【導(dǎo)讀】almost100-fold,toovertwomillion,between1995andythe. million.entertainment,libraryinformation,newsbulletins,munication

　　

【正文】 二種類型是擴(kuò)展信息、市場(chǎng)產(chǎn)品、服務(wù)或者提供其他客戶信息。第三種類型是盡可能的在網(wǎng)站上增加交易活動(dòng)。 絕大多數(shù)商業(yè)網(wǎng)站目前處 于第二種類型。市場(chǎng)使用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行詳細(xì)信息傳播有若干優(yōu)勢(shì)。為了公司，市場(chǎng)營銷、信息傳播和客戶服務(wù)在網(wǎng)站上能被監(jiān)測(cè)和分析從市場(chǎng)上使用其他媒介通常不能利用的一些細(xì)節(jié)。在訪問這個(gè)網(wǎng)站時(shí)，因特網(wǎng)工具能夠提供一個(gè)堅(jiān)定的數(shù)據(jù)，那就是哪些網(wǎng)頁被訪問次數(shù)最多，重頁的來源，停留多長時(shí)間等。這些信息有助于改進(jìn)測(cè)量措施的結(jié)果。利用互聯(lián)網(wǎng)促銷成本會(huì)很低。例如，在直郵營銷中，將一份單頁彩色小冊(cè)子郵寄到 5000 個(gè)隨機(jī)地址將耗資達(dá) 2500 美元，而建立一個(gè)網(wǎng)站的費(fèi)用將是這個(gè)金額的十分之一或是更少（盡管跟蹤和分析能加大成本）。許多不同領(lǐng)域包括 房地產(chǎn)業(yè)都發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)作為一種The Inter is Applicated in Real Estaten 14 營銷渠道既高效又成本低廉。 下一步，一個(gè)發(fā)展成熟的有交易能力和貿(mào)易往來的辦公室或商店在互聯(lián)網(wǎng)上以不同的角度正嘗試著，這取決于公司經(jīng)營的領(lǐng)域。零售網(wǎng)站銷售的產(chǎn)品價(jià)格在 10 到 100 美元之間，這種是直接郵寄銷售種類的一個(gè)傳統(tǒng)部分，但似乎得到了極大的成功（盡管有４％的網(wǎng)站產(chǎn)品售價(jià)超過 10， 000 美元，另有 13％產(chǎn)品售價(jià)在 100 美元到 9， 999 美元之間）。一定數(shù)量的零售網(wǎng)站其中等收入來源于廣告。網(wǎng)站上廣告的收益已經(jīng)跨越了１億美元的標(biāo)志和這一年網(wǎng)上總銷售額將接近一千億美元。 消費(fèi)者的網(wǎng)絡(luò)使用 根據(jù)消費(fèi)者使用網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查表明：一個(gè)網(wǎng)站不能因?yàn)橐恍﹤鹘y(tǒng)商業(yè)形式的業(yè)務(wù)而代替，但是可以大大方便了最后交易的運(yùn)轉(zhuǎn)。利用網(wǎng)站大多數(shù)是信息檢索，緊接著是工作相關(guān)的用途、教育、娛樂。有大概 90%的人上網(wǎng)購物可以詳細(xì)研究產(chǎn)品的信息，有 85%的人要比較價(jià)格。有 67%的人經(jīng)常能夠通過正常渠道來引導(dǎo)購買。大部分在線購買傾向于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化 —— 有五分之四的頂級(jí)產(chǎn)品是通過網(wǎng)上購買的，根據(jù)調(diào)查，他們是軟件、圖書、五金、音樂（第五是旅行用品）。在六個(gè)月內(nèi)，超過一半的消費(fèi)者網(wǎng)購花費(fèi)少于 500 美元。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，網(wǎng)民的年齡和收入差別很大。喬 治亞理工調(diào)查顯示，媒體和網(wǎng)絡(luò)表明網(wǎng)民平均年齡是 35 年，平均家庭收入為 6 萬 7千美元。大多數(shù)受過大學(xué)教育的占到 65％， 42％的受訪者已經(jīng)訪問過房地產(chǎn)網(wǎng)站。 限制網(wǎng)站 —— 一些“抓取”的新技術(shù) 新技術(shù)的到來常常伴隨著一些期盼，萬 維網(wǎng)也不例外。除了The Inter is Applicated in Real Estaten 15 轉(zhuǎn)型問題，正如資源需要學(xué)習(xí)，適應(yīng)和掌握它，任何新技術(shù)的面孔和時(shí)間也如此，網(wǎng)上也有獨(dú)特的問題和它自己的問題需要解決。消費(fèi)者今天正面臨著信息超載的時(shí)代。即使是利用高級(jí)的搜索引擎，在網(wǎng)上找到相關(guān)的信息也并不容易，甚至不可能。一旦這個(gè)網(wǎng)址落成，那么華麗的圖形，復(fù)雜的鏈接，迷宮般的安排和很多無關(guān)的信息可能會(huì)壓倒消費(fèi)者 —— 總之，貧瘠且困惑的網(wǎng)站設(shè)計(jì)會(huì)減少網(wǎng)站的有效性。 