全體業(yè)主享有 （ 1） _____________________________________________； （ 2） _____________________________________________； （ 3） _____________________________________________； （ 4） _____________________________________________； （ 5） _____________________________________________的所有權(quán)、使用權(quán)。 該商品房所在項(xiàng)目出賣人享有 （ 1） _____________________________________________； （ 2） ______________________