以商業(yè)的角度分析，常聽到兩種抱怨。首先，用戶可能發(fā)現(xiàn)其網(wǎng)站并沒有突出搜索結(jié)果或限制客戶訪問數(shù)量。第二，很多公司最初引導(dǎo)的少之又少。 房 地產(chǎn)網(wǎng)站 房地產(chǎn)公司及相關(guān)企業(yè)是早期私人使用電腦的先驅(qū)者并且目前網(wǎng)絡(luò)的存在其發(fā)展迅速非常驚人。一個(gè)例子就是目前房地產(chǎn)部門在萬維網(wǎng)出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)投生房地產(chǎn)分類公告板、董事會(huì)、在線服務(wù) ,為家庭和其他房地產(chǎn)列出。一些房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站開始于 1994 年 (通常被視為今年開始的網(wǎng)站 )。紐約城市房地產(chǎn)指南網(wǎng)站成立于 1994 年夏天，是第一批提供免費(fèi)使用最新的紐約地產(chǎn)資訊的網(wǎng)站。到了 1995 年夏天，該網(wǎng)站在一個(gè)月內(nèi)接到超過 100， 00 名咨詢。 在 1995 年，房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)上注冊(cè)進(jìn)入了一個(gè)劃時(shí)代的一年。到那年年底，共有近 4000 家 房地產(chǎn)網(wǎng)站。網(wǎng)站的內(nèi)容以及網(wǎng)站上相關(guān)房地產(chǎn)公司的信息隨著時(shí)間的推移而不斷更新。最初，許多網(wǎng)站是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和上市指南，但很快業(yè)務(wù)擴(kuò)展到包括商業(yè)零售清單，抵押經(jīng)紀(jì)人、鑒定人、建筑師、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑事務(wù)所律師以及供應(yīng)商。作為房地產(chǎn)擴(kuò)張的投資工具，網(wǎng)站上也The Inter is Applicated in Real Estaten 16 增加了不動(dòng)產(chǎn)投資信托和投資顧問功能。 早期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人迅速利用網(wǎng)站獨(dú)特的的特點(diǎn)。那就是潛在的顧客可以找出出售、出租、查找詳細(xì)描述每一個(gè)上市、照片和樓面布置圖，并通過電子郵件聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人等功能?？蛻粢部梢愿鶕?jù)各種不同的地理區(qū)域和新興宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)來查找統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù) 報(bào)告。 通過調(diào)查，在商業(yè)網(wǎng)站中，房地產(chǎn)網(wǎng)站占到 4％至 6％，從那時(shí)起，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為最熱門的用戶網(wǎng)站。 1998 年初，一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查，確認(rèn)將近 95％的受訪者或是經(jīng)紀(jì)人擁有自己的個(gè)人網(wǎng)站，超過 90％的待出售的住宅在既定時(shí)間列在網(wǎng)站上。的確，由于分散、局部性質(zhì)的信息在房地產(chǎn)中扮演的角色，從信息傳播和可比性中得到預(yù)期的收益，在房地產(chǎn)網(wǎng)站中，網(wǎng)站鏈接在房地產(chǎn)中是特別重要的。 對(duì)于大部分的房地產(chǎn)部門，互聯(lián)網(wǎng)形成并沒有那么多的實(shí)際交易本身，而是創(chuàng)造了最初的引導(dǎo)。之后，緊隨其后的是交易、購買和銷售。網(wǎng)站經(jīng)常鼓勵(lì) 通過電話和人與人之間的會(huì)議來引導(dǎo)接觸。對(duì)網(wǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)來說，活動(dòng)包括住宅搜索，住房的細(xì)節(jié)，定價(jià)信息（包括房屋和抵押貸款）和與經(jīng)紀(jì)人保持聯(lián)系。房地產(chǎn)相關(guān)的交易也是非常友好的（比如預(yù)定酒店和度假賓館和在線填房屋抵押申請(qǐng)）。按揭和住房貸款融資公司的報(bào)告都是從抵押購物者從他們的網(wǎng)站上獲得最初的信息來咨詢，以及通過互聯(lián)網(wǎng)取消貸款將會(huì)節(jié)省大量的時(shí)間和間接費(fèi)用成本。 房地產(chǎn)專業(yè)人士不僅熱衷于他們目前的網(wǎng)站，出版和廣播廣告這種方式也同樣有效。抵押貸款者、購房者和尋找假期租房者都稱贊其有效，特別是在研究，尋找、比較、貿(mào)易、交 換等業(yè)務(wù)，The Inter is Applicated in Real Estaten 17 在這個(gè)過程中所帶來的便利。 除了這些領(lǐng)域，許多其他類型的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)拓寬市場(chǎng)領(lǐng)域，增加市場(chǎng)營銷的深度，并向現(xiàn)有的客戶提供一系列服務(wù)。商業(yè)經(jīng)紀(jì)人不僅在可靠的網(wǎng)站上提供信息還在市場(chǎng)上提供不同方位，有時(shí)更深入的地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析等條件。不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司和其他投資公司對(duì)他們的產(chǎn)品以及市場(chǎng)背景和經(jīng)濟(jì)信息提供詳細(xì)信息。上市公司在網(wǎng)站上提供最新的股票報(bào)價(jià)、季度、年度報(bào)告。 網(wǎng)絡(luò)滲透和使用：領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn) 我們對(duì)在美國和加利福尼亞房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了一項(xiàng)有限的調(diào)查。調(diào)查顯示，在 1999 年 3 月 2 日，在 約 60 個(gè)公司中，有超過五分之四的公司有網(wǎng)站，在 1996 年底，在這些公司中，有三分之一的已經(jīng)開辟了他們的站點(diǎn)。以前最早的網(wǎng)站現(xiàn)在已經(jīng)是經(jīng)紀(jì)人、投資公司、貸款人、商業(yè)和金融服務(wù)公司、律師事務(wù)所、住宅開發(fā)商、貿(mào)易組織。另外三分之一是新加入者，在 1998年和 1999 年初開始的。商業(yè)開發(fā)商在這些組織中是非常突出的，住宅開發(fā)商、咨詢和顧問、貸款人及不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司和開發(fā)商也在這些組織中。這些沒有網(wǎng)站的更可能是有著相對(duì)狹小的活動(dòng)的私營企業(yè)（例如，商業(yè)開發(fā)商集中在舊金山海灣地區(qū)）。 大多數(shù)網(wǎng)站使用站點(diǎn)提供有關(guān)公司和市場(chǎng)服 務(wù)的信息。此外，在他們的網(wǎng)站上大約有三分之一的市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，對(duì)建筑的可利用性，周邊社區(qū)以及其他相關(guān)的數(shù)據(jù)提供詳細(xì)信息。網(wǎng)站上其他用途包括員工招聘、為會(huì)員或投資者提供信息，傳播相關(guān)諸如規(guī)章或房地產(chǎn)市場(chǎng)主題的信息。 哪些網(wǎng)站是專門為房地產(chǎn)呢？ The Inter is Applicated in Real Estaten 18 根據(jù)活躍媒體報(bào)告，一家互聯(lián)網(wǎng)研究公司在網(wǎng)上一些部門根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，目前最大的增長存在于 1998 年，他們是計(jì)算機(jī)硬件和軟件、房地產(chǎn)、出版和信息、財(cái)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。一個(gè)顯著的初始動(dòng)力為了網(wǎng)絡(luò)的突然到來，用一個(gè)學(xué)術(shù)名詞就是“腳尖”效應(yīng)。在網(wǎng)絡(luò)上有一個(gè)額外的優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝那些沒有網(wǎng)站的，那就 是他們的服務(wù)、產(chǎn)品、房屋列表等這些信息可以很方便的存儲(chǔ)在電腦中，而且安裝費(fèi)用很低。但是，在網(wǎng)站上有一個(gè)潛在的不利條件，那就是現(xiàn)在的網(wǎng)站不能推動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)來建立自己的網(wǎng)站。 房地產(chǎn)股票在一些基本有利網(wǎng)站上涉及的很早，例如市場(chǎng)營銷難易程度、貿(mào)易和從客戶的反饋等運(yùn)營成本低，便于客戶服務(wù)和支持。此外，該網(wǎng)站還提供了有利的特點(diǎn)專門應(yīng)對(duì)特定房地產(chǎn)業(yè)。其特點(diǎn)如下： 增加地理覆蓋 網(wǎng)站戲劇化的加大了買家和賣家兩者的地理覆蓋。盡管“本地”房地產(chǎn)方面也許會(huì)被完全削減了，但毫無疑問的，關(guān)于性能方面的咨詢?cè)诤艽蟪潭壬媳纫郧皞?播的更遠(yuǎn)。反而，增加市場(chǎng)潛在的尺寸和“深度”，能使其更有效率。 視覺化的能力 從某種意義上說，增加地理覆蓋已成為可能，因?yàn)榫W(wǎng)站上其他突發(fā)特點(diǎn)以及視覺化的能力。在最先進(jìn)的形式，網(wǎng)站上現(xiàn)在允許有潛力的買主查看房屋，度假村，旅館和會(huì)議中心。 交易成本 網(wǎng)站可能會(huì)降低交易成本。這尤其在貸款抵押方面非常明顯。跟據(jù)房利美調(diào)查，過去的一年里， ％的抵押貸款在線上The Inter is Applicated in Real Estaten 19 處理。網(wǎng)站由于交易成本降低這個(gè)特點(diǎn)，使互動(dòng)能力、在線計(jì)算、在線應(yīng)用程序、不斷網(wǎng)站更新這類交易功能成為可能。 改善信息傳播 網(wǎng)站提供了廣闊的機(jī)會(huì)來增 加許多不同種類企業(yè)提供信息的廣度和深度。一個(gè)架構(gòu)合理的主頁能夠展示公司的服務(wù)和活動(dòng)范圍，鏈接允許顧客或客戶去學(xué)習(xí)更多選擇有興趣的細(xì)節(jié)，而忽略了不相關(guān)的信息。大多數(shù)網(wǎng)站其優(yōu)勢(shì)在于能夠鏈接到公司網(wǎng)頁，鏈接到客戶和顧客相關(guān)網(wǎng)站資源。 不像零售行業(yè)，例如書籍和計(jì)算機(jī)硬件，網(wǎng)站還沒有對(duì)許多房地產(chǎn)公司這個(gè)“中間人”角色構(gòu)成威脅。相反，它更可能被用來作為一種手段，擴(kuò)大提供的服務(wù)或提供的地點(diǎn)。然而，從長遠(yuǎn)角度來看，網(wǎng)絡(luò)和相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有能力來改變商務(wù)活動(dòng)的結(jié)構(gòu)，而這反過來將會(huì)影響房地產(chǎn)的需求而不是數(shù)量。例如，一些零售商已 經(jīng)關(guān)閉了商店同時(shí)擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)銷售。同樣，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)被看作能夠分權(quán)的辦公空間。這些趨勢(shì)到目前為止還沒有導(dǎo)致下降，而是要重新分配需求量，零售及倉庫空間。 投機(jī)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)業(yè)有著潛在的影響，總結(jié)如下： 1．縮短交易循環(huán) 2．市場(chǎng)定位精準(zhǔn) 3．轉(zhuǎn)變競爭 4．節(jié)省成本： a)市場(chǎng)， b)銷售， c)運(yùn)作 5.“去中介化”的可能性，降低傭金 6．貨比三家 7. 進(jìn)入抵押支持債券二期市場(chǎng) 如何在網(wǎng)上找到房地產(chǎn)部門？ The Inter is Applicated in Real Estaten 20 有一些關(guān)鍵的網(wǎng)站可以用來廣泛訪問相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站。這些網(wǎng)站包括： 網(wǎng)站由全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié) 會(huì)創(chuàng)建，能夠鏈接到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房屋銷售和市場(chǎng)信息。 網(wǎng)站由全國房屋協(xié)會(huì)創(chuàng)建 ,提供了廣泛的市場(chǎng)信息。 — 商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站目錄，包括經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商、投資者和分析師。 和 兩個(gè)網(wǎng)站，為用戶提供關(guān)于抵押貸款利率，貸款經(jīng)紀(jì)人信息有機(jī)會(huì)在網(wǎng)上提交申請(qǐng)。 國 家 房 地 產(chǎn) 投 資 信 托 基 金 協(xié) 會(huì) 和 房地產(chǎn)投資顧問委員會(huì)，這兩個(gè)網(wǎng)站是關(guān) 于房地產(chǎn)投資信托的。 是加利福尼亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的網(wǎng)站。 是以信息組織、計(jì)劃、會(huì)議、出版物相關(guān)于房地產(chǎn)和土地使用都市土地協(xié)會(huì)的網(wǎng)站。 有三個(gè)在線雜志，包括國家房地產(chǎn)投資者，世界購物中心和中西部地區(qū)房地產(chǎn)新聞。此外，還有房地產(chǎn)在線雜志，在 這個(gè)網(wǎng)站中可以看到在線雜志。 阿肖克勞巴德漢 研究員 辛西亞期貨交易